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1、 建筑工程精品文档 XXX公司 XXXXXXXXXXXX 项目 商务策划书 (样本)编制单位：编制人：审核人：审批人：编制时间：建筑工程精品文档 工程名称 编制人：申报负责人：会签人 技术部 项目管理 部 部 门 财务部 评 审 意 市场部 见 法务部 商务管理 部 总工程师 分 生产副总 公 司 评 总会计师 审 意 见 总经济师 总经理 总工程师 公 司 生产副总 评 总会计师 审 意 总经济师 见 总经理 项目商务策划评审表 报审时间 重点审阅内容 会签意见 签名及日期 同意；有，详见附页说明。同意；有，详见附页说明。同意；有，详见附页说明。同意；有，详见附页说明。同意；有，详见附页说明
2、。同意；有，详见附页说明。同意；有，详见附页说明。同意；有，详见附页说明。同意；有，详见附页说明。同意；有，详见附页说明。同意；有，详见附页说明。同意；有，详见附页说明。同意；有，详见附页说明。同意；有，详见附页说明。同意；有，详见附页说明。同意；有，详见附页说明。建筑工程精品文档 项目商务策划评审表（续）序号 修改意见或建议 签名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 建筑工程精品文档 目 录 一、工程概况 1.1 工程商务情况 1.2 工程施工总承包内容 二、投标报价情况及合同条款分析 2.1 投标报价分析 2.2 列收原则 2.3 投标价格汇总 2.4 各项指标汇总 2.5 合同条款分析
3、三、项目组织及工作流程 3.1 项目人员分工 3.2 内部工作流程 3.3 对外工作流程 3.4 变更、签证、索赔工作流程 四、商务策划内容 4.1 责任成本分解 4.2 项目盈亏分析 4.3“开源点”策划 4.4“节流点”策划 4.5“风险点”策划 4.6 分包管理策划 4.7 对外关系策划 4.8 商务策划动态管理 建筑工程精品文档 一、工程概况 1.1 工程商务情况 栋数、层数与层高 合同造价 合同承包范围 合同工期及工期奖罚条款实际开工日期 质量标准及奖罚条款 安全（文明）施工目标及奖罚条款 合同计价标准 工程款支付方式及结算投标预期利润 商务管理目标 地上*个单体；地下*层（层高*m
4、）、地上*层（层高*m）、局部*层 暂定*亿（其中土建造价暂定*亿元，机电造价*亿元,甲 指分包*亿元）(分别说明自行施工部分与甲指分包部分)施工图纸范围内的土建,其中：桩基、外立面幕墙、网架、钢结构、室内二次装饰、水电安装（包括强电、给排水、暖通）、电梯、消 防、弱电（含智能化）等专业性分包工程由甲方指定分包，并全部纳入总承包管理。含保修金退还规定 *%（暂估*万元），其中机电安装*%（暂估*万元）项目成本管理目标：净利润率指标为：*%。量控目标：1.钢筋损耗率：*%。（不得高于 1.5%）（损耗率为：（实际用量/图纸量）-1 100%）2.混凝土损耗率 (不扣除钢筋体积 )：*%。(不得高
5、于 0)（损耗率为：（实际用量/图纸量）-1 100%）3.架管最大进场量 *吨，最终损耗率 *%；扣件最大进场量 *万套，最终损耗率 *%；模板总进场量 *平米；木枋总进场量 *立方。3.业务支出费控制目标为：*万元/月，且总费用不超过*万元。4.临时设施费用不高于：*万元（占土建造价的比例为*%）。5.办公费控制目标为：*万元/月，且总费用不超过 *万元。6.其他量控指标由各单位根据管理控制的需要自行增加 其他 建筑工程精品文档 1.2 工程施工总承包内容 1.2.1、自行完成内容 土方工程；地下室结构工程；上部结构工程；砌体工程；粗装修工程；.1.2.2、业主指定分包工程 室外工程；电梯
