立项成本控制要点应用指南.pdf

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1、*万科成本控制要点应用指南 目 录 第一项.立项成本控制要点应用指南 第二项.规划环节成本控制要点应用指南 第三项.招投标环节成本控制要点应用指南 第四项.施工环节成本控制要点应用指南 第五项.材料及设备采购环节成本控制要点应用指南 第六项.销售环节成本控制要点应用指南 第七项.工程预决算环节成本控制要点应用指南 第八项.期间费用的成本控制要点应用指南 第九项.物业管理成本控制要点应用指南 附件.北京公司规范化管理系列文件 立项成本控制要点应用指南 立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制

2、企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 开发形式 1、新征土地 征地费用 少交或晚交，力争减免 项目部负责 详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二。拆迁安置费用 房产确权后办理拆迁安置费用 项目部负责 大市政费用 自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理 工程部、设计部和审算部负责自建部分；工程部负责交政府部分。规划条件 满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本 项目部、设计部负责 2、买断项目 买断内容 明确买断内容明细 项目部负责 详见项目立项

3、成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及买断方式的成本构成 付款总额 为公司争取最大利益 项目部负责 付款时间 周期长、次数多 项目部负责 *三通或七通一平的标准 明确验收标准明细 工程部、项目部负责 手续风险 与项目付款时间直接挂钩。项目部负责 3、合作开发 合作方式 符合集团要求，有利于北京公司；项目部负责 详见项目立项成本控制要点说明中项目开发成本构成表、附表一、附表二及合作开发的成本构成 分成比例 双赢原则；项目部负责 交房时间 尽可能地延后交房，工程部负责 交房标准 不低于合同中交房标准 项目部负责 付款总额付款时间 选择有利于公司利益的方式 项目部负责项目部负责 规划

4、环节成本控制要点应用指南 规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 1、规划方案（1）可行性规划设计 市场信息搜集和分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究设计任务书可行性设计变更 设计部负责，项目、审算、销售部配合 暂缺相应可操作参考文件，以下同（2）方案评审 组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的

5、方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。由项目、设计、工程、审算、财务、销售等各部门组成评审委员会，总经理负责 （3）设计成果 对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提前确定 设计部负责，工程部配合 根据提交的设计成果进行投资估算 审算部负责，设计部配合 2、报批设计（1）设计方案 根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书 设计部负责，项目部、销售部协作 方案设计招投标 设计部 方案设计评审 招投标评审委员会 （2）报批 注意市政设计注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整 项目*部负责，设计部配合 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 3、扩初设计（1）扩初

6、设计要求 对报批设计进一步调整设计要求内部审核 设计部负责，知会各部门 （2）成本概算 根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算 设计部与工程部负责 制订经营指导书 审算部负责 （3）扩初设计图 根据扩初设计要求招标专家评审内部评审 招投标评审委员会 设计调整 设计部负责 4、桩基设计（1）地质勘察 搜集权威地质资料自己专业人员勘察 设计部负责，工程部协助 （2）设计方案评审 桩基设计 2 种以上形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审 （3）桩基施工图 设计调整 5、施工图设计（1）施工图设计要求 根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基

7、础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价 70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。设计部和工程部负责，其他部门协助 （2）报建 政府部门报批费，按政府有关政策交纳。项目部 （3）报施图 （4）审图（5）施工配合 互审互签，明确修改意见，设计洽商 设计部负责，工程协助，知会销售部 （6）面积测算 设计图纸测算与实际施工时检验相结合 设计部负责，工程部协助 6、销售包装设计 结合营销费用控制施工招投标 7、装修方案设计（1）方案设计要求 根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求 设计部负责，销售部协助 （2）材料设备选型成本方案 市场信息调

8、研根据设计要求确定装修材料和设备 设计部负责 *制订装修设计目标成本计划明细表装饰综合价格拆分分析 参见深圳公司文件（3）招投标 制订设计任务书 设计部负责，销售部协助 评审 招投标评审委员会 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 8、功能设计（1）小区建筑物功能的经济评估 市场调研 销售部负责 有针对性扩充建筑物功能 设计部负责，销售、工程部协助 （2）市政配套方案 市政状况调研争取政府有利条件 项目部负责 （3）环境方案设计 根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额 设计部负责，项目部协助 招投标 招投标评审委员会 （4）智能化设计 市场现状分析，智能化必要性分析智能

