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1、21年房地产估价师历年真题和解答6节21年房地产估价师历年真题和解答6节 第1节 以下关于市场细分的说法中，正确的有( )。A买方市场是由若干购买者组成的，而他们在产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方面都会有差异，这些差异便形成了市场细分的依据B对卖方来说，为每个购买者定制产品是有利可图的C定制营销是市场细分的极限D弥隙市场是指规模较大的、易于识别的顾客群体E可以按购买者收入水平进行市场细分正确答案：ACE答案 ACE 弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者，在这个市场中，营销人员对顾客的需求了解得非常透彻，以至于消费者情愿支付较高的价格。一些优秀的房地产企业已经越来越多地将市场营销的重点
2、置于弥隙市场。下列墙体中，属于非承重墙的有( )。A.围墙 B.外墙C.隔墙 D.填充墙E.幕墙答案：A,C,D,E解析：非承重墙是只承受自身重量的墙，不承受上部传来荷载的墙。非承重墙包括自承重墙和框架墙。框架墙是指在框架结构中，填充在框架间的墙，它的重量由楼板、梁、柱承受。建筑中的隔墙也属于非承重墙。国务院发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例规定，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。（）答案：对解析：本题考查的是城镇土地使用制度改革。国务院发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例规定，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性
3、指标的有（ ）A 建筑密度B 建筑控制高度C 建筑色彩D 建筑红线后退距离E 容积率正确答案：ABDE 假设抵押贷款的期限为两年，而房主陈某又与客户签订了至2022年9月6日的租约，租金比市场上同类物业的租金水平要高，如果估价时点为2022年9月16日，则此租约限制对评估的抵押价格的影响为( )。A无影响B有影响C抬高估价对象的价格D降低估价对象的价格正确答案：C某房地产开发项目的占地面积为15000，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单
4、价为（）元/。A、5377.78B、6277.78C、6722.22D、7847.22答案：D解析：考点:盈亏平衡分析的基本原理。总建筑面积15000345000（平方米），可销售面积4500080%36000（平方米），设盈亏平衡点销售单价为X ，36000X800010000450045000，X7847.22(元/平方米）。21年房地产估价师历年真题和解答6节 第2节下列不属于优先股股东权利的是（ ）。A.优先分股息B.优先分剩余财产C.充分的表决权D.要求赎回权答案：C解析：本题考查的是优先股的特征。优先股股东的权利主要有：（1）分配股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限
5、的表决权；（4）要求赎回权。P284。土地征收不会改变土地所有权性质。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地的特点。征收土地具有以下三个明显的特点：一是具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。参见教材P41。某在建写字楼的总建筑面积为30000，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年
6、。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元（?天），每年计365天，空置率为10，资本化率为5，折现率为15。该在建写字楼建成后的房地产现值为（）万元。A29807B30867C35755D36194答案：A解析：该在建写字楼年金A2365（110）31971（万元）。该在建写字楼现值VAY1971539420（万元）。在建写字楼建成后的房地产现值39420（115）（31.253/12）29807（万元）。甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据民法通则，诉讼时效期间从( )时起计算。A、 合同签订B、 合同生效C、 权利被侵害D、 乙知道或者应当知道权利被侵害答案：D解析：民法通
7、则规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。基尼系数越小，表示收入分配的两极分化越严重。（）答案：错解析：基尼系数是根据洛伦茨曲线计算出来用以判断收入平均程度的指标。洛伦茨曲线将对角线以下的面积分割成 A、B 两块面积，A 块面积为对角线与洛伦茨曲线所包围的面积，基尼系数=A/（A+B）。基尼系数越小，表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；反之，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。某旧厂房的建筑
8、面积为5000。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。不属于待开发的土地是（）。A、 生地B、 毛地C、 耕地D、 熟地答案：C解析：21年房地产估价师历年真题和解答6节 第3节 下列表述中，正确的是（ ）。A凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象B
9、房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率C耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税D契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%5%正确答案：C中华人民共和国房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率；契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、圣营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房产开发贷款的还款资金
10、来源，通常是销售收入或（）。A、租金收入B、土地出让收入C、房地产抵押贷款D、净经营收入答案：C解析：考点:房地产开发贷款。房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或房地产抵押贷款。认知价值定价法是指房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。根据顾客（消费者）对价值的判断来制定价格。参见教材P98。某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A15.96B17.05C23.44D25.86
11、答案：B解析：开发利润是指房地产开发企业（或业主、建设单位）的利润，而不是建筑施工企业的利润。建筑施工企业的利润已包含在建筑安装工程费等费用中。成本利润率的计算基数=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息，即：本题中，该商品住宅项目的成本利润率=300/（600+900+50+60+150）=17.05。 商品住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师历年真题和解答6节 第4节 土地管理法规定，农民自由住宅的宅基地，
