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1、 1 国有资产评估投标技术方案 第一章 评估重点与难点分析与应对措施.2 4.1 资产评估的特点与问题.2 4.2 资产评估的重点，难点.3 4.3 资产评估的对策.3 第二章 评估质量管理体系与措施.7 1.1 评估质量管理公司制度体系.7 1.2 评估质量管理项目管理体系.10 1.3 评估质量管理程序管理体系.14 1.4 评估质量管理体系.16 1.5 评估质量管理措施.16 第三章 评估进度管理体系与措施.21 2.1 评估进度安排计划制定原则.21 2.2 保证进度安排的措施.21 2.3 保证进度安排的方法.21 第四章 评估人员组织管理体系与措施.23 3.1 评估人员组织管理
2、体系.23 3.2 评估人员组织管理措施.24 第五章 评估服务过程中偏差的处理体系与措施.27 5.1 资产评估偏差的宏观影响因素分析.27 5.2 资产评估偏差的微观影响因素分析.28 5.3 偏差的处理体系.28 5.4 偏差的处理措施.29 2 第一章 评估重点与难点分析与应对措施 加强国有资产管理，搞好资产评估是国有资产管理部门的首要任务，资产评估业，是新兴的一项中介性智力咨询行业，它要求执业者必须坚持独立性、客观性、公正性的原则，资产评估业虽然处在初级运营阶段，但在为企业产权变动、有关深化改革措施的实施以及社会经济管理、经济纠纷案件的审理等方面，提供了客观、公正的评估服务。4.1
3、资产评估的特点与问题 1)对资产变动申报评估越来越自觉。这几年，由于认真贯彻落实了国务院国有资产评估管理办法加大了宣传力度，使企业和单位法人，知道在产权变动时，须到具有评估资格的评估机构进行评估，这是法律程序。也是资产价值达到公正合理的重要手段。2)资产评估执业越来越规范，对于我们评估机构，能求得生存发展，必须不断提高执业水平和技术业务素质，评估业务都严格按照 资产评估操作规范意见办理，使评估执业更加规范。3)资产评估质量越来越提高。4)资产评估业务量越来越多。以上是现今资产评估执业的几个特点，也是资产评估管理上的点滴成绩。但也存在一些亟待解决的和引起注意的问题，有些问题还需进一步探索，这些问
4、题主要有：多头评估。从现实情况来看，土地部门搞土地使用权评估；房产部门搞房屋评估；工商部门搞商标权评估；科委搞专利权及非专利权技术评估。出现了政出多门，部门分割的多头评估的现象。由于多头管理，法度不一，出现了四个不统一，即政策不统一，规范不统一，标准不统一，操作不统一，加大了资产评估的难度，也给资产评估业提出了一个不容回避的课题。资产评估执业不够规范。从资产评估这两年评估的项目看，有相当一部分项目资料不齐全，评估手续简单，确认的评估项目材料不规范。产生上述问题的原因，是现行资产评估法规制度不健全，不完善，评估机构执业人员素质不高所致。3 4.2 资产评估的重点，难点 1)资产评估的重点 资产评
5、估的重点种类。从评估的实践看，应放在占有使用的厂房、机器设备和汽车上；资产评估的重点企业。从国家所有权权益应放在经济效益差，连年亏损，生产不景气的危困企业上。2)评估的难点 在行政事业单位中非经营性资产转为经营性资产管理上，特别是一些有实权的行政事业单位购买和处置资产上。有些单位处置资产带有很大的随意性，这种变化频繁和随意性，给我们国有资产评估管理带来了一定困难，往往是追着评，撵着评，特别是一些单位利用产权转让低估国有资产的价值，处置资产单位钻资产管理上的空子，假公济私。4.3 资产评估的对策 针对本项目资产评估执业的重点、难点，为使资产评估工作更加科学化，规范化，再加上新台阶，客观、公正、合
6、理的为企业经营者服务，拟采用如下对策：第一，进一步提高对资产评估的重要性和必要性的认识，资产评估的任务是正确反映资产的价值量，维护国家所有者和经营者使用者的合法权益，促进其有效使用和合理流动，要采取各种宣传措施和手段，让企业和单位的法人充分认识到资产评估是正确反映资产的价值量，实现资产的保增值的需要，是加强国有资产管理，维护国家所有者权益的重要措施，是推动国有资产合理流动和为社会主义公有制经济服务的重要手段，从而进一步提高对资产评估重要性和必要性的认识，把企业和单位资产流动申报评估当作自觉行为，主动申报，积极搞好评估。第二，选好评估的基准日，是评估顺利开展的重要保证，选好评估的基准日，这是由资
