《2021“两集中” 政策影响下房企应对全攻略-同策研究院-2021正式版.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2021“两集中” 政策影响下房企应对全攻略-同策研究院-2021正式版.doc（45页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、“两集中” 政策影响下房感谢您下载包图网平台上企提供的PPT作品，为了应您和包图网以及原创作者对的利益，请勿复制、传播全、销售，否则将承担法攻律责任！包图网将对作品略进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.代理 咨询 金融 商业 产业 公关养老让置业体验更美好Professional Sincere目录感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请CONTENT勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！01投资篇02投融资&
2、收并购篇03片区开发篇.01投资篇感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！背景：“两集中”政策概况网传2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。随后2月23、24日青岛、郑州、天津自然资源和规划局纷纷发布关于“土地集中出让”模式的公告感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播
3、、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！一、“两集中”政策下房企投资策略需升级面对单次大量供地时，在资金有限的情况下，房企面临的首要问题便是投资城市的选择，需要企业对城市群内的城市投资潜力和投资价值进行科学研判；另一方面，房企若要获得更高的投资回报率，则需要对不同城市的市场周期进行精准研判，以把握最佳投资时点。这需要房企有科学且系统的投资组合策略方法去精准判断市场机会1、投资城市选择2、投资时点判断感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下
4、载次数进行十倍的索取赔偿！长期战略ibaotu型.com城市选择城市投资潜力及价值判断 潜力城市的投资时点判断（ 22个重点城市和其他城市）短期机会型城市选择同策研究院城市群投资组合策略方法论科学且系统的投资组合策略方法论1、投资城市选择如何将有限的资金量分配给最具有投资价值的城市，同策研究院认为，第一步，从候选城市的内生发展动力、外生发展动力角度，获得投资城市群需要关注的长期布局城市组合；第二步，优中择优，在长期关注城市中，选择短期利润空间高、市场规模风险低的优质短期布局城市组合STEP1：获得长期推荐布局城市组合STEP2：获得短期推荐布局城市组合维度一：城市长期投资价值判断维度三：城市短
5、期利润空间判断（城市内生性的发展动力） 感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！n使用经济指标、人口和收入指标，根据主成n综合城市长期投资价值与城市短期内的价格散点，将城市房价低于城市价值的城市定义为分得分确定各子指标的权重，对长三角候选城房价上涨潜力城市优中择优市的长期投资价值进行相对排名n结合地价房价比综合判断利润空间维度二：都市圈核心城市外溢研究维度四：城市短期市场规模风险判断（城市外生性的发展动力）n长三角区域内，以不同都市圈内核心城市为切n从市场容量
6、、长期供需比、品牌房企市占率、入点，研究都市圈内候选城市承接核心城市产业、土地财政依赖度、建成区扩展潜力五个维度判人口、购买力外溢的能力强弱断城市短期市场规模风险1.1长期推荐布局城市组合筛选方法长期布局城市价值判断：根据生产函数维度选择的7个宏观指标建模后综合判断。 都市圈内核心城市外溢研究根据城市基本面、空间距离、城市间发展协同性综合判断。长期布局城市价值判断指标选取的逻辑都市圈内核心城市外溢分析逻辑柯布-道格拉斯生产函数：指标选取结果输出主指标子指标GDP增速生产效率指标专利授权量（经济增长动力）创富能力(人均GDP/人均可支配收入）人口聚集度人力资本指标2019年就业人数固定资产投资-
7、房地产开发投资资本存量指标金融机构年末存款余额指标意义感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！用城市基本面指标衡量城反映经济增长的动力市间经济特征相似性反映创新程度及未来经济增长潜力反应除人力外其他生产要素创造财富的能力横向对比时，比较人口聚集情况用城市间空间距离及交通时间衡量城市间距离反映劳动人口的活跃度反映真实的固定资产投资总量，包括基建投资和制造业投资反映金融体系发达程度，同时也是衡量财富水考虑城市发展规划及现有平的重要指标协同性经济指标的平方欧式距离交