12、属（）所有。A国家B所在的村民小组C农民个人D农民集体正确答案：D 拆迁评估机构之间应当就拆迁评估的（ ）进行协调并执行共同标准。A依据B原则C程序D进度E成本正确答案：ABC 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月10
13、0万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。请评估出该宗房地产2022年9月30日的买卖价格。正确答案： 某家庭预购买一套面积为120m2的经济适用住宅，单价为4500元/m2，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是 ( )元。A1469B1320C1856D2789正确答案：D答案 D (1)已知：P=120450075%=405000(元)，n=2012=240(月)，i1= 5%12=0.417%，i26%12=0.5%P1
14、=200000(元)，P2405000-200000=205000(元)(2)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：A1=P1(1+i1)n(1+i1)n-1=2000000.417%(1+0.417%)240(1+0.417%)240-1)=1320(元)A2=P2i2(1+i2)n(1+i2)n-1=2050000.5%(1+0.5%)240(1+0.5)240-1)=1469(元)(3)组合贷款的最低月还款额：A=A1+A2=2789(元) 某套住宅建筑面积为lOOm2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价
15、格为（ ）元。A2400B2580C2607D2760正确答案：A每平方米建筑面积的价格总价/建筑面积300080/1002400(元/m2)估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。对该商业内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A、建筑品质及内部格局B、建筑层高C、集聚程度D、装饰装修答案：C解析： 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要区位状况包括地段繁华程度、交通条件、临街状况、楼层；影响商业房地产价格的主要实物状况包括建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。21年房地
16、产估价师历年真题和解答6节 第5节同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有( )。A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿答案：B,C,D解析：物权法规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿(清偿优先受偿)：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。登记优先，时间优先
17、最高最佳使用同时符合( )标准。A、 无任何风险B、 法律上许可C、 技术上可能D、 经济上可行E 价值最大化答案：B,C,D,E解析：最高最佳使用必须同时符合四个标准：法律上许可；技术上可能；经济上可行；价值最大化。 工程( )是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。A成本控制B进度控制C质量控制D合同控制正确答案：A答案 A 工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。房地产开发商的利润来自于租售收入和总开发成本的差值，而工程成本又是总开发成本的主要组成部分，所以降低工程成本就能增加开发商利润。国内生产总值(GDP)通常大于国民生产总值(GNP)。答案：错解析：GDP是与所谓国土原
18、则联系在一起的。按照这一原则，凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计人该国的GDP。特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的GDP，而不应被计入外国公司本国的GDP。GNP是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则，凡是本国国民(包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民)所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被计入本国的GNP。特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计入本国的GNP，而外国公司在某国子公司的利润则不应计入该子公司所在国的GNP。GNP与GDP有如下关系：GNP=GDP+对外要素收入净额 (6-48)在一个封闭经济中，由于对外要素
19、收入净额为零，故GDP与GNP完全相等。GDP与GNP都是描述总体经济活动的指标。 根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。A条形基础B独立基础C筏板基础D箱形基础正确答案：D新城区开发房地产具有的不利条件有( )。A、 增加安置补偿费开支B、 获得土地非常困难C、 规划设计条件苛刻D、 市政配套设施缺乏答案：D解析：因为新城区开发房地产，其市政配套设施缺乏。21年房地产估价师历年真题和解答6节 第6节 根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种循环的模式。( )正确答案：答案 根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧
20、条、调节、复苏和再次扩张的过程。下列各项中，不属于建设投资的是（）。A.工程费用 B.工程建设其他费 C.建设期利息 D.预备费答案：C解析：本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。建设投资包括工程费用、工程建设其他费和预备费三部分。 某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为 ( )万元。A25B35C40D45正确答案：B答案 B F(NPV1)220.2+
21、180.6140.218(万元)F(NPV2)280.15+220.7+160.15=22(万元)F(NPV)=F(NPV1)(1+i)+F(NPV2)(1+i)218(1+10%)+22(1+10%)235(万元)所有工程建设项目，均需向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。（）答案：错解析：城乡规划法规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。比较法是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，因为该方法是利用实际发生，或经过专家预测的与估价对象相似的房地产的价格来求取估价对象的价值或价格的方法。（）答案：错解析：本题考查的是比较法的含义。比较法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法。参见教材P175。某征收工作评估专家委员会，专家组成员为7人，则其中的房地产估价师人数至少为（ ）人。A.3B.4C.5D.6答案：B解析：本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。71/2=3.5，即4人。P65。