9、化内容控制 销售部负责 招投标，寻找外部合作，争取双赢 招投标小组组织，总经理负责 （5）销售承诺 保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性 设计部负责，工程部协助 9、设计变更（1）设计调整费用 （2）设计变更洽商 严格按照设计变更洽商流程进行 设计部负责，工程、销售部协助 详见工程现场变更管理规范 10、材料设备（1）选型（2）方案确定时间 在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑了材料设备的安装 设计部负责，工程部协助 （3）采购 招投标 招投标评审委员会 详见设备材料采购规范 其他费用 物业管理完善费 限额设计 审算部 招投标环节成本控制要点应用指南 招投

10、标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 1、投标单位的选择（1）资质（2）管理水平（3）技术力量（4）历史记录（5）*资金实力（6）合作经历 建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库。从公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位。主办部门推荐五家投标单位报招投标工作组。工程部负责工程监理招投标合同；设计部负责设计、环境、装修招投标合同。审算部负责材料设备招投标合同。销售部

11、负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理规范第 8 条至 15 条和招投标管理程序 招投标工作 小组审核、考察、评估、筛选三家以上投标单位报招投标评审委员会及主管领导 招投标评审委员会审核主管领导批准。详见招投标管理规范第 8条至 15 条和招投标管理程序 2、招投标文件 各类合同的招投标书内容应包含：（1）工期；（2）工程造价或取费标准；（3）质量要求；（4）付款方式；（5）招标范围；（6）结算方式；（7）验收标准；（8）投标注意事项；（9）废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）；（10）接标时间；（11）开标时间；（12）定标方法；（13）投标单位补充意见；（14）标准合同条文；（15

12、）图纸、其他要求等。主办部门起草、制定招投标标准文本 1、工程部负责工程监理招投标合同；2、设计部负责设计、环境、装修招投标合同。3、审算部负责材料设备招投标合同。4、销售部负责营销、包装招投标合同。详见招投标管理规范第 6 条、第 16 条至 20 条、和招投标管理程序 招投标工作组审核 招投标评审委员会审核；主管领导批准；详见招投标管理规范第 6 条、第 16 条至 20 条、和招投标管理程序 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 3、评标和定标(1)技术性评标和定标(2)经济性评标定标 优先顺序 1、技术评标2、经济评标 3、合作经历 1、技术部门负责技术评标 2、审算部负责

13、经济标书的评标 3、财务部负责审核广告包装费 详见招投标管理规范第 21 条至 33 条、和招投标管理程序 综合审核投标单位；评定中标单位 招投标评审委员会审核、评定。主管领导批准 详见招投标管理规范第 21 条至 33 条、和招投标管理程序 施工环节成本控制要点应用指南 施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一*个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文

14、件 1、设计变更环节（1）变更评估 项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。加强施工前的审核工作。全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。审算部负责计算变更费用（含可能引起的索赔）。-甲方项目代表执行修改的工期评估。审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”？（2）变更的审核签认 根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。经办部门？详见工程现场签证管理规范第二条、第十三条。设计变更通知单。发生变更项目的负责人 详见工程现场签证管

15、理规范第 5到第 8 条。变更必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。经办部门 详见工程现场签证管理规范第九到第十二条。（3）变更的审批 主管总经理审批后方可进行变更。主管总经理 详见工程现场签证管理规范第十三条。施工现场签证（1）签证的必要性 现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。经办部门（设计部或工程部）（2）签证的时限 现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。详见工程现场签证管理规范第十条。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件（续）2、施工现场签证（1）签证的工程量 认真核对签证的工程量准确。签证的内容、原因、工程量应清楚准确