6、工程、扶梯、坡道扶梯等工程；消防工程；弱电工程；铝窗、幕墙供应及安装工程；电梯系统供应及安装工程；弱电智能化系统分包工程；.1.2.3、独立分包工程 地质勘察工程；桩基工程；.二、投标报价情况及合同条款分析：2.1 投标报价分析：2.1.1、本工程承接模式采用议标形式，中标费率是按照*省 2010 定额有关费率程序表和计价依据、*市建设局有关造价政策的补充规定以及双方约定编制预算总造价下浮 *%。根据*建筑市场经验，工程成本价一般在按照上述原则计取预算总造价下浮*%。故从报价分析，预期利润为*%。2.1.2、本工程的铝合金门窗、人防门、防火门、防火卷帘、防水材料、栏杆、外墙涂料、外墙保温材料等
7、采用甲定我供方式。针对甲定我供的材料，可采用暂定材料价的形式，不 进行下浮，争取开源点。2.1.3、根据协议书，除桩基础工程外，我方向甲方计取专业性分包工程造价（*%的总包管理及配合费（*万元），桩基础工程的总包管理及配合费为该造价（*万元）*万元）的*%（*万元）。总包管理内容多，争取总包管理中的部分内容由我司承包。2.1.4、综合而言，投标报价预期利润率为 *%。建筑工程精品文档 2.2 列收原则：2.2.1、根据与业主签订的施工协议书，商品砼、水泥、钢材等主要材料采用动态管理，其余材料一次性包死，动态管理的基期价格为*年*月份的信息价格。本工程以*年*月*日开工为准，本商务策划土建工程合
8、同收入已按*年*月份信息价进行相应调整。调整后土建工程合同收入为*万元。2.2.2、总包管理收入：（约 *万元，其中上缴公司 *万元，项目留存*万元）本工程机电工程由我司安装公司承包，合同造价为*亿元（其中设备费为*万 元）。根据*公司与*公司达成口头协议，机电工程总包管理费及配合费按合同造价*%（配合费取*%，总包管理取*%）计取，其中设备费不参与计取。根据分公司与项目签订成 本责任书，项目列收 *万元，另*万元归属公司。根据施工协议中有关总包管理及配合费内容：桩基础工程按分包造价的*%计取（桩基 础工程配合费为*%，管理费为*%），其余专业性分包工程为分包工程造价的*%（配合费为 *%，管
9、理费*%）。桩基础工程造价为*万元，其余专业性分包工程造价为*万元。根据分公司与项目签订成本责任书，项目部入收*万元，另*万元归属公司。2.3 投标价格汇总 合同中标价汇总表 序号 分部分项工程 单位 中标价 明细 金额 一 我司自行承包工程 元 其中:1 开办费 元 2 土建部分 元 元 元 元 3 机电部分 元 元 元 4 指定分包配合费 元 5 暂定金额及不可预见费 元 二 暂定工程 元 三 指定金额及暂定估算金额 元 合计 说明：本表可根据项目合同条件修改完善。建筑工程精品文档 2.4 各项指标汇总 主要指标汇总表 土建报价 钢筋(t)砼(m3)模板(m2)砌体(m3)(元/m2)分部
10、分项 建筑面积 序号(m2)投标预算 施工图预算 投标预算 施工图预算 投标预算 施工图预算 投标预算 施工图预算 工程 金额 单方造价 含量 含量 含量 含量 含量 含量 含量 含量 1 2 3 4 5 6 小计 建筑工程精品文档 2.5 合同条款分析 2.5.1、合同价款 2.5.2、工期及奖罚 2.5.3、质量标准 2.5.4、现场施工条件 2.5.5、合同价款的支付方式 2.5.6、可调条款 2.5.7、风险条款 三、项目组织及工作流程 3.1 项目人员分工 序 姓名 部门 职务 工作职责及内容 号 如：配合编制项目计划成本，控制发包(如为 项目工作时)成本不得高于计划成本 (或不得
11、高于责任成本)，复核施工部门材料计划，定 1 张三 商务部 商务经理 期召开经济活动分析会，做好过程成本控制工 作，及时报送设计变更、现场签证，及时上报 施工产值和申请工程进度款，及时办理分包结 算，及时办理与业主的过程结算、竣工结算等 如：负责项目技术工作，密切联系设计，在 2 李四 技术部 技术负责人 规范允许的情况下，做好设计变更、方案优 化等降本增效工作，工程资料符合要求等 如：做好项目材料供应保障，做好计划控制 3 王五 材料部 材料组长 控制，控制材料进场时间、控制材料质量、控制材料收发数量、控制废料率、做好现场 盘点、做好材料核算，做好材料退场结算等 如：钢筋采购进场计划准确，既
