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1、房地产经纪人历年真题解析7卷房地产经纪人历年真题解析7卷 第1卷下列房地产经纪行业的不诚信行为中，对目前来说是最为普遍的是()。A:不当代理B:赚取不正当差价C:不当收取佣金甚至骗取中介费D:不当承诺和不当诱导答案：B解析：直营和特许经营模式的最大的不同之处在于（）。A.连锁店投资方不同B.管理控制方式不同C.客户管理方式不同D.业务拓展方式不同答案：A解析：直营和特许经营模式的最大区别是连锁店投资方不同，由总部直接投资设立门店的是直营模式，由被特许方投资设立门店的是特许经营模式。如果一家房地产经纪机构的连锁门店当中既有直营门店也有特许加盟的门店，则这家机构就是混合模式的房地产经纪机构。另外，
2、由特许人和被特许人共同出资设立门店的模式，介于直营和加盟之间，称为参股模式。利用风玫瑰图，为了合理布置工业和居住用地，一般情况下可根据（）原则进行布局。A、最小风频B、最大风向C、最小风向D、最大风频答案：A解析：利用风玫瑰图，一般情况下可根据最小风频原则进行布局，即对空气有污染的工业应布置在全年最小风频风向的上风侧，居住区应布置在其下风侧，因为这个方位全年受污染的几率最小。新建商品房销售代理业务流程中，房地产经纪机构完成任务所需时间通常比较长的是（ ）阶段。(2022年真题)A.销售准备B.销售执行C.项目结算D.项目执行企化答案：B解析：在销售执行阶段，作为开发商销售代理方的房地产经纪机构
3、要安排相应的工作团队在售楼处接待购房者，引领购房者看房，签订商品房买卖合同，办理合同预告登记等，并配合开发商实施广告、公关活动等市场推广以招徕客户。销售执行阶段通常持续时间较长。在民法中，法人是（）。A、一个组织的代表人B、自然人C、多个自然人的集合D、依法能独立享有民事权利承担民事义务的组织答案：D解析：法人是相对于自然人而言的一类民事主体，是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务的组织。法人包括企业法人、机关法人、事业单位法人和社会团体法人等。房源价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动。表明房源具有（ ）。A.环境影
4、响性B.差异性C.不可替代性D.动态性答案：D解析：房源具有如下特征：动态性、可替代性。其中，房源的动态性主要包括两个方面：物业交易价格的变动，价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而不断波动；物业使用状态的变动，指在委托期间，物业的使用状态（如闲置、居住或办公等）发生变化。卖房客户最关心的问题一般是房屋交易的（）。A:安全性B:时间C:价格D:服务费答案：C解析：房地产经纪人历年真题解析7卷 第2卷合同条款中，( )是合同存在的基础，没有此条款，就不存在合同。A:主要条款B:一般条款C:明示条款D:普通条款答案：C解析：拆迁( )的房屋，必须经过公证机关办
5、理证据保全。A、 抵押B、 产权不明确C、 共有D、 单位自管答案：B解析：大纲要求 掌握 习题解析 本题考查重点是对“特殊情况的拆迁补偿、安置”的掌握。产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。因此，本题的正确答案为B。房地产经纪行业的发展直接依赖于（ ）。A.房地产供给量B.房地产需求量C.房地产成交量D.国家政策答案：C解析：房地产经纪行业发展（或收入）直接依赖于房地产成交量。因此，房地产市场平稳健康发展对房地产经纪机构和房地产经纪人员是有利的，房地产经纪机构和房地产经纪人员的长远利益是与房地产市场平稳健康发展相一致的。目前，中国房地产估价师与房地产
6、经纪人学会发布的合同推荐文本有（）等，可作为独家委托代理协议书使用。A.房屋出售委托协议B.房屋承租委托协议C.房屋出租委托协议D.房屋转租委托协议E.房屋承购委托协议答案：A,B,C,E解析：目前，中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布了房地产经纪服务合同推荐文本，包括：房屋出售委托协议：房屋出租委托协议；房屋承购委托协议；房屋承租委托协议。共用题干刘某2022年购得一商铺，以每月2000元的租金租给吴某，租期5年.半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记.抵押到期后，刘某未能偿还债务.银行依法申请人民法院拍卖该商铺.刘某出租房屋应缴纳的税
