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1、页脚下载后可删除，如有侵权请告知删除！XXX 房地产公司存货核算操作指引 1.0 目的 为加强存货管理,标准公司存货管理，便于对公司存货构造和存货存量的分析和考核。2.0 适用范围 适用于 XXX 房地产公司存货的管理。3.0 术语和定义 存货是指在开发经营过程中，为房产建立而储存的各种资产。4.0 职责 财务部负责本标准的推行、解释并检查执行情况；公司工程部、市场部、物业部等相关部门负责存货的具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向财务部反应。5.0 内容 5.1 存货的分类，分类情况见下表 存货类别 说 明 会计科目 核算要求 拟开发土地 购入的、尚未开工但已决定将之开展为出售或出租物业的
2、土地 开发本钱拟开发土地核算工程 开发间接费 存货跌价准备 在核算工程的工程属性中增加占地面积及可售建筑面积，并至少每季度依照实际情况进展调整。在建开发产品 已开工但尚未办理竣工验收手续的、以出租或出售为开发目的的物业。开发本钱除“拟开发 土 地 外 核 算 工程 完工开发产品 已办理竣工决算手续、待出售的物业，包括住宅、商铺、写字楼、配套资产等 开发产品 按可售建筑面积采用数量金额核算。不包括在可售建筑面积中的车位应按个数采用数量金额核算。出租开发产品 已办理竣工验收手续、进展商业性出租的开发产品。出租开发产品 周转房 指开发完成，用于安置拆迁居民使用的房屋，产权归本企业所有。周转房 原材料
3、 用于房地产开发经营的各种材料及各种设备 原材料 应采用数量金额核算 低值易耗品 不能作为固定资产的各种用具物品，如工具等 低值易耗品 5.2 各类存货的核算 5 在建开发产品的核算 页脚下载后可删除，如有侵权请告知删除！5.2.2.1 科目设置 “开发本钱科目核算在建开发产品的实际开发本钱,其明细设置参见下表:一级科目 二级科目 三级科目 核算工程 备注 开发本钱 土地本钱 按各本钱、费用工程再进展细分具体核算内容、核算方法详见?本钱核算作业指引?中的各本钱工程的核算内容。各本钱核算对象 本钱核算对象可分层次设立。前期工程 各本钱核算对象 建筑安装工程费 各本钱核算对象 市政管网工程费 各本
4、钱核算对象 园林环境工程费 各本钱核算对象 公共配套设施费 各本钱核算对象 开发间接费 各本钱核算对象 开发间接费转入 开发间接费 开发工程 工程管理费 按各本钱、费用工程再进展细分 定期转入开发本钱 行政管理费 营销推广及设施建造费 物业管理完善费 资本化借款费用 其他 上述本钱核算对象可分层次设立，具体设置参见下列图：5.2.1 在建开发产品的核算.2 核算说明 1 在开发过程中发生的各项费用的核算 a、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、根底设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目 有关本钱核算对象的本钱工程中；b、发生的间接费用，应先在“开发间接费用科目进展归集，月末
5、，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品本钱。c、开发工程采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单工程 在建一期 住宅 公寓 住宅 办公楼 在建二期 页脚下载后可删除，如有侵权请告知删除！承付工程款，计入本科目有关本钱核算对象的本钱工程中，借记本科目，贷记“应付账款科目。d、开发工程采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目有关本钱核算对象的本钱工程中，借记本科目，贷记“周转材料、“银行存款等科目。e、在开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际本钱，借记本科目，贷记“周转材料科目。f、根据权责发生制和收入与本钱费用配比原那么，
6、应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售本钱时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用科目。预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品本钱。2 已经开发完成并验收合格的土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进展本钱转转。月终结转本钱时，按实际本钱，借记“开发产品科目，贷记本科目有关本钱核算对象的本钱工程中；对出租房屋进展装饰及增补室内设施工程完工，应及时结转工程本钱，借记“出租开发产品科目，贷记本科目。3 对出租房进展装饰及增补室内设施而发生的出租房工程支出，也在本科目核算。4 本科目的期末余额为在建开发工程的实际本钱。.3 拟开发土