7、产评估的公正性，真实性、客观性所决定的，在这几年的评估实践中，往往遇到一些资产占有单位将要发生委托经营、中外合资、抵押担保业务时，才委托评估机构，评估机构接受委托评估后，才进行资产清查，账务核对等，这就很难保证评估的基准日与资产业务发生日，资产现场清查日、账面核对日这四者保持在同一时间内，而参与评估的资产随时都在变化。在这种情况下，要保证评估效果，就要选定评估基准日与资产清查日、账面核对日、资产业务发生日相接 4 近的时间，这样才能减少评估后的麻烦，少调整业务。做到评估结果客观、公正、真实。选择好资产评估的基准日，对于搞好兴达路街道办事处资产评估，提高评估质量有着重要意义。第三，深入贯彻资产评
8、估的各项法规使执业更加规范，国有资产评估管理办法 是现今搞好资产评估的法律文件和依据，资产评估执业人员必须认真学习，深入贯彻，按办法的有关规定认真办理，进一步规范委托单位和评估执业人员的行为，依据国家规定的标准、程序和方法进行评定和估算，达到规范化。同时，在执业过程中，严格按资产评估操作规范意见的具体规定办理，使评估执业项项合格，项项规范，达到公平合理。对行政事业单位中“非转经”资产，要严格按行政事业单位国有资产管理办法的有关规定办理。第四，区分评估对象和资产总额分级进行评估。对于企业改制、资产重组、委托经营过程中，评估资产总额在 1000 万元以上的县市级大中型企业，可由县市级评估机构申报，
9、报请上一级评估机构受理评估。这样可以防止和避免由于地方长官意志，使评估价值过低的现象发生，保证评估的公正、客观、真实，减少资产在评估过程中因低估而造成的损失。第五，资产评估业应尽快做到统一规范管理。资产评估政出多门，多头评估的现象不能再继续下去了，资产评估作为社会公众性中介服务行业，应尽快形成统一的具有权威性的资产评估行业体系，尽快建立起全国资产评估行业的自律管理组织，已是大势所趋，从而解决政出多门，多头评估，标准不一，重复收费，增加企业负担的混乱局面，使我国的资产评估行业走向世界。第六.执业人员要加强学习提高技能素质。资产评估是一项至政策性、技术性、专业性很强的工作，它涉及到社会科学和自然科
10、学很多方面，是较为复杂的系统工程。因此要求执业人员必须努力学习和掌握专业知识。精通和熟悉本职工作，了解和掌握资产评估的基本理论和基本方法，还要有一定的实际工作经验，在日常工作中，要加强评估执业人员的业务培训，开展业务研讨，本着干啥学啥，缺啥补啥的原则，不断提高执业人员的业务能力和理论水平，适应不断发展的评估工作的需要。第七.明确委托主体。当企业发生资产评估行为时，应当由国有资产产权持有单位委托具有相应资质的资产评估机构进行评估，并与之签订 资产评估委托 5 书。企业应如实向资产评估机构提供有关情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，不得隐匿或虚报资产。这种按照经济行为批准
11、权限与核准备案相一致的原则，进行的核准备案制度，有利于提高效率，分清责任，更好地体现权、责、利的统一，确保中介独立客观公正执业。第八.严格选聘条件。产权持有单位应按照公开、公平、公正、透明、择优和高效的原则，严格选聘有资质、有信誉、有业务胜任能力的评估机构进行企业国有资产评估工作。资产评估机构要自觉坚持资产评估准则的规定，遵循独立、公正、客观的原则进行资产评估工作。第九.规范评估程序。执业人员应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择评估方法。按照现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等步骤组织实施评估业务，对委托范围内的资产、负债实施实地勘察、核对，客观公正地
12、进行资产评估，最大限度地保证评估结果的真实、合理和完整性，为资产处置提供客观的价格依据。第十.提高执业水平。按照职业道德行为规范的要求，进一步提高国有资产评估人员的专业知识水平和业务素质，加深对资产评估准则的理解，切实提高资产评估项目核准、备案的工作质量和效率。更新和提高执业人员的专业知识和专业技能，熟练掌握现行各种有关规定和实务标准，不断提高执业水平。第十一.加大监督力度。及时了解和掌握资产评估机构在国有资产评估项目中的执业情况，加强与相关评估行业主管部门的沟通与协调，组织开展国有资产评估项目的质量抽查，对评估人员、评估机构的工作质量进行评价，建立评估管理档案，加大对违纪违规执业机构和人员的