12、保证现场施 4 赵六 工程部 钢筋工长 工需要又不占用不必要资金，钢筋下料、绑 扎、辅料等符合公司管理规定等 5 说明：分工涵盖项目部所有部门，包括后勤、综合办等。建筑工程精品文档 3.2、内部工作流程 流程设计要按照实际情况制定。如：工程资料收集归档、资料收发文 （项目应根据实际情况编制具体流程）3.3、对外工作流程 3.3.1 产值报量：流程设计要按照实际情况制定。如：项目生产部门按照合同约定的计量时间节点统计当期工程进度，提 交项目商务部 项目商务部根据合同约定的计量计价原则计算已完工程实际施工 产值 调整完成报送业主进度产值，按照合同约定完善现场确认手续后报 送业主相关部门 产值确认完
13、毕，收到业主批复产值后即刻告知财务部门，财务部门依据合同约定向业主收款 业主未按照合同约定时间确认、或确认产值与实际产值不符、或推迟付款等，若项目部沟通无效，及时告知单位总经，采取应对措施 3.3.2 竣工结算：流程设计要按照实际情况制定。如：相关部门在项目施工至合同约定结算节点前，完成工程 结算资料的收集、整理、确认工作，并提前提交项目商 务部门 项目商务部门根据合同约定的计量计价原则计算已完工 程结算金额 当工程至合同约定结算节点报送时间时，向业主报送工 程竣工资料，资料被确认后，商务部即刻报送商务结算 资料（视合同约定结算条件制定具体流程）。及时与业主进行结算核对，在规定时间内完成结算工
14、作，将确认的结算送交财务部门，依据合同约定向业主收取 结算尾款 建筑工程精品文档 3.3.3 上述（3.3.1 、3.3.2 为举例说明，项目应根据实际情况修改完善）3.4、变更签证、索赔工作流程 流程设计要按照实际情况制定。项目工程部门、技术部门收到业主现 场变更意向（指令）或设计变更图纸 后应会同项目商务部门，评判变更利 弊，确定变更是否可行 对已确定的变更，由商务部计算变更 签证价格，影响工期的，同时计算工 期延长时间，起草报送业主的变更签 证函件 发文部门向业主发函，要求确认变更 价格 商务部与业主核对变更签证工程量、协商变更签证价格 变更签证被确认，现场组织实施变更 签证事项 变更签
15、证未确认，继续协商或进入索 赔程序 建筑工程精品文档 四、商务策划内容 1、项目成本责任分解 项目部各部门成本责任分解样表 成本控制部门 成本控制内容 控制目标 1、根据合同工期配合项目其他部门编制项目发 负责编制制造 (计划)成本，控制发包 (如为 包计划、分包进场计划、主要设备进场计划、资 金收付计划等；项目工作时 )成本不得高于计划成本 (或不 2、按照合同约定做好业主、劳务分包、专业分包 得高于计划成本 )，控制零星用工、零星用 商务部门（成本 过程结算、竣工结算、工程进度款申领及支付等 材用量，定期召开经济活动分析会，做好 控制、预算、法 工作；过程成本控制工作，及时报送设计变更、务
16、）3、做好设计变更、签证索赔；现场签证，及时上报施工产值和申请工程 4、做好成本对比、分析核算工作，定期召开经济 进度款，及时办理分包结算，及时办理与 活动分析，分析成本偏差原因，提出成本改进措 业主的过程结算、竣工结算，施；5、商务管理符合总公司及四局管理要求。制定的施工方案须符合规范要求，在规范 技术部门 允许的情况下尽量节约方案成本，做好方 实施的施工方案必须是最优成本的施工方案 案优化和科技增效工作 制定材料进场计划、控制现场材料用量、材料计划准确，现场无材料占用，施工过程不出 施工部门 现材料超耗，施工完成做到工完场清，标高控制 负责施工部位标高控制 在规范要求下限 质量部门 监督施
