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1、2021年 3月西安商品房市场报告March政策 | 市场 | 新房 | 二手3月商品房市场表现市场表现 3月，主城区和西咸新区商品房供求量涨价跌，区县成交量价齐涨；主城区浐灞成交量大，高新均价最高。 开盘市场推案量上涨，供求比大幅上涨，解筹率不变；二手房成交量明显上涨，成交均价上涨；曲江区域二手房价格倒挂。趋势研判 加强资金监管将降低房地产市场风险，促使房企理性拿地，降低市场风险；增加租赁住房供应，促进住房租赁市场进一步发展。 供应增量一定程度缓解市场供不应求状况，预计下月成交量有所增长，价格维稳。宏观政策市场表现新房动态二手市场3月，西安市出台西安市商品房预售资金3月，主城区商品房供求量上
2、涨，成交均3月，西安市商品住宅新开盘市场推案3月，西安市二手房市场成交量较上监督管理办法和防止经营用途贷款违规价下降；西咸新区商品房供求量上涨，量上涨，市场火热，供求比较上月明显月上涨明显，成交均价上涨，挂牌流入房地产领域的通知将有效的规范商品成交均价下降；外围区县商品房供求量上涨，供求比为1:9.2，开盘解筹率为均价保持维稳，二手房成交主力区房和住房租赁市场，降低市场风险。“住房上涨，成交均价上涨。主城区商品房分86%。本月超万人摇号的项目有3个，域依旧为浐灞、曲江和城西；曲江、租赁试点工作实施方案”，从多方面完善住区域来看，高新供应量最大，浐灞成交推案、成交多集中于高新、浐灞和城东，城东和
3、城南区域二手房价格倒挂。房租赁市场，缓解西安人口住房压力，促进量最大，高新成交均价最高。主城区域开盘解筹率较高，泾河解筹率房地产市场平稳健康发展。较低。数据说明 本报告大西安包括主城区、西咸新区及外围区县。 主城区：城东、城西、城南、城北、城内、经开、高新、长安、曲江、航天、阎良浐灞、灞河、港务。 西咸新区：沣东、沣西、泾河、空港、秦汉。 外围区县：高陵、临潼、阎良、蓝田、鄠邑、周至。泾河高陵 “商品房”涵盖普通住宅、洋房、别墅、公寓、商业、办公和其他7个业态。空港临潼 “商品住宅”涵盖普通住宅、洋房、别墅3个业态。秦汉港务 数据来源于前瞻数据库。经开 供应及存量统计方式变更：城北 浐灞沣东城
4、西 城内 城东灞河l 2020年6月起，供应、存量新增“现房“，剔除不可售房源、部分沣西城南 曲江2013年之后取证成交统计为0项目（商办类自持等）；主城区、区航天县剔除2013年之前老项目的库存；西咸剔除2018年之前老项目的库高新长安存；剔除老预售证后期入库情况（所在区域变更，但成交不完整）。蓝田l 2021年1月起，存量方面，住宅类剔除2018之前项目、部分已销售补证项目，商办类再次剔除历史跨度较大项目（死库存、部分自持、不可售房源等），增加部分抵押房源。鄠邑周至0 1目录0 2CONTENTS0 30 4宏观市场环境市场量价表现新房营销动态二手市场表现PART 1宏观市场环境u 常规政
5、策u 动态政策宏观政策环境西安市房地产市场政策西安市住房限购区域：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城、临潼区。限购西安市限购区域内的购房条件：本市户籍居民家庭总共可购买2套；从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。限售住房限购区域内，商品房买卖合同网签备案满5年且已办理不动产权证书、二手住房不动产权证书办理满5年方可上市交易。限价西安市严格执行限价政策，确保商品房价格
6、实现零增长。首套：不低于30%。二套：首套90情况下，二套144首付不低于40%，二套144首付不低于50%；首套90-144（含144）情况下，二套144商业首付不低于50%，二套144首付不低于60%；首套144情况下，二套144首付不低于60%，二套144首付不低于70%；在符合以上首付比例要求的情况下，居民家庭住房商业贷款未结清时，再次使用商贷购买住房的，首付不低于60%。三套及三套以上不贷。限贷暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金。首次使用住房公积金贷款购买自住住房，面积144，首付比例不低于35%；面积144，首付比例不低于40%。公积金结清首贷后，二套购房面积144，首付
7、不低于50%；二套购房面积144，首付不低于55%。第三次使用住房公积金贷款购买住房的，不予受理。购买精装修房屋首付款比例不低于40%。第二次公积金贷款利率，按同期公积金贷款利率的1.1倍执行。宏观政策环境西安市房地产市场政策已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；2020年11月30日关于进一步加强房地产市场调控的通知发布，已出让、新出让土地的商品房开发项目申请预售许可条件变更预售预售条件 原则上地上层及以下的多层建筑，工程形象进度须主体结构工程封
