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1、林海温泉，欢乐世界南京老山现代文化旅游度假区总体规划纪事The Immense Forest Spa,Amusement Paradise周武忠 东南大学旅游与景观研究所所长 教授 博士生导师一、总体规划编制的委托与评审2010年底，为整合资源，加快推进全区文化旅游资源一体化建设，经浦口区常委会研究，决定成立南京浦口老山现代文化旅游度假区建设领导小组，负责全区文化旅游资源一体化建设领导工作。浦口区委二届十次全体（扩大）会议，鲜明提出南京浦口老山现代文化旅游度假区作为全区第五大产业发展功能区，突出休闲度假文化旅游主题，以老山森林公园和珍珠泉度假区为“绿色背景”，整合山、水、泉、林、寺等生态文化资
2、源，大力实施“大旅游”和一体化开发战略，打造一批高端、精品旅游产品，推动全区文化旅游产业和消费性服务业快速发展。2011年1月10日、11日，南京浦口老山现代文化旅游度假区建设领导小组在汤泉召开老山现代文化旅游度假区规划及重点项目布局会议。会议邀请了区人大、区政协、“一山三泉”、相关镇街和有关部门的领导，以及旅游规划方面的专家，共同研讨座谈“十二五”期间老山现代文化旅游度假区旅游规划和重点项目布局。我有幸被邀出席，并做了即兴发言。我认为，老山现代文化旅游度假区的成立是件令人振奋的大事，不仅对于浦口区，对南京乃至整个江苏旅游来讲都是件大事。2008年，我主持编制南京市休闲度假旅游发展规划时，市领
3、导就要求把南京打造成国际旅游目的地，作为国际旅游目的地，首先要有符合国际旅游发展趋势、具有国际影响力的项目。因此，我们在规划中就提出在南京范围内规划建设四处国家级旅游度假区，其中就包括老山。那次会议是很务实的会议，整整两天的时间，各单位和部门的领导都从不同的角度提出了关于老山现代旅游度假区规划和发展的清晰思路。像浦口老山这样的资源禀赋对现代城市需求来说是一座“金矿”，我们不把它开发出来，若干年以后就可能成为历史的罪人。虽然这里近几年也在做规划、搞开发，但都是原始的自发建设的，这个地方的开发已经是越来越乱，品质越来越差，整个老山片区，感觉缺的东西很多，旅游景区应该有的旅游配套和商务配套几乎没有，
4、甚至没有一条像样的旅游通道。大家一致认为要重新做一个高质量、可操作的规划，一定要把规划做好。问题是，究竟做一个什么样的规划？因为在这以前，已经请国内的、国外的规划公司做了不同范围、不同层级的规划，有的甚至已经做了详细规划。所以，在这一问题上，意见有所分歧。针对这个问题，我从如果真正想把老山打造成国家级旅游度假区这一目标出发，发表了以下看法：规划先行，从建设和项目落地的角度讲，首先一定要做一个法定的规划。但作为一个旅游度假区，就不能局限于仅仅做一个法定规划，而是要从旅游的角度做总体规划。旅游规划是软规划，城建规划是硬规划，要建设一个目标是申报国家级旅游度假区的景区，则要编制软硬兼施的规划。南京就
5、有很多旅游规划失败的例子：如秦淮河的开发，治理后才想到旅游规划就已经迟了；江宁织造府，建设之初也没有好好进行旅游策划。所以凡是和旅游度假挂钩的，就要做旅游规划，这种规划应该包括前期策划、概念规划、总体规划和控制性详细规划，也包括招商引资、宣传、营销、运营、管理等方面的策划和建议。另外，目前有很多规划公司，良莠不齐，有些公司做的规划内容根本无法实施，所以我建议可以把规划与业绩挂钩，做规划可以采用预付定金的方式，通过这些措施把那些不负责任的规划单位剔除掉。同时，规划还要解决一个问题，规划不仅仅是为了建设，也是为了保护、控制，要通过规划硬性的把老山这150平方公里范围内的自然生态环境和不可再生资源保