13、查处力度。中介机构应树立风险意识，加强质量控制，注重品德要求，强调职业道德，切实维护国有资产出资人利益，提升行业社会公信力，提升行业服务质量。第十二.引入监督机制。引入公众监督机制，建立资产评估公示制度。中介机构对内部公示中提出的意见要调查核实，及时对评估报告作适当的修正，无异议后才能出具正式报告。企业凭工会、纪委、党委关于资产评估结果单位内部公示的说明，到国资管理部门进行核准或备案。第十三.严格审核审批。在对资产评估报告的审核过程中，各级国有资产管理部门应严格把好评估报告的核准或备案关。除进行合规性审核外，更多地从出 6 资人的角度结合项目对应的经济行为，评判所采用的评估方法的科学性及整个评
14、估结论的合理性，高度关注评估报告中披露的特别事项和期后事项对评估结论的影响，及时了解情况，作出正确判断。7 第二章 评估质量管理体系与措施 1.1 评估质量管理公司制度体系 一 总则 第一条 为规范事务所内部管理行为，强化内部职工积极进取，团结向上的执业精神和整体思想素质的提高，保证事务所规范、效益、发展的路子，根据xxx 资产评估事务所章程，编制本管理办法。第二条 事务所经股东会决议，设立事务所内部事务管理会简称事务会，事务会是事务所内部管理核心，是处理事务所日常事务的领导和决策机构，事务会向各位董事汇报工作，并对股东会负责。第三条 根据事务所内部管理办法可制订各环节相关实施办法，实施办法未
15、能涉及到的具体事项，本办法也未规定的，由股东会作出决定。二 内部管理机构 第四条 事务所的最高权力机构为股东会，股东会以下设立事务会和监事会。第五条 各部门业务范围划分：资产评估部：各类资产拍卖、转让、企业兼并、出售、联营、企业清算等具体评估业务。质量监管部：负责对评估业务的质量控制与风险分析。综合部：是协调服务其他部门的综合部门，含财务、微机、档案人员。第六条 各部门相互协作，互助友爱，重大项目须共同完成时由事务会安排，统一指挥，协调一致。三 财务管理 第七条 财务制度是事务所财务管理的依据条文，根据条文应设置财务室，由会计和出纳组成，归属综合部管理。第八条 财务人员应精打细算，严谨认真，实
16、事求是地按时编送会计报表，其中至少一份送交事务会。第九条 财务制度由综合部拟稿，交事务会通过，至少应包括：会计岗位制度，出纳岗位制度，财务收支规定，目标考核办法和工资奖惩等。8 第十条 事务所人员应自觉遵守财务制度，维护制度严肃性。财务人员对危及制度的开支应严正拒绝。四 注册评估师执业管理 第十一条 事务所开展执业工作及其他类业务由注册评估师执业，助理人员配合，组成工作组按规定程序完成工作。第十二条 事务所由事务会结合注册评估师、专家、高级技术人员拟定执业规范，规范内容至少包括：应遵守注册评估师执业规则、执业程序、执业质量、标准及应必备归档资料。第十三条 设置三级复核制度，初级复核由项目评估师
17、完成，二级复核由部门经理完成，三级复核由主任评估师完成，建立各复核标准工作底稿，规范复核质量。第十四条 设立岗位目标责任制，规定各岗位和工作环节注册评估师责任范围，各尽其职，各负其责。第十五条 各部执业实行项目总承包责任制，部门经理可聘用有关技术人员，其报酬及责权应由专项制度规定。第十六条 事务所开展项目执业由本事务所注册评估师担任项目负责人，绝不允许以非法手段承揽业务，搞权钱交易。第十七条 建立注册评估师个人业绩档案，每半年考核一次，年终统考，奖罚分明。五 劳动人事管理 第十八条 事务所工作人员分为在编、长期外聘和临时外聘，均应遵守事务所劳动纪律，享受劳动保护，接受事务所人事管理，建立人事档
18、案。第十九条 事务所根据实际情况制定人事管理制度，规范劳动人事管理行为。其内容包括：劳动纪律、劳动保护、人事管理、正常工作以外加班补助问题。第二十条 事务所劳动人员管理工作由综合部负责管理，合理安排季节性变化职工福利生活，保证全体职工有一个良好的工作、学习环境，养成一种良好的生活习惯和风气。六 注册评估师后续教育管理 第二十一条 注册评估师后续教育是推进知识更新交流的课堂，搞好注册 9 评估师后续教育是一件十分重要的事，因此后续教育由事务会统一负责，合理安排。第二十二条 事务所对注册评估师后续教育制订相关制度，规范后续教育开展情况，其内容包括：参加协会统一组织的后续教育；事务所内部组织日常政策
19、、法规、专业知识学习；参加相关资格考试；参加各种经验交流与项目研讨活动等。第二十三条 注册评估师后续教育应有益于事务所工作，统一听从安排，拒绝正常工作中的个人主义。七 后勤服务管理 第二十四条 事务所的后勤服务包括微机室、办公用具及生活设施等，事务所所有资产应登记造册，统一管理。第二十五条 制订财务管理制度，规范物业管理行为，后勤管理纳入综合部，坚持人人为所，所为人人。第二十六条 外勤作业服务，实行预算管理，应根据外勤作业情况，由后勤安排服务性工作，包括餐饮，住宿及使用工具、用具等，纳入项目考核范围。第二十七条 三大节日及换季福利的劳动保护用品应根据事务会安排由后勤部门负责安置。保证职工无后顾