8、通距离系数都市圈外溢效应得分运用城市发展规划及现有协同性进行辅助验证1.1长期推荐布局城市组合示例以长三角城市群内城市长期布局城市组合筛选结果为例长三角地级市筛选长三角地级市长期推荐布局城市及城市特征城市长期投资价值承接核心城市外溢能力城市（主成分得分表示）（外溢能力得分）杭州4.403核心城市默认最高城市标签长期投资价值 长期投资价值高长期投资价值较高 长期投资价值一般南京4.391核心城市默认最高高的核心城市 受核心城市外溢影响 不受外溢影响受外溢影响强宁波1.7680苏州1.522核心城市默认最高南京xxxxxxxx1.3873.129感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图
9、网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！xx0.6942.232杭州xx0.4601.046xxxxxxxx0.4580xx0.1082.232苏州xxxxxxxx-0.1290.722推荐城市列表xx-0.2440.785xxxxxxxx-0.3510xx-0.3700xxxxxxxx-0.4500xx-0.8570xx-0.9471.046xx-1.0210注：镇江自身长期投资价值一般，仅受南京单一核心城市外溢，因而没有考虑推荐xx-1.0940xx-1.2791.674色块示意：xx-1.3100xx-1
10、.3291.100绿色对应该项判断维度表现好/高/强xx-1.7650浅绿对应该项判断维度表现较好/较高/较强xx-1.8540粉橙对应该项判断维度表现一般xx-2.1910注：长三角核心城市外溢能力分析中，默认核心城市综合得分橙色对应该项判断维度表现差/低/弱最高，部分城市距核心城市远，受核心城市外溢影响得分为01.2短期推荐布局城市组合筛选方法考虑到市场风险，建议稳健型房企“优中择优”，在推荐长期布局的城市中，规避短期市场规模风险及低利润空间城市，从而筛选出最终的投资潜力城市。同时在做规模策略、做利润策略下提供不同的城市投资组合建议1、城市短期利润空间判断2、城市短期市场风险判断城市风险1
11、234思考逻辑感谢您下载包图网平台上提供的PPT市场需求是否未来市场供求未来企业销售当地政府对房作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！旺盛，市场空如何，是否面面临的品牌房地产业及房地间能否支撑企临供应过剩风企竞争情况如产企业的友好业腾挪？险？何？度？5城市未来建设空间如何，房地产市场的空间有多少？指标选择长期供需比品牌房企市占土地财政依赖建成区扩展潜市场容量率度力城市历史年均销指标解释量越高，则城市市场规模大、需求旺盛，风险越小土地端潜在库存越高，则未来集中供应造成恶性降价竞争风险越大对三四
12、线城市地方财政对土地当前建成区面积而言，品牌房出让金依赖越高，相对人口是否过企市占率越高，则对房地产业限大或过小，未来则竞争风险越制更少，企业风建成区是否有扩大险更小张潜力1.2短期推荐布局城市示例以长三角城市群内城市短期布局城市组合筛选结果为例地级市房地产市场短期投资风险对比三种策略下的短期推荐地级市城市房地产市场规模风险短期利润空间城市类型做规模策略做利润策略兼顾规模与利润策略(数值越大越好）（数值越大越好）徐州0.12373.002安全型城市徐州徐州徐州xx0.80842.951xxxx（战略型布局）感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播
13、、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！xxxx-0.36681.729xxxxxxxx0.10951.328xxxxxx0.16880.441补仓型城市xxxxxx-0.44930.192xxxx（机会型布局）xx-0.53450.098xxxxxx-0.2002-0.109xxxx-0.6505-0.113xxxx0.645-0.688城市规模风险较小，城市利润空间大，xx0.2291-0.805但进入后利润空间但进入后面临房地色块示意：有限产规模风险xx0.4115-1.351绿色对应该项判断维度表现好/高/强xx0.6812-1.507浅
14、绿对应该项判断维度表现较好/较高/较强xx-0.6158-1.615xx-0.3602-3.064粉橙对应该项判断维度表现一般橙色对应该项判断维度表现差/低/弱2、 投资时点判断筛选出具有投资价值的城市之后，精准把握城市的投资时点也是房企获得更高的投资回报率的重中之重。根据同策研究院研究发现，货币周期（M1增速）与各个城市房地产周期（楼面价增速）的存在稳定相关关系，通过预测货币周期可以进一步推导判断各个城市的投资时点。2011至2020年全国M1同比增速及上海宅地楼面价同比增速走势M1增速与上海宅地楼面价同比增速的交叉相关分析及AEG检验%3025201510502个季度0.8感谢您下载包图网