6、护起来，包括温泉资源、生态资源等。之后的开发就要严格按照规划目标步步为营的向前推进。我的建议得到了领导小组的采纳，为了使得旅游规划设计的内容在空间规划上科学“落地”，成为法定规划，领导小组还在规划编制组织管理上做了创新，将规划委托江苏东方景观设计研究院关 注012:OCTOBER 2011和南京市规划设计院两家分别具有旅游规划设计甲级资质和城乡规划设计甲级资质的单位“强强联合”编制，于3月29日签订了三方委托合同。为了保证规划的顺利推进和实施，5月24日，南京浦口老山现代文化旅游度假区建设领导小组在浦口召开专题新闻发布会，向在宁的各大新闻媒体介绍该度假区建设启动有关筹备情况。会上，领导小组副组
7、长、浦口区委常委、宣传部长董伟向本人颁发聘书，聘请我担任南京浦口老山现代文化旅游度假区建设领导小组顾问。这一方面说明领导小组对规划工作的高度重视和对我的高度信任，另一方面也加强了我的责任感和使命感，于是，我在领导小组特别是老山旅游办的直接关心支持下，带领编制组全体人员反复实地考察，经常开会研讨，多次征求意见，终于在不到半年的时间里完成了规划初稿。2011年8月9日，中共浦口区委书记成玉祥主持召开区委常委会听取了规划组的汇报，在高度肯定规划成果的同时，提出了更高的要求和很好的指导意见。为了不辜负浦口区委区政府特别是浦口人民的殷切希望，我们又调增编制人员，数十人加班加点，苦战一个多月，终于在国庆前
8、提交了比较满意的规划评审稿。2011年9月28日，南京市旅游园林局在南京金陵江滨酒店主持召开了南京老山现代文化旅游度假区总体规划（2011-2030）评审会。专家评审委员会在听取规划组汇报、审阅规划文本和认真评议后，认为编制组在对规划区的资源和市场等因素进行系统分析的基础上，客观评价了旅游开发的适宜途径，明确提出了国内一流高品质旅游度假区的建设目标，符合规划区的实际情况和南京市旅游产业发展需要。通过对现有资源和可开发资源进行系统梳理、挖掘、整合、提升，科学规划，精心策划设计，形成了鲜活有力、创新性强的九大主题系列精品项目，对老山打造国家级旅游度假区具有重要的指导意义。规划成果规范，符合旅游规划
9、通则和旅游度假区等级划分的要求，一致同意通过本规划。编制组认真、务实的工作作风也得到了业主方的好评。二、总体规划应关注的8项工程1、文化主题提炼工程。对于老山现代文化旅游度假区来讲，文化主题提炼尤其重要。文化是一个旅游区持续的生命力、持久力。我们目前度假区的名字就包含文化两个字，文化是一个旅游区的灵魂。资源是旅游的基础，但要考虑文化资源能不能变成旅游资源，有些文化资源很值得做，如宗教文化资源，要延续它的文脉、它的香火，通过宗教开发聚集人气，浦口区里就应该选择一座最具影响力的寺庙，由政府投入，做大做好。旅游开发有资源导向型和市场导向型等几种，所以度假区文化提炼不光是区内有什么文化遗产就做什么文化
10、遗产，而是要把握文化消费导向的原则，要研究来浦口旅游的人群喜欢什么文化旅游产品。老山现代文化旅游度假区建成以后的目标人群包括哪些？如果只是针对南京市民，那就完全达不到国家旅游度假区的标准。作为国家旅游度假区的两个重要指标，其一游客要住三天，所以开发时就要明确群众在每个经营项目上的逗留时间；其二来旅游的人群中要有50%以上的外地人。所以老山现代文化旅游度假区要以文化消费导向为前提，要预先做好调研，明确老山现代文化旅游度假区的消费人群是哪些，细化消费人群与消费产品。可以说，文化是核心，要做好提炼。2、生态环境建设工程。老山发展旅游的生态基础很好，空气质量很好，但关键是从更高的要求来看，还有不成熟、
11、不尽如人意的地方，从旅游从风景的角度讲他还不够美。要在进行生态修复前提下做好风景园林的培育工程。不仅要用生态的标准来要求，更要从审美的角度来要求。目前绿化的导向，完全按照城市化的标准来做，但要考虑严格按照生态旅游区的标准来建设。我建议大家关注一下意大利的切尔维亚，这是一个不知名的小镇，只有3万多人口，但现在去那里度假的过夜游客能达到383万人次，它的开发很有新意，例如有个项目就是在森林里做植被景观改造，每年都进行花园设计与施工评比，比赛结束后会把好的作品保留下来，进行世界花园博览会展览，虽然他的生态旅游区的设施很简单，但生态环境已经达到了审美层次上的美。3、基础设施建设工程。从各级领导到各个单
