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1、XX 年 03 月天津典型住宅指数月报 3 月天津楼市逐步回升，成交量大幅增加，成交均价反弹并创新高；其中，成交面积达到 88.51 万平方米，是 2 月 2.37 倍，环比同比分别上涨 136.63%与下降 28.61%；而相对应的成交均价，在 2 月高位回调态势下，3 月出现反弹，并上涨至 9267 元/平方米，环比同比增幅分别达到 5.08%与 41.36%。3 月份，楼市在 22 个楼盘开盘的促进下，市场成交快速回升，进入 4 月份新开盘项目数量将持续增加，加上春季房价会的开幕，市场成交量或者将持续出现较大幅度的增长，市场拆迁、婚房等刚性需求将得到释放；从各区域来看，新开盘楼盘将集中在
2、环城四区的津南、西青与东丽，分别达到 5 个、3 个与 3 个；市内六区的与平、河东、河北、红桥区域也有新品上市；滨海新区将有 4 个楼盘新品上市；这些区域或者将在新开盘项目热销的拉动下，成交量大幅上涨；随着楼市逐步回升，成交量在新增供应的促进下而大幅增长，成交均价也随之增长；进入 2010 年的第二季度，对未来楼市成交价格的推断要紧基调是，保持高位小幅波动趋势，4 月份新开盘项目要紧集中在环城四区，或者许其成交量大幅上涨，成交占比上涨，而拉低全市住宅成交均价，但估计幅度不明显；从单个项目来看，成交均价应该保持平稳上涨态势，但幅度相对趋缓。1.1 新建商品住宅库存分析 2010 年 3 月住宅
3、出清周期增加至 7 个月 2009-2010年出清周期走势图121098766677024681012146月7月8月9月10月11月12月2010年1月 2月3月月 2010 年 3 月天津楼市成交整体回升，尽管住宅新增供应增加，但市场有效需求明显加大，住宅可售量出现回落；截止到 3 月 31 日住宅市场的可售量为 73039 套，环比回落 2659套；从天津住宅出清周期来看（出清周期=目前可售套数/往前推 10 个月的平均销售套数），3 月维持在 7 个月水平；未来随着楼市成交的回升，假如开发企业新推产品较少，即有效供应较少，出清周期将回落；调查显示，3 月份以来入市项目明显增加，市场供不
4、应求的态势将逐步缓解，出清周期也将维持在 6-7 个月水平。3 月各区域住宅出清周期较为稳固，滨海新区与市内六区供给压力较大 2010年03月31日天津各区域住宅出清周期4921151211998854444433320102030405060宁河东丽北辰河北津南红桥西青河东汉沽河西武清静海宝坻大港塘沽蓟县和平南开开发区月 可售套数（套）本月出清 周期（月）上月出清 周期（月）环比上月（月）与平 784 3 3 0 河东 3915 8 8 0 河西 2042 5 4 1 南开 1554 3 3 0 河北 3805 12 13 -1 红桥 2302 9 9 0 东丽 7687 21 22 -1
5、西青 9348 9 8 1 津南 10146 11 10 1 北辰 8438 15 15 0 塘沽 5263 4 4 0 汉沽 4739 8 7 1 大港 1574 4 4 0 开发区 753 2 1 1 武清 3191 4 5 -1 宝坻 2443 4 4 0 蓟县 1467 3 4 -1 宁河 1588 49 48 1 静海 2000 4 5 -1 市内六区 14402 6 6 0 环城四区 35619 12 12 0 滨海新区 12329 4 4 0 远郊五区县 10689 5 5 0 合计 73039 7 7 0 3 月天津楼市在供应量大幅增长的拉动下，成交量成倍增长，环比涨幅达到 1
