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1、湖南工程职业技术学院备课纸 课程内容 成本法理论与计算 第 讲 执 行 情 况 日期 3.18 3.19 3.25 3.26 教研室主任签字 星期 2 2 2 2 班级 2012161701 2012161701 2012161701 2012161701 节次 3-4 5-6 3-4 5-6 课 堂 类 型 理 论 能力培养目标 通过讲授，让学生掌握成本法的基本原理、适用范围、计算及操作程序。重点与 难点 重点：运用成本法进行房地产估价的公式计算与操作。难点：运用成本法进行房地产估价的公式计算与操作。主要教学方法 讲授法、案例法、讨论法 教学组织设计 课堂教学时间：60 课堂练习时间：25
2、归纳小结时间：5 教 学 后 记 本节课内容属于理论性内容，为加强学生理解，应多举事例，深入浅出。作 业 布 置 习题试卷若干 湖南工程职业技术学院备课纸 第一节 基本常识 一、成本法概念 二、成本法适用范围 三、成本法估价原则 替代原则；供求原则；均衡原则；外部性原则；最高最佳使用原则；四、成本法的一些基本认识 五、成本法的步骤 湖南工程职业技术学院备课纸 第二节 成本法的计算 一、成本法的计算 分为两类：一类是新开发土地、新建房地产的估价；一类是旧房地产估价；新开发土地或新建房地产估价公式多个，按公式套条件即可；旧房地产估价基本公式：房地产价值=房地产重新构建价格-折旧=地上建筑物（房屋）
3、重新构建价格+土地价格-折旧；而地上建筑物（房屋）新构建价格又分成两种，一种是房屋重置价格（建一个有同等功效的），一种是房屋重建价格（建一个一模一样的，俗称复制）；二、新开发土地或新建房地产成本法估价计算 1、新开发土地估价 公式中具体内涵如下：例 2 2、新建房地产公式与计算 第三节 旧房地产成本法估价 一、计算公式 1、第一类：土地的求取用基准地价法，在房地产估价实务中学习；具体的建筑物的重新购建价格可采用政府确定公布的基淮房屋重置价格然后进行修正求取，也可以按照工程造价估算的力法来求取，具体的方法订：单位比较法；分部分项法；工料测算法：指数调整法等四种。第四节 建筑物折旧 二、无形资产也
4、有“折旧”，不过我们叫摊销 三、折旧涉及的概念（一）概念：固定资产原值、固定资产现值、固定资产残值、年折旧额还包括（年折价率、残值率）。例：某人 2010 购入一台电脑，花费 5000 元，预计可用 10 年；到 20XX 年，电脑贬值为 3200元；到 2020 年电脑当废品回收获得 500 元。问该电脑原值、20XX 年现值、残值各是多少？残值率多少？年折旧额是多少？（二）年折旧额的计算 1、平均年限法（直线折旧法）：每年折旧额均匀相等；年折旧额=（原值-现值）/已使用的年限；年折旧额=（原值-残值）/折旧年限或者叫可使用总年限；例：某设备原值 3 万，累计使用 10 年，预计残值 300
5、0 元，清理费 1000 元，则该设备年折旧额，年折旧率、残值率各是多少；2、双倍余额递减法（加速折旧）：既按直线折旧率的 2 倍计提折旧，折旧年限最后两年按净值减去残值平均折旧。例：某设备原值 64000 元，残值 2000 元，使用 5 年，采用双倍余额递减法计算各年折旧额。例：某设备 4900 元，残值 100 元，使用 4 年，采用双倍余额递减法计算各年折旧额。3、年数总和法（加速折旧），完全按公式算出每年折旧率，然后用原值减去残值乘以每年折旧率（工程经济书）4、成新率折扣法（专门练习）（1)成新率折扣法：概念例：某人刚买到手一件皮衣花 1000 元，十成新，其价值多少？穿一年后变九成
6、新，其价值又是多少？公式书 p127 页(2)混合法：综合成新率=年限法成新率权重+完损系数打分法权重，再用综合成新率乘以房屋重置价格（实训内容）估价中的折旧时，建筑物的寿命是经济寿命、年龄为有效年龄，剩余寿命为剩余经济寿命 第五节 土地使用年限与建筑物经济寿命互相影响决定建筑物折旧时耐用年限 成本法练习 示范新开发土地、新建房地产成本法估价 一、成本法的计算 分为两类：一类是新开发土地、新建房地产的成本法估价；一类是旧房地产估价；新开发土地或新建房地产估价公式多个，按公式套条件即可；旧房地产估价基本公式：房地产价值=房地产重新构建价格-折旧=地上建筑物（房屋）重新构建价格+土地价格-折旧；二
