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1、2022房地产估价师考试试题及答案6章2022房地产估价师考试试题及答案6章 第1章 某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是（ ）。A不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B该耕地的土地补偿费最少为60万元C每公顷耕地需要安置的农业人口为5人D由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费正确答案：D 监护主要有法定监护、指定监护、遗嘱监护、自愿监护。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 开发周期较长的房地产，供给弹性相应较小。 （ ）此题为
2、判断题(对，错)。正确答案：关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（ ）。A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途答案：B,D,E解析：本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误，最高最佳利用必须同时满足以下4 个条件：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化；选项C错误，根据最高最佳利用原则，估价中可以采用两种估价前提的组合，如改变用途与更新改造的组合为前提。有独立设
3、计文件和相应综合概（预）算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程是（）。A.单位工程 B.单项工程 C.分部工程 D.分项工程答案：B解析：本题考查的是工程项目的划分。工程项目也称单项工程，具有独立的设计文件，竣工后能够独立发挥生产能力或使用效益的工程。假设开发法估价中运营期的预测主要考虑未来开发完成后的房地产的一般正常持有期或者经济寿命。（）答案：对解析：运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。（）答
4、案：对解析：本题考查的是长期趋势法。长期趋势法的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。 为了估算收益性物业的价值（V），可以用NOI除以资本化率，即V=NOI/R。其中，NOI是指（ ）。A物业年潜在经营收入B物业年实际收入C物业的年经营收入D物业年净经营收入正确答案：D2022房地产估价师考试试题及答案6章 第2章 由于资金存在时间价值，所以无法直接比较不同时点的现金流量。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在土地私有制国家，房地产权益通常指的是（）。A、土地使用权和土地所有权B、土地使用权和房屋所有权C、永久的土地所有权和房
5、屋所有权D、土地使有权和房屋所有权答案：C解析：考点:房地产市场的特性。在我国土地公有制下，房地产权益通常是由一定期限的土地使用权和永久的房屋所有权组成；而在土地私有制国家，房地产权益通常包括了永久的土地所有权和房屋所有权。 建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于（ ）。A国家B使用者C建设单位D土地所在地的人民政府正确答案：A在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（）。A待开发房地产的价值B待开发房地产取得的税费C续建开发成本D销售费用E销售税金答案：A,B,C,D解析：在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息项目包括：未知的需要求取的待开发房地产价值；待开发房地产
6、取得税费；后续的开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（）答案：对解析：无租约限制价值是指全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。它有时又称为完全产权价值。在某些情况下，根据估价目的的要求，应以设定的估价对象的权益状况来估价。例如房屋征收估价，是评估被征收房屋在完全产权下的价值，不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑租赁因素的影响，是评估无租约限制价值而不是评估出租人权益价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是评估价值中不扣
7、除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年，出让合同约定的使用年限为40 年，甲使用10 年后转让乙，乙取得该建设用地的使用年限为（）年。A10B30C40D50答案：B解析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。相对于债务融资，权益融资的特点有（）。A需到期偿还B无需还本付息C税收
8、负担轻D共担投资风险E共享投资利润答案：B,D,E解析：房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息。成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。（）答案：错解析：本题考查的是成本法适用的估价对象。局部也可以采用。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。2022房地产估价师考试试题及答案6章 第3章根据房产测量规范，不应分摊的
9、共有建筑面积是（）。A.公共使用的电梯井B.值班警卫用房C.独立使用的地下室D.变电室答案：C解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休息、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。参见教材P147。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市以外的房地产估价业务。（）答案：错解析：二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂
10、定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。A.15B.25C.35D.55答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商业、旅游、娱乐用地40年，持有15年后转让，最长持有年限为25年，401525（年）。狭义的法律泛指一切以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范，包括法律、行政法规、地方性法规、地方政府规章和部门规章。（）答案：错解析： 本题考查的是中国现行法律制度体系
11、。广义的法律泛指一切以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范，包括法律、行政法规、地方性法规、地方政府规章和部门规章。 下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（ ）。A解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题正确答案：D 甲公司在销售商品房时，依据房产测量规范，应计算一半建筑面积的是（ ）。A坡屋顶层高在2.20m以上
12、的部位B在批准期限以内的临时房屋C供业主户外运动时休息用的屋顶平台D外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊正确答案：D伸缩缝与沉降缝最显著的区别在于基础上，沉降缝的基础必须断开，伸缩缝的基础可以不断开。所以伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（ ）答案：错解析：本题考查的是变形缝。沉降缝的基础必须断开，伸缩缝的基础可以不断开。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。P99。房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（）。A.估价方法选用B.估价结果确定方式C.估价师的职业道德D.估价技术路线E.估价参数选取答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求
