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1、21年房地产经纪人考试答案8节21年房地产经纪人考试答案8节 第1节房地产经纪业务中可能出现的风险主要包括( )。A:信息欠缺引起的风险B:操作不规范引起的风险C:承诺不当引起的风险D:资金管理不当引起的风险E:技术欠缺引起的风险答案：A,B,C,D解析：在住宅项目价格制定过程中，核心均价的确定有很多种方法，包括（）。A.市场提取法B.收益法C.成本法D.目标利润法E.复合投资收益率法答案：B,C,D解析：在住宅项目价格制定过程中，核心均价的确定有很多种，包括市场比较法、收益法、成本法、目标利润法等。目前确定住宅项目核心价格常用方法是市场比较法。市场比较法的前提是市场上能找到可同比的产品类型。
2、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由（ ）补交契税。A.产权承受人B.买者C.第三人D.房地产转让者答案：D解析：以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。房地产经纪机构在（）中，更注重与客户建立长期的合作关系。A.房地产买卖经纪业务B.房地产租赁经纪业务C.房地产转让经纪业务D.房地产抵押经纪业务答案：B解析：房地产租赁经纪是指房地产经纪人员为使房屋承租方和出租方达成租赁交易而提供的经纪服务。房地产租赁主要包括：新建商品房出租、存量房屋的出租和转租。在房屋租赁交易中，租赁双方的权利义务关系持续时间较长
3、，相互之间会产生复杂的债权债务关系，因而特别需要房地产经纪机构持续地提供沟通、协调、担保等服务。由于租赁交易的当事人反复租赁的频率远远高于买卖交易的频率，在开展房屋租赁经纪业务时，房地产经纪机构更应注意与客户建立长期合作关系。针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范，工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等，这采用的是写字楼项目现场展示（）的要点。A、系统接待流程B、样板层展示C、现场物料准备D、看楼动线包装答案：B解析：样板层展示的要点是针对不同的项目，通过选择毛坯、简装、精装示范、工程材料展示等不同的形式，不同程度地展现写字楼的
4、产权单位优势、公共空间特点、实际空间感及景观资源等。A项，系统接待流程，针对写字楼客户的商务属性与高端属性，匹配专业从事写字楼销售的顾问人员，进行系统的“接待一推介一交流一维护”服务流程；C项，现场物料准备，折页与楼书、3D宣传片、区域模型、楼体模型、销售物料等；D项，看楼动线包装，通过对未全面完工的公共空间、电梯厅、电梯、施工现场等环节的过渡性包装，提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感。2022年3月，甲房地产开发有限责任公司在城市市区取得某地块的土地使用权，崔某是该地块的被拆迁人之一。拆迁工作完成后，甲房地产开发有限责任公司在该地块上开发建设一商品住宅小区。外地人伍某因工作需要购买了该住宅
5、小区一套住房。甲房地产开发公司在销售给伍某住房时，甲公司应缴纳（ ）。A.房产税B.契税C.耕地占用税D.增值税答案：D解析：新建商品房买卖环节的税收，有卖方的增值税及城市维护建设税、教育费附加，土地增值税，企业所得税，印花税；有买方的契税，印花税。房地产经纪门店的开设，要求门店与客户接近度越高越好，通常衡量接近度应考虑的因素包括（ ）。A.人流的结构及行为特点B.门店实际状况C.员工工资福利D.同业门店的情况E.是否便于停车答案：A,D,E解析：客户的接近度是指目标客户接近门店的难易程度。接近度是衡量待选门店客户是否容易接近门店的准则。门店与客户的接近度越高越好。通常衡量客户的接近度应考虑的
6、因素包括：门店前路的宽度，人流量及停留性；人流的结构及行为特点；道路的特性；邻居类型、同业门店的情况；离社区主入口的距离以及是否便于停车。某房地产开发公司2022年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2022年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。张某于2022年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2，价格为4500元m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5。确定张某应分摊的公有公用建筑面积方法为（）。A.按整幢楼房各套内建筑面积比例分摊B.按所处