15、平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！0.60.4上海楼面价增0.2速领先M1增速约7个月0.0影响系数-0.2-0.42020/10 2020/7 2020/4 2020/1 2019/10 2019/7 2019/4 2019/1 2018/10 2018/7 2018/4 2018/1 2017/10 2017/7 2017/4 2017/1 2016/10 2016/7 2016/4 2016/1 2015/10 2015/7 2015/4 2015/1 2014/
16、10 2014/7 2014/4 2014/1 2013/10 2013/7 2013/4 2013/1 2012/10 2012/7 2012/4 2012/1 2011/10 2011/7 2011/4 2011/1M1同比增速上海楼面价同比增速根据交叉相关分析结果，建立回归模型，模型系数显著不为零，模型整体显著2、 投资时点示例（上海）根据预测，目前M1已进入实质性上涨阶段，预计2020年4季度至2021年为流动资金宽松期。以上海为例，上海楼面价增速领先M1增速约7个月。判断得出上海楼面价增速在2021年4季度前为正，目前地价处于持续上涨阶段，房企需谨慎拿地。2011年-2020年M1同
17、比增速趋势及预测M1同比增速与上海楼面价增速趋势及预测M1同比：%54个月54个月30.000.250.250.20.2感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！25.000.150.1520.000.10.10.050.0515.000-0.0502017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/42021/720
18、21/1010.00-0.1-0.055.00-0.15-0.1-0.2-0.150.002017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-09-0.25-0.22011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092021-012021-052021-09-0.25上海楼面价同比增速上
19、海楼面价预测M1同比增速M1预测M1:同比M1:同比（2020年数据）bp预测.02投融资 & 收并购篇感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！一、“两集中”政策下房企营销节奏和融资方式或迎巨变“两集中”政策下，房企将集中拿地，且只能分3批次拿地，那么房企就需要集中获取资金。具体方式有：一、集中营销，快速卖房回现，二、集中融资，寻找融资窗口期、突破点集中营销，快速卖房回现感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、
20、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！ 项目的营销窗口期将随之改变，改变原有的营销节奏、营销节点，快速回现“两集房企集中房企集中中”政策拿地获取资金 融资方式、渠道会 按照2020年土地供应情 按照2020年土地出让金比集中融资随之改变况，一线城市，单次推出面例，一线城市单次土地出让积将达1363万平方米，二金将达2842亿元，二线城线城市16978万平方米市9531亿元，这对房企的现金流结构以及融资能力提出了更高要求数据来源：同策研究院1、营销窗口期随之调整若集中供地政策实施，资金端压力较大，以往的营销窗口期将会改变，销售节奏与营销节点需要重新
21、铺排，以适应土地集中出让时的资金需求。在土地集中出让之前的准备期既要保证出让活动前能安排一次集中性的项目销售活动，又要安排流量型与利润型产品的销售结构；拿到土地之后，主要考虑同批次产品的竞争，建议同质化产品尽快抢收，非同质化产品错峰销售拍地之后的销售节奏 由于拍地后项目未来上市面临同批次产品竞争压力较大，建议同质化产品尽快抢收，非同质化产品错峰销售感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作土品进行维权地，按照传播集下载次数进行中十倍的索取出赔偿！让之前的准备期1. 合理分配集团资金的，包括区域间的资金轮转。保
22、证土地集中出让活动前能够安排一次集中性的项目销售活动，在拍地前销售回款；2. 安排流量型与利润型产品的销售结构。在土地集中出让活动前多安排流量型项目销售，抓回款。而非土拍节点时期，多安排利润型产品的销售。在营销环节有意识的平衡企业的规模与利润诉求2、市场高热现象或将被平抑“两集中”实施后，未来市场销售旺季或发生变化。市场的成交情况或将根据土地市场集中供应的节点和频次而发生变化，不同城市间或将出现差异。一般情况下，传统旺季主要集中在4-5月及9-10月，例如采用“3、6、9”月集中供地，房企为了筹集拍地资金会将提前启动促销，回笼资金，那传统的一年两次传统旺季，或将会被分散在集中土拍前1个月左右实