7、种为().A:营业税B:房产税C:契税D:印花税答案：A,B解析：物业管理条例属于( )。A、 行政法规B、 政府规章C、 部门规章D、 国家强制标准答案：A解析：大纲要求 熟悉 习题解析 本题考查重点是对“房地产法律体系”的熟悉。国务院发布的房地产方面的行政法规包括：城市房地产开发经营管理条例、物业管理条例、中华人民共和国土地管理法实施条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法以及住房公积金管理条例等。因此，本题的正确答案为A。直接函件广告具有（）特征，是房地产项目常用的一种广告手段。A、长期性、亲切性B、固定性、传播广C、无冲突性、反馈性D、消息性、固定性答案：C解析：直接函件广告的优点包
8、括：针对性、亲切感、无冲突性、反馈性。缺点包括：缺乏广泛性及显露性、回收率低。直接函件是房地产广告促销的方法之一。房地产经纪人历年真题解析7卷 第3卷承租人在租赁期间内死亡，有权要求维持原租赁关系的是承租人的（ ）。A.已离异的前妻B.在异国定居的女儿C.居住在邻近城市的养子D.现共同居住的儿子答案：D解析：承租人除享有出租房屋的使用权、收益权外，为保护承租人合法权益不受侵害，我国法律还赋予承租人一系列特殊权利。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋；租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。要分析市场潜力或规模，应同时从（）三个方面入手。A.
9、人口B.货物来源C.购买能力D.购买欲望E.商品种类答案：A,C,D解析：市场的定义可用下列公式来概括：市场=人口+购买能力+购买欲望，这个公式说明，人口、购买能力和购买欲望三个因素，缺少任何一个都不能构成市场。要分析市场潜力或规模，应同时从人口、购买能力和购买欲望三个方面入手。共用题干甲房地产开发公司开发建设某住宅小区。2022年1月该小区竣工验收。张某于2022年1月购买该小区一套住宅，与甲房地产开发公司签订商品房买卖合同时提出，为少交契税，建议将部分购房款单独列为装修费用。甲房地产开发公司未表示反对。半年后，张某认为合同中单独列出的装修费用远高于实际装修所需费用，向法院提起诉讼。张某所购
10、住宅电器开关的最低保修期限是()。A:3年B:1年C:6个月D:2个月答案：C解析：商品房房屋出租人可以单方解除租赁合同的情形有（）。A、出租人拟将房屋出卖B、承租人将房屋擅自转租C、承租人擅自扩建承租房屋D、司法机关查封出租房屋E、承租人在合理期限内未支付租金答案：B,C,E解析：出租人单方解除的情形主要有：承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；承租人在合理期限内未支付租金的；不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。通过开办房地
11、产开发贷款与个人住房贷款业务，支持房地产开发、经营和消费等房地产经济活动，是房地产金融的（）职能。 A:筹集资金B:融通资金C:流通手段D:结算服务答案：B解析：下列关于国有土地使用权出让的表述，不正确的是（）。A、国有土地使用权出让的主体是国家B、国有土地使用权出让体现的是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间权利义务的经济关系C、国有土地使用权出让体现的是国家以社会管理者的身份与土地使用者之间行政法律关系D、国有土地使用权出让方与受让方必须签订土地使用权出让合同答案：C解析：城市房地产管理法第八条规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家
12、支付土地使用权出让金的行为。采取招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。关于房地产经纪合同的说法，正确的有( )。A:合同标的是劳务服务B:合同是有偿合同C:合同当事人取得权利必须要支付相应代价D:合同经备案才生效E:合同一般要采用书面形式答案：A,B,C,E解析：房地产经纪人历年真题解析7卷 第4卷物业管理是由()通过选聘物业服务企业的方式来实现的。A:开发商B:业主C:建设单位D:监理单位答案：B解析： 王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区
13、存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。根据商业银行贷款的有关规定，王某每月收入中可用于偿还贷款的最高额为（）元。A.2500B.2780C.2800D.3080 答案：A解析：贷款价值比是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。本案例中，当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某贷款的最高金额为房地产价值的70%，则