7、单元各套内建筑面积比例分摊C.按所处楼层各套内建筑面积比例分摊D.按整幢楼房总户数平均分摊答案：A,C解析：根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等），应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种：幢共有公用建筑面积，是指为整幢服务的共有公用建筑面积，如为整幢服务的配电房、水泵房等；功能共有公用建筑面积，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积，如专为酒店服务的大堂、楼梯问、电梯间等；本层共有公用建筑面积，是指专为本层服务的共有公用建筑面积，如本层的共有走廊等。从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为（）。A.市场调节价B.政府定价C.政府指导价D.基准地价E
8、.标定地价答案：A,B,C解析：市场调节价、政府指导价和政府定价是中华人民共和国价格法规定，实质上是按照政府对价格的管制或干预程度划分的三种价格。21年房地产经纪人考试答案8节 第2节张某委托A房地产经纪公司（以下简称A公司）的房地产经纪人刘某代理自己出租一商铺，并答应事成后给刘某“好处费”。刘某以自己的名义，并使用自拟的合同与张某订立了房地产居间合同。随后，刘某在A公司的潜在客源中找到王某，王某与A公司签订了房地产居间合同。刘某亲自办理此项业务，刘某以A公司名义代表王某与张某订立了房屋租赁合同。事后，刘某收取到张某、王某分别给的“好处费”。关于张某和刘某订立房地产居间合同的行为表述中，错误的
9、为（ ）。A.张某和刘某出于真实意愿，所以合同有效B.因为合同履行成功了，所以刘某得到“好处费”C.刘某不应该收取这个“好处费”D.张某应该与A公司签订房地产居间合同答案：A,B解析：A项，在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。所以，张某和刘某订立房地产居间合同是无效的。B项，房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用，并出具相应的发票。房地产经纪机构收取佣金后再按约定向具体承接和执行经纪业务的房地产经纪人员支付相应的报酬。
10、各国（地区）房地产经纪行业管理都严令禁止房地产经纪机构赚取合同约定佣金以外的经济利益。所以刘某不能在佣金之外再拿“好处费”。对房地产市场信息的分析方法包括（）。A.定性分析B.简单统计分析C.市场分析D.比较分析E.因果关系分析答案：B,D,E解析：市场分析技能是指房地产经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。对信息的分析方法包括：简单统计分析（根据已有的数据信息计算某些数据指标，如平均单价、收益倍数等）；比较分析（不同地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段上的比较等）；因果关系分析等。不同的调查方案虽然在内容和形式上会有
11、某些差别，但都应包括( )等内容。A:调查目的B:调查数据C:调查内容D:调查表E:调查项目答案：A,D,E解析：根据内部收益率的含义可知，内部收益率表示（）。A、项目各期净现金流量现值之和等于零时的折现率B、财务净现值等于零时的折现率C、项目的收益能抵偿全部初始投资D、当其大于基准收益率时，投资项目可行E、投资者所能接受的最低收益率答案：A,B,D,E解析：财务内部收益率（FIRR）通常简称内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。它是评价项目盈利能力的主要动态指标。共用题干甲房地产开发公司(以下简称甲公司)经批准实
12、施一综合小区开发项目，规划容积率为 21。该项目位于城市规划区内的城乡结合部，占地120000m2，其中有40000m2属于国 有土地，其余为集体土地上的乡镇企业用地。按规划建设一经济适用住房项目和商业城项 目。该项目由乙建筑工程公司(以下简称乙公司)承包施工，于2022年1月1日动工，工 期10个月。建设过程中，甲公司将在建工程向银行申请抵押贷款。该项目的工程竣工验收工作由（）负责组织实施。 A:人民政府建设行政主管部门B:工程质量监督机构C:甲公司D:乙公司答案：C解析：竖向建筑构件有（）。A、 屋顶B、 墙体C、 梁D、 柱E、 基础答案：B,D,E解析：一幢建筑物一般是由竖向建筑构件、
13、水平建筑构件及解决上下层交通联系的楼梯等组成。其中，竖向建筑构件有基础、墙体、柱等，水平建筑构件有地面、楼板、梁、屋顶等。下列内容为某房地产经纪机构发布的房屋出售广告，其内容不符合广告管理有关规定的有（）。A.所售房屋套内建筑为100m2B.该房屋为名校学区房升值空间巨大C.购买该房屋需一次性付款D.该房屋距离大型超市10分钟里程E.预计该房屋每年可升值10%答案：B,D,E解析：房屋出售广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。承办房屋出售、出租经纪业务的，房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同，并经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息或广告。房源信息应当真实