20、之忧。第八章 档案管理 第二十八条 事务所档案管理设置档案管理员一名。保管档案工作，档案人员应尽职尽责遵守档案管理规定。第二十九条 制订档案管理制度，规范档案管理行为。档案管理制度至少应包括：立卷人、项目要求、坚持“谁主办，谁主卷”原则；不合格档案，管理员可不接收，档案借阅按规定执行。第三十条 档案立卷归档情况纳入目标考核范围内，促使全面素质提高。第九章 附则 第三十一条 本管理办法由事务会负责解释。第三十二条 经本办法制订的具体制度不得违背本办法规定。若确需改变由事务会作出修订。第三十三条 本办法从发布之日起实施。1 0 1.2 评估质量管理项目管理体系 1.2.1、评估项目各操作阶段质量控
21、制（1）评估业务约定书的签订 1）本所所接的评估业务均应与委托单位签订评估业务约定书。2）评估业务约定书应在本所委派注册评估师了解委托单位基本情况,初步评价评估风险,并与委托单位就约定事项进行商议,达成一致后签订。3）评估业务约定书应按照资产评估操作规范意见和本所评估规程的要求做到要素齐全,内容完整,责任明确。4）一般评估项目的评估业务约定书应经主管合伙人批准后签订,上市公司及其他重大评估项目的评估业务约定书应经首席合伙人后签订。评估业务约定书的修改补充,应比照上述审批手续办理。1.2.2、评估计划的拟订和批准（1）本所承接的评估业务均应编制评估计划,对评估工作的组织实施作出规划和安排。（2）
22、评估计划应对本所的评估项目从接受委托到出具评估报告整个过程基本工作内容及所需要的评估程序的性质、工作安排作出详细规划和说明。（3）评估计划应在进一步了解委托单位的有关情况,获取必要的资料,考虑应予关注的事项和因素,评价委托单位的内部控制制度、重要性和评估风险的基础上,严格按照资产评估操作规范意见及相关法律、法规和本所评估规程的规定制定。（4）一般评估项目的评估计划,应报经项目负责合伙人审核、批准.上市公司及其他重大评估项目的评估计划,应报经首席合伙人审核、批准.评估计划的修订、补充,应比照上述审批手续办理。（5）项目负责人应将批准后的评估计划及时传达到评估项目小组的全体成员。1.2.3、评估项
23、目的时间、费用控制（1）本所承接的评估业务,应对评估项目小组各级业务人员所需的工作时间作出合理预计,或按照有关收费标准,确定应收取的评估费用。（2）评估项目的工作时间超过预算的,应找出原因,明确责任,并及时向合伙 1 1 人报告,以便采取必要的措施予以处理。1.2.4、重大、疑难问题请示报告制度（1）本所承接的评估业务的项目负责人、助理人员有责任发现评估过程中的重大疑难问题,并逐级报告上一级的业务人员。（2）上一级业务人员应对重大疑难问题及时研究解决,并告知报告人员。1.2.5、评估全过程的指导、监督和复核制度（1）本所确定的评估项目负责人和负有督导责任的助理人员应当考虑助理人员的学识、经验、
24、能力等因素,用其所长,合理分工,并确定对助理人员的工作进行指导、监督和复核的方式及程度。（2）评估项目负责人和负有督导责任的评估人员应对助理人员予以适当的指导,包括讲清他们的责任,要求其完成的程序及应达到的评估目标,委托单位的营业性质和需要特别关注的评估问题及其他可能影响评估程序的事项。（3）评估项目负责和负有督导责任的助理人员应监督评估过程,确定助理人员是否具有执行完成该项分配任务所要求的必要熟练程度和业务能力,是否理解对其所做的评估指导,是否已按照评估计划完成评估任务；应根据助理人员提出的有关重要评估问题的报告,估计其重要性,确定如何适当修改评估计划；应消除各助理人员职业判断的有关分歧。（
25、4）评估项目负责人和负有督导责任的评估人员应对助理人员完成的工作进行复核,确定已完成工作是否遵守了资产评估操作意见和本所执业规程的规定则否对已完成的工作和形成的结论做了充分的评估记录,是否存在任何未解决的重要评估问题,评估程序的目标是否已实现,所表达的评估结论是否与评估的结果一致等。（5）本所对评估工作底稿实行三级复核,包括外勤主管的详细复核、项目负责经理的一般复核、项目负责合伙人的重点复核。外勤主管应在外勤现场对助理人员的评估工作底稿逐页复核,发现问题及时指出,并督促助理人员修改完善。项目负责经理应对评估工作底稿中主要被估资产的评估程序的执行以及资产清查核实重大事项等进行复核。项目负责合伙人
