物业管理优秀项目综合评分标准.pdf

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1、-附件一：湖南省物业管理优秀项目（综合）评分标准 序号 标 准 内 容 规定 分值 评 分 细则 考评分 扣分原因 一 基础管理 21 1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用 1 符合 1.0，不符合 0 2 已办理接管验收手续 1 符合 1.0，不符合 0.3 3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理 1 符合 1.0，不符合 0.4 4、建设单位在租售物业前。与选聘的物业管理企业签订物业管理合同。双方责权利明确 1 符合 1.0，基符合 0.5，不符合 0 5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议双方责权利明确 1 符合 1.0，基符合 0.5，不符合 0

2、 6、建立专项维修资金，其管理、使用、续筹符合有关规定 1 符合 1.0，已建立但管理、使用、续筹不符合规定扣 0.5，未建立 0 7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善 1 完善 1.0，基本完善 0.5、不完善0 8、业主委员会按规定程序成立、并按章程履行职责 1 符合 1.0，基符合 0.5，不符合 0 9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同、双方责权利明确 1 符合 1.0，基符合 0.5，不符合 0 10、物业管理企业制定争创优秀项目计划和具体实施方案、并经业主委员会同意 1 符合 1.0，不符合 0 11、非住宅项目物业管理建立健全各项管理制度

3、、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法 2 制度、工作标准建立健全 1.0。主要检查:物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一处不完整规范扣 0.2；未制定具体的落实措施扣 0.5，未制定考核办法扣 0.5 -12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：员工统一着装，佩带明显标志，工作规范、作风严谨 1 管理人员、专业技术人员每发现1 人无上岗证书扣 0.1；着装及标志符合 0.3。不符合 0 13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率 1 符合 1.0，基符合 0.5，不符合 0 14、物业管理企业在收费

4、、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况 1 执行有关规定 0.5，未执行 0；公开 0.5，未公开 0 15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理完善，查阅方便 1 包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册、房屋及共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐：每发现一项不齐全或不完善扣 0 16、建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属清册、查阅方便 1 每发现一处不符合扣 0.2 17、建立 24 小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集

5、和反馈。并及时处理，有回访制度和记录 2 符合 2.0，没有值班制度口 0.5，未设服务电话扣 0.5，发现一处处理不及时扣 0.2，没有回访记录每次扣 0.1 18 定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改满意率达 95%以上 1 符合 1.0，基符合 0.5，不符合 0 19、建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率 100%，返修率不高于1%，并有回访记录 1 建立并落实 0.5，建立但未落实扣 0.2，未建立扣 0.5；及时率符合0.2，每降低1个百分点扣0.1；返修率符合 0.2、不符合 0；回访记录完整 0.1、记录不完整或无回访记录 0 二 房屋

6、管理与维修养护 11 1、区内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、驻非住宅项目各单位名录标识在区内明显位置。企业铭牌及各类标识牌统一有序 1 符合 1.0，发现一处标志不清或没有标志扣 0.2 -2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 1 符合 1.0，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣 0.5 3、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍、无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象 2 符合 2.0。房屋外墙是建材贴用的每发现一处落扣 0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或污垢扣0.2，是涂料的每发现一处褪色不一致扣

7、 0.2；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣 0.2 4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 1 符合 1.0、未按规定设置 0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣 0.1、有安全隐患每处扣 0.5 5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣0.1 6、区内住宅封闭阳台统一有序，色调一致，不超过出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等 1 符合 1.0，如发现一处不符合扣0.1 7、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能

8、良好；卫生间、水房等管理完好 1 符合 1.0，如发现一处不符合扣0.2 8、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损 1 符合 1.0，如发现一处不符合扣0.2 9、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 1 符合 1.0，如发现一处不符合扣0.5 10、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及建筑结构的安全隐患 1 符合 1.0，如发现一处不符合扣0.5 三 公共设施设备管理 34 （一）综合要求 4 1、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格

