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1、 本资产评估报告依据中国资产评估准则编制本资产评估报告依据中国资产评估准则编制 浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权 涉及的浙江智通消防网络有限公司涉及的浙江智通消防网络有限公司 股东全部权益价值评估项目股东全部权益价值评估项目 资产评估报告资产评估报告 坤元评报20229 号 坤元资产评估有限公司坤元资产评估有限公司 二二二年一月十七日 目录目录 声明声明 . 1 资产评估报告资产评估报告摘要摘要 . 2 资产评估报告资产评估报告正文正文 . 4 一、委托人、被评估单位及其他资产评估报告使用人 . 4 二、评估目的 . 7 三、评估对象和评估范围 .
2、7 四、价值类型及其定义 . 8 五、评估基准日 . 9 六、评估依据 . 9 七、评估方法 . 100 八、评估程序实施过程和情况 . 14 九、评估假设 . 15 十、评估结论 . 16 十一、特别事项说明 . 166 十二、资产评估报告使用限制说明. 18 十三、资产评估报告日 . 19 资产评估报资产评估报告告附附件件 一、被评估单位基准日资产负债表. 20 二、委托人和被评估单位营业执照. 21 三、评估对象涉及的主要权属证明资料 . 23 四、委托人和被评估单位的承诺函. 27 五、签名资产评估师的承诺函 . 29 六、资产评估机构营业执照 . 30 七、资产评估机构备案公告 .
3、31 八、资产评估机构从事证券服务业务备案名单 . 32 九、签名资产评估师职业资格证书登记卡 . 33 评估结果汇总表及明细表评估结果汇总表及明细表 . 35 浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 1 坤元资产评估有限公司 声明声明 一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评
4、估机构及资产评估师不承担责任。 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。 本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事
5、人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。 五、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分关注资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 2 坤元资产评估有限公司 浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权 涉及的浙江智通消防网络有限公司涉及的浙江智通消防网络有限公司 股东全部权益价值评估项目股东全部权益价值评估项目 资产评估报告资产评估报告
6、 坤元评报20229 号 摘要摘要 以下内容摘自以下内容摘自资产资产评估报告正文， 欲了解本评估项目的评估报告正文， 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解详细情况和合理理解评估结论评估结论，应，应当当认真阅读认真阅读资产资产评估报告评估报告正正文。文。 一、一、委托人和委托人和被评估单位被评估单位及其他及其他资产资产评估报告使用评估报告使用人人 本次资产评估的委托人为浙江万胜智能科技股份有限公司(以下简称万胜智能公司)，被评估单位为浙江智通消防网络有限公司（以下简称浙江智通公司）。 根据资产评估委托合同，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。 二、评估目的二、评估
7、目的 万胜智能公司拟收购浙江智通公司的股权，为此需要对该经济行为涉及的浙江智通公司的股东全部权益价值进行评估。 本次评估目的是为该经济行为提供浙江智通公司股东全部权益价值的参考依据。 三、三、评估对象和评估范围评估对象和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的浙江智通公司的股东全部权益。 评估范围为浙江智通公司申报的并经过天健会计师事务所(特殊普通合伙)审计的截至 2021 年 12 月 31 日浙江智通公司全部资产及相关负债。 按照浙江智通公司提供的 2021 年 12 月 31 日业经审计的财务报表反映，资产、负债和股东权益的账面价浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网
8、络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 3 坤元资产评估有限公司 值分别为 10,203,326.67 元、4,252,080.99 元和 5,951,245.68 元。 四、四、价值类型价值类型 本次评估的价值类型为市场价值。 五、五、评估基准日评估基准日 评估基准日为 2021 年 12 月 31 日。 六、六、评估方法评估方法 根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，本次采用资产基础法进行评估。 七、七、评估评估结论结论 在本报告所揭示的评估假设基础上，浙江智通公司股东全部权益的评估价值为30,709,444.38 元（大写为人民币叁仟零柒拾万玖仟肆佰肆拾肆元叁角捌分），
9、与账面价值 5,951,245.68 元相比，评估增值 24,758,198.70 元，增值率为 416.02%。 八、八、评估评估结论的使用有效期结论的使用有效期 本评估结论仅对万胜智能公司拟收购浙江智通公司股权之经济行为有效。本评估结论的使用有效期为一年，即自评估基准日 2021 年 12 月 31 日起至 2022 年 12月 30 日止。 资产资产评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。评估报告的特别事项说明和使用限制说明请参阅资产评估报告正文。 浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 4 坤元资产