26、应对评估过程中的重大评估问题、重大清查调整事项及重要评估工作底稿进行复核。上市公司及其他重大评估项目的评估工作底稿还应经其他未参与该评估项目的合伙 1 2 人或首席合伙人进行重点复核。1.2.6、评估总结的撰写制度（1）本所承接的评估业务在评估外勤工作完成后均应撰写评估总结。评估总结应按照 资产评估操作规范意见 和本所评估规程的有关规定撰写,（2）做到要素齐全,内容完整,文字简洁。（3）在撰写评估总结时发现的评估过程中的重大疏漏,应查明原因,及时采取适当措施予以处理。1.2.7、评估报告的签发与修订审批制度（1）项目负责人应在对评估工作底稿进行重点复核,确信重要评估程序已经实施,评估目标已经实
27、现,所有重大评估问题均已得到解决,期后事项的检查业已执行,其他未决事项业已全部澄清后签发。（2）若发现已发出的评估报告存在重大差错,需要重新修订的,应查明原因,分清责任,并报首席合伙人,以便采适当的措施予以处理.1.2.8、质量控制制度（1）强大的专业评估人员队伍 本公司具有多年的执业经历，具有丰富的评估执业经验，拥有强大的专业队伍。针对被评估单位工作量大、时间较紧等具体情况，本公司将根据委托方的评估要求，在全公司范围内安排经验丰富的优秀评估专业人员，组成强大的专业服务队伍，按时保质完成委托方交与的评估任务。根据项目特点，项目负责人由具有丰富评估经验的评估师担任；因为本项目的专业性很强，因此可
28、以充分利用与本所有联系的业内人士资源，在必要时，将向这些业内人士寻求专业帮助。（2）三级审核制度 完备的组织结构和清晰的管理流程有效保证了问题的及时发现和上传，加强了项目核心组对现场情况把握的准确性，使核心组能够随着现场工作的深入，迅速完善评估方案和操作指令，保证其切实可行；将项目指令直接同步下达至项目组各层级，使现场工作规范、统一，问题得以解决，偏差得以修正，项目质量得到严格控制。我们通过项目执行过程中的项目三级复核制度和独立于项目执行之外的项 1 3 目内核制度集中控制项目质量；通过完善的项目人员考核制度使项目人员充分重视项目质量。项目三级复核制度：由项目组内的总体负责人、现场负责人、项目
29、核心组逐级审核评估工作成果，保证项目质量。重大项目内核制度：由独立于项目执行之外的内核人员将监督、审查贯穿于项目事前、事中、事后，对项目方案、项目执行、项目重大事项的处理方式和评估工作成果质量提出意见和建议，避免项目组出现方向偏差和质量问题。项目人员考核制度：以项目执行质量作为人员考核的重要指标，以贯彻质量为先的指导思想。（3）工作底稿管理 从业人员应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，形成能够支持评估结论的工作底稿，编制、管理和保存工作档案。工作底稿应当反映评估程序实施情况，支持评估结论。工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰、结论明确。从业人员可以根据评估业务的具体情况，合理确定工
30、作底稿的繁简程度。工作底稿可以是纸质文档、电子文档或者其它介质形式的文档，从业人员可以根据评估业务具体情况合理选择工作底稿的形式。电子或者其它介质形式的重要工作底稿，如评估业务执行过程中的重大问题处理记录，对评估结论有重大影响的现场勘查记录、询价记录和评定估算过程记录等，应当同时形成纸质文档。严格按照本单位制定的资产评估业务档案管理制度进行工作底稿的编制与存档。（4）人员保障 根据项目情况合理安排经验丰富，专业素质过硬的人员进行评估咨询服务。项目进行中如有必要及时对人员进行调整。（5）组保保障 把拟参与的工作人员合理分配专家、评估师和一般工作人员，保证每个工作组均有一位经验丰富的评估师带领从事
31、评估业务；根据项目进度安排和劳动力需求合理组织人员及时进入本项目；实施奖惩制度，奖罚兑现，增强各小组的战斗力。实行评估结果确定的集体会审制和评估报告的三级审核制度，可有效地保 1 4 证评估结果客观、公正。（6）技术保障 评估成果的质量除了评估师个人水平外，另外一个重要因素就是评估机构掌握的资料的内容、数量及分析处理能力。我单位成立了市场研究部，安排专人对评估中涉及各种因素、土地房产交易资料、机器设备等进行分析整理，科学、高效地为日常评估工作提供理论支持，可大幅度地提供工作质量和工作效率；建立项目进度例会制度，每星期召开一次项目进度例会，检查上次例会以来的计划执行情况，布置下次例会前的计划安排