9、执行 1 符合 1.0，如发现一处不符合扣0.2 -2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机房环境符合设备 1 符合 1.0，如发现一处不符合扣0.2 3、配备所需各种专业技术人员。严格执行操作规程 1 符合 1.0。不符合 0 4、设备良好，运行正常。一年内无重大管理责任事故 1 符合 1.0。不符合 0 （二）供电系统 3 1、保证正常供电。限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知用户 1 符合 1.0。不符合 0 2、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行 1 符合 1.0，临时用电管理措施与停电应急处理措施不符合均扣 0.5 3、备用应急发电机可随时起用 1

10、 符合 1.0。不符合 0 （三）弱电系统 2 1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作 符合 1.0，如发现一次不符合扣0.5 2、监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定限期保存 1 符合 1.0，基本符合 0.5、不符合0 （四）消防系统 7 1、消防控制中心 24 小时值班、消防设施设备齐全、完好无损，可随时起用，管理措施到位 1 发现一处符合扣 0.2 2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题 1 每发现一人不符合扣 0.2 3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人 1 符合 1.0，责任人不明确每发现一处扣 0.2

11、4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻 1 无应急方案扣 0.5、各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1 5、工业厂房装修需报消防部门审批。对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格方可使用 1 符合 1.0，基本符合 0.5、不符合0 6、区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书 1 符合 1.0。每发现一处安全隐患扣 0.5，未签订消防责任书扣 0.5 7、集体宿舍消防，用电有严格的管理规定。室内电线、插座安装规范，无安全隐患 1 符合 1.0，基本符合 0.5、不符合0 -（五）电梯系统 5 1、电

12、梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 1 符合 1.0，不符合 0 2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁 1 每发现一处不符合扣 0.2 3、电梯又专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货运电梯由专人管理操作，严禁超载。客梯严禁载货 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣0.2 4、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 1 符合 1.0，不符合 0 5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 1 符合 1.0。不符合 0 （六）给排水系统 8 1、建立非住宅项目用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划 1

13、 符合 1.0，基本符合 0.5、不符合0 2、设备、阀门、管道工作正常、无抛锚滴漏 1 发现一处符合扣 0.2 3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 2 符合 2.0，每发现一项不符合扣0.5 4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患 1 无管理措施扣 0.5。水箱周围每发现一处隐患扣 0 5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人 1 符合 1.0、每发现一处不符合扣0.2 6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生 1 符合 1.0、每发

14、现一处不符合扣0.2 7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案 1 符合 1.0，基本符合 0.5、不符合0 （七）空调系统 3 1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象 1 符合 1.0，基本符合 0.5、不符合0 -2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修 1 符合 1.0，基本符合 0.5、不符合0 3、制定中央空调发生故障应急处理方案 1 无应急处理方案扣 1.0，有方案但不完善或执行不够的扣 0.5 （八）供暖供气系统 2 1、锅炉工暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常

15、；北方地区冬季供暖室内温度不得低于 16 1 符合 1.0，不符合 0 2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患 1 每发现一处不符合扣 0.2 四 共用设施管理 4 1、共用配套设施完好，无随意改变用途 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 3、道路、楼道、大堂等公共照明完好 1 符合 1.0，每发现一处不亮扣 0.2 4、非住宅项目范围内的道路通畅，路面平坦 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 五 保安及车辆管理 9 1、非住宅项目基本实行封闭式管理 1 符合 1.0，每有

16、一起不符合扣 0.2 2、有专业保安队伍，实行 24 小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉非住宅项目的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责 2 符合 2.0，无专业保安队伍扣 0.1，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2 3、综合非住宅项目特点，制订安全防范措施，对货物（产品、设备）出门实行凭证通行制度 1 对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣 0.2，未实行通行制度扣 0.5 4、进出非住宅项目各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 5、非住宅项目内停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐 1 符合 1.0，基本符合

17、0.5，不符合 0 6、室内停车场管理严格，出入有登记 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施 符合 1.0，不符合 0 -六 环境卫生管理 11 1、环卫设施设备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1 符合 1.0，每发现一处不符合扣 0.2 2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁 1 未实行责任制的 0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣 0.3，未实行标准化保洁的扣 0.2 3、垃圾日