14、，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有升值或者投资回报的承诺，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传等。张某为甲合伙制房地产经纪机构（以下称甲机构）的注册房地产经纪人。王某因举家南迁将自己的住房委托甲机构销售。在甲机构授权下，张某与王某签订了房地产经纪服务合同，合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会和交易媒介服务，王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后，便开始进行相关信息的收集和整理工作，通过信息搜集迅速找到了合适的潜在购房者田某。经张某撮合，王某和田某在较短的时间内就交易事项达成了共识
15、，并签订了房地产买卖合同。(2022年真题)甲机构和张某为王某提供的经纪服务属于（ ）。A.房地产代理B.房地产居间C.房地产包销D.房地产经销答案：B解析：房地产居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。A项，房地产代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为；C项，房地产包销是行纪的特殊形式，不占有交易标的，以交易标的所有者的名义进行活动，行为受到一定限制，中介服务方的报酬采用“佣金+差价”的形式；D项，房地产经销是指经销活动的主体直接参与交易，对交易标的具有所有权，获得
16、的是买入价格与卖出价格之差，并且以交易标的所有者的名义进行交易。甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2%收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押
17、登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。在该办公用房交易过程中，买卖合同主体有()。A.甲机构B.乙机构C.张某D.杨某答案：C,D解析：21年房地产经纪人考试答案8节 第3节房地产经纪人在接受委托人的劳务委托时，往往因为不同的委托对象和不同的委托事务而需要制定不同的服务计划来确定( )的标准。A:服务对象B:服务内容C:服务方式D:服务报酬E:服务事务答案：B,C,D解析：谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼
18、层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。该套住宅的套内建筑面积为（）m2。A.115B.120C.125D.130答案：B解析：套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。套内未封闭阳台建筑面积算水平投影面积的一半。所以，该套住宅的套内建筑面积为：95+20+102=120m2。在房地产抵押的主要类型中，（ ）是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债
19、权人的行为。A.在建工程抵押B.最高额抵押C.一般房地产抵押D.预购商品房贷款抵押答案：C解析：房地产抵押的主要类型包括：一般房地产抵押；在建工程抵押；预购商品房贷款抵押；最高额抵押。其中，一般房地产抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。下列关于中国房地产经纪行业组织的表述中，错误的是（ ）。(2022年真题)A.房地产经纪行业学（协）会是房地产经纪人员的自律性组织B.房地产经纪行业学（协）会是法人C.房地产经纪行业学（协）会按照章程及相关规定对经纪人员给予奖励或处分
20、D.房地产经纪行业学（协）会的职责是行政管理答案：D解析：参见第2题解析。共用题干房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2022年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2022年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。甲某与承租人乙某进
21、行租赁登记备案时应提交()。A:书面租赁合同B:甲某与乙某的合法身份证件C:房屋所有权证D:可以证明房地产价值的资料答案：A,B,C解析：设计房地产市场调查表时，应注意的事项有()。A:问题要简洁B:问题要灵活C:问题答案不宜过多D:每个问题只能包含一项内容E:要使用十分专业的术语答案：A,C,D解析：下列关于房屋抵押的表述中，错误的是（）。A、共有产权的房屋抵押的，必须征得其他共有权人同意B、已出租的房屋可以设定抵押C、以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，担保债务的履行期限不得超过已使用的年限D、预购商品房贷款抵押的，必须取得商品房预售许可证答案：C解析：A项，以共有的房地产设定抵押的