32、，对于拖延进度要求的工作内容找出原因，并及时采取有效的措施保证计划完成；建立培训制度，规定对公司员工每月至少进行一到两次的专业技术培训，每次培训时间不得少于一天，培训方式为各项目负责人和评估师轮流自行准备课题进行讲解，讲解结束后留出一定时间自由发言，可提出日常工作中遇到的技术专业等难题，由评估师和专家研究后予以解答。（7）后勤保障措施 办公室负责资金和车辆的调配工作，并确保公司日常办公设备的正常运行和及时购买办公用品。1.3 评估质量管理程序管理体系 1.3.1 准备工作阶段 负责人：xxx（项目负责人）、张书霞、A、明确估价基本事项：明确估价目的、待估资产、估价期日、价格内含及估价日期；B、
33、拟定估价作业方案：在明确待估数量基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价技术路线和初步选择估价方法；拟订资料收集的清单和收集资料的渠道；预计所需的时间、人员和经费；拟定作业步骤和时间进度安排；C、收集估价所需的资料：应收集估价所需最新资料，并进行核实分析整理，主要包括资产自身资料、价格影响因素资料、资产交易资料、其他类型的资料及图件资料；D、实地查勘：实地查勘待估资产及相关案例资料，充分了解掌握待估资产及评估所用案例的坐落位置、大小、形状、型号等状况、基础设施状况、道路交通 1 5 状况以及周围环境等情况；对待估资产及周边情况等进行现场拍照并对已获取的资料进行核查。1.3.2 内业
34、测算阶段 负责人：xxx（项目负责人）A、选定估价结果、试算价格：对所收集的相关资料进行分析整理，判断资产价格走势及因素对资产的影响程度，分析待估资产价值，确定相关估价参数，评估资产价格，应在主要估价方法中至少选用两种适宜的估价方法进行。B、确定估价结果：从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对测算价格进行客观分析，并结合估价经验对各测算价格进行判断调整，确定估价结果。1.3.3 提交估价结果阶段 负责人：xxx A、撰写并提交估价报告：资产评估完成后，撰写资产估价报告，并编制估价技术报告，必须符合国有资产评估管理办法（国务院 1991 年第 91 号令）、国有资产
35、评估管理办法实施细则（国资办发【1992】36 号）、中华人民共和国公司法（2018 年 10 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议修订）、中华人民共和国企业国有资产法（2008 年 10 月 28 日中华人民共和国主席令第五号）、企业国有资产监督管理暂行条例（2003 年 5 月 27 日国务院令第 378 号）、企业国有资产评估管理暂行办法（2005 年 8 月 25 日国务院国资委令第 12 号）、中华人民共和国城乡规划法（2007 年 10 月 28 日中华人民共和国主席令第 74 号，2015 年 4 月 24 日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议修正
36、）、中华人民共和国城市房地产管理法（2007 年 8 月30 日中华人民共和国主席令第七十二号）、中华人民共和国物权法（2007 年 3月 16 日中华人民共和国主席令第六十二号）、中华人民共和国资产评估法（2016 年 7 月 2 日中华人民共和国主席令第四十六号）；其他相关法律法规或国家标准；估价报告在提交给委托方之前，按照国家有关规定先予备案。B、估价资料归档：完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管，归档估价资料一般应保管20 年。1 6 1.4 评估质量管理体系 1.5 评估质量管理措施 完成资产评估项目都要经过“事前”、“事中”、“事后”三个阶
37、段，我们不仅要注重开展评估业务“事中”（评估业务实施和报告）的风险防范和质量控制，也注重开展评估业务“事前”（评估业务承接、评估业务计划）风险的防范和开展评估业务“事后”（监控和改进、文件和记录）的改进与记录 1.5.1“事前”（评估业务承接、评估业务计划）（1）评估业务的承接 业务洽谈后填写事务所统一格式的项目洽谈记录表，该表要包括：项目名称、项目洽谈地点、参与人员、委托方与资产占有单位的经济关系、评估目的、相关经济行为的背景情况、委托方对评估报告的使用方式等。填写事务所统一格式的资产评估项目立项表，该立项表要包括项目名称、基准日、评估目的、评估对象、主要风险评估、重点难点问题等。（2）评估