17、工班组按照施工规范及施工图纸进 无质量不合格工程、杜绝返工、降低或不产生质 行施工，不出现质量事故 量成本和维修成本 监督施工班组按照安全施工法律法规、四 局达标管理等规定及确认的施工方案进行 无安全隐患、符合安全标准、杜绝安全事故发生，安全部门 施工，专项方案的编制纪要符合规范要求 减少安全成本。又要实现最低方案成本，施工过程中要注 意修旧利废。控制材料进场时间、控制材料质量、控制 无不合格材料进场、无供料数量不足、无挤占资 材料部门 材料收发数量、控制废料率、做好现场盘 金状况、无错收错发材料事故、台账清晰、报表 点、做好材料核算，做好材料退场结算等 无误。1、机械设备使用符合规范要求，技
18、术资料齐全、负责现场机械设备使用符合生产要求，保 台账完备，无报废设备进入现场。动力部门 2、机械设备起用、停滞、完工退场符合现场实际 证现场用水用电通畅 施工需要，台账记录准确无误，无乱开台班等事 件发生。1、按时完成财务报表。财务部门 负责项目成本核算、监督项目资金流向 2、编制项目资金收付计算。3、监督劳务工资发放，监督分供单位资金流向 建筑工程精品文档 2、责任成本分解：责任成本分解表 公司下达成本目标 项目责任成本 万元，上缴比例：%（不含税）。费用项目 合同收入 责任成本 计划成本 控制措施 责任人 备注 一、项目实体费 1.人工费 其中：钢筋 混凝土 2.材料费 其中：钢筋 混凝
19、土 项 目 3.机械费 成 4.分包工程费本 其中：防水工程 目 门窗工程 标 及 二、措施项目费 责 1.施工措施费 任 模板费用 分 架子费用 解 明 2.安全防护及文明细 施工措施费 表 临时设施费 安全防护费 文明施工费 三、间接费 1.现场管理费管理人员工资 业务招待费差旅费 2.规费 建筑工程精品文档 3.税金 合计 填表说明：1.本表是根据盈亏分析、开源点、风险点策划等应对措施确定了项目计划成本后填制。2.费用项目根据项目实际情况填列，如材料费可以列出具体材料的控制指标，专业分包可列出具体明细等。3.合同收入 为根据主合同约定，自行完成部分的收入金额。责任成本 为公司/分公司对项
20、目部下达的 成本；计划成本 为项目部根据公司/分公司下达的责任成本制定的内部计划成本。责任成本、计划成 本可以是费用金额，也可以是消耗率指标。4.责任人为完成该项成本控制内容的项目部相关人员。如技术部、材料部、工程部等相应责任人员。3、盈亏分析：项目盈亏分析表 序 合同收入 测算成本 号 清单项 工程量 单位 盈亏额 应对措施 备注 单价 合价 单价 合价 一 亏损点 如：关注政策文件，控制分 1 土方外 *-200 包招标成本，寻找就近弃土 运 万元 点或从卸土付费向卸土收付 找措施等 2 小计 二 盈利点 如：确保不被业主列为指定 1 防水工 *150 万元 分包，控制分包招标成本，程 提
21、升盈利空间，如为负值则 寻找机会变更材料等 2 小计 合计 建筑工程精品文档 4、“开源点”策划：“开源点”策划一览表 序 分项名称 相应合同条款内容 时效 责任人 号 合 *14 天 1 工期签证 同 *14 天 2 经济签证 约 材料认质 采购前应征得发包人对价 定 3*认价签证 格、质量的认可 4 索赔*28 天 序 措施 具体内容 责任人 号 以显失公平为由，改良合同条款：1、根据我方与业主签订的协议书，商品砼、钢材、水泥等主材价格采用动 开 源 改善主合 点 1 同条件 态调整，动态调整的基价为*年*月份的信息价。*年*月份的钢材信 （考虑不 息价为：级钢 *元/t，级钢*元/t，级
