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1、2022房地产估价师考试答案9节2022房地产估价师考试答案9节 第1节某房地产经纪机构为有限责任公司，其应按( )的税率缴纳企业所得税。A.5B.7C.20D.25答案：D解析：企业所得税的税率为25%。房地产测绘的申请人主要是（ ）。A.房地产测绘部门B.房地产管理机构C.房地产权利申请人或利害关系人D.司法部门答案：C解析：本题考查的是房地产测绘的程序。房地产测绘是接受申请人的申请，由测绘部门组织实施。申请人一般为房地产权利申请人或利害关系人。P165。田某于2022 年7 月1 日办理5 年期住房公积金贷款，2022 年7 月7 日住房公积金贷款利率下调，如本年度住房公积金贷款利率不再
2、调整，则应从（）执行新的利率。A2022 年7 月7 日B2022 年8 月1 日C2022 年1 月1 日D2022 年7 月7 日答案：C解析：个人住房公积金贷款利率按照贷款发放时法定利率计算。遇法定利率调整，贷款期限在1 年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1 年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。（）答案：错解析：从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。 教育费附加是随增值税、消费税和财产税附征并专门用于教育的一种特别目的税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答
3、案：甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是( )。A、 土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B、 建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C、 施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D、 商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积答案：D解析： 功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产
4、开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A、市场价值B、投资价值C、谨慎价值D、现状价值答案：B解析： 本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是对某个特定的投资者而言的。投资价值是指估价对象对某个特定单位或个人的价值。某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是（）。A.有效市场渗透市场服务市场 B.服务市场有效市场渗透市场 C.有效市场服务市场渗透市场 D.服务市场渗透市场有效市场答案：C解析：本题考
5、查的是市场规模的估计。市场由大至小的顺序是潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。2022房地产估价师考试答案9节 第2节 国民生产总值(GNP)是指一个国家以当年价格(或以不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 根据下列内容，回答 811 题：省第二轻工业有限公司名下拥有厂房若干。其中A、B两厂房为新建厂房，公司将为此两厂房投保火灾险，于是委托某房地产估价公司对此两厂房进行估价。其中，A厂房已投人生产使用；而由于该公司业务量萎缩，B厂房已没必要投入生产。于是公司自行将B厂房改造成住宅并出租。此两幢厂房的土地
6、使用权是由公司以有偿出让的方式取得的，A、B两厂房的房屋所有权证上记载着该两幢厂房的用途为工业。第 8 题 估价人员应（ ）。A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价正确答案：A 收益性房地产的价值高低主要取决于( )。A已经获得净收益的大小B未来获得净收益的风险C未来获得净收益的大小D目前总收益的大小E未来获得净收益期限的长短正确答案：BCE答案 BCE收益性房地产的价值高低主要取决于未来获得净收益的风险，未来获得净收益的大小以及未来获得净收益期限的长短
7、。房地产估价是科学与艺术的有机结合是指，正确的房地产价值的测算和判定，必须依赖于 ( )。A、 科学的估价理论和方法B、 估价人员的经验C、 估价人员的艺术修养D、 严谨的数学公式和数学模型E 准确无误的计算过程答案：A,B解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。正确的房地产价格的测算和判定，必须依赖于一套科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些估价理论和方法，还必须依赖于估价人员的经验。从这一点上说，房地产估价是科学与艺术的有机结合。解决此题的关键在于弄清这句话的含义。(2022真题) 评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年
8、未受到停业处罚的评估师。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价机构的概念及组织形式。评估机构的合伙人或者股东为两名的，两名合伙人或者股东都应当是具有三年以上从业经历且最近三年内未受停止从业处罚的评估师。下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是( )。A、 城市或区域产业结构与布局B、 人口数量与结构C、 土地资源状况D、 信息技术的发展和应用答案：D解析：“城市或区域产业结构与布局”属于经济环境因素，“人口数量与结构”属于社会环境因素，“土地资源状况”属于资源环境因素，“信息技术的发展和应用”属于技术环境因素。 按基金的发起和建立方式的不同，基金证券有基金受益证券和基金股票两
9、种形式。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：未确定规划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。（）答案：对解析：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场的特性。市场信息的不对称性指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有
10、的信息是不相对称的。2022房地产估价师考试答案9节 第3节出现正杠杆效用的条件为 ( )。A.所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时B.所投资房地产的回报率等于抵押贷款回报率时C.所投资房地产的回报率低于抵押贷款回报率时D.所投资房地产的回报率与抵押贷款回报率无关系时答案：A解析：出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。出现负杠杆效用的条件正好相反：房地产的投资回报率低于债务回报率。 下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）。A甲公司己在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更B周某有权退房
11、建设工程教育网提供C周某退房，甲公司应承担违约责任D周某退房应承担违约责任正确答案：BC甲公司已在法定时间内，只是电话通知了周某，未采取书面形式，属于违约。 假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。 （ ）正确答案：由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。(2022真题) 廉租住房单套建筑面积应当在（）以内。A.30B.50C