7、、新开发土地、新建房地产成本法估价 1、新开发土地估价 公式中具体内涵：（1）管理费按如下计算，或者根据题目已知 （2）投资利息按复利，且买土地的费用和开发土地的费用都要计利息，如果是一年均匀投入视为在年中间一笔投入 （3）开发利润：题目告知或者按如下计算 开发利润时通常是以土地取得成本、开发成本和管理费用之和为计算基数乘以投资利润率，即：（4）土地增值收益：题目告知或按如下计算 以土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、和利润等前五项之和为基数，乘以土地增值收益率来估算土地增值收益。2、新建房地产成本法估价 （1）开发利润的计算题目告知，或按以下计 示范旧房地产成本法估价 一、基本公式：
8、建筑物重新构建价格有两种内涵，一是重置价格（建一个和原房屋功效相同的建筑）；一是重建价格（建一个和原房屋一模一样的建筑）；1、土地价格求取：土地价格一般用基准地价法，涉及土地估价，本课程及书都是题目的已知条件；2、建筑物重新构建价格：两种方法，如下：第一种采用工程造价中的单位比较法（单位面积法、单位体积法，就是告诉你单价）、分部分项法（就是类似投资估算中的土建工程费、安装工程费、基础设施配套费等各是多少）、工料估算法（把盖房子用的水泥、沙、钢筋等用量找出来，然后乘以单价）；价格指数法；第二种房屋重置价格法、利用各地州市发布的房屋重置价格文件，实训内容；3、折旧求取（1）平均年限法（直线折旧法）
9、：每年折旧额均匀相等；概念：原值、现值、残值、年折旧额还包括（年折价率、残值率）。例：某人 2010 购入一台电脑，花费 5000 元，预计可用 10 年；到 20XX 年，电脑贬值为 3200 元；到 2020 年电脑当废品回收获得 500 元。问该电脑原值、20XX 年现值、残值各是多少？残值率多少？年折旧额是多少？年折旧额=（原值-现值）/已使用的年限；年折旧额=（原值-残值）/总折旧年限或者总可使用年限；例：某设备原值 3 万，累计使用 10 年，预计残值 3000 元，清理费 1000 元，则该设备年折旧额，年折旧率、残值率各是多少；（2）成新率折扣法：例：某人刚买到手一件皮衣花 1
10、000 元，十成新，其现在价值多少？穿一年后变九成新，其现在价值又是多少？公式书 p127 页（3）混合法：综合成新率=年限法成新率权重+完损系数打分法权重，再用综合成新率乘以房屋重置价格（实训内容）4、分类折旧 完成 P141 单选题、第 8 题 p142 案例分析题 房地产成本法估价总结 一、分类 分两大类：一是新开发土地、新建房地产成本法估价；二是旧房地产估价；二、计算 1、新开发土地、新建房地产成本法套公式，要点：（1）公式各项根据题目告知；（2）难点在于投资利息的计算；（3）投资利息采用复利，公式中所有投入的成本均要算利息，利息计到开发完成时；（3）画现金流量图帮助分析利息，均匀投入
11、视为在年中间一笔投入；2、旧房地产成本法估价 要点：（1）公式中重新购建价格题目告知，表现形式一般为单价；（2）现实估价操作按各地州市房屋重置价格文件查得并进行修正而来，表现形式为单价，既多少元每平方米；3、旧房地产成本法折旧计算是重点（1）平均年限法（直线折旧），例：刚买的手机价值 100，这是原值（重新购建价格）；手机使用寿命 10 年后报废，卖废品得 10 元，这是残值，残值率=残值/原值=10/100=10%；总折旧额就是 90 元，总折旧率=总折旧额/原值=90/100=90%；每年折旧额 9 元，既总折旧额/使用年限=90/10=9；该手机刚买来 100 元，可用 10 年，残值率 10%，使用 1 年后的现值多少？3 年后现值多少？5 年后现值多少？（2）成新率折旧，几成新：刚买的手机 100 元，1 年后只有八成新啦，现值=原值成新率=10080%=80 元；（3）综合成新率折旧法：两种折旧方法加权平均 综合成新率=折旧方法 1方法 1 的权重+折旧方法 2方法 2 的权重 残值 10 元，残值率 10%总折旧额 90 元，总折旧率 90%每年折旧额 9 元，年折旧率 9%完成 P141 单选题、第 8 题 p142 案例分析题 成本法练习 答案