16、、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。经办部门（设计部或工程部）详见工程变更管理办法“工程变更的控制办法”？（2）签证的审批 施工洽商通知单 发生变更项目的负责人 详见 工程现场签证*管理规范第 5 到第 8 条。必须遵循“先洽后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。主管总经理 详见工程现场签证管理规范第十四条。（3）签证的反馈 对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改进意见。资料工程师 详见工程现场签证管理规范第十八、十九条。3、审图（1）扩初图会审（2）施工图会审（3）分项、分部图会审（4）各专业技术图纸会审 图纸多层

17、次会审会签及审批制度。各专业互审互签制度。力争在开工前把图纸中的问题修改完。甲方技术负责人 详见 施工环节成本控制要点三、“审图”4、总分包配合费（1）分包方式（2）分包内容（3）分包的责任界定 通过投标确定配合费。应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。甲方代表 详见施工环节成本控制要点四、“总分包配合费”5、材料供应（1）选型（2）材料供应方式（3）材料计划（4）预留时间 施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。设计部 主要解决的是材料供应对施工环节成本的影响，详见施工环节成本控制要点五、“材料供应”先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。审算部组织工程部参加

18、限时编制材料计划。材料计划签认。甲方代表 要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。经办部门 6、工程款的支付（5）付款进度（6）工程进度 按合同约定执行付款。按进度付款。多层次多角度审核工程进度。甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位预算人员审核工程价值量 详见付款审批程序规范附件 2：“工程款付款流程”（1）付款的审批 根据情况由不同级别人员最终审批。主管副总或总经理 材料及设备采购环节成本控制要点应用指南 材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到成本控制的目的。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 1

19、、材料进场计划 采购招投标及订立合同时间 暂缺 工程部 招投标规范中未提*及 生产周期 与工程进度相配合 具体参照标准暂缺 运输周期 具体与采购点远近相对应 安装、验收周期 与工程进度相配合 交叉作业时间 与工序安排相联系 2、材料的性能价格比 市场信息 日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。审算部 技术参数 材料设备的技术参数由设计部确定或封样。设计部 招投标 必须招投标的材料设备要制定招投标计划。不需招投标的材料设备，采用三家以上厂家报价选择。审算部 详见 招投标管理规范 第六、七条和 设备材料采购规范第四条 3、材料款支付 材料款支付方式材料款支付进度保修款 预付款限额控制首次验收后付款

20、总额进度控制。保修款一般不低于合同总价的5%。依据合同中约定付款。经办部门（工程部或设计部）详见付款审批程序规范附件 3“甲供材料付款流程”和附件 7“采购类付款流程”4、材料验收 数量验收 几方共同确认货到现场数量 甲方工地代表或专业工程师负责监控验收 详见设备材料采购规范第八条 质量验收 外观质量的验收安装后质量的验收 工程部 投入使用后的质量验收 物业公司 5、材料保管与保修 材料保管 在合同中明确货物的卸货和保管的责任承担者 工程部 详见设备材料采购规范第九条、第十三到十六条 材料保修 用合同的方式明确保修责任和保修期 销售环节成本控制要点应用指南 销售环节的成本一般是按比例控制，但一

21、旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 1、营销方案（1）费用总额 确定费用目标总额 项目部 详见营销费用管理规*范（2）市场信息收集（3）营销计划（4）营销预算 根据各种相关因素确定具体计划和费用 销售部 （5）营销方案审批 征求各方面意见，按审批流程操作 主管总经理 详见营销操作流程规范 2、营销现场费用（1）现场销售人工费用 销售人数控制销售工作进度

22、控制奖励办法控制 销售部部门经理 （2）现场销售器具费（3）卖场、现场包装费（4）销售模型费用（5）宣传资料及礼品费（6）展销费 销售部专业经理和部门经理 详见营销包装操作规范（7）计划额度控制 额度内调剂和超额审批制度 主管总经理 详见营销费用管理规范 3、媒体选择（1）媒体及广告代理公司信息收集和分析 专人负责 销售部 详见营销包装操作规范（2）招投标 先评后选的原则 销售部 详见营销包装操作规范 内部评审 销售部 详见招投标管理规范 招投标 评审委员会 4、样板房装修（1）设计、装修 市场信息收集制订装修目标成本总额 设计部、销售部 详见营销包装操作规范和设计规划管理规范（2）材料采购