14、最高额=92238070%=516488元。王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年，则根据贷款利率不变的等额本息还款方式计算月还款金额的计算公式：式中，A代表月还款额；P代表贷款金额；i代表贷款月利率；n代表按月计算的贷款期限。则计算王某的月还款额：若王某的贷款的月还款额为2710元，则不满足中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下的规定（含50）。为了满足此规定，王某的月还款额应该根据月房产支出与收入比计算，其的计算公式为：月房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入。王某的月收入为5600元，物业管理
15、费为300元/月，则王某每月用于还贷的金额最高为：560050%300=2500（元）。因此，王某的最高月还款额为2500元。在我国房地产市场中，房地产经纪业务相对较少的是（ ）。(2022年真题)A.房地产一级市场B.房地产二级市场C.房地产三级市场D.房屋租赁市场答案：A解析：按房地产流转次数，房地产市场分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。其中，房地产一级市场即建设用地使用权出让市场，其房地产经纪业务相对比较少。关于小产权房，表述错误的是（ ）。A.产权权能不完整或权能行使受限制B.属于违法建设和销售的房屋C.无法进行上市交易、办理房屋登记、抵押、继承D.国家支持部分城市进
16、行小产权房建设和入市流转答案：D解析：小产权房是指在我国很多大中型城市及其近郊，出现的以城中村改造、新农村建设、农民新居工程、旧城改造、城乡统筹发展等名义，未经依法征地、规划、审批等程序，由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的产权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房。小产权房属于违法建设和销售的房屋，依法不能上市交易、办理房屋登记、抵押、继承。针对违规建设和入市流转的小产权房，国务院及有关部门先后颁发了一系列法规和政策文件，要求各地对其坚决制止、依法严肃查处。（三）A房地产开发公司（以下简称A）在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区
17、占地40km2，其中5km2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2022年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司（以下简称B）代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。A预售商品房时，应当具备
18、（）等条件。A、取得土地使用权证B、投入资金达到工程建设总投资20C、取得建设工程规划许可证D、取得商品房预售许可证答案：A,C,D解析：城市房地产管理法第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。乡村城市化推动了小城镇的发展，表现为( )。A.城市人口数量占人口总数的比重增加很快B.大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农生产活动C.大城市人口数量比中
19、小城市多D.大城市数量比中小城市多答案：B解析：关于划拨国有建设用地使用权的说法中，正确的是()。A:划拨国有建设用地使用权可以转让B:划拨国有建设用地使用权可以出租C:划拨国有建设用地使用权不可以抵押D:凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理E:房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家答案：A,B,D,E解析：房地产经纪人历年真题解析7卷 第5卷（一）某市有关政策规定，只有具有本市户口的居民才可以购买经济适用住房。张某无该市户口，遂与李某书面协议商定：张某出资20万元以李某名义购买M公司经济适用住房一套，张某实际占有、使用，房屋登记于
20、李某名下。后李某以该住房作抵押向银行贷款15万元。贷款到期后，李某无力偿还，现在银行要求处置该住房以实现抵押权，张某以自己为房屋实际所有人，要求有关部门确认李某抵押该住房无效。 1.李某与M公司签订购房合同，如合同合法生效，则李某应具备的条件为（）。A、李某是17周岁以上的自然人B、李某是16周岁以上的自然人，以自己的劳动收入为主要生活来源C、李某15周岁，因受赠有巨额财产D、李某属完全民事行为能力人答案：B,D解析：委托人可以是自然人或法人，但必须具有完全民事行为能力，否则必须由其合法的代理人代理其与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同。按照民法规定，具有完全民事行为能力的权利人是指18周岁