12、位都非常重视基础设施的建设。但我再三呼吁，风景度假区里面的基础设施建设不能按照城市化的标准设计，要符合旅游度假区的特点，要考虑到游客走多长时间路后会累，来设计座椅；游玩多久会口渴，来安置饮水机；指路标牌上面必须要包含哪些要素等等，要完全尊重科学规律来布点，总之要完全按照人的生理需求来设计，重视人性化服务设施的建设。A+C 0134、旅游度假设施工程。现在，海南岛旅游度假特区出来了，马上崇明也提出了这个设想，建设旅游岛，未来我们150平方公里的老山现代文化旅游度假区也是很有可能成为国家级旅游区的示范区，那么要建设成跟国际接轨的这种度假区，就要有超前意识，要搞高端度假设施，要预留土地；另外，也要做
13、面向不同层次的度假设施。我还是提意大利的切尔维亚，为什么一个只有3万人的小镇可以接待383万的过夜游客，就是靠建设度假酒店，并不是4星级、5星级的星级酒店，而是很小的、各式各样、建筑特色鲜明的度假酒店，所以我建议珍珠街的改造要与风格各异的度假酒店相结合，搞度假酒店一条街，绝不能搞旅游特色小商品街。5、度假区形象塑造工程。形象工程是个系统，不是简单的一个徽标，一句口号。文化目标定位好以后，要做一系列的工作，如工作人员服装的统一，服务人员形象、气质的培训；所有的用品都要统一，小的东西，如纸、笔、本子等，要找专人设计；大的方面，包括酒店标志、建筑风格等都要统一，这是个形象一体化工程。上次我去济州岛学
14、习，就注意到有一条山道的铺设材料就都是用的废旧轮胎。所以我们在进行环境综合整治时，也可以用统一的铺设材料。在形象工程的建设上，要选一个对游客吸引力最大的牌子确立起来，然后进行宣传，把它做大做强，当然不同阶段可以有不同的品牌。6、经营服务规范工程。我认为这是整个度假区的软件工程。我在浦口目前没看到一家规范的服务。我可以举个简单的例子，上次我在天目湖出差，有天晚上回去的很迟，看到服务员留给我的一张字条：她发现我喜欢低的枕头，告诉我他们客房服务中心有各种各样的枕头，我可以去挑选。我觉得这就是一种服务，是一种服务质量，更是一种服务理念，可以说细节决定成败。我觉得经营服务既包括五星级酒店，也包括农家乐，
15、大家都强调要提升乡村旅游品位，那么就要从服务开始做起。7、项目引擎启动工程。这是个核心，这就是大家经常谈到的龙头项目、核心项目。现在不是像过去那样“一山三泉”分开开发，而是作为一个整体老山现代文化旅游度假区，来打造龙头产品、核心项目。度假区的定位要清晰，然后就要有支撑形象的产品。提到“一山三泉”我自然会想到温泉，温泉是将来度假旅游的首选产品，但关键要看温泉怎样做出龙头产品，我们完全可以做温泉主题公园，温泉要与文化结合起来做，由政府牵头做出温泉文化品牌。8、体制机制建设工程。对于浦口区特别是老山来讲，旅游资源并不散，空间分布上还是比较集中的，主要问题是分属不同的行政主体管辖，如果说真正要把旅游作
16、为一个支柱产业来打造，真正要把“一山三泉”范围内的老山现代文化旅游度假区作为国家级旅游度假区，真正要作为南京市的龙头、突破性的、引领性的旅游平台打造的话，一定要把权力整合起来。要在老山成立实质性的机构，不仅要有规划建设的权利，还要有人事、财政、公安、执法等部门，这样才能推进老山现代文化旅游度假区的实质性建设。三、总体规划旅游部分要点摘录1、规划目的与期限浦口区将通过老山现代文化旅游度假区的建设，撬动浦口现代服务业的跨越式发展，进一步提高浦口的知名度、美誉度和舒适度，为了实现将老山打造成浦口积聚人气、汇聚人才、吸引国际国内知名大企业大项目的国家级旅游度假区的要求，实现高起点、跨越式发展，充分发挥
17、旅游在区域发展中的引擎作用，特制定本规划，将老山现代文化旅游休闲度假区打造成拥有显著地域特色的国家级旅游度假区。本次规划的期限为2011年2030年。分为近期：2011-2015，中期：2016-2020，远期：2021-20302、规划范围老山现代文化旅游度假区位于南京市浦口区中北部，范围东至京沪铁路浦泗路，南至沿山大道，西至宁合高速，北至宁西铁路宁连高速。规划总面积约142平方公里。规划范围总共涉及6个街镇和老山林场。现状总人口6.61万，其中：城镇人口2.99万人，主要分布于江浦、顶山、泰山和汤泉；农村人口3.62万人，分布于永宁、汤泉、星甸和老山林场。3、旅游资源分析与评价3.1旅游资