13、。对估价机构的技术鉴定的内容，也是估价技术内容，包括估价对象、价值时点、价值内涵、估价依据、估价原则、技术路线、估价方法、重要参数选取、估价结果确定等。2022房地产估价师考试试题及答案6章 第4章保险是集合同类危险聚资建立基金，对所有危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。答案：错解析：保险是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险(所有危险)的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。从这个定义可以看出：保险是一种通过聚资建立的机制。保险是对特定危险的后果提供经济补偿的一种机制。评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（）。A.收益期应为租赁合同剩余租赁期 B.收益期应为经济寿命减去租
14、赁合同剩余租赁期 C.净收益应为合同租金减去运营费用 D.净收益应为市场租金减去运营费用 E.净收益应为市场租金减去合同租金答案：A,E解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限，净收益为市场租金减去合同租金。 关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（ ）。A标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C小商铺通常比大商铺的变现能力弱D厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱正确答案：ABC名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1实际收益率（1名义收益率）（1通货
15、膨胀率）。（）答案：错解析：考点:财务内部收益率。名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1名义收益率（1实际收益率）（1通货膨胀率）。 我国的法定货币是人民币，属于金属货币类型。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于估价报告的说法中，不正确的有（ ）。A估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告B估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”C估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要D估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响E估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件正确答案：CD在市场趋势分析中，相关分析
16、法可进一步分为（）。A、指数平滑法B、简单平均法C、移动平均法D、回归分析法E、市场因子推演法答案：D,E解析：本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。参见教材P116P117。平原河网地区的城市必须重点分析（）的情况。A、水文和地基承载力 B、地形、地貌 C、地质构造 D、地下矿藏的分布答案：A解析：本题考查的是城市用地评价。平原河网地区的城市必须重点分析水文和地基承载力的情况；山区和丘陵地区的城市，则地形、地貌条件往往成为评价的主要因素。地震区的城市，对于地质构造的情况就显得十分重要；而矿区附近的城市发展必须弄清地下矿藏的分布情况。2022房地产估价师考试试题及
17、答案6章 第5章 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起六个月内未申请登记的，预告登记失效。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列各项中，属于市场价值形成条件的有（）。A.适当营销 B.适当的期间完成交易 C.谨慎行事 D.公平交易 E.熟悉情况答案：A,C,D,E解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值的形成条件主要有5个：（1）适当营销；（2）熟悉情况；（3）谨慎行事；（4）不受强迫；（5）公平交易。 人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质不是赔偿，而是按约给付。（ ）此题为判断题(对，错)
18、。正确答案：从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）答案：对解析：考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。投资基金可以分散和降低风险，其投资风险小于债券大于股票，收益一般小于股票大于债券。（）答案：错解析：本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。由于投资基金是 委托专门的投资机构进行分散组合投资，可以分散和降低风险，所以风险小于股票投资，大于债 券投资。投资基金的收益一般小于股票投资而大于债券。参见教材P282。房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是( )。A、 资本金B、 预租售收入C、 借贷资金D、 政府资助答案：D解析
19、：因为政府一般不会无偿资助房地产开发项目。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏至少保修3年。（）答案：错解析：本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏至少保修5年。参见教材P99。 以下可以据以确定投入人力参加估价的因素有（ ）。A估价目的B估价对象C估价时点D估价报告出具日期E估价结果价值高低正确答案：ABCD根据估价目的、估价时点、估价对象、估价报告交付日期，便可知估价项目的大小、难易和缓急，从而可以确定需要多少人、需要什么样的人
20、及何时需要等。2022房地产估价师考试试题及答案6章 第6章某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.07，则该宗房地产的价格为25万元。（）答案：对解析：购买者要求的税前现金流量=512%=0.6（万元），偿还抵押贷款的能力=20.6=1.4（万元），抵押贷款金额=1.4/0.07=20（万元），所以该宗房地产价格=自有资金额+抵押贷款金额=20+5=25（万元）。预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（）年。A、13 B、15 C、16 D、17答案：C解
21、析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A(n1)b0，n302116（年）。房地产赠与属于缴纳土地增值税的范围。（）答案：错解析：本题考查的是土地增值税。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。 某家庭购买了一套90的商品住宅，售价为4000 元/。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是45%和68%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高
22、限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少（8分）正确答案：某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均
23、为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。甲房地产开发公司取得的银行贷款类型为（）贷款。A.担保B.信用C.短期D.自营答案：A,D解析：A 项，担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。根据担保形式不同，可将担
24、保贷款分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。抵押贷款是指按一定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。B 项，信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款，其特点是不需要任何担保和抵押，借款人仅凭信誉就可取得贷款；C 项，短期贷款指贷款期限在 1 年以内（含 1 年）的贷款。D 项自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。本题中甲公司的贷款属于担保贷款、自营贷款。城市用地评价中下列哪一项属于适宜修建的用地( )。A.一类用地 B.二类用地C.三类用地 D.已征用的土地答案：A解析：根据城市用地适用性评价结论，一般可将建设用地分为三类。一类用地：即适于修建的用地。二类用地：即基本上可以修建的用地。三类用地：即不适于修建的用地。 物业管理条例确立的基本制度包括（ ）。A业主大会制度B业主公约制度C住宅小区治安管理制度D住宅小区综合验收制度E住房专项维修资金制度正确答案：ABE住宅小区治安管理制度、住宅小区综合验收理制度不是物业管理条例确立的基本制度。 下列用来作为房地产证附图的有（ ）。A规划图B宗地图C房产分幅图D房产分户图E地形图正确答案：BD规划图、房产分幅图、地形图不能作为房地产证附图。