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1、2021年1季度广州房地产市场概述1-3月商住用地供求情况供应：802万成交：113万均价：22,701元/1-3月同364%同39%同20%比比比供应：721万成交：29万均价：12,955元/3月环837%环54%环49%比比比1-3月住宅市场供求情况供应量：172万成交量：327万开盘去化率：44%1-3月34%同186%同 2个百分点同比比比供应量：73万成交量：117万可售库存：837万环比： 9.7%3月去化期：9.3个月比同7.9%同84%比环比： 2.1个月行业：监管层释放从严调控的政策信号，广州开年以来持续收紧涉房信贷，并于4月2日明文出台调控新政，预计后续将落实分区精准调控
2、；土地：3月末广州集中供地48幅、928万，增城供地量占全市35%；受供地计划调整影响，3月仅白云、增城2幅宅地底价成交；市场：2021年一季度热度延续，迎来近4年最强“小阳春”；黄埔、番禺享有优质配套的项目易于承接主城外溢置业需求，楼价加快补涨；去化：推新当天去化率与2020年平均水平基本相当，受主城区楼价上涨过快的挤压，南沙、番禺享有价格优势或优质配套的大盘流速较佳。2宏观环境动向宏观环境概述 经济形势 金融环境 楼市行情 楼市政策 开年以来经济运行延续稳定复苏的态势，其中投资和消费稳步恢复，就地过年对工业生产起到提振作用，世界经济缓慢复苏带动出口快速增长，全年GDP目标增长6%以上。 M
3、2增速反弹，季节性因素下信贷规模可观，但后续防风险仍为主基调。 根据国家统计局数据，各线城市房价同比涨幅受去年基数影响均有所扩大，一线城市环比涨幅回落但仍处相对高位，其中广州一二手住宅环比分别涨0.9%、1.0%。 监管层释放从严调控的政策信号，热门城市频出新政堵炒房漏洞，其中广州开年以来持续收紧涉房信贷，此外4月2日明文出台调控新政，进一步加强对宅地供应、备案价指导、人才购房、信贷等方面的监管，预计后续将落实分区精准调控。4宏观环境动向经济形势开年以来经济运行延续稳定恢复态势，市场预期不断改善，全年GDP目标增长6%以上。 开年以来经济运行延续稳定复苏的态势，其中投资和消费稳步恢复，就地过年
4、对工业生产起到提振作用，世界经济缓慢复苏带动出口快速增长。 2020年在疫情严重冲击、世界经济深度衰退、国际环境不确定性显著加大等多重考验下，我国GDP仍实现2.3%的增速；而2021年世界经济有望进入疫后加速复苏阶段，加上国内环境的持续改善，将成为2021年经济增长的有力保障。2021年1-2月主要经济指标增速主要经济指标2020年2021年1-2月同比增速同比增速固定投资2.9%35%较2019年同期增3.5%消费-3.9%33.8%较2019年同期增6.4%出口1.9%50.1%工业增加值2.8%35.1%较2019年同期增16.9%工业利润4.1%178.9%较2019年同期增72.1
5、%数据来源：国家统计局2021年全年发展主要预期目标GDP国内生产总值增长6%以上城镇新增就业1100万人以上就业 城镇调查失业率5.5%左右CPI居民消费价格涨幅3%左右5宏观环境动向金融环境M2增速反弹，季节性因素下信贷规模可观，但后续防风险仍为主基调。 2021年2月，广义货币(M2)余额223.6万亿元，同比增长10.1%，增速分别比上月末和上年同期高0.7个和1.3个百分点，体现当前货币政策不急转弯的取向。 2021年前2月，企业、住户贷款新增量分别为5.99万亿元、1.42万亿元，较2019-2020年同期平均水平分别增62%、148%；1月为传统的信贷投放大月，2月起信贷投放力度
6、回落，后续防风险仍为主基调。2019年至今M2余额及增速走势240M2余额（万亿元）M2同比增速10.1% 12.0%4.804.0022010.0%3.208.0%2002.406.0%1804.0%1.601602.0%0.801400.0%0.00.20190203040506070809101112 .20200203040506070809101112.202102-0.80010101数据来源：中国人民银行2019年至今公司与住户贷款新增量（万亿元）企（事）业单位住户2021前2月7.41万亿元2019前2月2020前2月4.33万亿元4.21万亿元2019020304050607