18、源概况“一山三泉”地区拥有丰富的山、泉、林、寺等自然和人文旅游资源。其中，珍珠泉、琥珀泉和汤泉分别为低、中、高温泉；老山山峦起伏，景色错落有致，动植物种类丰富。山泉有机结合，具有较高的旅游资源开发价值。3.2旅游资源调查根据旅游资源分类、调查与评价（GB/T189722003）确定的旅游资源分类体系，对老山现代文化旅游度假区主要旅游资源进行分类。3.3旅游资源统计“一山三泉”区域旅游资源共有7个主类，占国标中所列全国旅游资源8个主类的87.5%，其中20个亚类占全国31个亚类的64.5%，而39个基本类型占全国155个基本类型的25.2%，可以说，同全国旅游资源类型相比较，”一山三泉”区域在资
19、源主类与亚类的关 注上图：规划区行政区划图下图：旅游资源基本类型比例图014:OCTOBER 2011丰度上，具有较好的类型效应，但在基本类型上数量偏少，这也说明其资源特色较为明显和集中。从”一山三泉”旅游资源的基本类型组合来看，地文景观类6个基本类型，占旅游资源基本类型总数的15.4；水域风光类5个基本类型，占12.8；生物景观类8个基本类型，占20.5；遗址遗迹类2个基本类型，占5.1；旅游商品类2个基本类型，占5.1；建筑与设施类12个基本类型，占30.8；人文活动类4个基本类型，占10.3。从资源性质来看，自然资源的基本类型占绝对优势。3.4旅游资源评价老山现代文化旅游度假区有着悠久的
20、历史，深厚的文化底蕴，丰富的生态景观及历史遗迹。根据统计，其旅游资源共涉及7个主类、19个亚类和38个基本类型。其中五级旅游资源单体为3个，四级旅游单体10个，三级旅游单体31个。其主要的特点为：（1）旅游资源类型丰富，数量较多，资源组合良好共有7个主类、19个亚类、38个基本类型，自然人文兼备，尤以山、林、泉等自然资源见长，生态环境优良。相关要素组合良好，能满足不同层次的旅游活动需求。（2）资源的开发潜力大，旅游后发优势明显区内大部分旅游资源目前还处于待开发或初始开发阶段，开发成熟的景区不多，旅游资源的潜力未得到有效的发挥，未来开发潜力巨大。（3）高品位、唯一性的旅游资源不多区内资源等级、知
21、名度相对较低，在长三角范围内具有独占性和唯一性的资源稀缺，各项资源的开发都将面临其它地区同类产品的激烈竞争。本规划共评出五级旅游资源4处，四级旅游资源13处，三级以下旅游资源若干。详见下表。3.5核心旅游资源开发价值分析结合对”一山三泉”地区旅游资源的评级，同时叠加具有特色的自然和人文资源，整合出山林、温泉、湖泊、茶园、花木、寺庙六项特色鲜明的核心资源要素，支撑老山现代文化旅游度假区的休闲度假旅游产品。山林：老山景区植被处于亚热带常绿阔叶林向暖温带常绿与落叶混交林过渡地带，为植被多样性创造了良好的客观条件。有“百亩汤泉湖、十万亩国家森林公园”之称，丰茂的植被与良好的生态环境，是旅游度假区开发中
22、最有价值的资源之一。温泉：汤泉以泉多而得名，曾改称“香泉”，素有“十里温泉带”的美誉。汤泉温泉久负盛名，日出水量9644吨，年出水量352万吨，富含30多种化学元素和矿物质，对人体皮肤及全身各系统器官疾病具有良好的治疗、理疗和保健作用。寺庙：老山狮子岭片区建有兜率寺、隆兴寺、七佛寺、地藏庵等宗教庙宇，有着良好的宗教文化传统。汤泉片区有惠济寺，珍珠泉片区有定山寺遗址与其遥相呼应，尤其定山寺在佛教禅宗文化中具有极高的声誉和地位。湖泊：老山景区湖泊水库较多，以佛手湖、镜山湖、白马湖、龙井湖、九龙湖为主，林间的众多水库与山相连，各水库逶迤连绵，为开展水域度假旅游提供了有利的条件。茶园：老山狮子岭南侧有