7、地核算说明 1 “开发本钱科目的“拟开发土地核算工程余额即为拟开发土地的实际本钱，其具体内容包括：总体未开工工程的地价款和前期费用；分期开发的工程，其后期尚未开工局部的地价款和前期费用。1 工程开工前支付的款项，记入“开发本钱相应明细科目的“拟开发土地核算工程下。a.期末对于土地获得价款，应按照获得土地使用权证局部拟开发土地的对应合同金额大于帐面金额局部，进展费用预提，分录如下 借：开发本钱土地获得价款 拟开发土地以下省略局部明细 贷：预提费用 b.次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。页脚下载后可删除，如有侵权请告知删除！工程整体开发时，应将拟开发土地的实际本钱全部转入“在建开发产品 类中
8、；工程分期开发时，应将“拟开发土地中开工局部对应的本钱转入“在建开发产品类中。其中，土地获得价款的转出金额按当期开工面积对应的合同金额，作分录如下：借：开发本钱土地获得价款在建期 贷：开发本钱土地获得价款拟开发土地 c.其后再支付土地获得价款，应记入“开发本钱土地获得价款拟开发土地的借方；期末，如“开发本钱土地获得价款拟开发土地的科目余额在贷方，那么按其贷方金额，进展费用预提，分录如下：借：开发本钱土地获得价款拟开发土地 贷：预提费用 d.次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。5 完工开发产品的核算.1 科目设置“完工开发产品科目核算完工开发产品类存货的库存实际本钱。科目的明细设置如下：一级
9、科目 二级科目 三级科目 核算工程 开发产品 开发工程 具体区或期或栋或配套资产 开发工程：住宅、公寓、商铺、写字楼、车位及车库、配套资产等 1 本科目应按开发产品的种类，如住宅、公寓、商铺、写字楼、车位及车库、其他等设置明细科目，并在明细科目下，按本钱核算对象设置帐页进展明细核算。2 企业将开发的房屋安置拆迁户，应按实际安置面积进展实物量管理和结转。3 对于已经交付使用或办理销售和结转等手续，而产权尚未移交出去的开发产品，如商品房、安置房和配套设施等，应设置“代管房产备查簿，进展实物管理。不得将这局部财产入账，也不得计提折旧和摊销，在代管房产过程中取得的收入和发生的各项支出，应作为“其他业务
10、收入和“其他业务支出处理，不在本科目核算。5.2.2.2 核算说明 1 工程办理完竣工验收手续后，按开发工程的功能和用途，由“开发本钱科目页脚下载后可删除，如有侵权请告知删除！转入“开发产品的相应明细科目的借方。2 完工开发产品按其功能设置核算工程，以便于简化明细会计科目及汇总统计本单位住宅、公寓、商铺、写字楼、车位及车库、公共配套设施系指可出售的公共配套设施、按具体工程设置核算工程等的总数额。3 完工开发产品对外出售时，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入科目，同时按其账面价值借记“主营业务本钱科目，贷记本科目下相应核算工程。收款结算方式销售开发产品的，在将开发产品移交使用单位或办妥分期
11、收款销售合同后，将分期收款开发产品的实际本钱，自本科目转入“分期收款开发产品科目，借记“分期收款开发产品科目，贷记本科目下相应核算工程。4 完工开发产品用于出租经营和将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于签订合同、协议和移交使用时，将土地和房屋的实际本钱，自本科目转入“出租开发产品、“周转房科目，借记“出租开发产品、“周转房科目，贷记本科目下相应核算工程。5 将开发的营业性配套设施，用于公司从事第三产业经营用房，应视同自用固定资产进展处理，并将营业性配套设施的实际本钱，自本科目转入“固定资产科目，借记“固定资产科目，贷记本科目配套设施。6 本科目的期末余额为尚未转让、销售和结算的开发产品的实际
12、本钱。出租开发产品的核算.1 科目设置“出租开发产品科目核算开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际本钱以及出租产品摊销的价值。科目的明细设置如下：一级科目 二级科目 核算工程 出租开发产品 出租产品 住宅、公寓、商铺、写字楼、车位及车库、配套资产等。出租产品摊销 1 出租产品：核算出租开发产品的原始价值，借方登记出租的土地及房屋的原始价值，贷方登记改变出租开发产品用途对外销售的出租开发产品的原始价值。借方余额反映实际出租的土地、房屋的原始价值。2 出租产品摊销：核算实际出租的开发产品的摊销价值，贷方登记按月计提出租页脚下载后可删除，如有侵权请告知删除！产品的摊销价值，借方登记改变出租产品用途，
13、对外销售出租产品时冲销的出租开发产品的已摊销价值。贷方余额反映实际出租的土地、房屋等出租开发产品累计摊销价值。3 对于出租的开发产品，企业应建立“出租产品卡片，按出租产品的类别、土地或房屋、车库的编号、承租单位等进展明细核算，详细记录出租产品的地点、构造、层次、面积、租金单价等情况。.2 核算说明 1 出租开发产品增加的核算 开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际本钱，借记“出租开发产品 出租产品账户，贷记“开发产品核算工程)账户。2 出租开发产品摊销的核算 a、出租开发产品在租赁经营期间，由于损耗等原因，其价值会逐渐减少。企业应根据出租开发产品的原始价值