6、36.63%，整体呈现小阳春的市场态势；从各区域住宅可售套数来看，除红桥、津南、汉沽与开发区四区域有所上涨，其他各区域均回落；从各区域出清周期来看，均较为平稳，基本与 2 月水平一致，仅个别区域有所增减，但幅度均在 1 个月以内；可见 3 月天津楼市供需均大幅回升，楼市成交出现了小阳春。3 月各面积段可售量均回落，目前住宅可售量要紧集中在 80-130 平米面积段上 2010年03月31日住宅各户型面积可售比例50平米以下3%50-80平米38%80-130平米48%130平米以上11%各面积段住宅可售套数（2010.03.31）50 平米下列 50-80 平米 80-130 平米 130 平
7、米以上 可售套数 市内六区 907 5004 5972 2519 14402 环城四区 696 16218 16381 2324 35619 滨海四区 311 4739 5470 1809 12329 远郊五区县 211 1769 7018 1691 10689 合计 2125 27730 34841 8343 73039 环比变化 50 平米下列 50-80 平米 80-130 平米 130 平米以上 可售套数 市内六区 36-136-501-44-645 环城四区-4-547 68-237-720 滨海新区-1-147-345 97-396 远郊五区县-2-74-673-149-898 合
8、计 29-904-1451-333-2659 截止 2010 年 03 月 31 日，天津住宅消化量随着楼市供应的上涨而大幅增加，可售量环比出现回落，较 2 月较少 2659 套；其中，远郊区县可售套数减少最多，达到 898 套；而可售量消化要紧集中在 50-80 平米与 80-130 平米的户型面积上，环比分别回落 904 套与 1451套；从区域来看，目前住宅可售量要紧集中在环城四区，基本上是其他区域的三倍，而环城四区中可售量也集中在 50-80 平米与 80-130 平米的户型面积上。1.2 全市新建商品住宅成交分析 3 月商品住宅成交量与价格均反弹，且价格创历史新高 2008-2010
9、年天津商品住宅成交走势020406080100120140160万平方米6000640068007200760080008400880092009600元/平方米2008成交面积42.60 21.16 53.44 47.07 47.62 48.92 40.49 31.85 32.77 42.80 49.32 42.21 2009成交面积28.60 56.61 123.97 108.49 128.48 115.85 134.40 142.57 121.98 109.33 124.40 134.95 2010成交面积86.00 37.40 88.51 2008成交均价6996 7350 6972
10、7022 7343 7086 6631 6893 6823 6443 6642 6939 2009成交均价6984671365566680 69237212 7713 7689 7665 8025 7834 8122 2010成交均价9097 8819 9267 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 3 月天津楼市结束 2 月的回落态势，住宅成交量与成交均价均反弹，且成交均价创历史新高；从数据来看，成交面积与成交均价分别为 88.51 万平方米与 9267 元/平方米，环比 2月分别上涨 136.63%与 5.08%；而同比 2009 年 3 月分别下降 28.61%与上涨
11、41.36%；从成交量来看，3 月天津楼市成交环比大幅上涨 136.63%，但同比仍下滑 28.61%；第一季度成交量为 211.91 万平方米，同比 2009 年上涨 1.31%；3 月以来楼市成交呈现逐步回升态势，要紧是由于市场供应明显加大，据调查显示 3 月新开盘项目达到 22 个；目前市场供应仍显不足，开发企业均采取老盘新推且小部分逐步供应的措施，使市场保持一个相对饥渴的态势；而相对的市场需求仍保持旺盛，整体市场供不应求的态势仍旧连续。从楼市成交价格来看，随着楼市的回升，住宅成交均价水涨船高，3 月均价再次突破9000 元/平方米，达到 9267 元/平方米，环比同比涨幅分别达到 5.