23、信息搜集材料、设备选型 设计部 详见设备、材料采购规范（3）信息采集及招投标 招投标 招投标评审小组 详见招投标管理规范 （4）样板房维护 委托物业代管协议 物业公司、销售部 祥见物业管理规范（5）材料回收、保管和再利用 建立材料设备清单使用登记闲置品评估和处理 设计部负责，物业、销售部配合 详见营销包装操作规范 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 5、销售回款（1）销售折扣点 待定 销售前台负责 待制订相关管理办法（2）回款周期 待定 销售前台负责，财务监督 详见回款管理规范 6、销售补充条款及承诺（1）承诺的给出 制作楼书承诺分类 营销部负责，设计、工程监督 待制订相关管理办

24、法（2）设计变更与承诺 变更审批与知会制度承诺变更 设计部负责，销售、工程*协助 7、客户交房（1）交房日期（2）保修期（3）质量补偿 晚交房原因分类处理与施工队洽商延长保修期交房验收协议 客户服务中心负责，销售前台、物业公司协作 详见补偿管理规范 8、其他（1）中介费 待定 销售部 （2）与销售相关的其他费用（如因销售要求而发生的设计洽商变更费）严格按相关流程进行 主管副总 详见工程现场变更管理规范等 工程预决算环节成本控制要点应用指南 工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范

25、或不负责的实际操作。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 1、乙方预算（1）乙方预算内容的审查 先由造价比例大的项目看（地面、墙面、部分家具），缩小及调整面积。注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的问题 审算部负责，设计部协助 参见深圳公司有关文件 2、钢筋用量的核实（1）施工图中的钢筋用量（2）洽商、变更的钢筋用量 选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算工作 财务部、审算部与主管副总负责确定工程造价咨询公司。详见正在草拟中工程预决算管理规范 审算部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作工程造价咨询公司与审

26、算部相关人员必须下现场了解乙方绑扎钢筋情况 审算部经理监督 3、价差的调整（1）材料价差（2）人工价差（3）费用价差 严格执行合同中价差调整办法及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策 审算部材料组与预算工程师负责 详见正在草拟中工程预决算管理规范 4、洽商、变更的费用控制（1）图纸审核（2）因市场因素甲方对图纸的修改（3）现场签证 工程部项目部负责组织各专业共同审图，实行专业负责制监理公司审图施工单位审图甲方对图纸做出重大修改之前，应进行方案经济比较现场签证中，应明确发生费用的原因和责任 1、设计部负责建筑专业图纸质量的审核*2、工程部负责其他专

27、业图纸的审核3、工程项目部负责现场签证的监控4、审算部负责审核洽商、变更的合理性、完整性（负洽商）及经济性 详见正在草拟中工程预决算管理规范 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 备查文件 5、违约与索赔（1）工期（2）质量 甲方履行自己的合同义务甲方督促乙方履行合同义务工期与质量重视过程中控制 1、工程项目部负责施工合同中技术条款的监控 2、审算部负责施工合同中合同条款经济部分的监控 详见正在草拟中工程预决算管理规范（3）配合管理 工程部项目经理负责各施工方的配合问题 工程项目部负责施工过程中协调、配合 （4）停工、窝工 当造成重大停、窝工时，工程部与审算部及时进行停、窝工费用计算 审算部

28、负责违约费用的核实 期间费用的成本控制要点应用指南 期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监督其他部门的有关费用支出情况。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 1、财务费用（1）公司开发速度、规模与贷款计划 制定年度资金计划资金占压费用估算与控制 1、财务部负责年度资金计划 2、财务部与审算部配合控制占压资金量 详见付款审批程序规范中工程款付款流程、营销费用付款流程（2）地价款的支付 制定项目总体开发计划 项目部负责项目总体开发计划 （3）工程款