7、08091011122020020304050607080910111220210201.01.01.6宏观环境动向楼市行情各线城市房价同比涨幅受去年基数影响均有所扩大，一线城市环比涨幅回落但仍处高位。 2021年2月，4个一线城市一二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%、1.1%，涨幅比上月回落0.1、0.2个百分点；31个二线城市一二手住宅销售价格环比均上涨0.4%，涨幅均与上月相同；35个三线城市一手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，二手住宅环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。市市 4个一线城市35个三线城 31个二线城2021年2月70个大中城市一二
8、手住宅价格环比涨幅北上广深分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%二手 1.1%北上广深分别上涨0.7%、0.5%、0.9%和0.1%一手0.5%二手 0.4%一手0.4%二手 0.2%一手0.3%0.0%0.5%1.0%1.5%4个一线城市个二线城市31个三线城市352021年2月70个大中城市一二手住宅价格同比涨幅主要受上年同期基数相对较低影响，各线城市房价同比涨幅均有所扩大二手10.8%一手4.8%二手2.9%一手4.5%二手1.9%一手3.6%0%2%4%6%8%10%12%数据来源：国家统计局7宏观环境动向楼市调控政策开年以来热门城市频出新政堵炒房漏洞，其中广州持续收紧涉房信贷
9、。典型城市1月新增调控2月新增调控3月新增调控深圳打击假结婚代持；发布二手房成交参考价购房资格/资金作假则3年禁购房上海离异追溯3年；增值税2改5；优先购得新房限售5年；法拍房纳入限购宅地出让限价竞价广州个人按揭贷款被“双管控”：新增个人住房贷款占比南沙、黄埔人才客户贷款收紧；严查首付来源：购房首付必须为家庭自有资金，提供不能超过12.6%，每个月新增个人住房贷款额度不能广州主流银行不再提供接力贷服务；半年流水，若经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他超过2020年10-12月的平均放款额度严查消费贷和经营贷违规流入房地产行为人借名贷款的严禁准入杭州二套需落户满5年；热门楼盘限售5年；赠予房产者限
10、购3年；增值税2改5；法拍房纳入限购人才购房需追溯3年无房等外地户籍购二套社保2改3；东莞新入户购首套需落户及社保半年；超2.6万元/的单元预约排队进行网签；企业购房需注册满2年；离婚追溯2年；发布二手房成交参考价有（过）贷款，提高首付比例佛山人才购房门槛由中专提至大专学历个人公积金贷款最高额度由50万元降为30万元，144以上或已有2次公积金贷款记录则禁止申请西安新落户购房需落户和社保满1年；限售5年；无房家庭优惠追溯4年成都法拍房纳入限购、限售；热门楼盘限售5年；建立二手房成交参考价发布机制8广州城建规划广州城建规划概述广州印发2021年重点建设项目计划，合计 777个项目，年度投资共计约
11、 3603亿元；产业建设仍以战略性新兴产业为方向，重点项目多布局在黄埔、南沙区。 重点建设项目 2021中国广州国际投资年会广州共引入 183个项目，智能制造成为投资重点；总投资额超8600亿元，其中南沙、增城、番禺及黄埔四区投资均过千亿。 黄埔及南沙公布重点建设项目计划，合计约362个项目，产业项目占比均超5成；荔湾及花都集中签约动工105个项目，其中荔湾动工项目以基建及城市更新为主。 片区规划 交通路网 广佛两地提出广佛湾概念，规划范围约23k，目前正进行城市设计方案招标；广佛湾的建设将推进广佛融合发展从“市级共建”走向“区级共融”，同城建设工作推进将更加高效。 白鹅潭聚龙湾启动区子单元控