22、，抵押人应当事先征得其他共有权人的书面同意。B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。C项，以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。D项，预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。下列行为属于房地产转让的有（）。A、房地产抵押B、房地产租赁C、房地产买卖D、房地产抵债E、房地产权属随企业兼并而转移答案：C,D,E解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的
23、行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。A项，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，未发生权属转移，不属于房地产转让的方式。B项，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，其转移的是房屋的使用权而非所有权，不属于房地产转让。二手房代理业务基本流程的最后一个环节是（ ）。(2022年真题)A.信息服务B.房地产查验C.房地产交验D.售后服务答案：D解析
24、：参见第12题解析。21年房地产经纪人考试答案8节 第4节郑某结婚不久，欲通过贷款购买一套小户型住宅，其个性心理属于（ ）。A.主导动机B.求实动机C.享受需要D.独立型性格答案：B解析：从消费者的购买动机来看，可分为：求实动机；求廉动机；求同动机；求美动机；求新动机；求名动机；求奇动机；求癖动机。其中，商品的求实动机表现为追求商品的使用价值，注重商品的内在品质，不太强调外观等。本题中，郑某根据自己经济实际状况购买适合的小户型，属于为追求商品的使用价值，注重商品的内在质量，不过分强调外观的求实动机。房地产经纪人在新建商品房销售前，接受项目培训的主要内容有（）。 A:房地产市场状况B:房地产经纪
25、人的工作流程C:项目规划设计D:园林规划设计E:户型设计答案：C,D,E解析：特许经营模式的特点有( )。A:特许人对商标、服务标志、独特概念、专利、经营诀窍等拥有所有权B:特许人授权其他人使用其商标、服务标志等C:授权合同中包含一些调整和控制条款D:受许人对特许人有业务指导、培训及广告宣传的义务E:受许人需要支付权利使用费和其他费用答案：A,B,C,E解析：民事行为无效的情形的有（）。A、限制民事行为能力人实施的B、以合法形式掩盖非法目的C、经济合同违反国家指令性计划的D、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的E、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的答案：
26、B,C,D,E解析：民法通则规定下列民事行为无效，且无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力：无民事行为能力人实施的；限制民事行为能力人依法不能独立实施的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；违反法律或社会公共利益的；以合法形式掩盖非法目的的。分析写字楼项目的产品定位可以从（）等方面分析其资源条件。A、 景观资源分析B、 项目指标分析C、 路网情况判断D、 类型属性判断E、 项目四至分析答案：A,B,C,E解析：分析写字楼项目的产品定位可以从以下几个方面分析其资源条件：项目指标分析；项目四至分析；区域属性判断；景观
27、资源分析；周边商业配套成熟度判断；路网情况判断；其他资源优劣势判断。房地产经纪信息的收集的直接渠道，一般包括( )、直接去管理部门进行调查和咨询等。A:媒体广告B:门店接待C:上门服务D:沟通有房源的单位E:利用聚众场所宣传和收集相关信息答案：B,C,D,E解析：根据所促成的房地产交易类型，可将房地产经纪业务分为（）。A.房地产转让经纪业务B.房地产租赁经纪业务C.房地产担保经纪业务D.房地产抵押经纪业务E.房地产顾问经纪业务答案：A,B,D解析：根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，理论上可以将房地产经纪业务分为：房地产转让经纪业务；房地产租赁经纪业务；房地产抵押经纪业务。但是，从目前我
28、国房地产经纪行业的实际运营情况来看，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产买卖和房地产租赁。在房地产经纪机构品牌维护过程中，能提高客户价值感知的因素有（）。A.热情的工作态度B.较大的经营规模C.便捷高效的服务D.合理的收费标准E.频繁与客户联系答案：A,C,D解析：通过服务质量的全面提高，提升客户感知价值，保持和扩大企业品牌的影响力。房地产经纪机构的服务质量是影响客户感知价值的重要因素之一。首先，需要加强企业员工的思想教育，树立客户至上的服务理念，以热情周到的服务，提升客户的满意度，为其感知价值的提高奠定基础；其次，需要加强企业员工的技能培训并建立快捷、便利、规范的工作程序，为客户提供快捷，