38、业务计划 编制项目综合计划，该计划对本次资产评估所需工作人员、工作时间做出初质量监管部 负责评估成果的审定工作 项 目 经 理 评估部 负责评估成果的复审工作 采购人或委托人 1、评估成果必须经三级复核；2、将咨询与项目的情况及时反馈给质量监控人，再转至总经理；3、及时汇报项目情况，认真填写工作底稿。1 7 步安排、利用专家和外部人员的聘用对项目风险提出控制方法、重点难点问题提出初步解决方案等。项目经理将项目洽谈表、立项表、评估业务计划报项目立项负责人（由事务所副总担任），由其发给事务所负责人、技术部负责人，上述人员针对风险控制和重点难点问题提出意见，问题解决后，项目立项负责人发回立项表（有立
39、项号）。拟定业务约定书，经项目立项负责人审核，与委托人签订业务约定书，业务约定书要报送财务部门。1.5.2“事中”（评估业务实施和报告）1）评估业务实施 编制评估工作时间表、参与评估项目的企业人员及评估人员通讯录。评估时审核被评估企业填写资产评估申报表、各种调查表，并与企业沟通完善资产评估申报表。利用专家工作时，应当评价专家的独立性、客观性、专业胜任能力等，来分析对专家工作的依赖是否恰当。引用其他专业报告结论，要对需引用的报告进行复核，编制复核报告报送技术部审核。疑难问题或者争议事项，项目组需编制评估过程中重大问题处理记录表报技术部处理。对于被评估单位之间的重大沟通事项，需编制沟通函，对特别重
40、大事项，沟通函必须要有企业盖章。对企业提供的评估资料，安排专人按照资产评估底稿准则的要求进行复核，及时补充缺少的资料。项目负责人应指导和监督项目组成员的工作。2）报告 资产评估底稿报送技术部审核。建立评估报告三级复核制度，完善报告的内部审核。填写重大事项、期后事项调查表，判断企业是否存在重大事项、期后事项，以及上述事项对评估结果的影响。填写资产评估报告签发单，并与经审核后的评估报告一起报事务所负责人签发。1 8 报告送达委托人，委托人填写资产评估报告客户签收表，客户服务评价表。1.5.3“事后”（监控和改进、文件和记录）1）监控和改进 评估机构应编制详细的工作质量控制文件，组织全体员工学习和提
41、出合理化建议。建立业务质量控制领导小组，依据工作质量控制文件，对设定的控制程序的执行情况进行检查，对无效的控制程序进行调整。2）文件和记录 各项控制节点所形成的文件和记录在审核评估底稿时要特别关注，没有底稿审核人员签字，无法出具报告。1.5.4 工作内部流程 按照招标文件中对招标范围的界定，本次招标的评估项目主要是针郸城县财政投资评审中心的评估业务。由事务所市场研究部有较全面的调查和分析，结资产评估工作的特点，我们制订了主要业务流程如下：1）接收委托，收集评估对象的有关资料 在接收委托评估时，要明确的基本事项一般包括：评估对象、评估目的、评估基准日、价格类型、提交报告的日期等。需要收集评估对象
42、的有关资料由委托方提供，根据评估目的的不同有所区别，一般包括委托评估书、评估对象的产权证明文件资料。2）拟定工作计划 受理委托后由项目负责人提出详细的计划安排，明确评估小组各自的职责和分工。3）现场踏勘 现场纪录要真实、完整，不得有漏项，现场踏勘评估师应在现场工作底稿上签字及注明查勘时间。现场踏勘的内容包括：调查评估对象周边的土地利用情况，调查评估对象的现状利用情况。4）分析整理资料，试算价格 根据委托方提供的评估对象有关资料、评估师现场调查的有关资料，结合评估目的，按照相关操作规程的要求，选择合适的评估方法。根据对上述资料整理、分析结果，结合事务所市场研究部对本项目估对象所在区域资产、土地、
43、房产市 1 9 场情况研究结果，选取合适的参数对评估对象的价格进行试算。5）确定评估结果 评估结果的确定，采用会审方式确定。一般评估项目由事务所总经理、项目负责人、执业评估师集体会审确定。重大项目或疑难项目邀请行业内知名专家参与会审。对于需要与委托方沟通的评估项目，要及时将会审确定的评估结果向委托方通报，充分征求委托方的意见。6）撰写报告 由经验丰富的评估师，结合本项目评估对象所在区域、评估对象的具体情况，撰写评估报告。7）报告审核 评估报告书审核为确保评估报告书的准确性和科学性，每一份报告在提交委托方前，必须经过三级审核程序。a）评估师自审（初审）：在完成评估报告书后，必须对报告书的结构、文