22、钢*元/t ；由于业主的 同层面对 原因，工程于*年*月份才开工*年*月份钢材信息价为：级钢*接，作具 元/t，级钢*元/t，级钢*元/t。基于此，争取基价以*年*t 体分工）月份信息价进行材料动态调差。本工程钢筋用量为：级钢，级钢 *t，级钢*t。按照协议书要求总价下浮*%，仅钢材这一项就可 多创收*万元。以总包管理为契机，获取总包效益：2、重点争取部分总包管理内容纳入我司自行施工。如机电安装工程。总包服务费、甲指分包承接部分，除分析总包管理费收取方式、额度等因素外，还应着重分析甲指分包单位进场时间、我方如何对其进行现场管理，对不按照规定时间进场、不服从总包管理的指定分包要着重分析其行为会对
23、我 方施工造成哪些影响，并分析、制定由此带来的索赔机会或减少相关工期风 险的措施；另外，在我方现有资源的基础上，争取将盈利情况较好的甲指分 包纳入总承包施工范围。关注现金流：3、争取改善合同付款条件：根据签订协议书约定，本工程质量保修金为工程造价的*%，即*万元。为尽快回收资金，应在施工过程中，争取将质量 保修金采用银行保函形式（或部分采用银行保函形式，部分采用工程款预留 至业主），这样可以提前回收资金约*万元（*万元）建筑工程精品文档 1、充分了解现场实情争取变更；2、以双赢的理念争取变更；2 争取变更 3、对比材料优劣；4、着眼业主关心的质量与安全；5、深挖设计漏洞促成变更；6、信息收集，
24、提前了解功能变更需求，多与业主、设计院沟通。把握材料 3 注重市场调查，选用质量符合要求，我方利润较大的材料认价。认价 注意：1.可量化的开源点尽量做到数据化；2.施工过程中逐步补充调整策划 。5、“节流点”策划：（表中“具体内容”栏策划时要针对相关“节流点”具体分析，明确目标，落实责任人）“节流点”策划一览表 序 措 具体内容 责任人 号 施 现场 1、尽量减少二次搬迁；2、合理布置硬化范围；布置 3、临时与永久相结合。（具体展开分析）组 资 源 1、权衡资源组织渠道；组 织 织 2、对比资源组织方式；1（劳 措 3、选准资源组织时点；务、材 施 4、权衡资源组织数量；料、设 5、合理有效利
25、用资源。（具体展开分析）备）管理 1、制定高效合理工作流程；职能 2、任务分工明确，责任落实到人。（具体展开分析）1、精细策划土方调配；技 2、合理优化外架方案；2 术 3、合理优化配合比；措 4、精细质量目标；施 5、合理运用施工允许负偏差；6、合理优化施工范围。（具体展开分析）管 1、调整进度管理的方法和手段，合理优化施工顺序，降低成本；理 3 2、合理穿插工序，缩短工期（提前论证进度计划，计算工期与成本 措 的平衡点，并说明保障措施）。施 经 在选择劳务队伍的时候，选择资金实力强的分包单位，收取投标保证金和 4 济 履约保证金，这样可以减少项目前期的资金压力，合理利用外资,保障项 措 目
26、顺利进展。通过估算可收取各类投标保证金和履约保证金约*万元。施 （具体展开分析）（施工过程中可补充调整策划）建筑工程精品文档 6、“风险点”策划：“风险点”策划一览表 序 风险 责 风险内容 风险等级评估 应对措施 任 号 点 人 1、组织足够的劳动 因业主属不成熟的开发商，后期总包管理协 力、生产设备、材料 调全部工作将会落到我方，且分包单位较 抢抓进度,赶在来年 工期 1 多，总包管理过程中的组织协调难度将很 雨季之前完成地下 风险 大。总工期为开工之日起 *日历天,如每 延误一天罚款 *万元,违约金上限为 *万 室结构。（施工组织 设计中要有针对性 元 的工期保证措施）质 量 因本工程单
27、体面积过大，过程控制精度要求 施工组织设计中要 2 风 险 特别高，对工程质量提出更高要求。如因总 有针对性创“*包原因未达到 *杯,罚结算造价的 *万 杯”的保证措施或编 杯）元;如因非总包方原因 ,则不奖不罚 制专题创优策划。1、施工组织设计中 考虑创“*市安全 安全违约责任重：发生一般安全事故，每次 文明工地”的保证措 安全 须支付*万元；发生重大安全事故，每次支 施，严格按照公司 3 付*万元；发生特大安全事故，每次须支付 风险 安全生产标准施 *万元；未达到安全文明施工目标（*工，加强过程安全管 市安全文明标化工地），须支付*万元。理；2、考虑在劳务合同 中将风险转移。1、只要图纸已