23、千亩茶园，种有“云雾茶”、雨花茶等品种，颇负盛名，每年春季前来品茶购茶的人络绎不绝。花木：景区气候温和湿润，雨量充沛，日照充足，土壤酸碱度适中，适宜发展苗木生产。汤泉是全国最大的雪松繁育基地，全国闻名的“苗木之乡”、“江苏省花木之乡”，有“千年古银杏、万亩苗木花卉”的美誉。3.6旅游资源潜力分析旅游资源是客观存在的，但是旅游资源等级却不是一上图：旅游资源等级分布图成不变的，资源潜力大小对资源的开发取向起着很大的影响，因此有必要对现有旅游资源的开发潜力进行评价。规划区旅游资源潜力评价表位于老山的佛手湖、镜山湖、九龙湖生态环境优良，因为未经开发且位置较隐秘，知名度偏弱，如果能在有效保护的基础上，配
24、合老山度假区的整体规划，沿湖开发品质高端、容积率低的度假产品，将具有很好的前景。老山拥有较多寺庙且具有名气较大的定山寺、兜率寺，可以将众多寺庙联合提档升级，整体包装成宗教主题的特色旅游产品，利用规模优势和品质优势增强竞争力，提高老山宗教文化的知名度。全国山地自行车冠军赛曾经在老山举办过，但是由于没有得到连续举办以及宣传不够，导致知名度较弱，老山可利用举办这类赛事的经验，将老山作为市级、省级山地自行车赛的固定比赛场所，每年定期组织赛事，并且配合全方位大力宣传，通过赛事旅游产品的打造结合度假产品的宣传提高老山的知名度。4、游客容量测算与游客规模预测4.1 游客容量测算游客环境容量按照理想风景空间容
25、量分析方法确定，即在保证游客理想的游览“舒适性”的前提下，计算各景区及旅游设施的最大容量。本次规划游客环境容量计算采用面积测算法。计算得出，老山现代文化旅游度假区最大日旅游环境容量为17.04（万人/日），一年的最大游客容量为4089.6（万人/年）。饱和状态下的日游客环境容量计算见下表：A+C 015关 注4.2 游客规模预测根据旅游发展规律，一个旅游区的游客量发展常呈现初始阶段、发展阶段和平稳阶段三个时期。同时分析江苏的旅游客源市场构成，目前江苏省有80%以上的入境旅游者从东南沿海口岸而来，50%以上的游客来自江浙沪地区，随着交通可进入性地逐步提升，以生态和温泉为主要吸引物的老山现代文化旅
26、游度假区的旅游产品具有较大的潜在客源市场。以上海、南京为例，最新的抽样调查显示，大城市的游客近两年来旅游出行的费用构成里用于休闲、度假的比例逐年快速递增，最高占到总费用的6070%之多，而就产品而言，更多的旅游者倾向或有意愿选择多日游的休闲度假产品作为未来旅游产品的首选，可见，老山旅游度假区的旅游产品符合了其针对性客源市场的需求，具有很大的增长空间。由于2008年、2009年，受国际经融危机影响，我国大多数地区旅游人数受到影响，增幅有所下降，2010年，经济复苏，旅游人数增幅也有所增加，但增幅小于07年，由此可以看出，旅游业的整体增幅趋势，一方面收到大环境的影响，出现短时期的波动，但整体是早期
27、旅游业增幅较快，渐渐趋于平缓增长的趋势。江苏省和南京市近年来的游客量平均增长率分别为：15.4%和14.4%，考虑到老山现代文化旅游度假区目前处于新兴旅游区，处于发展初期，故近阶段游客增长率应略低于江苏省和南京市的平均增长率。在参考江苏省和南京市近几年旅游人数增长率的情况下，确定老山现代文化旅游度假区的初期增长率为14%；随着度假区的不断发展，知名度不断提高，配套设施不断完善，游客增长率必将提高，应略高于江苏省和南京市的平均增长率，故取值16%；度假区发展到一定阶段后，考虑到度假区生态环境容量以及景区达到顶峰后会渐渐趋于平稳的发展轨迹，参考浦口区旅游发展增长率呈下降的趋势，故预测老山现代文化旅
28、游度假区达到顶峰后增长率会略下降并趋于平缓。老山现代文化旅游度假区取浦口旅游景点年接待量的80%为“一山三泉”地区的年接待量，得出“一山三泉”地区2010年游客量约为266.94万人次。前五年初期以14%的增长速度，中期随着基础设施和度假区知名度提高，增长速度加快，以16%，进入平稳期后，增长速度略有下降，分别以10%和远期的6%增长，评价度假区所在区域的境外游客市场份额及度假区对境外游客的吸引力，是区分国家级度假区与省级度假区的客观性技术指标，对于拟申报国家级旅游度假区的单位，其境外游客比例宜达到2%。公式：年接待人数中境外游客的比例=年境外游客人数/年接待人数。以江苏省和南京市近年来入境游