29、便利的服务，以提高对服务过程的满意度，进而提升其感知价值；最后，通过制定合理的价格，减少客户的成本支出。非住宅建设用地土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前（ ）申请续期。A.6个月B.9个月C.1年D.2年答案：C解析：根据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。按照现行法规，非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定
30、支付土地使用权出让金等费用。21年房地产经纪人考试答案8节 第5节房屋登记机构自受理房屋抵押登记申请之日起，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定的时限，应为（）个工作日。 A:1B:7C:10D:30答案：C解析：下列关于房地产定价方法正确的说法有（）。A.房地产产品定价方法的策略即“成本竞争”B.变动成本定价法属于房地产产品定价的方法C.目标利润定价法以总成本和总销量为定价原则D.目标利润额投资总额投资利润率E.目标贡献预计固定成本费用年目标盈利答案：B,D,E解析：A项，房地产产品定价方法的策略分为“成本竞争”和“消费者需求竞争者价格”；C项，目标利润定价法以总成本和目标利
31、润为定价原则。定价时，先估算出未来可能达到的销售量和总成本，在盈亏平衡分析的基础上，加上预期的目标利润额，然后计算价格。销售人员对消费者的心理影响主要表现在（ ）。A.销售人员的仪表影响消费者对企业的认识过程B.销售人员分析判断能力影响消费者的认知过程C.销售人员的适应能力影响消费者的情感过程D.销售人员较强的注意力和语言表达能力影响消费者对企业的认识过程答案：A解析：销售人员对消费者的心理影响主要有：销售人员的仪表影响消费者对企业的认识过程；销售人员的服务影响消费者的情感过程。经纪作为一种特殊的商贸活动，具有区别于其他商贸活动的自身特性，主要表现为( )。A:活动时间的持续性B:活动主体的专
32、业性C:活动空间的普遍性D:活动地位的中介性E:活动内容的服务性答案：B,D,E解析：本题考核的是经纪的特性。经纪作为一种特殊的商贸活动，具有区别于其他商贸活动的自身特性，主要表现为三个方面：活动主体的专业性、活动地位的中介性、活动内容的服务性。孙某将自己的房屋卖给胡某，并且将房屋交给胡某使用，但未办理房屋登记，后来因冯某出价更高，孙某又把该房屋卖给冯某。并与冯某办理了房屋登记，目前该房屋的所有权人是（）。A.孙某B.胡某C.胡某和冯某D.冯某答案：D解析：物权变动必须以一种可以公开的能够表现物权变动的方式予以展示，并以此决定物权变动的效力。物权公示方式包括登记、交付。我国物权变动的关键点是，
33、不动产为登记，动产为交付。要了解一项不动产的权利主体，就是查不动产登记簿，不动产登记簿上记载的人就是该不动产的权利人，除登记错误需要依法更正的外；要了解动产的权利主体，就是看谁占有它，即动产在谁手里，谁就是该动产的权利人，除有相反证据的外。本题中，房屋属于不动产，其所有权人是房屋登记簿上记载的冯某。下列自然人中，属于完全民事行为能力人的是（）。(2022年真题)A.15周岁，自己挣钱生活的孤儿B.17周岁，生活费来自父母的学生C.19周岁，一直未参加工作的待业青年D.20周岁，不能辨认自己行为的精神病人答案：C解析：在中国，18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动
34、，是完全民事行为能力人。l6周岁以上不满l8周岁的公民，以自己的劳动收人为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。#房地产经纪机构进入房地产开发领域战略是（ ）。(2022年真题)A.聚焦战略B.低成本战略C.一体化成长战略D.多样化战略答案：C解析：一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略。具体有以下两种类型：纵向一体化。如具有较强市场优势的房地产经纪机构，通过提供房地产经纪服务的配套服务，如代办贷款、协办房地产产权转让手续等，使其服务内容向纵深发展，或是向下游联合或兼并相关服务企业组成联合体，统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件