12、08%与 41.36%；从各大区域成交均价来看，市内六区、环城四区、滨海新区与远郊区县成交均价环比均上涨，其中，环城四区涨幅最大达到 13.68%；从在售项目报价调查显示，3 月近 60%以上的住宅项目报价出现较大幅度上涨，但与之同时优惠点数也有所增加。1.3 各区住宅成交分析 四大区域住宅成交量环比成倍增长，涨幅均超过 100%2010年03月商品住宅成交区域对比010203040万平方米40006000800010000120001400016000元/平方米3月成交面积18.32 29.59 17.40 23.20 2月成交面积8.68 11.62 7.96 9.14 3月成交均价146
13、43 8630 9959 5315 2月成交均价14263 7591 9332 4760 市内六区环城四区滨海新区远郊五区县 从各大区域成交量来看，3 月四大区域成交量在新增供应加大的拉动下实现反弹，呈现回升态势，成交量环比增长幅度均超过 100%；其中，环城四区与远郊区县环比增幅相对较大，分别达到 154.52%与 153.86%；市内六区与滨海新区住宅成交量也分别上涨 110.97%与 118.72%。从成交价格来看，3 月住宅成交均价随着楼市成交回升，成交均价环比出现反弹并涨幅相对较大；天津市住宅整体成交均价环比上涨 5.08%；其中，环城四区与远郊区县增幅较大，均超过 10%；市内六区
14、与滨海新区由于基数较大，环比涨幅表现相对较小，分别达到2.67%与 6.72%。3 月四大区域住宅成交占比较为均衡，环城四区相对较大 2010年03月商品住宅成交区域分布市内六区20.70%环城四区33.43%滨海新区19.66%远郊五区县26.21%3 月四大区域住宅成交量环比均大幅回升，环城四区与远郊区县涨幅较为明显；从各大区域成交量占比来看，环城四区占比相对较大，达到 33.43%；市内六区、滨海新区与远郊区县占比相对均衡，稳固在 20%-26%之间；目前楼市供不应求的态势仍在持续，因此住宅成交要紧取决于市场有效供应的多少，而环城四区成交占比较大，是由于其在售的项目与有效住宅供应较大。环
15、城四区及远郊区县住宅成交占比呈扩大趋势，滨海新区占比降至 20%2008-2010天津商品住宅成交面积占比对比31%38%26%21%21%25%22%24%26%19%25%33%32%24%25%26%24%24%24%24%21%20%20%20%28%23%21%32%23%27%32%34%28%27%32%36%36%36%35%33%39%35%33%36%31%27%25%29%28%26%25%23%31%33%21%22%25%26%28%26%24%18%17%15%19%20%24%24%17%18%22%27%28%28%26%33%26%26%30%21%20%16
16、%18%21%21%17%20%27%26%21%31%21%11%11%13%23%23%18%17%21%22%24%19%27%28%19%24%26%0%20%40%60%80%100%200801200803200805200807200809200811200901200903200905200907200909200911201001201003市内六区环城四区滨海新区远郊五区县 2010 年 1 月份以来，天津四大区域住宅成交占比呈现出郊区化进展趋势，环城四区与远郊区县占比逐步扩大，而市内六区与滨海新区占比呈现回缩态势，3月分别为21%与20%；3 月统计的 22 个新开盘项目
17、中，环城四区达到 11 个，市内六区 6 个，滨海新区 4 个，远郊区县 1 个，可见未来楼市成交将集中在环城四区。1.4 市内六区新建商品住宅成交情况 3 月市内六区住宅成交均价持续上涨，但涨幅趋缓 2008-2010年天津市内六区商品住宅成交走势0510152025303540万平方米6000800010000120001400016000元/平方米2008成交面积13.36 7.97 14.10 9.83 9.97 12.40 9.03 7.59 8.50 7.92 12.16 14.09 2009成交面积9.03 13.36 31.07 28.74 30.86 27.86 32.26
18、34.44 25.07 22.17 25.23 27.64 2010成交面积23.69 8.68 18.32 2008成交均价9686 10107 10254 10352 10163 10697 10717 11029 9560 9613 9729 9391 2009成交均价9431 9552 9504 9492 10186 10360 11512 11840 12089 12649 12439 13445 2010成交均价13105 14263 14643 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 3 月天津住宅市场仍呈现供不应求态势，市内六区表现尤为明显；2 月随着楼市供应的