29、客占总游客量的比例为参考依据，预测出老山现代文化旅游度假区入境游客量，考虑到老山现代文化旅游度假区档次较高，且是南京市第一个申报国家级度假区的旅游区，因此，对境外游客的吸引力将略高于南京市的境外游客比例，因此，预测老山现代文化旅游度假区前期境外游客所占比例为江苏省和南京市的平均水平，为2.2%，中期达到2.8%，后期随着度假区不断完善和成熟，境外游客吸引力将达到最大，然后趋于平稳增长，预测分别为3.5%和3.3%。5、总体定位与发展目标5.1 总体定位作为一个总面积达142平方公里的风景区，老山现代文化旅游度假区的开发必将涉及到农业、村镇、房地产业、宾馆酒店业、文化、交通等多产业整合、多项目组
30、合、多块区域联合的问题。因此，老山现代文化旅游区的开发，显然已经不是一个单一景区概念，而是一个以山体和温泉为纽带，包含生态观光、休闲度假、会展商务、风情体验、运动娱乐、养生保健等方面，涉及经济、社会、环境等各个层面的旅游综合体。总体定位：以“一山三泉”旅游资源为依托，以“旅游综合体”为开发模式，以现代绿色科技为引领，以度假和娱乐设施的打造为重点，汇聚江北地域文化风情，融休闲度假、商务会展、文化体验、生态观光、宗教朝圣、科普教育等功能于一体的综合性旅游度假区。5.2发展目标 第一阶段（20112015）：对”一山三泉”旅游资源实行整合，打造成江苏省旅游度假区中的精品，游客规模达到513.97万人
31、次年，旅游收入达到50亿元。第二阶段（20162020）：国家级旅游度假区，长三角精品旅游度假区，游客规模达到1079.51万人次年，旅游收入达到110亿元。老山现代文化旅游度假区游客规模预测表016:OCTOBER 2011第三阶段（20212030）：国内一流和国际知名的旅游度假胜地，游客规模达到2326.58万人次年，旅游收入达到240亿元。6、发展战略6.1资源一体化开发战略“一山三泉”就资源单体的价值而言，优势并不明显，只有围绕休闲度假文化旅游主题，通过对山、水、泉、林、寺等生态文化资源的整合与一体化开发，才能形成长三角旅游度假的精品。6.2主题公园集群战略通过多种体验类型的主题公园
32、形成集群效应，大幅提升老山现代文化旅游度假区的知名度和人气，通过完善的配套设施和优质的服务，打造全国著名的主题公园群。6.3绿色生态驱动战略在保护温泉和动植物等特色生态旅游资源的前提下，充分挖掘生态资源的旅游市场价值，紧紧围绕“生态休闲”来开发旅游体验及度假产品系统，营造中国绿“一带”“六区”色度假的新典范。7、空间结构“泉林”主题空间结构：“林”、“泉”是本规划区的灵魂，是把脉规划项目的生命所在，因此在空间结构的提炼上规划本着凸显“林”、“泉”特色的原则，进行三个层次的划分。一带：老山森林景观带；四组团：温泉体验组团、医药养生组团、商务休闲组团、森林文化组团；六区：动感娱乐区、观光休闲区、主
33、题游赏区、山地运动区、禅修文化区、协调发展区。8、功能分区8.1温泉风情体验区（1）发展策略：片区北部保留居民生活功能，对惠济寺加以整修，镇区南部则以温泉、花木资源为依托，注入世界温泉文化，对现有设施提档升级，引入高端温泉度假和娱乐项目，构建集温泉养生、温泉文化体验、公共娱乐、度假疗养等功能于一体的国际性温泉文化主题公园。（2）产品导向：以温泉养生、度假疗养、文化体验型产品为主。（3）面向市场：主要针对中高端休闲、度假市场，兼顾低端观光市场。8.2欢乐动感娱乐区（1）发展策略：以高科技和互动体验为主要特色，采用国际一流的理念和技术精心打造，引入新颖刺激的游乐项目，形成具有国际水平的游乐休闲主题