35、，充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力，进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并，组建经济联合体，向上游拓展企业的业务。水平一体化，是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次企业，通过规模经济加速发展的一种战略。下列五人中，具有完全民事行为能力的人有（ ）。A.张某，17周岁，外出打工，且每月都有工资寄回家补贴家用B.李某，15周岁，父母双亡，靠自己在城市卖报纸为生C.王某，19周岁，一直无工作，待业在家D.赵某，20周岁，患有精神病E.吴某，19周岁，精神正常，但瘫痪在床，生活起居需人照料答案：A,C,E解析：按照民法通则规定，具有完全民事行为能力的权利人是指18周
36、岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人。限制行为能力的人是指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力的人是指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人。权利人发现不动产登记簿记载错误，可以向不动产登记机构申请（ ）。(2022年真题)A.更正登记B.变更登记C.注销登记D.异议登记答案：A解析：更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。物权法规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有
37、错误的，登记机构应当予以更正。21年房地产经纪人考试答案8节 第6节下列环境污染类型中，根据污染产生的原因划分的污染类型是（）。A、 大气污染B、 室内污染C、 交通污染D、 全球性污染答案：C解析：环境污染有许多类型，因目的、角度的不同而有不同的划分方法。其具体包括：根据自然环境要素，分为空气污染、水污染、土壤污染等；根据污染物的性质，分为物理污染（如声、光、热、辐射等）、化学污染（如无机物、有机物）、生物污染（如霉菌、细菌、病毒等）；根据污染物的形态，分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等；根据污染产生的原因，分为交通污染、工业污染、生活污染、农业污染等；根据污染的空间
38、，分为室外环境污染和室内环境污染；根据污染物分布的范围，分为全球性污染、区域性污染、局部性污染等。在进行新建商品房销售前，应该准备好销售资料，包括( )。A:宣传资料B:销售文件C:须知文件D:合约文件E:房地产经纪人基本信息表答案：A,B,C,D解析：共用题干2022年4月，H省经济特区A市市民王某通过B房地产中介服务公司在A市首次购买了一套80m2的二手房，成交价格为30万元。该二手房当初购房交纳契税时间和房屋所有权证发证时间都是2022年8月。A市目前房产转让执行的营业税为5，个人所得税为1%。王某为解决手头资金不足问题，贷款10万元。在办理房产过户手续时，房地产税收机关认为其申报的成交
39、价格低，要求予以评估，于是王某委托二级资质W房地产估价有限责任公司，对该房屋进行了评估，评估价为35万元。根据目前税收优惠政策，下列关于A市市民王某交纳的有关税费的说法，正确的是()。A:王某购买的二手房，因为未超过5年，因此要交纳营业税B:王某购买的二手房，不必交纳契税C:王某购买的二手房，契税应执行1税率D:王某购买的二手房，不能免征收印花税，但可免征收土地增值税答案：A,C解析：2022年1月，A房地产开发公司获得一块25hm2的土地使用权，拟建经济适用房。2022年6月A公司将项目整体转让给C公司，C公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于
40、经济适用住房的开发。C公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，C公司用在建工程作抵押从甲建行获得了一部分资金，2022年9月，C公司开始预售该商品住宅。2022年6月，月收入5000元的吴某从C公司手中购得一套经济适用住房，并办理了住房公积金贷款，期限15年。2022年3月，贷款法定利率从5调整为6。3.C公司预售商品住宅，需符合的条件有（）。A、 取得土地使用权证书B、 投入建设资金达到工程建设总投资15以上的证明C、 持有建设工程规划许可证D、 取得商品房预售许可证答案：A,C,D解析：城市房地产管理法第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金
41、，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。房地产经纪机构获得的服务费用包括佣金和（）。A.权属信息查询费B.评估费C.代办服务费D.看房费答案：C解析：服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金，代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家
42、合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。(2022年真题)赵某同甲机构所签订的合同属于（ ）。A.新建商品房