14、、净残值和预计摊销年限，计算其损耗价值，并按月摊销计入主营业务本钱。b、出租开发产品摊销额的计算公式如下：出租开发产品年摊销率=1-净残值率/预计摊销年限100%出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率12 出租开发产品月摊销额=应计提摊销的出租开发产品原始价值该出租开发产品月摊销率 c、企业按月计提出租产品摊销时，借记“主营业务本钱出租产品账户，贷记“出租开发产品出租产品摊销账户。3 出租开发产品修理的核算 出租开发产品在租赁期间发生的修理支出，数额不大的直接计人“主营业务本钱出租产品账户，假设数额较大，为了均衡各月的本钱负担，可先在“待摊费用账户核算，再分期摊人“主营业务本钱出租产品账户
15、。4 出租开发产品减少的核算 企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时按售价借记“银行存款或“应收账款账户，贷记“主营业务收入账户；同时，按出页脚下载后可删除，如有侵权请告知删除！租产品摊余价值借记“主营业务本钱账户，按出租产品累计已提摊销额借记“出租开发产品出租产品摊销出租产品摊销账户，按出租产品原始价值贷记“出租开发产品出租产品账户。5.2.4 周转房的核算.1 周转房包括 1 在开发建立过程中已明确为安置拆迁居民周转使用的房屋；2 开发完成的商品房，在尚未销售之前用于安置拆迁居民周转使用的局部；3 搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。5.2.4.2 科目设置
16、“周转房科目核算企业安置拆迁居民周转使用的房屋的实际本钱。科目的明细设置如下：一级科目 二级科目 核算工程 出租开发产品 在用周转房 住宅 周转房摊销 1 在用周转房：核算在用周转房实际本钱，借方登记增加的在用周转房实际本钱，贷方登记减少的在用周转房实际本钱。借方余额反映在用周转房的原始价值。2 周转房摊销：核算周转房的摊销价值，贷方登记按月提取的在用周转房摊销价值，借方登记改变周转房用途，对外销售应冲减的已提摊销价值。贷方余额反映在用周转房的累计已提摊销价值。3 对于在用周转房，应建立“周转房使用卡片，按每一套周转房的栋号或楼层、房间号进展明细核算，详细记录周转房的坐落地点、构造、层次、面积
17、、安置居民姓名等情况。5.2.4.3 核算说明 1 周转房增加的核算 周转房竣工验收或投入使用时，按其实际本钱，借记“周转房 在用周转房 账户，贷记“开发产品、“开发本钱等账户。2 周转房的摊销的核算 周转房摊销价值一般应按月计提，其计算原理类同于出租开发产品摊销额的计算。按计提的月摊销额，借记“开发本钱或“开发间接费用等账户，贷记“周转房周转房摊销账户。页脚下载后可删除，如有侵权请告知删除！3 周转房修理的核算 a、数额小的修理费，可直接计人有关的开发产品本钱；b、数额较大的修理费，可先通过“待摊费用核算，并分次摊销计入有关开发产品本钱。c、周转房改变用途，对外销售时，在销售前，往往对周转房
18、进展恢复性修缮；所支付的修缮费用，与一般修理费一样，计入有关开发产品本钱。4 周转房销售的核算 周转房改变用途，对外销售时，应视同商品房销售处理。取得销售收入时，借记“银行存款、“应收账款等账户，贷记“主营业务收入账户；结转销售本钱时，应按周转房摊余价值，借记“主营业务本钱账户，按累计已提摊销价值，借记“周转房周转房摊销账户，按周转房原始价值，贷记“周转房在用周转房账户。5.2.5 原材料的核算 5.2.5.1 科目设置“原材料科目核算库存材料的实际本钱。其明细设置如下：一级科目 二级科目 三级科目 原材料 开发工程名称 材料的用途或大类 5.2.5.2 核算说明 1 “原材料科目的借方核算原
19、材料采购的实际本钱；贷方核算原材料领用的实际本钱；余额为在库原材料本钱。2 领用原材料时，地产公司借记“开发本钱等科目，贷记“原材料。5.2.6 低值易耗品的核算 5.2.5.1 设置“低值易耗品科目核算，按领用的部门或用途下设明细会计科目。5.2.5.2 领用低值易耗品，按领用部门及用途计入“管理费用、“营业费用、“开发本钱等相关本钱、费用科目。5.3 存货计价方法 5.3.1 各项存货按实际本钱计价。存货本钱包括采购本钱、加工本钱和其它本钱。应计入存货本钱的借款费用，页脚下载后可删除，如有侵权请告知删除！按照?从化动漫本钱核算管理制度?处理。投资者投入存货的本钱，应当按照投资合同或协议约定
20、的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。发出存货的计价方法：分工程按加权平均法计价。5.3.2 低值易耗品的摊销方法：采用“一次摊销法核算。5.3.3 期末存货按本钱与可变现净值孰低计价，存货期末可变现净值低于账面本钱的，按差额计提“存货跌价准备。5.3.3.1 可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的本钱、估计的销售费用以及相关税费后的金额。可变现净值确实定依据及“存货跌价准备计提方法：5.3.3.2 可变现净值确定依据：房地产工程以一般销售价格作为估计售价的根底；5.3.3.3 存货跌价准备的计提方法：按单个存货工程的本钱与可变现净值孰低法计提“存货跌价准备；但对于数量繁多、单价较低的存货按存货类别如原材料计提“存货跌价准备。6.0 附那么 本文件由财务部负责解释，自公布之日起施行。