34、公园，充实规划区内的旅游产品结构，并且在度假区建设初期产生集聚人气的效果。（2）产品导向：以大众游乐体验产品为主。（3）面向市场：主要针对大众游乐市场。8.3沿山观光休闲区（1）发展策略：依托狮子岭区域内的响堂村和山体南侧的环山水库资源，通过“花花世界”主题公园和功能分区图A+C 017关 注沿山休闲带的建造，为游客营造出景观优美、环境舒缓的集观光、体验和度假休闲于一体的生态观光休闲区；同时对兜率寺、地藏庵、隆兴寺等周边寺庙加以整修，丰富游客的观光体验。（2）产品导向：以休闲度假、自然观光为主。（3）面向市场：以中高端休闲度假市场为主，兼顾大众观光市场。8.4森林生态保育区（1）发展策略：该区
35、域作为老山森林资源的主要保护区域，以生态资源保护培育功能为主，只安排必要的步行游赏道路和相关功能设施，允许开展适度的森林观光体验和科考活动。（2）产品导向：以森林观光、科学考察为主。（3）面向市场：以森林观光和科考市场为主。8.5动物主题游赏区（1）发展策略：依托老山良好的自然环境，兼顾珍珠泉动物园搬迁，以及未来可能的需要，整合老山原有的鹭鸟园和蛇园，兴建相关配套设施，打造集观赏、体验、科普等功能于一体的充满童话色彩的大型动物主题公园。（2）产品导向：以动物观赏、科普教育、野外体验为主。（3）面向市场：以中低端大众观光及青少年市场为主。8.6山地运动体验区（1）发展策略：依托老山的地形地貌和原
36、来老山森林公园的相关设施，结合当今的山地运动和森林休闲时尚，引入新颖、刺激的山地运动娱乐项目，打造以山地运动为主题的功能区域。（2）产品导向：以山地运动和森林休闲为主。（3）面向市场：以中高端山地极限运动市场为主，兼顾大众休闲市场。8.7医药养生度假区（1）发展策略：以世界医药文化为依托，将山林、医药和温泉资源紧密结合起来，推出特色突出的医药养生度假产品，打造出休闲度假市场的新亮点，构建融观光、休闲、科普、疗养等功能于一体的生态养生示范基地，传播健康生活风尚。（2）产品导向：以医药养生、文化体验、度假疗养为主。（3）面向市场：以中高端养生、度假市场为主。8.8商务休闲游憩区（1）发展策略：充分
37、利用珍珠泉、镜山湖、佛手湖等核心景观资源，优化景观环境，以商务休闲度假为主导，对高尔夫产品提档升级，将与主题功能不协调的大众游乐项目逐渐迁出，对有损自然景观及生态环境的长城、索道等项目逐步拆除，打造集会议、度假、康体、观光、娱乐功能为一体的，自然环境优美的高端商务休闲度假区。（2）产品导向：以商务休闲为主，辅以观光、康体、娱乐产品。（3）面向市场：以中高端商务会议旅游市场为主。8.9禅修文化品味区（1）发展策略：以定山寺和达摩禅宗文化为依托，在充分保护历史遗迹的前提下，恢复定山寺昔日风貌，同时充分利用顶山山腰的部份废弃矿坑，建设佛教文化教育与佛教文化交流设施，弘扬佛学文化，打造国际的禅修文化交
38、流中心。（2）产品导向：以宗教文化体验、佛学交流、文化观光为主。（3）面向市场：各类层次的宗教旅游、休学和观光市场。8.10森林文化感知区（1）发展策略：依托老山优美的景观资源，利用岔路口地区优越的交通位置和良好的基础设施，重点开发森林旅游展示和森林文化体验产品，增设必要的交通、住宿、餐饮等配套设施和数字化旅游管理系统，结合地产开发，打造集生态观光、文化体验、科普教育等功能为一体的异域风情之地。（2）产品导向：以森林旅游体验和森林文化展示为主。（3）面向市场：各类层次的对森林旅游和森林文化感兴趣的群体。8.11协调发展控制区发展策略：该区域目前主要分布了一些工业和市政用地。由于老山现代文化旅游
39、度假区面积较大，考虑到度假区未来的发展需求以及有可能引入的新项目和设施，建议该区域近期在维持现状的基础上重点完善基础配套设施建设，加强环境景观风貌控制，为旅游度旅游产品体系表018:OCTOBER 2011假区未来的发展预留空间。9、旅游产品规划 9.1总体思路通过对规划区旅游资源的梳理分析，观光旅游产品、度假旅游产品、康体旅游产品、商务旅游产品、文化旅游产品是规划区可以重点开发的五大旅游产品；通过宏观和区域市场分析，未来长三角地区的主要旅游产品将是休闲度假旅游产品、观光旅游产品、商务会展旅游产品，旅游项目则讲究休闲性、生态性、运动性、参与性和教育性；通过对旅游专项市场的分析，规划区适合开发的