18、产日清，定期进行卫生灭杀 1 每发现一处垃圾扣 0.1，未达到垃圾日产日清的扣 0.3，未定期进行卫生消毒灭杀扣 0.3 4、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定人分装，不得与其它垃圾混杂 1 符合 1.0，不符合 0 5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持洁净；非住宅项目内共用场地无纸屑、烟头等废弃物 2 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2 6、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 2 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2 7、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 1 符合 1.0，不符合 0 8、非

19、住宅项目内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准，无有毒、有害物质；贮放、清运管理有序；房屋外墙无污染；各排气口安装统一有序，无安全隐患 2 符合 2.0，发现一次环保部门下放整改通知扣 0.5，其它每发现一处不符合扣 0.2 七 绿化管理 3 1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃 1 长势不好扣 1.0，其它每发现一处不符合扣 0.2 3、绿地无纸悄、烟头、石块等杂物 1 符合 2.0，每发现一处不符合扣 0.2 八 精神文明建设 3 1、全体业主和使用人能自觉维护公众

20、利益，遵守非住宅项目的各项管理规定 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 -2、设有学习宣传园地，宣传非住宅项目管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展积极健康向上的活动；宿舍区设信息公告栏；设有文化体育活动场所 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 3、区内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 九 管理效益 4 1、物业管理服务费用收缴率 98以上 2 每降低 1 个百分点扣 0.5 2、提供便民有偿服务，开展多种经营 1 符合 1.0，基本符合 0.5，不符合 0 3、本小区物业管理经营状况 1 盈利 1.0，持平 0.5

21、，亏本 0 十 总分 100 考评得分合计 综合考评意见：考评组长：考评组成员：年 月 日 -附件二：湖南省物业管理优秀项目（住宅小区）评分标准 检查内容 检查内容细则 规定分值 评分 细则 考评分 扣分 原因 一 基础管理 33 1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用 1、建设用地规划许可证；2、建设工程规划许可证；3、规划图纸（五图二书）：规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书；4、与规划部门往来文件；5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）。备注：所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章 1 符合 1 分，现场与规划不符的发

22、现一处扣 0.2 分，（有批准文件的不扣分)；材料中每缺一项扣0.2 分；其中第 3项中缺 4 种以上的扣 0.2 分，第 5 项无临建房屋的不扣分。2、已办理接管验收手续 一、物业公司验收记录及问题处理情况 二、物业公司收集资料 1、小区竣工总平面图 2、单体建筑、结构、设备安装竣工图 3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图 4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料 5、各单项工程竣工验收证明材料 6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件 7、房屋销售清单和产权资料 8、公共配套设施的产权及收益归属清单 9、供水、供暖的试压报告 1 符合 1 分，每缺一项扣 0.1 分 -3、由一家物

23、业管理企业实施统一专业化管理 1、企业营业执照 2、物业管理资质证书 3、服务项目分承包方营业执照 4、服务项目分承包方资质证书 5、服务项目分承包合同或协议 1 符合 1 分，每缺一项扣0.5分,没有分承包项目的第 3、4、5 项不扣分 4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与开发单位或原产权单位签定的前期物业服务合同 2 符合 2 分，有委托合同但内容不完整扣0.5分,没有委托合同扣 1 分 5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 前期物业管理服务协议或业主（临时）公约 2 符合 2 分，有协议或公约

24、的为基本符合 1 分，而内容不符合规定的 0 分 6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定 1、建立维修基金交纳单据记录 2、维修基金使用的记录（包括使用申请、批准及使用的各类票据）1 符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定的每一项扣 0.5分（未发生使用或续筹的不扣分）,未建立扣 1 分（单一产权的采取其他形式的不扣分）7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善 1、房屋使用手册 2、装饰装修管理规定 3、业主公约 4、绿化管理制度 5、卫生保洁管理制度 6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）7、车辆管理制度（包括机动车和非机动车停放管理及机动车停