12、规获批，调整后无宅地规划，商服用地建设量提高至60万；片区规划3条地铁路线2个换乘站点，未来将加强与琶洲、佛山金融高新区等重点片区的通达。 南沙枢纽区块规划的南沙站历时6年正式动工，站台预计于10月底完工，未来将接驳4条地铁+6条城轨，促进万顷沙板块的交通价值提升。10广州城建规划重点建设项目广州印发2021年重点建设项目计划，合计 777个项目，年度投资共计约 3603亿元；产业建设仍以战略性新兴产业为方向，重点项目多布局在黄埔、南沙区。基础设施方面 注重城市科技环境建设，信息与科技技术设施项目有43个，包括南沙明珠科学园、生物岛实验室项目、航空轮胎大科学中心等项目交通基础设施：计划今年开建
13、芳村至白云机场城际和广州东至花都天贵等多条粤港澳大湾区城际铁路，年内开通地铁18和22号线首通段产业建设方面仍以新一代信息技术、人工智能及装备制造、生物医药与健康医疗为主，进一步增强战略性新兴产业龙头项目和重大产业平台集聚效应社会民生方面注重教育配套建设及医疗水平的提升城市更新方面以旧村改造为主，重点推进近郊、南沙等区域项目包括主城区的沥滘、陈田、小坪村，黄埔区的文冲、红卫村、火村，番禺区的南浦、里仁洞、沙溪村，南沙区的亭角村、东湾村等项目广州2021年重点建设项目计划近两年广州重点建设产业项目个数情况正式项目个数预备项目个数年度拟投资额（亿元）2021年 正式项目个数2021年 预备项目个数
14、2020年 正式项目个数2020年 预备项目个数4001731200030015009312005821000100882725002312623392488857114700基础设施产业建设生态环保社会民生城市更新11广州城建规划片区规划广佛两地提出广佛湾概念，规划范围约23k，目前正进行城市设计方案招标；广佛湾的建设将推进广佛融合发展从“市级共建”走向“区级共融”。 广州荔湾和佛山南海两区政府联合开展“广佛湾概念规划和城市设计国际咨询”。本次招标公告要求进行片区的概念规划及总体城市设计，还要求在重点地区范围内自行选定不少于3个重要节点开展城市设计，重要节点的选择应重点考虑两区重要产业发展平
15、台以及适宜两区共建的区域，每个重要节点的城市设计范围不小于2k。广佛湾规划范围整体规划范围 总面积约23km，其中荔湾区约11km，南海区约贵广南广铁路12km 以佛山一环高速、贵广南广铁路、穗盐路、花地河、龙溪大道、西环高速、海中路、清风路等为界荔湾区边界重点地区范围总面积约13km，其中荔湾区约7km，南海区约6km 涉及荔湾区龙溪板块、滘口板块 西至佛山一环高速，东至花地河、西环高速，北至盐秀路、穗盐路，南至宝石西路、龙溪大道，清风路12广州城建规划片区规划白鹅潭聚龙湾启动区子单元控规获批，调整后无宅地，商服用地建面为60万；片区规划3条地铁路线2个换乘站点，加强与琶洲、佛山金融高新区等
16、地的通达。白鹅潭聚龙湾片区城市更新单元启动区子单元（AF0212规划管理单元）详细规划成果公示，调整后片区取消了商住用地的规划，并调整了部分文化用地、文化古迹用地面积，大大增加了纯商业用地范围。白鹅潭聚龙湾启动区子单元控规图规划定位建设规模用地性质交通规划聚龙智谷、广州西客厅、千亿级产业基地用地面积：29.9公顷（+0.44公顷）总建筑面积：63.03万（+36.52万）取消商住用地规划，调整部分文化用地、文化古迹用地面积，增加纯商业用地范围调整后商服用地面积为9.84公顷，建面60.1万三条路线：广佛线、11号线(在建)、25号线(规划)两个换乘站点：沙涌站、芳村大道东站地铁11号线（在建）
17、地铁8号线芳村启凤凰新村聚龙湾动区片区子芳村大道东单花地湾元地铁1号线沙涌地铁广佛线原控规调整后13广州土地市场土地市场概述商住用地同比1-3月供应量801.8万364%供地完成率45.8%-1-3月成交量113万 39%1-3月成交楼面地价22,701元/ 20%溢价率10% 1个百分点商服用地同比1-3月供应量322.1万 54%供地完成率23.6%-1-3月成交量127.8万 33.8%1-3月成交楼面地价10,909元/ 30%溢价率0% 6个百分点 受供地计划调整影响，3月广州商住用地成交量明显回落，仅白云、增城两幅郊区地块底价成交。3月，商住用地仅成交2幅，成交量约 28.51万，