21、以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人。 商品房代理销售中，房地产经纪人员需要准备的代理项目的销售资料中，不属于销售文件的是（）A.价目表B.销控表C.置业计划D.户型手册正确答案：D住宅项目的销售执行过程中，展会方案确定后，接下来就是对方案的执行，主要包括（ ）及安排从展会现场到销售现场的看楼车等工作。A.协助展位设计制作B.物料准备C.彩排走场D.展场布场E.展会客户分析答案：A,B,C,D解析：展会组织是指参加一些地区专为房地产企业及相关产业举办的展会。展会方案的执行主要包括：协助展位设计制作、人员培训、物料准备、展场布场、彩排走场、安排从展会现场
22、到销售现场的看楼车等等工作。房地产经纪机构内，负责为客户代办房地产产权过户手续的部门一般是（ ）。(2022年真题)A.业务部门B.基础部门C.客户服务部门D.业务支持部门答案：D解析：业务支持部门主要是为经纪业务开展提供必需的支持及保障的部门，包括：交易管理部；评估部；网络信息部；研究拓展部；权证部等。这些部门的设置可以根据公司规模等实际情况的不同做一定的调整。其中，权证部办证部负责为客户到房地产交易中心办理房地产权过户、合同登记备案，以及协助客户办理有关商业贷款、公积金贷款申请手续等。职工可以提取住房公积金的情形有（）。A、家庭月工资收入2400元，房屋月租金涨至600元B、购买自用二手商
23、铺C、自建自住住房D、购买家用电器E、偿还购买住房的贷款本息答案：C,E解析：职工提取住房公积金有两类情况：职工住房消费提取。主要包括：职工购买、建造、翻建、大修自住住房的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入规定比例时的，房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定。职工丧失缴存条件的提取。当缴存条件丧失时，可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金账户。主要包括：离、退休的；完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的；户口迁出所在市、县或出境定居的；职工死亡或者被宣告死亡的。市场营销的4Vs理论要素中，( )是指企业凭借自身的技术和管理优势，在生产、销售、市场等各个环节追求
24、与其他产品的不可替代性。A:功能弹性化B:信息现代化C:附加价值化D:差异化答案：D解析：下列关于客源管理的表述中，正确的有（ ）。(2022年真题)A.客源管理是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心B.客源管理的内容包括基础资料、需求状况和交易记录C.客源信息就是那些提出需求或打过电话的潜在客户D.客源信息不应包括曾经作为委托人完成交易的人E.客源管理是从收集信息、整理信息和存档开始答案：A,B,E解析：A项，客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理，客源信息管理，即客户信息管理，是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。B项，客户信息管理的内容包括：客户基础资料；物业需求状况；
25、交易记录。CD两项，客户信息管理不仅包括曾经作为委托人完成房地产交易的客户，也包括那些提出需求或打过电话的潜在客户和与交易活动有关的关系人或供应商，还可包括那些房地产经纪人定为目标希望为之提供经纪服务的潜在客户或委托人。E项，客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。房地产经纪人历年真题解析7卷 第6卷共用题干某市拟在2022年10月以拍卖方式出让一宗土地，土地用途为住宅用地。该宗地拍卖的保留价为8000万元，起拍价为7600万元。按照城市规划管理的程序，开发商在开发投资过程中必须取得( )。A:建设工程预算书B:施工许可证C
26、:建设用地规划许可证D:建设工程规划许可证答案：B,C,D解析：购买方式的撮合包括（）。A、付款方式B、购买价格C、看房结果D、付款条件E、客户行动答案：A,D解析：购买方式的撮合包括付款方式和付款条件。付款方式包括全款购买、商业贷款、公积金贷款和组合型贷款。付款条件指的是在什么时间分别支付多少金额的款项。在价格差距不大的情况下，可以利用付款方式进行撮合。下列设施中，属于电磁辐射污染源的有（）。 A:电视发射塔B:高压输电线路C:人造卫星通信系统地面站D:原子能核电站E:高频设备答案：A,B,C,E解析：下列关于房地产市场的作用和特点的描述，错误的是（）。A、房地产是不可移动、独一无二的B、交