29、的支付 制定工程年度付款计划 工程部负责工程年度付款计划 （4）销售回款的管理 制定年度销售计划 销售部负责年度销售计划 2、人工费用（1）薪金（2）岗位津贴（3）出差补助（4）加班补助及其他费用（5）奖金（含即时奖金）依据总部人事部有关规定确定北京公司工资总额依据国家和公司有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助依据北京公司奖优惩劣的政策确定奖金额 财务部负责 详见费用报销规范第15 条至第 19 条、第26 至第 29 条。3、行政管理费用（1）通讯费用 通讯费用实行限额报销 总办与财务部负责 详*见费用报销规范第 1 条至第 14 条、第 20 至 25 条（2）交际费用 交际费用实行定

30、额报销 （3）车辆交通费 车辆交通费实行油料归口管理；过路费、过桥费、停车费、养路费实报实销管理；维修费、保养费事前审批；部门经理以上私家车限额报销 （4）其他办公用品费 物业管理成本控制要点应用指南 地产公司需要在物业管理方面支出的费用主要是委托管理、委托经营和亏损补贴三个方面。客户服务中心担负着这一环节的主要控制工作，控制原则是以明文的法律合同形式界定地产公司与物业公司的权责关系，防止因权责不清带来的额外成本。控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 1、委托物业管理（1）未销售的商品房（2）地产公司办公室（3）职工宿舍（4）样板间 制定委托管理邀约并致物业公司物业公司就邀约项目提

31、交物业管理方案经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议 北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托管理协议 详见物业管理成本控制规范中第 8条 2、资产委托经营（1）康乐中心（2）幼儿园（3）班车 制定委托经营合同物业公司就委托经营合同提交委托经营方案经同北京公司客户服务中心达成一致意见后签订委托管理协议 北京公司客户服务中心负责与物业公司签定委托经营合同 详见物业管理成本控制规范中第 6 条 3、物业亏损或补贴（1）物业管理费亏损（含环境维护费）（2）取暖费亏损（3）水电费亏损（含差额部分）暂缺 暂缺 现阶段集团内物业公司正在筹建万科物业集团公司，如何处理物业亏损或补贴将出台相

32、应政策。万科景观设计作业指引 1.目的 为规范设计部景观设计与施工阶段工作的操作程序，加强对工作中各环节的监控，达到确保设计、工程质量、进度，控制成本的目的。*2.适用范围 适用于设计部景观设计、景观建设施工现场配合等各阶段的工作流程管理。3.术语和定义 3.1.景观工程：指园建工程、绿化工程、景观水景工程、景观照明工程的总称。3.2.景观家具：用于室外环境的户外配套设施及装饰物品，包括雕塑品、户外凳、椅、遮阳伞、垃圾筒、景观灯具、花钵、儿童游戏设施、指示牌。3.3.景观零星部品：指为营造销售环境氛围、在销售开盘中或后续整改中使用的景观饰品及用于销售环境的可移动植栽。4.职责 4.1 设计部景

33、观设计师：4.1.1.在项目景观设计前期阶段进行环境资源分析。4.1.2.在景观设计前期制定景观设计任务书。4.1.3.组织景观设计单位筛选工作。4.1.4.组织景观设计单位进行设计，监控其设计工作质量及进度。4.1.5.负责办理景观设计合同与各阶段的付款手续。4.1.6.负责组织完成重要设计节点的汇报工作。4.1.7.协助建筑设计师完成各阶段的景观设计计划。4.1.8.向成本部提供项目成本估算书中与景观工程相关的技术参数。4.1.9.配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。4.1.10.根据景观施工图纸制作完整的景观材料清单。4.1.11.负责检查各阶段中设计不足与遗漏，提出调整与整改意见，

34、反馈相关部门。4.1.12.负责向其它相关部门介绍景观设计方面的内容。4.1.13.配合建筑设计师编写销售资料中景观设计方面的相关内容。4.1.14.协助项目经理部进行施工现场技术配合工作，监督工程施工过程中的质量问题，以确保工程质量达到设计效果要求。4.1.15.负责组织雕塑艺术小品的设计及加工制作。4.1.16.负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行设计调整工作。*4.1.17.配合项目部、物业公司进行景观工程竣工验收。4.2 设计部建筑设计师：4.2.1.在景观设计各阶段前期提供相应的技术资料及建筑图纸。4.2.2.及时向景观设计师反馈建筑设计阶段的调整、修改