25、车场管理）8、消防管理制度 详细见附件 2 完善 2 分，基本完善 1 分(第 1-3 项每 缺 一 项 扣 0.5分),第 4-8 项每缺一项扣 0.2 分 -8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 1、成立管委会（业委会）的申请 2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则 3、管委会（业委会）成立的批复 4、会议记录 2 符合 2 分，每缺一项扣 0.5 分 9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与管委会（业委会）签订的物业管理委托合同 2 符合 2 分，有委托合同但内容不完整为基本符合1分,没有委托合同扣 2 分 10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方

26、案，并经业主委员会同意 1、争创规划、具体实施方案（两份材料分别写）2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章 1 符合 1 分，无规划或 实 施 方 案 的 扣0.5 分,未经书面同意扣 0.5 分 11、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨 1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）2、各类专业人员的专业上岗证书（电梯司机、电工、会计等）；分包项目操作人员也要求有上岗证书 3、员工统一着装 4、员工佩戴工作牌 2 符合 2 分,1、管理人员、专业技术人员,每发现1人无证书扣 0.1 分；2、着装及标志符合 0.5分,发现有1人不符合

27、扣 0.1 分（最多不得超过 5 人）12、物业管理企业管理员人经过物业管理专业培训，持证上岗，并有员工培训计划 1、管理人员持证上岗 2、有培训计划 3、计划切实可行 3 每符合一项得1分，没有或不符合扣 1分 -13、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法 一、各项管理制度 1、房屋管理制度 2、零维修管理制度 3、大中修管理制度 4、回访制度 5、供水管理制度 6、供暖管理制度 7、电梯管理制度 8、消防管理制度 9、收费管理制度 10、保洁管理制度 11、绿化管理制度 12、保安管理制度 13、车辆管理制度（停车场、停车位、非机动车）14财务管

28、理制度 15、档案管理制度 二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法 详细见附件 2 符合 2 分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没 有 管 理 的 不 扣分)；2、有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法建立健全 1 分，每发现一处不符合扣0.5分 14、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率 计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况 1 符合 1 分，使用计算机、有智能化设备 的 为 基 本 符 合0.5分，其中没有智能化设备（在设计中没有监控设备的除

29、外）的扣0.2分，；可查询资料中有一项得 0.2 分 15、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况 1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、便民有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布；超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。2、有费用收支的凭证和各类财务报表 3、物业管理服务费用公开有记录或照片 2 符合 2 分,1、收费标准公布并符合规定的 1 分；2、无凭证或报表的扣 0.5分；3、公开无照片或记录的扣 0.5 分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费的费用的收支情

30、况）。16、房屋及其共用设施设备A、房屋及设备基础资料 1、房屋总平面图 2 符合 2 分，包括房屋总平面图、地下 -档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便 2、地下管网图 3、规划批准文件 4、竣工和接管验收档案资料（见第 2 条要求）B、物业管理经营管理资料 1、分户管理记录 2、房屋数量、种类、用途分类统计表 3、居住小区情况表 4、房屋完损等级评定记录 5、大、中、小修和检查记录 6、设施设备运行记录 7、共用设施设备台帐 8、房屋租金缴纳记录或物业管理费收缴和使用记录 三、资料分类成册，有目录并查阅方便。管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用

31、设施设备的设计安装图纸资料和台帐；每缺一项扣 0.1 分（最多十处）；3、查阅方便得 0.5 分，每发现一处不方便扣0.1分 17、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便 1、住用户档案 2、房屋及配套设施产权清册 2 符合 2 分,档案、清册各占 1 分，内容与实际情况不符的每发现一处扣 0.2分 18、建立 24 小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录 1、执行值班制度情况（值班表和值班记录）2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码 3、来电、接待记录和处理记录 4、回访记