19、增加（据统计 3 月新开盘项目达到 6 个），市内六区住宅成交量大幅回升，环比上涨 110.97%；进入 4 月，项目新开盘数量将持续增加，未来住宅成交也将随着供应的增加而有所上涨。从成交价格来看，3 月市内六区住宅成交均价持续上涨，达到 14643 元/平方米，环比上涨 2.67%，相关于 2 月 8.84%的涨幅回落 6.17 个百分点；可见市内六区价格已经达到一个相对高度，从 1 月以来的上涨速度来看，上涨的幅度趋缓。3 月红桥区新盘拉动明显，住宅成交量增长最为突出，环比涨幅达到 321.46%2010年03月市内六区商品住宅成交走势0246万平方米8000100001200014000
20、16000180002000022000元/平方米3月成交面积2.16 5.12 1.83 5.03 1.96 2.22 2月成交面积0.87 3.06 0.83 2.05 1.34 0.53 3月成交价格20456 12105 13358 17129 10712 13751 2月成交价格20959 11248 11687 18247 12633 13442 和平河东河西南开河北红桥 3 月市内六区住宅有效供应明显加大，据统计 3 月有 6 个楼盘新品上市开盘并热销；其中，3 个集中在红桥区，使得红桥区住宅成交环比涨幅超过 300%，达到 321.46%；从其他区域来看，除河东与河北两区域环比
21、涨幅在 100%以内，其他区域均超过 100%，涨幅较为明显。价格方面，六个区县仅与平、南开与河北价格环比回落，降幅分别为 2.40%、6.12%与15.21%；其他三区域均保持上涨态势，其中，河西区涨幅最大，达到 14.29%，河东与红桥两区价格增幅分别为 7.62%与 2.30%；1.5 环城四区新建商品住宅成交情况 3 月环城四区住宅成交量全面回升，津南区爆发成交量上涨至 11.79 万平方米 2010年03月环城四区商品住宅成交走势051015万平方米5000600070008000900010000元/平方米3月成交面积5.15 9.84 11.79 2.80 2月成交面积3.06
22、4.03 3.30 1.24 3月成交均价8115 9953 8030 7452 2月成交均价6232 9199 7068 7115 东丽西青津南北辰 3 月环城四区住宅成交面积达到 29.59 万平方米，环比涨幅达到 154.52%，涨幅为全市四大区域最大；相对应的成交均价，环比涨幅也达到全市最大，为 13.68%；可见环城四区楼市供需两旺，成交均价持续上涨。从各区域的住宅成交情况来看，3 月环城四区住宅成交量全面回升，其中，津南、西青与北辰有较大的爆发，成交量均上涨 100%；津南区在星耀五洲、红磡领世郡、金地叁拾峯、天地源津九轩等热销项目的带动下实现爆发，津南区成交量为全市最多的一个区域
23、，达到11.79 万平方米，环比涨幅达到 257.70%。1.6 滨海新区新建商品住宅成交情况 滨海新区的塘沽地区成交量达到 10.14 万平方米，为全市第二 2010年03月滨海新区商品住宅成交走势051015万平方米4000600080001000012000元/平方米3月成交面积10.14 2.20 2.49 2.58 2月成交面积2.36 1.00 2.64 1.96 3月成交均价11050 6064 5472 13319 2月成交均价11522 6061 5410 13626 塘沽汉沽大港开发区 3 月滨海新区住宅成交量达到 17.40 万平方米，其中，近 44%的成交量集中在塘沽区
24、域；其中，塘沽 3 月成交量达到 10.14 万平方米，是 3 月天津市 19 个区县中突破 10 万平米成交量的两个区县之一；汉沽、大港与开发区住宅成交量环比虽有上涨，但成交面积均不足 3 万平方米；3 月滨海新区成交均价逼近万元水平，达到 9959 元/平方米，环比上涨 6.72%，保持 1月以来月环比 6%以上的增幅；从各区域来看，塘沽与开发区成交均价有所回落，而大港与汉沽保持平稳，略有上涨；由于成交量集中在价格相对较高的塘沽区，因此整体价格持续保持上涨态势。1.7 远郊区县新建商品住宅成交情况 3 月远郊区五区县大幅增长，成交量回升至 23.20 万平方米 2010年03月远郊区县商品
25、住宅成交走势04812万平方米30003500400045005000550060006500元/平方米3月成交面积9.44 3.81 3.73 0.26 5.95 2月成交面积3.43 1.28 2.13 0.13 2.17 3月成交均价5018 5401 6041 6149 5240 2月成交均价3939 5303 5032 5479 5430 武清宝坻蓟县宁河静海 3 月远郊五区县住宅成交量环比大幅反弹，从 2 月成交不到 10 万平方米，上涨到 3 月的 23.20 万平方米，环比涨幅达到 153.86%；从各个区域来看，除蓟县环比涨幅较小，其他区县涨幅均超过 100%，其中，宝坻涨幅达到最大，为 198.98%。3 月远郊五区县住宅成交均价再次回升至 5000 元/平方米水平，达到 5315 元/平方米，创历史新高，环比上涨幅度达到 11.66%；从各个区域看，仅静海回落 3.49 个百分点，其他区域均保持上涨，其中，武清与蓟县成交均价环比涨幅超过 20%。