44、字描述、评估目的、对象、评估方法选用、公式运用、参数确定及评估结论等进行详细审核。b）部门经理（复审）：执业人员在自审后，提交部门经理审核，对审核过程中若发现问题，则作相应记录后返回初审人员进行复核。c）公司总评估师最终审核（终审）：部门负责人在审核无误后，由部门负责人交公司总评估师最终审核，在总评估师审核无误后，方可提供正式评估报告。报告审核后三道程序中若发现问题，都必须返回上一道程序进行复审。每次审核的质量都与审核人的工作评定挂钩，审核人员对报告书的审核结果承担相应的责任。8）存档 提交过的评估报告要及时存档。评估档案内容包括评估对象的权属资料和利用资料、现场踏勘表、评估报告、评估技术报告
45、等。档案存储形式包括纸制档案和电子档案。2 0 9）工作流程图（见下页）根据要求或评估工作计划确定评估事项 选派人员组成评估组，编制评估工作方案 向被评估单位发送评估通知书 被评估单位提交评估相关的帐册、制度等书面资料、电子数据 评估组实施评估，填写评估工作底稿，取得评估证据 评估组整理、归纳、汇总、分析评估证据和评估工作底稿 评估组编写评估报告 评估组征求被评估单位对评估报告的意见 评估报告、评估意见书、决定书送被评估单位，抄送相关领导及单位 被评估单位将评估建议或评估建议书、评估决定书的落实，对重要的评估事项进行后续（跟踪）服务 评估材料整理归档 对评估报告有无意见 评估处审定并签发评估报
46、告 评估组出具评估意见书或评估决定，经评估处审定并签发 2 1 第三章 评估进度管理体系与措施 2.1 评估进度安排计划制定原则 分阶段工作成果文件的提交时间与总体时间安排相协调 保证各类咨询成果的编制有合理的工作周期 服从整个建设项目的总体时间安排要求 时间管理是项目管理任务的重要内容，管理工作的成果直接构成项目一项重要管理目标实现的程度，同时对项目的其他管理目标实现造成影响。建立项目负责制，由项目负责人时间安排控制计划安排并负全责。评估工作由项目团队进行时间安排控制，根据项目规模、难度安排人员，按委托人要求的时间完成，在保证咨询质量的前提下尽可能在较短的期限内完成。2.2 保证进度安排的措
47、施 建立内部考核激励制度，对工作实绩进行经济奖罚。收集有关时间安排的信息，通过计划时间安排和实际时间安排的动态比较，定期分析进行内部执行情况，并不断调整与改进，保障工作时间安排服从总时间安排安排。1）时间安排控制的组织保障 项目的参与者有委托人、被评估单位、监督单位等，只有参与者之间保持密切有序的协作和配合，才能使项目各预期目标顺利实现。2）时间安排控制的人员保障 充足的专业技术人员、成熟的项目团队、丰富的大型评估项目工作经验，将满足委托人委托的项目评估要求。2.3 保证进度安排的方法 主要依据项目总时间安排要求而进行控制的，采用前瞻性、预见性、以目标为导向的原则进行控制。1）工作结构分解 工
48、作结构分解 WBS（Work Breakdown Structure）是项目管理中的一种基本方法。工作分解结构是按照项目发展的规律，依据一定的原则和规定，进行系统 2 2 化的、相互关联和协调的层次分解。结构层次越往下层则项目部成的定义越详细，最后构成一份层次清晰，可以具体作为组织项目实施的工作依据。WBS 通常是一种面向“成果”的“树”，该树状组织确定了项目的整个范围，其最底层是细化后的可交付成果。2）里程碑计划 里程碑计划是以项目中某些重要时间的完成或开始点作为基准所形成的计划，是一个战略计划或项目框架，以中间产品或可实现的结果为依据。它显示了项目为达到最终目标而必须经过的条件或状态序列，
49、描述了项目在每一阶段应达到的状态。里程碑计划是保证工作时间安排的重要方法之一。3）横道图或网络图 又称甘特图，是一个二维平面图，横维表示时间安排或活动时间，纵维表示工作包内容。图中的横道线显示了每项工作的开始时间和结束时间，横道线的长度表示了该项工作的持续时间。甘特图的时间维决定着项目计划粗略的程度，根据项目计划的需要，可以以小时、天、周、月等作为度量项目时间安排的时间单位。横道图直观、简单、容易制作、便于理解。但是，横道图也存在很多弱点，如不能系统地表达一个项目所包含的各项工作之间的复杂关系，难以进行定量的计算和分析，难以进行计划的优化等。所以，传统的横道图一般只适用于比较简单的小型项目。横道图可用于 WBS 的任何层次，除了用于时间安排计划的编制外，还可以用于时间安排控制。在项目管理的实践中，将与横道图相结合，使横道图得到了不断的改进和完善。除了传统横道图以外，还有带有时差的横道图和具有关系的横道图。采用计算机作为时间安排管理的辅助方法，方便时间安排检查与改进，管理质量更高，手段更先进，是保证工作时间安排的重要方法。