8、顶；层以上的，须达到地上规划总层数的1/3，且不得少于层。预售商品住宅与项目内配建的公租房需同步设计、同步建设、同步交付。向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。住宅小区建筑容积率在1.2以上。普通住宅认定标准单套建筑面积在144平方米以下。实际成交价低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍以下。按2倍面积住宅层高大于4.9米，办公层高大于5.5米，商业层高大于6.1米。按3倍面积住宅层高大于7.6米，办公层高大于8.8米，商业层高大于10米。面积计算设备、管道等有结构层的楼层，计算全面积；与地上楼层/顶层相连通，具有卧室、起居室、庭院等使用功能的地下室/屋面，
9、计入（地上）建筑面积主体结构内外的阳台、露台、设备平台，按其外围水平面积计算全面积。2021年3月30日起每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买土地出让 人，不得参与土地竞拍。宏观政策环境西安市房地产市场政策西安市人民政府于2020年2月7日发布西安市国有土地上房屋征收与补偿办法，自2020年3月1日起施行。新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、西安高新技术产业开发区、西安经济技术开发区、西安曲江新区、西安浐灞生态区西安国际港务区、西安阎良国家航空高技术产业基地、西安国家民用航天产业基地辖区范围内国有土地。适
10、用范围临潼区、阎良区、长安区、高陵区、鄠邑区和市辖县国有土地上房屋征收与补偿工作，由所在区、县人民政府参照本办法规定执行；西咸新区在本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作，由西咸新区管理委员会依据市人民政府授权，参照本办法执行。补偿类别 被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。按被征收房屋评估价值的20%给予补贴。货币补偿因征收营业、生产加工业房屋，造成停产、停业损失的，按被征收房屋评估价值的5%一次性给予停产停业损失补偿费。用于产权调换住宅房屋最小户型套内建筑面积不得小于50平方米，每
11、种户型套内建筑面积之差不低于10平方米。在征收范围外实行产权调换的住宅房屋，根据产权调换房屋区位，每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%-20%的套内建城/棚改筑面积；在征收范围外营业用房和其他非住宅用房实行产权调换的，根据产权调换房屋区位每户奖励被征收房屋套内建筑面积10%-30%的套内建筑面积。补偿方法房屋产权调换 未提供周转用房的，产权调换房屋交付前，相关部门需按照被征收房屋评估值一定比列支付临时安置费：住宅房屋每月按及标准0.35%支付（低于1000/月的，按1000/月支付）；营业、生产加工业房屋每月按0.6%支付，造成停产停业损失的，每月再支付0.1%；办公用房每月按0.6%支付；仓
12、储及其他用房每月按0.3%支付。产权调换房屋为多层房屋（七层以下含七层）的过渡期限一般不超过30个月；小高层、高层房屋的过渡期限一般不超过36个月。超过补偿协议约定过渡期限的，自逾期之月起，每月按原标准的2倍支付临时安置补偿费和停产停业损失补偿费。房屋征收应当先补偿、后搬迁，搬迁补偿费2000元/户。确定的奖励期限内签订补偿协议并交付房屋的，给予奖励：每户不超过被征收房屋评估价值的2%给予奖励，被征收房屋为住宅且每户奖励金额低于3万元的，按3万元发放；被征收房屋为非住宅房屋且每户奖励金额低于5万元的，按5万元发放；选择产权调换的，未达到相近户型套内建筑面积部分按产权调换房屋评估价值的50%结算
13、；选择货币补偿的，按照不超过被征收房屋评估价值的20%给予奖励。动态政策预售资金监管，有利于降低市场投资风险，保障工程进度和建设如期完成，“由里及外”通过对开发节奏的控制使房地产市场达到理性回归。2021年3月23日，我市制定出台了新的西安市商品房预售资金监督管理办法（以下简称办法）。本办法自2021年4月1日起施行，有效期5年。前瞻视点：办法的出台，规范了西安市商品房的预售环节，防止开发商违法挪用资金，导致楼盘烂尾，降低市场风险，从而确保商品房市场的稳定可持续发展。主要内容：p 办法从总则、专用账户设立及监管协议签订、资金收存、使用与监管解除、监督与管理、附则六个方面共三十一条进一步明确了预