32、录（与派工单内容相符，比例符合要求（30）并按月统计、装订）2 符合 2 分，1、值班制度不符合扣 0.5分；2、未设服务电话扣 0.5 分；3、发现一处处理不及时扣 0.2分,（最多不得超过三处）；4、回访记录与实际情况不符的，每处扣0.1分（最多不得超过四次）5、回访率不 符 合 要 求 的 扣0.3 分，无回访记录的扣 0.5 分 19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于 2%，并有回访记录 1、在明显位置公布对维修服务的承诺 2、服务承诺的落实情况 3、派工单和统计表（及时率、返修率）4、回访记录（见第 17 条要求）2 符合 2 分，1、建立并落实 1分,

33、建立但未落实扣0.5分,未建立扣 1 分；2、及时率符合0.5分,每降低 1 个百分点扣0.1 分;返修率符合0.3 分,不符合 0 -分；二 房屋管理及维修养护 16 1.主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显 1、小区平面图 2、路口设路标 3、楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全 2 符合2分,无示意图扣0.5分,无路标扣0.3 分,幢、单元、户 号 每 缺 一 个 扣0.1 分 2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 对照规划图现场查看 2 符合2分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣 1分 3、房屋外观完好、整洁；外墙面砖，涂料等装

34、饰材料无脱落、无污渍 1、制订房屋维保工作计划 2、外墙清洁 3、外墙完好，无破损、脱落 4、外墙无张贴物 2 符合2分,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣 0.2分 4、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的意见及时整改，满意率达95%以上 1、征询意见单 2、对征询意见单的满意率统计表（满意率达到 95%）3、整改措施 4、整改措施落实情况记录 2 符合 2 分，每缺一项扣 0.5 分 5、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损 1、经主管部门审批 2、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损 3、室外广告牌、霓虹灯保持清洁 4、室外广告牌、霓虹灯安装牢

35、固、规范，无安全隐患 2 符合 2 分,1、未按规定设置（未办理审批）得 0 分；2、按规定设置,但不整齐（不清洁）或有破损每发现一处扣 0.1分；3、有安全隐患（安装不牢固或不规范）每处扣 0.5分 6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防1、阳台需统一封闭或不封闭，要求样式、色调、材质统一 2、除首层外，无安装防盗网现象 3、无伸出户外的安装物 1 符合1分,每发现一处不符合扣 0.3 分 -盗网、晾晒架、遮阳蓬等 7、房屋装饰装修符合规定，未发生违章装修、危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象 1、业主申报资料齐全 2、签订装修协议

36、3、无违规装修 4、无损害他人利益现象 4 每符合一项得 1 分 8、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀 1、统一安装（横平竖直），有冷凝水收集管 2、空调支架无生锈现象 1 符合1分,每发现一处不符合扣 0.5 分 三 共用设施设备管理 14 1、共用配套设施完好，无随意改变用途 现场查看 1 符合1分,每发现一处不符合扣 0.5 分 2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范 1、值班人员考勤表、值班人员要求在岗 2、定期保养记录 3、维修记录 4、巡视记录 5、运行记录 6、对操作情况的检查记录 7、设备（安全

37、）普查记录 8、设备维修保养计划 2 符合 2 分,1、设施设 备 运 行 按 规 定（维修、巡视和运行）记录0.5分,每发现一处不符合扣0.1 分；2、无事故隐患（考勤表、上岗情况及现场周围环境检查等）0.5分，每发现一处不符合扣 0.1 分；3、遵守操作规程（操作情况检查记录）0.6 分,每发现一处不符合扣0.2分；4、遵守保养规范（计划和普查记录）0.4分,每发现一处不符合扣 0.1 分 3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 现场无外露、架空管线 2 符合2分,发现一处不符合扣 0.1 分 -4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象 排水管道、雨水井、化粪池定期清掏记

38、录 1 符合1分,发现一处堵塞或外溢扣 0.5分 5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行 1、道路无堆积物，路面无破损 2、井盖完好，无丢失 3、井盖与路面保持平齐，无晃动 2 符合 2 分,通畅、平整1分,发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2分;发现井盖 缺 损 或 丢 失 扣0.6 分,路面井盖不影响通行0.4分,发现 一 处 不 符 合 扣0.2 分 6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案 1、设备运行正常、设施完好（水箱无锈蚀、水箱间保持清洁）2、保障措施严格（水箱封闭上锁