35、等各种信息。4.2.3.负责反馈因建筑设计调整而影响景观施工的现场情况，协助景观设计师进行现场工程质量监理工作。4.3 市场营销部：4.3.1.提供与社区环境相关的活动配套设施及景观卖点的建议。4.3.2.提出销售配合中设计部需要提供的设计资料的清单。4.4 物业公司：4.4.1.提供社区中各类活动场地及设施的管理模式要求。4.5 成本部：4.5.1.提供项目成本估算书。4.5.2.为景观各设计阶段提供成本测算与意见。4.5.3.配合项目经理部在规定时间内完成现场变更、签证与结算的审核与审批。4.6.项目经理部：4.6.1.提供地块内相关技术资料，提出场地利用意见。4.6.2.配合设计部完成与

36、相关政府部门的征询、协调工作。4.6.3.配合相关部门完成景观工程采购、招标工作。4.6.4.组织景观施工单位进行施工，监控其施工质量及进度。4.6.5.配合设计部门制作材料样板，并进行材料封样。4.6.6.对景观施工图进行复核并提出修改建议。4.6.7.负责完成景观工程招标文件中有关工地现场完成界面、工期安排及对水电设备及结构工程技术要求的文字资料。4.6.8.负责组织安排景观施工单位施工，监督施工质量，组织景观施工单位、景观设计单位、设计部及成本管理部召开施工现场工程例会，配合设计部进行现场的设计完善和调整工作。4.6.9.负责组织单价为五万元以下的景观零部品的直接采购；确保开盘卖场的整体

37、环境效果。*4.6.10.负责安排物业公司完成背景音乐、监控系统等物业管理工程系统的施工。4.6.11.负责组织景观工程的验收。4.6.12.负责安排景观部品的现场安装管理并组织验收。4.7.工程采购部 4.7.1.负责单项为 5 万元以上甲供性质的景观部品采购。4.7.2.负责组织成本部、设计部、项目部、景观设计单位和各景观施工单位进行招标答疑会，组织并监督各景观施工单位提交材料样板供设计部确认。4.8.公司总经理层：4.8.1.审批景观设计任务书。4.8.2.审批景观设计单位及设计费用。4.8.3.审批景观方案设计。4.8.4.审批景观实施方案设计。5 工作程序 5.1.设计资料收集 5.

38、1.1.收集项目资料，现场踏勘。5.1.2.分析已有建筑图纸，收集整理对项目设计具有借鉴意义的参考资料。5.2.景观方案设计任务书编制 5.2.1.景观方案设计任务书应包含以下内容：a)项目基础资料，包括项目概况及用地分析、综合经济技术指标。b)总体设计方向及风格描述。c)设计范围：对设计所涉及的范围的详细描述，例如社区入口、围墙、中心庭院、屋顶花园、架空层、标识系统等。d)确定景观设计内容：指各种景观功能区域的划分、活动设施的安排及要求等，提出设计成果要求：景观方案设计图纸目录框架。e)设计深度：对各阶段设计成果的深度和表达方式做出约定。f)设计阶段中双方交流的时间安排。5.3.设计单位选择

39、 5.3.1.公司总经理层根据项目特点，确定景观方案设计公司。5.4.景观方案设计阶段*5.4.1.设计输入：a)景观方案设计任务书、景观方案设计合同 b)建筑设计师向景观设计师提交相关资料，至少应包含规划方案全套资料。c)宗地地形实景照片、规划模型照片。5.4.2.监控景观设计单位的工作质量及进度；安排中期交流会议，及时反馈建筑设计调整信息及销售中心意见，并将景观设计单位意见进行整理反馈给建筑设计公司。5.4.3.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。5.4.4.组织建筑设计单位、公司总经理层、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司听取设计