43、经纪合同B.房地产租赁经纪合同C.房地产租赁代理合同D.房屋租赁合同答案：B解析：房屋承租经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方承租房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。导致酸雨形成的主要污染物是（ ）。(2022年真题)A.一氧化碳B.二氧化硫C.二氧化氮D.碳氢化合物答案：B解析：参见第7题解析。房地产经纪人的（）对客户做出交易决策具有重要影响。A、专业、周到、热情的服务B、简捷、迅速、完善的服务C、迅速、系统、热情的服务D、简捷、经济、完善的服务答案：A解析：到店客户是潜在客户，他们可能对某一处房产产生购买欲望，或者希望房地产经纪人协助其出售其
44、名下的房产。房地产经纪人的专业、周到、热情的服务对客户做出交易决策起到重大影响。由财产损坏、法律责任及雇员遭受伤害或生病给公司带来的损失，属于企业风险中的（ ）。A.价格风险B.信用风险C.纯粹风险D.责任风险答案：C解析：风险可以分为企业风险和个人风险。任何原因导致企业价值减少的都可以被定义为企业风险。影响企业现金流和企业价值变动影响最大的包括：价格风险；信用风险；纯粹风险。其中，纯粹风险是指由财产损坏、法律责任及雇员遭受伤害或生病给公司带来的损失。21年房地产经纪人考试答案8节 第7节在心理学中，具有“直率热情，精力旺盛；性情急躁，反应迅速；情绪明显外露，但持续时间不长”特征的气质类型属于
45、（）。A、抑郁质类型B、胆汁质类型C、多血质类型D、黏液质类型答案：B解析：胆汁质类型的人直率热情，精力旺盛；性情急躁，反应迅速；情绪明显外露，但持续时间不长；行为上表现出不平衡，工作特点带有明显的周期性。共用题干2022年3月，张某在H市以单价6000元/m2购买了一套普通商品住房，建筑面积为70m2。2022年5月，张某决定将住房以单价10000元/m2出售给首次购房的高某。高某购买房屋之后，将房屋出租给了杨某，高某应按()的税率缴纳房产税。A:2%B:3%C:4%D:10%答案：C解析：对于新建商品房，建筑面积90m2以上的住宅，抵押贷款比例最高为( )。A:50%B:70%C:80%D
46、:90%答案：B解析：职工享受国家优惠政策购买的拥有部分产权的房地产（）。A.不得抵押B.可以抵押，且不受政策限制C.能否抵押由所在地人民政府决定D.可以抵押，抵押额以其可以处分和收益的份额为限答案：D解析：房地产抵押的一般规定包括：享受优惠政策房地产抵押规定；不同性质企业的房地产抵押规定；不同类型房地产抵押规定。其中，享受优惠政策房地产抵押规定，以享受国家优惠政策购买的有限产权的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。房地产经纪行业自律管理框架体系主要包括（ ）。A.推广房地产经纪业务合同文本B.确立房地产经纪执业规则C.发布房地产交易风险提示D.开展房地产经纪资信评价
47、活动E.提高行业诚信度和服务水平答案：A,B,C,D解析：房地产经纪行业自律管理框架体系的主要内容有：承担房地产经纪人员职业资格考试、登记、继续教育；确立房地产经纪执业规则；推广房地产经纪业务合同文本；发布房地产交易风险提示；逐步建立房地产经纪学科理论体系；建立并公示登记房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案；开展房地产经纪资信评价活动；通报房地产经纪违法违规案件；发起房地产经纪行业诚信经营倡议活动。房地产经纪公司在展开制定价格策略工作前，最重要的一个步骤是（）。A、 进行市场调研B、 与开发商充分沟通C、 对客户的购买力进行研究D、 对预期价格进行验证答案：B解析：作为房地产经纪机构，在制定价
48、格策略工作前，最重要的一个步骤是与房地产开发企业充分沟通，将房地产开发企业的回款目标、企业运营战略作为定价必须考虑的一个角度。通过与开发商沟通价格目标及价格策略，确定其对项目的价格预期，解决开发商的现金流压力，是合理定价的一个关键前提。下列活动中，属于房地产经纪活动的是()。A:房地产登记B:房地产居间C:房地产开发D:房地产估价答案：B解析：抵押贷款时采取等额本息还款方式的特点为（ ）。A.可节省整体利息支出B.每月还款额保持不变C.每月还款额递减D.利息按本金余额逐月计算答案：B解析： 等额本息还款法（等额法）其特点为：每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算。等额本金还款法（递减法）其特点为：每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。2022年4月，张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同，月租金3000元，租期3年。2022年4月，张某将房屋出售给王某，但未告知李某。2022年8月，王某因与他人合开公司需要将该房屋入股，要