27、易对象各不相同C、交易过程较短D、新房和存量房市场并存E、市场状况各地大致相同答案：C,E解析：C项，房地产交易通常需要实地查看交易对象，签订书面交易合同，办理房地产贷款，办理不动产登记等，交易过程较长。E项，房地产市场市场状况各地不同，是典型的地区性市场，一般可将一个城市的房地产市场视为一个市场，各个城市的房地产市场状况（如市场规模、价格水平、供求关系、价格走势等）差异较大，且发展变化通常不同步。变动成本定价法是以( )为定价基础，加上单位产品贡献，形成产品售价。A:单位面积变动成本B:单位产品贡献C:单位面积贡献量D:单位面积可变成本费用答案：A解析：商品房买卖合同示范文本中未列出的附件是
28、( )。A.房屋平面图B.装饰.设备标准C.合同补充协议D.产权登记的约定答案：D解析：认清单位价格，必须认清价格单位。价格单位一般由( )构成。A:货币B:货币单位C:面积D:面积内涵E:币种答案：A,C解析：房地产经纪人历年真题解析7卷 第7卷在地形图上，地貌一般用（ ）表式。A.标高线B.高程线C.水平线D.等高线答案：D解析：地貌是指地球表面自然起伏的形态、如平原、丘陵、山地、盆地、高原等。在地形图上，地貌一般用等高线表示。等高线是地面上高程相等的相邻点连接形成的闭合曲线。 2022年，住房和城乡建设部印发了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房20225
29、3号），对加强商品房预售监管作出了明确规定：（）。A、严格商品住房预售许可管理B、强化商品住房预售方案管理C、严格商品住房定金管理D、完善预售资金监管机制E、严格预售商品住房退房管理 答案：A,B,D,E解析：2022年，住房和城乡建设部印发了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房202253号），对加强商品房预售监管作出了明确规定：严格商品住房预售许可管理；强化商品住房预售方案管理；完善预售资金监管机制；严格预售商品住房退房管理。绘图是指将测量所获取的地球表面各种自然物体和人造物体的形状、大小、( )等信息，按一定规则客观反映到图纸上。A:面积B:空间位置C:权
30、属D:界址答案：B解析：委托出售经纪业务信息调查的事项有（）。A.房屋权属状况B.房屋出售条件C.业主身份信息D.物业管理水平E.业主希望的租期答案：A,B,C,D解析：房地产经纪人在接待卖房客户时，工作核心目标是了解客户对房屋售价的期望值。对房屋的信息了解，应从以下六个方面进行：所处商圈环境；房屋物理属性；房屋权属状况；房屋出售条件；业主身份信息；物业管理水平。E项是承租房屋信息调查中的项目。自2022年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收（ ）。A.印花税B.房产税C.耕地占用税D.增值税答案：A解析：自2022年3月1日起，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。自2022
31、年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。为了规避房地产经纪纠纷，房地产经纪行业管理部门可采取的手段有（）。A.制订房地产经纪合同示范文本B.制订房地产经纪服务标准，明确服务要求和内容C.加强对房地产经纪合同的监督管理D.推行房地产经纪机构备案制度E.对已出现的纠纷进行调解处理答案：A,B,C解析：目前，我国房地产经纪行业主管部门主要可以通过以下手段来规避房地产经纪纠纷：制订推行示范合同文本，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉地违法、违规、违约行为；制定服务流程和服务标准，明确服务要求和内容，有利于提高房地产经纪行业的服务水平，树立良好的企业与行业形象；加强房地产经纪服务
32、收费管理；加强房地产经纪行业信用管理；加大行业管理的行政处罚力度，提高房地产经纪机构不规范操作的违规成本；增强房地产经纪人员的守法意识；定期组织培训和考核，提高经纪机构和人员业务素质。在房地产交易撮合中，房地产经纪人应解决的主要问题是（）。A.房源的真实性B.佣金的收取C.价格的谈判D.定金的交纳答案：C解析：购买价格的撮合是交易撮合阶段最难的一个过程。在撮合过程中最主要的问题就是价格的磋商。在价格的磋商上一般会出现价差，卖方往往要个好价钱，购房人希望以较低的价格购买。房地产经纪人应该积极协调二者的价差，说服购房人站在卖方的角度上分析其要价的理由，也要说服业主站在对方的立场上分析其出价的根据。