39、）及落实情况（水箱防腐记录、水箱清洗记录、水箱消杀记录）3、水质符合标准（卫生防疫部门水质化验合格证明）4、供水紧急情况处理预案 2 符合2分,设备运行正常,设施正常使用、无渗漏、无污染0.6分,发现一处不符合扣0.2分;保障措施严格0.4分,无措施或措施不严0 分;水质符合卫生标准0.5分,没有卫生防疫部门水质化验合格证明扣 0.5分;有处理预案 0.5分,无处理预案0分 7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好 1、供电管理措施（含超负荷用电管理的内容）2、设备定期保养记录 3、设备维修记录 4、设备运行记录 5、有

40、紧急情况处理预案 6、日常巡视记录 7、有防、灭鼠及防火措施 8、设备完好率 98 2 符合 2 分,1、供电系统正常得 0.6 分（现场检查）；2、无 处 理 预 案 的 扣分；3、其他项发现一处不符合扣 0.2分 8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现1、电梯年检证明 2、电梯运行记录 3、电梯保养记录 4、电梯机房、轿厢清洁 5、电梯井道清洁 6、轿厢内公布运行时间（高档住宅除外）7、安全事故记录 8、轿厢内照明良好 2 符合 2 分,1、电梯正常运行得1分（现场检查）；2、无应急预案的扣0.3分；3、其他项每发现一处

41、不符合扣 0.1 分 -故障后的应急处理方案 9、电梯故障应急方案，措施到位 10、设备层配备灭火器等安全设备和防灭鼠措施 四 保安、车辆管理 8 1、小区基本实行封闭式管理 1、制订每日、月、年工作计划 2、小区基本封闭 3、各出入口有人员值守 1 符合1分,小区已封闭但各出入口无人值守扣 0.5 分 2、有专业保安队伍，实行 24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责 1、专业保安队伍或组建内保队伍 2、实行 24 小时值班记录（交接班记录）3、保安人员名单、排班及岗位分工 4、巡逻路线图及巡逻记录 5、保安人员培训及考核记录 6、各种突发事件处

42、理预案 2 符合2分,无专业保安队伍扣0.1分（已组建内保队伍的除外）;其它每发现一处不符合扣 0.2 分 3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施 1、变配电等设备、施工现场处有明显警示标识 2、现场有防护措施 1 符合1分,有标识但无 防 护 措 施 的 扣0.5 分,无标识清单的扣 0.5 分 4、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记 1、停车管理服务协议 2、固定车辆登记表 3、固定车辆出入证发放记录 4、临时出入车辆登记 5、小区内交通安全预案 2 符合2分,制度完善0.5 分,基本完善0.3 分,不完善 0分;每发现一台车辆乱停乱放扣 0.1分,出入无记录扣0

43、.2分 5、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序 1、车辆登记 2、车辆在停车区域内摆放整齐 3、管理区域内无随意停放车辆 4、非机动车管理制度 2 符合2分,制度不全或不落实的扣1分,乱 停 放 每 辆 车 扣0.2 分，无预案扣0.3分 五 环境卫生管理 14 1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）垃圾分类收集 2、设施保持清洁 1 符合1分,垃圾未分类收集扣 0.2 分，其他项发现一处不符合扣 0.2 分 2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标1、制订保洁月、年工作计划 2、保洁员名单 3、保洁员

44、保洁区域实行责任制，分工责任明确 4、保洁工作标准、时间安排 2 符合 2 分，1、实行责任制的得1分,其中无专职清洁人员（名单）和责任范围（区域）的每缺 -准化清洁保洁 5、保洁检查巡查记录 一项扣 0.5 分；2、实行标准化保洁的得 0.5 分，其中工作标准和时间安排的每缺一项扣 0.5分；3、有巡查记录得 0.5 分，每发现一处不符合扣 0.1分 3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀 1、垃圾按规定时间清运 2、消杀计划定时喷洒灭鼠、除虫消毒药剂 3、消杀记录 2 符合 2 分，1、每发现一处垃圾扣 0.2分；2、未达到垃圾日产日清（无规定时间）的扣 0.5 分；3、未定期（无计划和记