18、同比环比分别减少22%、54%，其中白云钟落潭地块、增城永宁街新新大道地块分别被绿地、青岛福瀛以底价竞得。 广州为首个落实土地供应“两集中”的一线城市，3月首批推出商住用地总建筑面积达 928万，增城供地量位居全市之首。根据广州正式出让计划，预计全年商住用地总建筑面积达 1,748万（未剔除捆绑的商业商务用地）、同比基本持平，将分三批集中出让。其中3月底已集中挂牌48宗商住用地、总建筑面积达 928万，主要分布于增城（18宗、328万）。注：本数据已将捆绑出让地块拆分，只保留单独商住、商服性质用地，同时修正因流拍/终止出让而重复出让的地块；数据来源中原数据库15广州土地市场商品房用地供应受集中
19、供地影响，1季度供地量同比大幅飙升，其中3月商住用地供应达720万 2021年3月，受供地“两集中”政策影响，广州全市商品房用地供应（按建筑面积，下同）963.2万平方米，同比环比分别增加277%、731%； 3月，商住用地供应 720.7万，同比环比分别增加431%、837%，地块主要位于增城、花都及番禺等非主城区；商服用地供应242.5万，同比环比分别增加102%、523%。2017年至今广州商住用地月度供应2017年至今广州商服用地月度供应(按建筑面积：万)(按建筑面积：万)8002017年2018年2019年2020年2021年4002017年2018年2019年2020年2021年6
20、00300400200200100001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月注：本数据已将捆绑出让地块拆分，只保留单独商住、商服性质用地，同时修正因流拍/终止出让而重复出让的地块；数据来源中原数据库16广州土地市场商品房用地成交3月仅白云、增城2幅商住用地底价成交，地块素质较一般。 2021年3月，广州全市商品房用地成交 61.93万平方米，同比环比分别减少5%、38%； 3月，商住用地仅成交2幅，成交量约 28.51万，同比环比分别减少22%、54%，成交均价环比结构性下跌49%
21、至12,955元/,其中白云钟落潭地块、增城永宁街新新大道地块分别被绿地、青岛福瀛以底价竞得；商服用地成交 33.42万，同比增加 19%、环比减少11%，成交均价13,834元/、环比涨139%。50040030020010002017年以来广州商住用地月度成交表现 成交量（万）成交均价（元/）40,00030,00020,00010,0000月 月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月4504003503002502001501005002017年以来广州商服用地月度成交表现 成交量（万）成交均价（元/）25,00020,00015,00010,0005,0000月 月月月月月月
22、月月月月月月月月月月月月月月月月月月月注：本数据已将捆绑出让地块拆分，只保留单独商住、商服性质用地，同时修正因流拍/终止出让而重复出让的地块；数据来源中原数据库17广州土地市场集中供地情况广州3月底一次性挂牌48宗商住用地，总建面928万，保证金达199亿元；增城商住用地供应量位居全市之首，番禺、花都捆绑商业/产业条件的地块较多。 3月26日，广州一次性挂牌48宗商住用地，总建筑面积合计约928.5万，保证金达199.28亿元，地块主要分布于非主城区域，其中增城以18宗、325万位居首位。2021年3月26日广州首次土地集中供应分布情况从化花都增城白云图例：总筑面积黄埔天河200万荔湾 海珠1
23、00-200万番禺50-100万50万南沙无新增供应无捆绑捆绑商业/商务各区首次集中供地概况供应地块供应捆绑商业/商起拍价保证金实际起拍楼面地价区域总建筑面积地块数量务建面占比（亿元）（亿元）（元/）（万）增城325.191818%262.752.578,794花都171.59434%147.929.589,835番禺148.89552%147.029.4314,328白云146.3485%181.355.0119,144南沙64.27517%78.415.9015,897从化36.29427%23.84.777,156黄埔23.8532%39.87.9619,257荔湾12.0710%20.
