《2023年房地产行业年6月投资策略：坚定信心积极布局.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房地产行业年6月投资策略：坚定信心积极布局.docx（29页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2023年房地产行业年6月投资策略：坚定信心，积极布局下面是我为大家整理的房地产行业2023年6月投资策略：坚定信心，积极布局,供大家参考。 内容目录 6月组合推荐. 4行业判断：回暖不改回落趋势，看好三季度实质性放松. 4销售情况：短期回暖不改下行趋势. 4土地市场：结构性回暖为主. 6政策基调：看好三季度需求端的实质放松. 8公司动态跟踪. 11板块表现及估值变化. 11投资建议及行业评级. 13风险提示. 13国信证券投资评级. 14分析师承诺. 14风险提示. 14证券投资咨询业务的说明. 14图表目录 图 1 ：2023年 5月 30大中城市商品房成交情况. 5图 2 ：2023年前
2、 5月 30大中城市商品房成交累计同比增速. 5图 3 ：不同能级城市土地溢价率情况. 5图 4 ：百强房企累计销售同比增速. 5图 5 ：百强房企单月销售同比增速. 5图 6 ：一线城市土地成交情况. 6图 7 ：二线城市土地成交情况. 7图 8 ：三线城市土地成交情况. 7图 9 ：100大中城市土地供应及成交情况. 7图 10 ：百城土地成交面积占供应面积之比. 7图 11 ：百城土地溢价率情况. 7图 12 ：不同能级城市土地溢价率情况. 8图 13 ：新开去化有所反弹但不改回落趋势（单位：月）. 9图 14 ：房价增速继续下行（单位：% ）. 9图 15 ：2023年 1-4月头部房
3、企销售增速变化情况. 11图 16 ：4月 15日至今部分优势地产股涨幅 . 12图 17 ：4月 15日至今各行业板块涨幅. 12图 18 ：近几年地产股 PE 变化 . 12表 1 ：房企本年销售目标渐趋保守（单位：亿元）. 6表 2 ：历年政府工作报告有关房地产表述一览. 9表 3 ：2023年 1-4月 TO P20房企销售一览. 11 6月组合推荐 6月组合为保利地产（央企龙头、业绩稳健）、金地集团（估值低位、土储分布佳）、华夏幸福（回款率拐点、模式再获验证）。 行业判断：回暖不改回落趋势，看好三季度实质放松 销售情况：短期回暖不改下行趋势 2023年5月（截至报告发布日）， 30大
4、中城市商品房成交面积911万平方米，同比下降14% ，降幅收窄23个百分点；其中一线城市商品房成交面积192万平方米，同比下降6% ，降幅收窄39个百分点；二线城市商品房成交面积416万平方米，同比下降13% ，降幅收窄27个百分点；三线城市商品房成交面积 303万平方米，同比下降20% ，降幅收窄7个百分点。2023年前5月（截至报告发布日）， 30大中城市商品房累计成交面积4401万平方米，同比下降28% ；其中一线城市商品房累计成交面积878万平方米，同比下降29% ；二线城市商品房累计成交面积2023万平方米，同比下降29% ；三线城市商品房累计成交面积1501万平方米，同比下降25%
5、 。延续我们之前的判断， 19年和20年的销售来自于供给推动，因而去化率持续下行。反过来，销售去化率也是决定房企开工决策的核心变量。从短周期看，当前销售仍处下行周期，后续政策的方向和力度将在很大程度上决定销售和开工。如果政策维持当前的基调，预计全年销售和开工均有10%左右的降幅 。从高频数据看， 4月和5月销售的确明显好转 ，但我们认为销售的回暖并不改变销售下行周期的方向：首先，在不考虑疫情的情况下，销售本已处在下行周期。虽然2023 年商品房销售增速仍然为正，但从宏观数据和微观反馈上看，上年去化率有所下行，销售增加主要有供给增加驱动。房价增速由2023年的10.9% 降低至2023年的 6.