40、单位概念设计汇报，将各部门意见进行整理汇总成文本（景观方案设计）；经公司设计经理审批后下达设计单位进行设计修改及下一步工作。5.4.5.将景观方案设计成果提交成本部进行成本测算。5.5.景观实施方案设计阶段 5.5.1.本阶段工作在公司总经理层对项目景观方案确认通过后开始进行。5.5.2.设计输入：a)汇总各部门意见成文本（景观方案设计）。b)建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于完整正确的项目规划设计图纸；能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图；实施方案中建筑单体的平、立、剖面图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图。5.5.3.协助设计单位深化设计，监控设计进度及设计方向，

41、组织景观设计单位与建筑设计单位的中期交流；仔细研究建筑图及其相关图纸，对基地地形、建筑布局、交通流线、消防水电管线、结构荷载、大地工程形成相关条件图下达景观设计单位，并将其意见反馈以文本给建筑设计院。5.5.4.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同及设计任务书要求审核设计文件深度和内容。5.5.5.组织相关部门对实施方案设计进行评审，相关部门包括建筑设计单位、设计部、销售中心、项目经理部、成本管理部及物业公司；对各部门意见整理并进*行内部研讨，最后报公司设计总监审批。5.5.6.向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景等的位置、初步形式。5.5

42、.7.督促设计单位进行实施方案设计修改。5.5.8.将实施方案设计成果提交成本管理部进行成本测算。5.6.景观施工图设计单位的选择 5.6.1.针对项目特点收集各设计单位资料，选择二三家候选公司，向其发出 项目设计邀请函，并提出项目概况及相关的景观设计图纸。5.6.2.收集各设计公司的回复，汇总并提出意见，交设计部经理审批！5.6.3.确定施工图设计公司。5.7.景观施工图设计阶段 5.7.1.本阶段工作在公司设计部对景观实施方案确认后开始进行。5.7.2.设计输入：a)编制景观施工图设计合同 b)建筑设计师向景观设计师提交相关资料，包括但不限于能反映首层平面布局及室内外交接处地形的总图施工图

43、；建筑单体的平、立、剖面图施工图；需要做景观设计的各架空层的平面、剖面图、结构图、设备图；各屋顶花园结构施工图。5.7.3.监控施工图设计进度及设计方向。5.7.4.对于由境外设计单位完成的景观实施方案，应由境内景观设计单位配合完成景观施工图，提供包括景观结构、给排水、机电工程在内的全套景观施工图纸；但建筑设计院应完成与主体结构相关的景观结构设计，如结构顶板上的泳池、构筑物的结构预埋。5.7.5.向建筑设计师提交景观设计中影响建筑、主体结构、设备设计的基础资料，包括泳池、构筑物、水景、植栽等设计的详细资料。5.7.6.根据项目定位及成本控制书，向设计师提供所选用的材质、植物及园林小品的成本预算

44、。5.7.7.与设计师共同考察当地建材市场，提供详细的材料样板，确定各硬景的构造节点、铺装等细部做法。5.7.8.按时收取设计单位提交的设计文件，按合同要求审核设计文件深度和内*容。5.7.9.填写项目会审记录单（景观施工图），审核完毕的图纸应加盖出图章，作为施工招标图纸，由成本管理部进行工程量清单核算后交项目经理部进行施工招投标。5.8.景观施工单位选择阶段 5.8.1.本阶段工作在公司设计部对景观施工图设计确认后开始进行。5.8.2.设计部向成本部提供景观施工图纸和材料清单，并配合成本部完成工程量清单的制作。要求成本部提供的工程量清单中，明确描述各单项计算结果的部位、材料名称及规格。项目部

45、负责明确土建部分的园建完成面及设备安装界线划分，并提交成本部。5.8.3.项目经理部负责组织景观施工单位、景观设计单位、设计部和成本管理部共同参加景观施工图纸答疑会。5.8.4.项目经理部组织各景观施工单位提供材料样板，设计部负责及时对材料样板进行确认。5.9.景观施工阶段 5.9.1.确定中标单位后，项目经理部负责监督中标单位将本次施工所需的所有材料样板及工艺做法按照设计部的设计要求提交采购部和设计部备案，以用于工程质量监理标准。5.9.2.景观工程中，所有的材料、灯具、景观物品样板及植物照片施工工艺均需得到设计部的确认后，方可开始施工。项目部根据设计部确定的材料技术要求进行现场工程质量监督