10、评估有限公司 浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权 涉及的浙江智通消防网络有限公司涉及的浙江智通消防网络有限公司 股东全部权益价值评估项目股东全部权益价值评估项目 资产评估报告资产评估报告 坤元评报20229 号 浙江万胜智能科技股份有限公司： 坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序， 对贵公司拟收购股权涉及的浙江智通消防网络有限公司股东全部权益在 2021年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下： 一、一、委托人、委托人
11、、被评估单位被评估单位及其他及其他资产资产评估报告使用人评估报告使用人 本次资产评估的委托人为浙江万胜智能科技股份有限公司，被评估单位为浙江智通消防网络有限公司。 ( (一一) ) 委托人概况委托人概况 1. 名称：浙江万胜智能科技股份有限公司(以下简称万胜智能公司) 2. 住所：浙江省天台县福溪街道兴业东三街 15 号 3. 法定代表人：邬永强 4. 注册资本：20,442.942 万元 5. 类型：其他股份有限公司(上市) 6. 统一社会信用代码：91331000704716189P 7. 登记机关：浙江省市场监督管理局 8. 经营范围：智能化管理系统开发应用，智能化安装工程服务，架线和管
12、道工程建筑施工，信息技术咨询服务，电子式智能电能表、用电信息采集产品，低压电力成套设备、电力监测及控制设备、配网自动化设备、智能水表、热量表、燃气仪浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 5 坤元资产评估有限公司 表及设备、暖通仪表及设备、流量仪表、水电气热计量自动化管理终端、云平台的水、电、气、热能源收费服务系统、社会公共安全设备及器材、逆变器、智能电容器及无功补偿装置、电能计量箱、配电箱、计算机、通信和电子设备、充电设备、充电装置检测设备、智能断路器、智能开关、建筑安全用金属制品、智能插头、插座及产品组件的研发、制造、销售
13、，物联网服务、信息系统集成、电力电气工程的安装施工和运维，货物和技术进出口。 ( (二二) )被评估单位概况被评估单位概况 一一) ) 企业名称、类型与组织形式企业名称、类型与组织形式 1. 名称：浙江智通消防网络有限公司(以下简称浙江智通公司) 2. 住所：浙江省杭州市西湖区三墩镇振中路 201 号 501 室 3. 法定代表人：张良琪 4. 注册资本：1,000 万元 5. 类型：有限责任公司(自然人投资或控股) 6. 统一社会信用代码：913301067909010643 7. 登记机关：杭州市西湖区市场监督管理局 8. 经营范围：组装、加工：电子产品、监控设备。服务：消防网络系统的技术
14、开发、设计、安装、维护（涉及资质证凭证经营），机械设备租赁（除拆、装）；批发、零售：电子产品（除专控），网络设备；货物进出口、技术进出口（国家法律、行政法规禁止的项目除外，法律、行政法规限制的项目取得行政许可证后方可经营）；其他无需报经审批的一切合法项目。 二二) ) 企业历史沿革企业历史沿革 浙江智通公司成立于 2006 年 7 月 5 日，原始注册资本为 500.00 万元，成立时股东和出资情况如下：浙江智通科技工程有限公司 375 万元(占注册资本的 75%)，丛平出资 125 万元(占注册资本的 25%)。 2008 年 2 月，根据公司股东会决议和股东转让出资协议，丛平将持有公司 1
15、25万股份转让给陈晓峰。 2008 年 2 月，根据公司股东会决议，公司增加注册资本 500.00 万元，由原股东浙江智通科技工程有限公司和陈晓峰按出资比例认缴。 2009 年 5 月，根据公司股东会决议和股东转让出资协议，浙江智通科技工程有浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 6 坤元资产评估有限公司 限公司将持有公司 750 万股份转让给程江鸿。 2010 年 8 月， 根据公司股东会决议和股东转让出资协议， 陈晓峰将持有公司 250万股份转让给何雪坤；程江鸿将持有公司 750 万股份转让给张良琪。 2017 年 4 月
16、，根据公司股东会决议和股权转让协议，张良琪将持有公司 20.27万股份转让给何雪坤；张良琪将持有公司 270.27 万股份转让给李立伟；张良琪将持有公司135.14万股份转让给范素燕； 张良琪将持有公司54.05万股份转让给周福昌。 2021 年 11 月，根据公司股东会决议和股权转让协议，张良琪、何雪坤、李立伟、范素燕和周福昌将其持有的公司 26.027%（260.27 万股）、27.027%（270.27万股）、27.027%（270.27 万股）、13.514%（135.14 万股）和 5.405%（54.05 万股）的股权转让给上海君侯集企业管理咨询合伙企业（有限合伙）；张良琪将持有公
17、司10 万股份转让给张敏。 经上述股权转让及增资后，截至评估基准日，浙江智通公司的注册资本为1,000.00 万元，股权结构如下： 股东名称股东名称 出资额（万元）出资额（万元） 出资比例（出资比例（%） 上海君侯集企业管理咨询合伙企业(有限合伙) 990.00 99.00 张敏 10.00 1.00 合计合计 1,000.00 100.00 三三) ) 被评估单位前被评估单位前 1 1 年及截至评估基准日的资产、 负债状况及经营业绩见下表：年及截至评估基准日的资产、 负债状况及经营业绩见下表： 金额单位：人民币元 项目名称 2020 年 12 月 31日 基准日 资产 11,306,310.