6、6% ，本年一季度进一步下降至1.6% ，新开工去化率（当年期房销售面积 / 当年新开工面积 *0.8 ）由2023年的91% 降低至2023年的77% 。整体上看， 19年需求相对供给并未明显回暖，库存也重新开始累积。其次，若需求端政策不发生扭转，疫情并不能改变周期下行的趋势。反观本年前四个月的销售情况，疫情使2月份和3月上旬的销售大受影响，相当于在下坡路上砸出一个深坑。其后随着疫情趋于稳定，售楼部重新开放、销售活动恢复正常，前期需求开始释放，形成一个填坑的过程，我们认为这是4月销售回暖的成因。但如果需求端政策环境不发生改变，填坑完成后，面对的仍然是销售的下坡。当然，我们不排除6月份销售继续
7、回暖的可能，特别是随着开发商推盘力度的增加，供给驱动成交将继续演绎。但相对销售额，我们认为去化率更能体现市场的供求关系，去化率较低时，开发商回款下降，对未来市场的预期也会更加悲观，进而影响拿地和投资行为。 图 1 ：2023年 5月 30大中城市商品房成交情况 图 2 ：2023年前 5月 30大中城市商品房成交累计同比增速2023 年 5 月商品房成交面积同比增速2023 年前 5 月商品房成交面积累计同比增速 0% -10% -20% -30%30 大中城市一线城市二线城市三线城市 -22%-23%-24%-25%-26%-27%-28%-29%-30%30 大中城市一线城市二线城市三线城
8、市 资料来源 :Wind 、国信证券经济研究所整理资料来源 :Wind 、国信证券经济研究所整理图 3 ：不同能级城市土地溢价率情况 30 大中城市一线城市二线城市三线城市资料来源 :Wind 、国信证券经济研究所整理图 4 ：百强房企累计销售同比增速 图 5 ：百强房企单月销售同比增速百强房企销售额累计同比增速百强房企销售额单月同比增速 140000120000100000800006000040000200000 70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30% 14000120001000080006000400020000 80%60%40%20%0%-20%-4
9、0%-60% 资料来源 :Wind 、国信证券经济研究所整理资料来源 :Wind 、国信证券经济研究所整理-25%-28%-29%-29%-6%-14%-13%-20%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%2023/012023/032023/052023/072023/092023/112023/012023/032023/052023/072023/092023/112023/012023/032023/012023/032023/052023/072023/092023/112023/012023/032023/052023/072023/092023/1
10、12023/012023/03表 1 ：房企本年销售目标渐趋保守（单位：亿元）公司简称2023目标增速 2023销售金额 2023目标金额 中国恒大 8% 6011 6500碧桂园 10% 5522 6074中国海外发展 6% 3772 4000融创中国 8% 5562 6000华润置地 8% 2425 2620龙湖集团 7% 2425 2600世茂房地产 15% 2601 3000招商蛇口 13% 2205 2500金科股份 18% 1860 2200新城控股 -8% 2708 2500阳光城 -5% 2110 2000中国金茂 24% 1608 2000富力地产 10% 1382 1520
11、龙光地产 20% 915 1100旭辉控股集团 15% 2023 2300荣盛发展 5% 1154 1210时代中国控股 5% 784 823中梁控股 10% 1525 1680资料来源 : 公司公告，国信证券经济研究所整理 土地市场：结构性回暖为主 2023年5月（截至报告发布日）， 100大中城市共推出土地规划建筑面积8453万平方米，同比下降33.6% ； 100大中城市土地成交规划面积6428万平方米，同比下降29.9% ； 100大中城市成交面积 / 供应面积为76% ，较2023年4月下滑8个百分点。土地溢价率自2023年四季度起持续提升， 100大中城市成交土地溢价率为17.1%
12、 ，较前一个月提升1.2个百分点；其中一线城市、二线城市、三线城市成交土地溢价率分别为14.9% 、 15.5% 、 18.7% 。图 6 ：一线城市土地成交情况 一线城市土地成交总价（亿元）一线城市土地成交均价（元 / 平方米） 180001600014000120001000080006000400020000 1200 1000 800 600 400 200 0资料来源 :Wind 、国信证券经济研究所整理2023/12023/32023/52023/72023/92023/112023/12023/32023/52023/72023/92023/112023/12023/32023/
13、52023/72023/92023/112023/12023/32023/52023/72023/92023/112023/12023/3 图 7 ：二线城市土地成交情况 图 8 ：三线城市土地成交情况二线城市土地成交总价（亿元）二线城市土地成交均价（元 / 平方米）三线城市土地成交总价（亿元）三线城市土地成交均价（元 / 平方米） 6000500040003000200010000 300025002000150010005000 300025002000150010005000 25002000150010005000 资料来源 :Wind 、国信证券经济研究所整理资料来源 :Wind 、
14、国信证券经济研究所整理图 9 ：100大中城市土地供应及成交情况 百城土地供应规划建筑面积（万平方米）百城土地成交规划建筑面积（万平方米）资料来源 :Wind 、国信证券经济研究所整理图 10 ：百城土地成交面积占供应面积之比 图 11 ：百城土地溢价率情况百城土地成交面积 / 供应面积百城土地成交溢价率（ % ） 180%90160%80140%70120%60100%5080%4060%3040%2020%100%0 资料来源 :Wind 、国信证券经济研究所整理资料来源 :Wind 、国信证券经济研究所整理25000 20000 15000 10000 5000 02023/12023/42023/72023/102023/12023/42023/72023/102023/12023/42023/72023/.