14、售资金监管的程序及要求。重要举措：p 明确政府部门为预售资金监管主体 。由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会（以下简称辖区住建部门）具体负责本辖区商品房开发项目预售资金交存、支出、使用等活动的监督管理。p 购房款必须全部进入监管账户。商品房定金、首付款、购房贷款应全部直接存入专用监管账户进行监管。p 群众可选择多种方式交存购房款。可通过监管银行在售楼部设立的临时网点和监管银行的任一营业网点、手机APP、手机银行等方式转账交款。p 手机短信点对点提醒购房人和设置线上平台指引购房人交款。p 设置预警机制监控购房贷款。对购房贷款入账情况密切监控，确保购房贷款全额入账。p 设置了重点监管资金额
15、度。对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管，确保工程建设顺利进行，同时，对重点监管资金设置了6个使用节点，并明确了达到每个节点前的最高拨付比例，保证剩余工程资金充足。动态政策加快构建政策性租赁住房和市场化租赁住房双轨制体系，缓解住房压力，进一步完善住房租赁供应体系和管理体系，规范住房租赁市场。2021年3月24日，西安市2021年住房租赁试点工作实施方案印发；该政策4月起实施。工作目标：2021年，我市试点目标任务为新增各类租赁住房6万套，其中新建、改建3万套，盘活3万套。对西咸新区单独下达新建、改建2000套、盘活2000套任务。主要内容：p 鼓励企业自持租赁住房以中小户型为主。户型
16、建筑面积超过90平方米不予奖补。p 鼓励工业园区配套建设租赁住房。租赁住房以宿舍型为主，建设用地以“招拍挂”出让方式供应。p 鼓励各类企事业单位及产权所有任将自有闲置住房盘活出租。p 年内新增区级国有住房租赁企业不低于6家，新增租赁住房网签备案率基本达到100%。p 租赁住房用地未落实不得供应商品住房开发用地。p 加快遗留办证有效增加存量租赁住房市场供应。p 2021年住房租赁试点工作实施方案，大力推进租赁市场发展试点工作，通过以多种主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度模式为目标，有效增加租赁住房供给，从而降低城市低收入人群的住房压力，保障租赁市场的长期稳定发展。动态政策防止经营贷款违规流
17、入市场，坚持“房住不炒”定位，稳定房地产市场，促进实体经济发展。2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。前瞻视点：通知的出台，有助于保障房地产市场的调控作用，优化实体经济尤其是支持小微企业的信贷资源。政策要点：p 加强借款人资质核查。切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。p 加强信贷需求审核。要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查；不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。p 加
18、强贷款期限管理。要做好经营用途贷款期限管理，确保贷款期限与借款人生产经营周期、资金收支规律相匹配，真正用于企业经营。p 加强贷款抵押物管理。合理把握贷款抵押成数，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性。p 加强贷中贷后管理。要进一步严格落实资金受托支付要求，防范企业通过关联方规避受托支付要求。加强贷后资金流向监测和预警，要同借款人签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款。p 加强银行内部管理。落实主体责任，加强对分支机构经营用途贷款的监测分析。p 加强中介机构管理。建立合作机构“白名单”，对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不
19、得进行合作。p 继续支持好实体经济发展。要进一步提升服务实体经济效能，持续加大对经济社会发展重点领域和薄弱环节的支持力度。PART 2市场量价表现u 主城区市场u 西咸新区市场u 外围区县市场大西安市场表现主城区外围区县 西咸新区大西安当月商品房分区域供求情况大西安各区域当月商品房/商品住宅成交均价浐灞城北城东城南城西高新经开曲江长安港务灞河航天沣东沣西泾河空港秦汉高陵鄠邑蓝田临潼阎良周至01020304050 新增供应（万） 成交面积（万）备注：图中环比为正（红色）表示上涨，环比为负（绿色）表示下降。主城区|商品房主城区商品房市场供应量上涨，成交量涨价跌。主城区商品房供求量价走势250180