12、.60D.90答案：B解析：本题考查的是住房保障制度。廉租住房单套建筑面积控制在50以内，保证基本居住功能。 系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：李某购买新房并入住，对此，下列说法正确的有( )。A、 李某应向物业管理公司出具住宅质量保证书和住宅使用说明书B、 因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可C、 因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金D、 李某有义务缴纳公共性物业管理费用答案：D解析：根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有
13、的有( )。A、 矿藏、森林、草原B、 水流、山岭、滩涂C、 森林、山岭、荒地D、 森林、水流、荒地E 草原、滩涂、荒地答案：C,E解析：宪法第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”宗可比实例房地产2022年1月30目的价格为800美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2022年1月30日为1美元6.30元人民币，2022年9月30日为1美元6.25元人民币，则将该可比实例调整为2022年9月30日的价格约为4726元人民
14、币/m2。（）答案：对解析：考点:市场状况调整的方法。800（10.7%）86.254726（元人民币/m2）。 影响房地产价格的区位因素有（ ）等。A建筑规模B临路状况C楼层D建筑窖积率E繁华程度正确答案：BCE2022房地产估价师考试答案9节 第4节 当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 甲公司申请办理商品房预售许可证时，应提交（ ）等证件及资料。A工程施工合同B土地使用权证C商品房预售合同示范文本D商品房预售方案正确答案：ABD评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为（）
15、人以上单数，其中房地产估价师不得少于（）。A、3，1/3B、5，1/2C、3，1/2D、5，1/3答案：C解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。 （ ）反映了房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A资金来源与运用表B损益表C资产负债表D现金流量表正确答案：A下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有（）。A.二氧化硫 B.一氧化氮 C.一氧化碳 D.甲醛 E.碳氢化合物答案：A,E解析：本题考查的是大气污染物及
16、其危害。二氧化硫在空气中能同水蒸气和其他化合物结合形成硫酸雾，硫酸雾随雨雪降落，形成“酸雨”。酸雨除了损害人体呼吸道系统和皮肤，还会腐蚀建筑物、设备和露天放置的各种金属。碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，光化学烟雾能加速橡胶制品的老化，腐蚀建筑物和衣物。房地产空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平。（）答案：对解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场供求关系房地产租金水平房地产资产的收益水平在资产市场中的需求。住房公积金管理的决策机构为（）。A、住房公积金管理委员会B、住房公积金管理中心C、财政管理部门D、各级人民银行答案：A解析：本题考查
17、的是住房公积金制度。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体内容为（）。A.纳税人所在地在城市市区的，税率为7% B.在县城.建制镇的，税率为5% C.在县城.建制镇的，税率为3% D.不在城市市区.县城.建制镇的，税率为5% E.不在城市市区.县城.建制镇的，税率为1%答案：A,B,E解析： 本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。城市维护建设税实行地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是
18、：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；在县城、建制镇的，税率为5%；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向（）如实申报成交价格。A.县级人民政府B.县级以上国土资源管理部门C.县级以上人民政府规定的部门D.县级税务征管部门答案：C解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。2022房地产估价师考试答案9节 第5节人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（）确定。A.房地产估价机构B.人民法院C.抵押权人D.人民法院和房地产估价
19、机构共同答案：B解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。 中国人民银行的主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022年真题) 房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位答案：B解析：本题考查的是收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划
20、为基础，确定资金的来源和相应的数量。考虑使用预租售收入时，需要考虑销售收入计划。 某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是( )。A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B.现时该房改房上市交易的正常价格 建设工程教育网提供C.现时该房屋的房改成本价D.当时该房屋的房改成本价正确答案：B保险公司在分配当年利润时，应当提取税后利润的（）作为法定公积金。A.10% B.15% C.20% D.30%答案：A解析：本题考查的是保险可运用资金来源。保险公司在分配当年利润时，应当提取税后利润的1
21、0%作为法定公积金。 下列对合伙的法律特征说法不正确的是（ ）。A合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性B其团体性没有法人疆C合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点D合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限正确答案：D关于房地产估价要素的说法，正确的有（）A、估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要B、估价对象由估价委托人和估价目的双重决定C、选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取D、估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择E、估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复答案：A,B