45、录）的进行卫生消毒灭杀扣 0.5分 4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害 现场符合要求 1 符合1分,每发现一处不符合扣 0.2 分 5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 现场符合要求 2 符合2分,每发现一处不符合扣 0.2 分 6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净 现场符合要求 2 符合2分,每发现一处不符合扣 0.2 分 7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广现场符合要求 2 符合2分,每发现一处不符合扣 0.2 分 -告牌和乱贴、乱画现象 8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 1、宠物牌、鸽子证 2、管理

46、措施（宠物放养时间、地点、范围）1 符合1分,每发现一项不符合扣 0.5 分 9、排放油烟、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染 1、现场符合要求 2、居民投诉 1 符合 1 分，每发现一处不符合扣 0.2分 六 绿化管理 7 1、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小区配置得当 1、对照小区绿化平面图检查 2、配置得当（既有花草又有树木，不单调）1 符合1分,每发现一处不符合扣 0.2 分 2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象 1、符合绿地规划图 2、绿地内无践踏痕迹 3、无占用现象 2 符合 2 分,1、改变用途扣 1 分；2、累计破坏绿地面积超过 1 平方米扣 0.5分；3、有占用绿

47、地现象扣 0.5 分 3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃 1、制订每月、年工作计划 2、绿地裸露面积不超过1平方米,无死树 3、绿化养护措施 4、现场符合要求达到二级绿化标准 2 符合2分,长势不好扣 1 分，,其它每发现 一 处 不 符 合 扣0.2 分 4、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 现场符合要求 2 符合2分,每发现一处不符合扣 0.2 分 七 精神文明建设 3 -1、开展有意义、健康向上的社区文化活动 制订年度工作计划，举办各类活动经常，有计划、有安排、有落实、有总结 2 符合2分,年内举办活动不少于 3 次得1 分，有计划，有总结得 1 分，每缺一项扣

48、 0.5 分 2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设 小区文化娱乐设施丰富，有专门的活动场所 1 符合 1 分，无设施，无场所各扣 0.5 分 八 管理效益 5 1、物业管理服务费用收缴率90%以上 物业管理费收缴情况报表 2 符合 2 分，无收缴报表扣1分,每降低1 个百分点扣 0.5分 2、提供便民有偿服务，开展多种经营 1、多种经营项目 2、提供便民服务的相关记录 2 符合2分,开展多种经营的为基本符合1 分，没有便民服务记录的扣 1 分 3、本小区物业管理经营状况 财务报表（盈亏报表、纳税记录）1 符合 1 分，公开帐目的基本符合 0.5分,亏损的扣0.5分 九 总分 100

49、考评等分合计 考评意见：考评组组长：考评组成员：年 月 日 -附件三：湖南省物业管理优秀项目（大厦）评分标准 检查内容 检查内容细则 规定分值 评分 细则 考评分 扣分原因 一 基础管理 30 1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用 1、建设用地规划许可证；2、建设工程规划许可证；3、规划图纸（五图二书）：规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书；4、与规划部门往来文件；5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）。备注：所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章 1 符合 1 分，现场与规划不符的发现一处扣 0.2 分，（有批准文件的不

50、扣分)；材料中每缺一项扣0.2 分；其中第 3项中缺 4 种以上的扣 0.2 分，第 5 项无临建房屋的不扣分。2、已办理接管验收手续 一、物业公司验收记录及问题处理情况 二、物业公司收集资料 1、大厦竣工总平面图 2、单体建筑、结构、设备安装竣工图 3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图 4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料 5、各单项工程竣工验收证明材料 6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件 7、房屋销售清单和产权资料 8、公共配套设施的产权及收益归属清单 9、供水、供暖的试压报告 1 符合 1 分，每缺一项扣 0.1 分 -3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理 1、企业