28、提供，项目部将力争在*本工程为集购物、娱乐、休闲为一体的购物 中心，地处新的*行政中心区，新的*个月内完成主体阶 段施工，主体施工完 合 同 行政中心区配套实施还在规划当中，本工程 毕即拆除所有塔吊，投入运用时间预计在 2013 年之后。甲方不 4 外 成 尽量减少固定成本 本 风 急于投入使用，导致工期将延长，机械设备 险 及脚手架租赁费、管理费等固定支出将增 支出。2、收集相关资料及 大；此外因周边配套设施滞后，延长业主的 证据，为向甲方提出 投资回收期，对我方资金回收也存在风险。费用补偿提供有力 依据。建筑工程精品文档 1、做好材料进场 台账；2、对接好业主材 料部门；根据施工协议书，本
29、工程商品砼、水泥、钢 3、注意收集、分析 材等主要材料采用动态管理，且动态管理材 市场材料价格 料调整部分不下浮计入总价。动态管理的基 期价格为 2*年*月份的信息价格，结算 变动形式，做好 5 市场 2*年 采购控制，提高 价格按施工期间信息价的平均价。风险 材料采购效益。*月份钢材价格相当高，再上涨的可能性基 4、6 7 本不存在。根据国家宏观调控，钢材价格下跌的可能性很大，因钢材动态管理导致效益流失的风险存在 1、由于本工程所处地段的村民对政府征地价不满意，工地时常遭受到当地村民干扰，存在较大的安全及成本风险。例如，项目部 周 边 临时围墙经常被推到，还曾发生过挖机被拖 环 境 风险 走
30、事件。2、因工地周边存有地霸，土方工程分包、砂石材料供应均会遭地霸垄断，价格高于市 场行情，存在很大的成本风险。人 员 更换项目经理，须支付*万元/次违约金，变 动 更换其他管理人员（五大员），须支付*风险 万元/人/次违约金。1、维系好政府、公 安等相关部门 关系，处理好与 周边村民的关 系；2、与业主紧密联 系，共同面 对 干好工程，逐步取得 业主的信任，适当的 时候发函确认，规避 换人的违约风险。（提出保障措施）通过设计变更、与业 清 单 8 量差、价差、漏项等 主洽谈等方式减亏，风险 甚至扭亏为盈 建筑工程精品文档 7、分包招标、管理策划：分包管理策划表 项目责任成本 项目计划成本 项
31、目预计成本（拟签约）成本节约 完成 类别 序号 责任人 备注 工程量 单价 合计 工程量 单价 合计 工程量 单价 合计 措施 时间 1 2 劳务分包 合计 1 2 专业分包 合计 总计 建筑工程精品文档 自行分包招议标计划 招 进 估计 标 场 计划付 拟选择 序号 分项名称 备注 时 时 单位 数量 目标单价 标的总额 款方式 方式 间 间 一、专业分包 1 2 二、物资设备采购租赁 1 2 三、劳务分包 1 2 建筑工程精品文档 8、对外关系策划：对外关系策划表 序号 对接对象 我方对接部门 具体协调人员 协调目标 1 甲方成本部*商务部*按时完成各月进度审核工作 及时完成已变更工作内容
32、的事实确认，2 甲方工程部*工程部*对正在发生的影响我方造价及工期的事 实及时收集资料并对事件的实际事项进 行确认等。3 地方公安派出所 综合办*保障施工正常进行 4 5 6 建筑工程精品文档 9、商务策划动态管理：商务策划动态管理表 序号 策划内容 策划属性 策划状态 策划预期目标 责任人 实施时间 实施效果 后期应对措施 1 地下室防水策 开源策划 准备实施 通过变更材料，原亏损 50*，*年*月 划 万元，目标盈利 100 万元*，*通过浇筑前模板、支模架质*，*年*月-*月浇筑后分 查找材料进场、现场 2 混凝土策划 节流策划 正在实施 量控制、泵车进场方量控制*，*月 析，节约 1%问题，分析原因 等，目标量盈 3%3 注：（1）策划属性为节流策划、开源策划、分包策划、风险化解策划、资金策划、关系协调策划。（2）策划状态为准备实施、正在实施、已完成。