22、,D解析：本题考查的是估价目的。选项C错误，在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；选项E错误，估价程序中的一些工作步骤之间不是绝对隔开的，可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但不得随意简化和省略。参见教材P2834。建筑工程一切险不包括第三者责任险。（）答案：错解析： 本题考查的是财产保险。建筑工程一切险是保险公司专门针对各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失，以及对第三者的伤害或财务损害所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。“吉芬商品”是不满足需求规律的例外。（）答案：对解析：本题考查的是需求及其变动。“吉芬商品”是不满足需求规律的例外。2022房地
23、产估价师考试答案9节 第6节单位和个人缴存住房公积金的缴存比例，原则上均不高于职工上一年度月平均工资的（）。A、5% B、8% C、10% D、12%答案：D解析：本题考查的是住房公积金制度。住房公积金制度单位和个人的缴存比例不低于5%，原则上不高于12%。参见教材P10。 物业服务成本的构成一般包括（ ）。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；物业管理区域清浩卫生费用；办公费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理区的绿化养护费；物业管理企业的酬金；物业管理企业固定资产折旧费；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。ABCD正确答案
24、：D将热源和散热设备合并成一个整体分散设置在各个采暖房间为（）采暖方式。A.集中采暖 B.局部采暖 C.区域供热 D.分部供热答案：B解析：本题考查的是建筑采暖设备。局部采暖：将热源和散热设备合并成一个整体分散设置在各个采暖房间。如火炉、火坑、空气电加热器等。房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（）答案：对解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种目的，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：房地产价格和价值分配业务；
25、房地产价值提升评估业务；房地产价值减损评估业务；相关经济损失评估业务；房地产咨询业务。其中，房地产咨询业务一般有：房地产市场调研（包括房地产市场调查、分析、预测等）、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产投资项目调查评价、房地产最高最佳利用分析、房地产市场竞争力分析、房地产状况评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。 证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为（）。A、签订估价委托合同之日 B、发放抵押贷款之日 C、估价对象实地查勘
26、之日 D、未来处置抵押房地产之日答案：C解析： 本题考查的是价值时点原则。房地产抵押估价指导意见第十条规定，房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。 路线价法主要适用于（ ）。A城市街道两侧商业用地的估价B旧建筑物的估价C新建筑物的估价D拆迁房屋的估价正确答案：A路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。 某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的
27、年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8，风险补偿估计为现房价格的3，则该期房目前的价格为( )元每平米。A.3473B.4365C.4500D.4635正确答案：A 居住区的用地根据不同的功能要求，一般可分为（ ）。A住宅用地B公共服务设施用地C道路用地D绿化用地E军事用地正确答案：ABCD2022房地产估价师考试答案9节 第7节某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是( )万元/月。A、 13.2B、 15.9C、 19.5D、 20.4答案：B解析：租户的月营
28、业额为180万元时，其应缴纳的租金为=15+(180-150)3%= 15+0.9=15.9(万元/月)。 一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft运用四三二一法则，地块乙的总地价为（ ）万元。A65.4B81.8C87.2D109.0正确答案：A党的十八届三中全会提出加快“建立城乡统一建设用地市场”，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地（）。A.转让 B.出让 C.担保 D.租赁 E.入股答案：B,D,E解析：本题考查的是集体土地。党的十八届三中全会提出加快“建立城乡统一建设用地市
29、场”，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。同时，改革农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。（）是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。A.汇票 B.本票 C.支票 D.银行券答案：B解析：本题考查的是金融工具。本票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据等产量曲线的形状是（）。A.一条平行于横轴的直线 B.一条平行于纵轴的直线 C.从左上方向右下方的倾斜曲线 D.从左下方向右上方的倾斜曲线答案：
30、C解析：本题考查的是生产理论。等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。 资本分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全不相同的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 以下属于自然周期第一阶段特点的有( )。A净需求的增长将慢慢吸纳先前过剩的供给，推动市场逐渐走出谷底B供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平C空置率降到了合理空置率以下，表明市场上的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水平D如果物业租金缺乏竞争力或不及时下调租金，就可能很快失去市场份额，租金收入甚至会降到只能支付物业运营费用的水平E供给
31、保持基本静止不变，就没有或很少有新的投机性开发建设项目出现正确答案：AE答案 AE B项为第三阶段特点，C项属于第二阶段，D项属于第四阶段。房地产开发企业的经营成本主要包括( )。A、 土地转让成本B、 经营管理费用C、 配套设施销售成本D、 商品房销售成本E 房地产出租经营成本答案：A,C,D,E解析：解析 投资与成本在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素答案：A解析： 本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。2022房地产估价师考试答案9节 第8节李某自用位于地下的工业
32、厂房，房产原价为100 万元，2022 年应缴纳房产税最多为（）元。A4200B5040C5400D6480答案：D解析：对于非出租的房产，以房产原值一次减除1030后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。即计税依据房产原值1（1030）；工业用途房产原值房屋原价（5060），税率为1.2。由题意，2022 年应纳房产税的最大税额10060（110）1.20.648（万元）6480（元）。产权属国家所有的房屋，其房产税（）。A.不需缴纳B.由经营管理的单位和个人缴纳C.由城市房地产管理部门缴纳D.由房屋的所有者缴纳答案：B解析：本题考查的是房产税。产权属于全民所有的，