24、24.0423,896合计928.504824%901.3199.2812,33818广州土地市场2021年广州土地供应计划总量3月末正式发布2021年广州供地计划，全年拟供应宅地100幅、总建面1748万，与去年供地量基本持平。 2021年3月30日，广州公共资源中心正式公布2021年广州建设用地供应计划。其中商住用地计划供应量达100幅、约1,748万，与2020年103幅、1,768万基本持平。预计今年商住用地成交量将继续保持高位。2016年以来一手住宅&商住用地成交量与正式供应计划量对比2,0001,7481,5001,00050002016年2017年2018年2019年2020年2
25、021年一手住宅成交量（万）商住用地成交量（万）正式供应计划体量（万）19备注：计划供应数据暂未剔除捆绑商业商务部分；数据来源：中原数据库广州住宅市场全市住宅市场住宅市场概述供求特征供应签约推新当日库存及去化期（万）（万）去化率2021年172327约44%837万一季度9.3个月同比34%186%2库存：9.7%个百分点去化期：-2.1个月较2018-20%113%32020年个百分点均值受益于货币、政策的放宽，广州自2020年4季度已进入市场高热期；2021年一季度迎来近4年最强“小阳春”；推新当天去化率与2020年平均水平基本相当，受主城尤其楼价上涨过快的挤压，黄埔、番禺享有优质配套的项
26、目去化表现理想；在售项目推新积极性强，东部及南沙市场热度高企，项目流速快，价格上涨动力强；受2020年集中供应影响，库存面积同比有所提升，2020年4季度部分成交单位陆续签出，一季度去化期持续回落。楼市格局区域属性供应签约热销项目楼价（万，占比）（万，占比）较2021年初涨幅主城区24，14%53，16%2%至8%东部51，30%131，40%黄埔：8%至10%增城：2%至4%南部56，33%99，30%番禺：3%至7%南沙：5%至8%北部41，24%43，13%花都：0%从化：0%主城区：核心区优质人口吸附力强，楼价持续快速上行；白云北部配套、产业价值偏低，人口吸引力不足，部分项目去化压力大
27、；东部：在旧改加快推进、产业、配套落地加快的影响下，大量承接由于主城楼价上涨过快挤压外溢的置业需求，楼价涨幅大、去化速度理想；南部：番禺部分享有优质配套的可承接天河、海珠外溢的置业需求，南沙在政策利好的影响下，市场热度持续高位；北部：中短期价值提升有限，市场提升幅度有限。21广州住宅市场全市住宅市场整体住宅市场2021年一季度热度延续，迎来近4年最强“小阳春”，签约面积较近3年均值增加113% 供应端：受2020年底供应扎堆入市，部分主流项目处于阶段性缺货，且春节后预售证放缓等影响，2021年一季度供应回落至172万； 成交端：开年至今客户入市意愿不断加强，叠加抗通胀预期下刺激客户加快入场，一
28、季度成交面积达327万，较近3年均值增加113%。2018年以来广州市一手住宅季度供应及成交走势500450400350300250200150100500供应面积（万）签约面积（万）供求比1.120.870.860.53136 159162 187128 114172 327Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q12018年2019年2020年2021年1.601.401.201.000.800.600.400.200.00数据来源：中原数据库22广州住宅市场全市住宅市场开盘去化情况2021年一季度开盘平均去化率约44%，主城、黄埔及南沙表现佳，北部项目仍承压。 受天河、海珠等区
29、域楼价快速上涨的挤压，黄埔、番禺享有优质配套的项目去化表现理想； 部分规划、配套落地较慢的片区，如市桥西、白云北、花都等大部分项目去化压力仍较大。2018年以来广州新开售住宅项目当天去化率走势 推新货量当天去化率10,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00001.2018234月 月 月月数据来源：中原数据库2018年58%五56789国10一月 月 月月 月庆月期期（间间不含国庆）2019年2020年44%45%1112234五56789国1011121.2020234五56781.2019月 月 月期月 月 月 月 月期（月 月 月期月 月 月 月月 月一庆 月 月 月一月间间 不月间含国