20、0020014400150108001007200503600003月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月2020年2021年新增供应（万）成交面积（万）成交均价（元/）主城区商品房存量及去化周期35003530002825002120001415007100003月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月2020年2021年累计存货（万）去化周期（月）供应面积：141.89万，同比上涨54.9%，环比上涨285.6% ；成交面积：111.46万，同比上涨39.6%，环比上涨31.9%；成交均价：13321元/，同比上涨3.1%，环比下降9.6%
21、。整体商品房存量：1948.26万；去化周期：14.9个月。主城区|商品住宅主城区商品住宅市场供应量上涨，成交量微涨，成交均价微降。主城区商品住宅供求量价走势主城区商品住宅存量及去化周期2501800020014400150108001007200503600003月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月2020年2021年新增供应（万）成交面积（万）成交均价（元/）100080060040020003月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月2020年2021年累计存货（万）去化周期（月）129630供应面积：101.13万，同比上涨109.6%
22、，环比上涨385.7% ； 成交面积：59.71万，同比上涨21.4%，环比上涨4.5%；成交均价：15714元/，同比上涨12.6%，环比下降1.7%。整体商品住宅存量：296.79万；去化周期：3.3个月。主城区|普通住宅主城区普通住宅市场供应量上涨，成交量价齐跌。主城区普通住宅成交量价走势主城区普通住宅存量及去化周期200180009001516014400720121201080054098072003606403600180300003月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月2020年2021年
23、2020年2021年新增供应（万）成交面积（万）成交均价（元/）累计存货（万）去化周期（月）供应面积：95.82万，同比上涨177.6% ，环比上涨704.6% ； 成交面积：50.07万，同比上涨28.3%，环比下降5.4% ；成交均价：14988元/，同比上涨13.1% ，环比下降4.4%。整体普通住宅存量：252.31万；去化周期：3.3个月。主城区|普通住宅本月普通住宅物业成交主力户型依旧为三居，成交占比上涨；成交主力面积由130-150 变成110-130，占比达30.8%。2021.032021.022021.012020.122020.112020.102020.092020.0
24、82020.072020.062020.052020.042020.030%20%40%60%80%100% 一居 二居 三居 四居 五居 五居以上 跃层 错层 独立开间 其他2021.032021.022021.012020.122020.112020.102020.092020.082020.072020.062020.052020.042020.030%20%40%60%80%100% 50以下 50-70 70-90 90-110 110-130 130-150 150-180 180-200 200-250 250以上从普通住宅成交房型来看，本月三居依旧为住宅市场成交绝对从普通住宅成
25、交面积段看，本月成交主力面积变为110-130，主力，成交占比为66.6%；四居成交占比下降至17.1%，二居其成交占比为30.8%，900-110成交占比为23.5%，130-成交占比上涨至12.3%。150成交占比为23.1%。主城区|洋房主城区洋房市场供应量下降，成交量上涨，成交价格下跌。主城区洋房供求量价走势主城区洋房存量及去化周期35200007510281600060821120004561480003047400015200003月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月2020年2021年2020年2021年新增供应（万）成交面积（万）成交均价（元/）累计存货（万）去化周期（月）供应面积：4.01万，同比下降65.2% ，环比下降55%；成交面积：7.62万，同比下降4.1% ，环比上涨115.9% ；成交均价：18461元/，同比上涨21.7%，环比下降5.3% 。整体洋房存量：32.76万；去化周期：3.2个月。主城区|别墅主城区别墅市场三月恢复供应，成交量价齐涨。主城区别墅供求量价走势主城区别墅存量及去化周期53750025154300002012