33、以经营管理的单位和个人为纳税人。行政法规的效力低于法律、地方性法规、部门规章。（）答案：错解析：本题考查的是中国现行法律制度体系。行政法规的效力高于地方性法规、规章。 当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。A50%B60%C80%D90%正确答案：B凡综合风险度超过60%的贷款，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。在评估房地产的市场价值时，错误的做法是（）。A、模拟房地产市场定价 B、模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C、以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D、从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案：D解析：本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价
34、不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。 房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值量大C流动性大和价值量大D不可移动和用途多样正确答案：B一种资产只有同时具有独一无二和价值量大两个特性。才真正需要专业估价。 如果两笔资金等值，则用复利公式把它们变换到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列属于会计恒等式的是（ ）。A资产费用负债+
35、所有者权益收入B所有者权益资产+负债C资产+费用=负债+所有者权益+收入D负债资产+所有者权益正确答案：C六大会计要素之间的关系：资产=负债+所有者权益+(收入费用)分配前资产+费用=负债+所有者权益+收入下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有（）。A将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金B因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入C材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账D会计数据计算、抄写差错E为调节利润多记待摊费用答案：A,E解析：会计舞弊的常见形式有：利用企业内部控制制度的缺陷和薄弱环节进行舞弊，以达到满足私欲的目的。拉拢与自己职责不相容的人员串通舞弊。隐匿或篡改凭证。虚构业务。利用过渡
36、性会计科目进行舞弊。如企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。故意制造一些相关科目的相应变动进行舞弊。如将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金。利用计算机舞弊。舞弊者盗用计算机密码、暗藏计算机程序、扰乱计算机命令来使用计算机命令使计算机财务系统生成一套“会计舞弊”。2022房地产估价师考试答案9节 第9节下列属于物业管理的基本制度的是（）。A.业主委员会制度B.物业服务招投标制度C.物业服务企业注册制度D.物业承接查验制度E.基础专项维修资金制度答案：B,D解析：本题考查的是住宅专项维修资金制度。物业管理的基本制度包括：业主大会制度，管理规约制度
37、，物业服务招投标制度，物业承接查验制度，物业服务企业资质管理制度以及住宅专项维修资金制度。房地产市场失灵的主要原因有（）。A、垄断B、外部性C、信息不对称D、住房问题E、通货膨胀及失衡答案：A,B,C,E解析：考点:政府干预房地产市场的必要性。房地产市场失灵的主要原因有：垄断、外部性、信息不对称、市场不完全、公共品、失业、通货膨胀及失衡、再分配和优效品等八类。 某宗房地产交易总价为40万元，其中首期付款为20%，余款于半年后支付。假设季度利率为0.5%，则该宗房地产在成交日期一次付清的价格应为39.37万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列保险种类中，属于政策性保险的有（ ）。A
38、社会养老保险B农业保险C巨灾保险D失业保险E出口信用保险正确答案：BCE政策性保险一般可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险(养殖业保险、种植业保险等)；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险(无担保保险、预防公害保险等)；三是为实现贸易政策开办的输出保险(出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等)；四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。（）答案：对解析：本题考查的是交易情况修正的含义。可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的，而要求评估的估价对象价值或价格一般是正常合理的
39、，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，就需要对其进行交易情况修正。甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2022年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2022年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2022年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。2.针对本
40、案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？答案：解析：1.房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。（2）通过实地查勘确定建筑物折旧。对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：（
41、1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。(2022真题) 从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。（）答案：对解析：本题考查的是城市用地。属于常识性试题。从工程地质条件看，滑坡体本身、地震区都不宜作为城市建设用地。某商场建成于2000年10月，收益期限从
42、2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的60，则该商场在2022年10月的价值最接近于（）万元。A.536 B.549 C.557 D.816答案：A解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。该商场在2022年10月的价值最接近于：V=A/Y1-1/（1+Y）n，A=120（1-20%）-50=46（万元），n=40-5=35（年），Y=5%+5%60%=8%，V= 46/8%1-1/（1+8%）35=536.11（万元）。可用于互斥方案比选的方法有（ ）。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法答案：A,D,E解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。可用于互斥方案经选的一共有五种方法：净现值法、差额投资内部收益率法、等额年值法、费用现值比较法、费用年值比较法。选项B，内部收益率不能用于互斥方案的比选，选项C，动态投资回收期法只能用于单一方案的评价。P209。