46、，并负责整体工程质量的监督。5.9.3.项目部组织景观施工单位进场施工，并负责监督工程进度与工程施工质量。定期在现场召开工程现场技术答疑会，由项目部、设计部和景观设计单位共同负责解答景观施工单位的工程和设计问题。5.10.竣工验收阶段 5.10.1.景观工程的验收由项目经理部负责组织设计部、物业公司、景观设计单位、景观施工单位进行，并完成竣工验收报告。5.11.景观家具的购买流程 5.11.1.由设计部根据设计要求及现场环境的大小及规模完成景观家具采购清*单，并提交采购部和成本部进行核算。5.11.2.项目部负责单价为 5 万元以下的甲供景观材料选购。5.11.3.采购部负责单项为 5 万元以

47、上的甲供景观材料的采购。5.11.4.由项目部负责安排景观家具的现场安装管理并组织验收。5.12.设计变更 5.12.1.景观工程设计变更操作程序按设计变更管理程序执行。6.支持性文件 6.1.景观设计任务书 万科项目经理操作手册 天津万科项目经理部业务操作手册（第一版）编制：工程管理部 编号：日期：2003 年 4 月 业务操作手册总目录 一 修改目录 二 公司组织架构 三 项目经理部主要岗位及岗位职责 四 设计变更、现场签证管理办法 五 材料/工程质量管理办法 六 计划管理办法 七 工程合同、付款审批流程 八 重大业务审议制度 九 图纸管理规定 十 文件管理办法*十一 工程验收、移交流程

48、十二 各部门对接内容 十三 会议活动内容 十四 项目成本管理工作流程指引 十五 配套工程主要流程 十六 对外报建手续办理流程 十七 准入证办理操作流程 十八 工程管理指导书目录 十九 工程管理制度目录 二十 项目管理表格目录 一、修改目录 编号 修改条款 修改内容 时间 批准人 十九、工程管理制度目录 1.工程管理部工作职责 2.工程招投标/材料设备采购工作管理制度 3.工程管理部工地检查（含冬施检查）制度 4.工程施工组织设计审查制度 5.工程进度控制及管理办法 6.工程质量控制及管理办法 7.施工图纸审查办法 8.工程技术咨询管理办法 9.项目经理部的职责和架构 10.项目经理部工程管理程

49、序 11.项目经理部合同管理制度 12.项目经理部成本管理办法 13.项目经理部文档管理制度 14.文明工地标识标准 15.项目管理控制表单 16.设计变更和工程签证管理程序*17.工程竣工验收和移交程序 注：所有制度存档于工程管理部、项目经理部 二十、项目管理表格目录 1 材料进场检验表 2 工程质量检查记录表 3 入伙前质量检查记录表 4 图纸发放记录表 5 工程通知单 6 付款台帐 7 周工作计划表 8 工程验收单 9 物资验收单 10 付款情况表 11 现场签证审批表 12 现场签证通知单 13 设计变更审批表 14 设计变更通知单 15 材料/设备封样清单 16 甲供材料/设备月采购

50、知会单 17 工程合同审批单 18 工程合同结算审批表 19 工程合同结算交接单 20 工程结算通知书 注：表格形式见表格文件夹 三、项目经理部主要工作岗位及岗位职责 1 项目经理部组织架构 2 项目经理部主要岗位职责 *2.1.对公司确定的项目开发计划、质量目标以及成本目标的实施、监控及完成情况负全部责任。2.2.根据项目开发计划编制项目工程进度计划（二级进度计划），并对其完成情况负责。2.3.协助设计部对项目开发区段进行划分、编号，并制订开发方案。2.4.负责编制项目工程管理指导书，工程管理指导书的内容应包括本手册第十八章规定之目录内容。协助成本管理部编制成本管理指导书。2.5.审定并执行