40、温泉产品专项市场、森林休闲专项市场、商务会议专项市场、宗教旅游专项市场、养生保健专项市场都很有市场潜力。考虑到节庆对项目区品牌的快速提升作用，本区也应策划相应的节庆型旅游产品。对以上四层分析加以综合考虑，得出老山现代文化旅游度假区的旅游产品是以度假旅游产品、商务旅游产品、康体旅游产品为主，观光旅游产品、文化旅游产品和节庆旅游产品为辅的产品体系。9.2旅游产品体系9.2.1 旅游产品体系9.2.2 衍生旅游产品为了延长未来游客在度假区的停留时间，满足国家级旅游度假区对游客停留时间的要求，也为了丰富游客的晚间旅游体验，并形成完整的旅游产业链，老山现代文化旅游度假区应着力打造夜间旅游产品。老山现代文
41、化旅游度假区可开发的夜间旅游产品包括以下三种类型：（1）表演型产品 包括各主题公园区域晚间组织的花车巡游、歌舞表演、曲艺表演、民俗表演等，注重表演项目的主体情节设计，加强与游客的情感沟通。另外，表演型产品要充分体现当地的文化特色，如浦口区的非物质文化遗产手狮舞应充分容纳表演型产品其中。（2）参与型产品 让游客亲身参与体验，包括温泉风情体验区、森林文化感知区、商务休闲游憩区、沿山观光休闲区等功能区内的酒店、餐厅、酒吧、茶室的夜间服务，以及各主题公园晚间组织的供游客参与的各类狂欢活动、篝火晚会等，与游客形成积极互动。（3）景观型产品 对度假区内一些建筑风格独特、自然景观优美的地段进行重点亮化美化，
42、比如国际建筑艺术主题公园、佛手湖区域、花花世界主题公园、环山水库区域，为度假区增添具有吸引力的夜间景观。9.2.3 节庆旅游产品本规划策划了国际温泉博览会、南京国际梅花节珍珠泉分会场、建筑艺术展、老山民俗文化旅游节、老山森林旅游节、山地自行车速降赛、激情夏日狂欢节、浦口生态旅游节、国际象棋大师赛、菩提达摩文化节、国际美食节、延寿养生文化旅游节等12个特色节庆旅游产品。10、旅游集散中心规划落实上位规划中林场枢纽、江浦枢纽、汤泉城际站的布局，并考虑到各景区间的联系需求，特规划客流集散中心5处，形成两主三辅的布局结构，各中心间通过公交、旅游专线和私人小汽车接驳。主集散中心包括江浦集散中心和林场集散
43、中心。江浦集散中心主要承担来自京沪、宁合、沪汉蓉铁路的北京、合肥、上海、武汉沿线客流，并充当安徽方向客运大巴、客运专线的集散中心。林场集散中心对外承担京沪、宁启铁路客流，以及淮安、连云港乃至山东的客运大巴、客运专线的集散中心；对内承担南京市内的地铁、常规公共交通客流的集散。辅集散中心包括汤泉集散中心、珍珠泉集散中心和岔路口集散中心3处。汤泉集散中心，承担其他城市与景区间的铁路客流，部分周边公路客流，以及南京市内的公共交通客流集散。珍珠泉集散中心，依托地铁珍珠泉站建设，承担南京市内的公共交通客流的集散任务。岔路口集散中心，承担苏、鲁、皖方向的旅游大巴，以及南京市内的公共交通客流的集散任务。11、
44、交通设施规划11.1公交首末站结合客运集散中心及轨道交通站点位置，规划公交首末站5处，共占地约2.2公顷。其中规划新增四处，分别位于地铁四号线珍珠泉站、汤泉城际站以及汤泉片区内。11.2社会停车场规划停车场主要服务于公共景区的旅游交通流，出于对景区内部道路交通容量及生态环境的保护，停车场采用“主出口截留、集中建设区补充”的思路进行规划。规划社会停车场25处，占地约9.1公顷。12、生态环境容量概算生态环境容量是指景区在一定时间内，以不破坏生态环境为前提，所能承受的旅游及其相关活动的强度，这是制定环境可持续发展的依据。伴随着老山现代文化旅游度假区的开发，对内部旅游容量问题则应引起足够的重视，避免由于游客数量过多导致旅游资源的破坏。对于老山现代文化旅游度假区的环境容量测算，采用两种算法：（1）温泉风情体验区采用出水量测算法，（2）其它各功能分区采用面积测算法经计算，老山现代文化旅游度假区可承载的游客容量平均每日约14.5万人次，按每年可游天数取240天，则每年约3480万人次。各功能区环境容量预测详见下表：分区环境容量测算表(注：第三部分摘录的仅为评审稿内容。尚未得到正式批准。)A+C 019