23、现，全年整体市场高热现象或将被平抑图：2018 -2020年某一线城市商品住宅成交面积（单位：万方）140120感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！10080传统销售旺季6040200年 月20181年 月20182年 月20183年 月20184年 月20185年 月20186年 月20187年 月20188年 月20189年 月201810年 月201811年 月201812年 月20191年 月20192年 月20193年 月20194年 月2019
24、5年 月20196年 月20197年 月20198年 月20199年 月201910年 月201911年 月201912年 月20201年 月20202例：若“369集中推地”，市场热点次数增加，全年整体市场高热现象或将平抑年 月20203年 月20204年 月20205年 月20206年 月20207年 月20208年 月20209年 月202010年 月202011年 月202012数据来源：同策研究院3、获客渠道成为营销关键“两集中”实施后，或将面临供应集中上市的情况发生，客户获取成了营销的关键，渠道之争将更加激烈。除了现有的获客渠道外，房企还应对营销方式的创新，搭建自己的获客渠道，实现
25、线上+线下相结合线下营销搭建获客平台感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！巩固现有营销渠道，加强通过APP与渠道公司的合作，争取线上营销微信公众号营销方式获得更多的客户流量资源小程序直播售房企业房车宝E选房凤凰云案例VR看房线上营销4、“两集中”政策助推未来3年内还款高峰期从融资角度来看，近年来上市房企融资总量水平整体平稳，且自身存在周期性。当前的融资节奏并没有完全对应上“两集中”政策下的推地时间。若为了应对“两集中”政策，从现在开始准备融资的话，加上手续期
26、，大概率会在5月份开始密集融资，这可能会助推未来3年内的还款高峰期1400120010008006004002000图：2020 - 2021年1月典型上市房企融资情况（单位：亿元）图：房地产企业发行未到期债券余额（单位：亿元）800还款高峰期感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！如果今年5月起，700600房企密集融资50040030020010002021.32021.62021.92021.122022.32022.62022.92022.122023
27、.32023.62023.92023.122024.32024.62024.92024.122025.32025.62025.92025.122026.32026.62026.92026.122027.32027.62027.92027.122028.3天津市确定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中供地天津市按照4月、7月、10月分三批次供地数据来源：Wind，同策研究院5、同策研究院对房企融资的建议2020年， “三道红线”和“银行房贷集中度”的监管下，房企从银行端口进行融资的渠道难度加大。“两集中”政策下，房企会面临阶段性的大额资金需求，银行端口融资难，将采取其他方式：境内，其他债权融资
28、方式融资，会进一步加大房企的阶段性融资成本。境外，配股和海外银团贷款。当前，美元超发严重，人民币升值趋势明显，境外直接融资将会加剧汇率损益风险，建议房企做好外汇掉期、利率掉期以及货币掉期等对冲风险的措施图：房企主要融资方式图：2020年1-13周联储银行资产结构委托贷款公司债信托贷款中期票据其他债权融资 债权海外银团贷款 目前已受到强亿美元新增美国国债4553亿美元；新增MBS127亿美元；新增当前感谢您下载包图网平台上提供的PPT作品，为了您和包图网以及原创作者的利益，请勿复制、传播、销售，否则将承担法律责任！包图网将对作品进行维权，按照传播下载次数进行十倍的索取赔偿！60000持有的未摊销
29、证券溢价439亿美元；新增正向回购协议1100监管限制50000境内银行贷款亿美元；新增其他贷款1091亿美元，总计7343亿美元400003000020000100000股权第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第第海外配股融资周周周周周周周周周周周周周12345678910111213美国国债抵押贷款支持债券(MBS)当前持有的未摊销证券溢价正向回购协议境内再融资其他贷款二、“两集中”政策下收并购将成为房企增储的重要渠道“两集中”下，考虑到保证金提交周期，短期内，现金流无法同时满足房企多处拍地，直接招拍挂获取土地渠道受限，那么房企需要采取多渠道拿地。采取一二级联动项目方式拿地，由于战线长，项目周期不可控，对于房企的资金管理能力要求极高，而产业勾地则要求房企有很强的产业能力。因此，在这些渠