18、16 10,203,326.67 负债 5,340,712.36 4,252,080.99 股东权益 5,965,597.80 5,951,245.68 项目名称 2020 年度 2021 年度 营业收入 1,190,476.16 892,857.12 营业成本 748,103.40 561,077.55 利润总额 296,497.34 -14,352.12 净利润 290,544.94 -14,352.12 上述基准日的财务报表经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，且出具了天健审202220 号无保留意见的审计报告，其中 2020 年数据引用评估基准日财浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股
19、权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 7 坤元资产评估有限公司 务报表期初数。 四四) ) 被评估单位经营情况被评估单位经营情况 浙江智通公司成立于 2006 年 7 月，是从事消防网络系统的技术开发、设计、安装和维护的服务型企业。其主要资产为位于杭州市西湖区振中路 201 号的 1 幢办公楼和 1 宗出让工业土地，以前年度除办公楼出租给关联方的业务外没有经营其他业务， 且现有的租赁合同于 2021 年 9 月 30 日到期。目前相关办公楼均处于空置状态，未来计划转为自用。 ( (三三) ) 委托人与被评估单位的关系委托人与被评估单位的关系 委托人拟收购被评估
20、单位的股权。 ( (四四) ) 其他资产评估报告使用人其他资产评估报告使用人 根据资产评估委托合同，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规规定的资产评估报告使用人。 二、二、评估目的评估目的 万胜智能公司拟收购浙江智通公司的股权，为此需要对该经济行为涉及的浙江智通公司股东全部权益价值进行评估。 本次评估目的是为该经济行为提供浙江智通公司股东全部权益价值的参考依据。 三、三、评估对象和评估范围评估对象和评估范围 评估对象为涉及上述经济行为的浙江智通公司的股东全部权益。 评估范围为浙江智通公司申报的并经过天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计的截至 2021 年 12 月 31 日浙江智通公司的
21、全部资产及相关负债，包括流动资产、非流动资产、流动负债及非流动负债。按照浙江智通公司提供的业经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计的 2021 年 12 月 31 日财务报表反映，资产、负债和股东权益的账面价值分别为 10,203,326.67 元、4,252,080.99 元和 5,951,245.68 元。具体内容如下： 金额单位：元 项目 账面原值 账面价值 一、流动资产 410,826.52 浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 8 坤元资产评估有限公司 项目 账面原值 账面价值 二、非流动资产 9,792,500.
22、15 其中：固定资产 13,751,785.52 8,557,736.15 无形资产 1,234,764.00 其中：无形资产-土地使用权 1,234,764.00 资产总计资产总计 10,203,326.67 三、流动负债 3,707,832.14 四、非流动负债 544,248.85 负债合计负债合计 4,252,080.99 股东权益合计股东权益合计 5,951,245.68 1. 委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。 2. 主要资产情况： （1）建筑物类固定资产 建筑物类固定资产账面原值 13,663,244.53 元，账面净值 8,485,647.52
23、元，系1 幢办公楼， 建筑面积为 4,069.79 平方米， 钢混结构， 位于杭州市西湖区振中路 201号，建于 2012 年，房屋建筑物施工质量、日常使用及维护情况较好。 （2）无形资产土地使用权 无形资产土地使用权账面价值 1,234,764.00 元，系 1 宗出让工业用地，土地面积为 2,383.00 平方米， 位于杭州市西湖区振中路 201 号， 已取得杭西国用 （2014）第 100013 号国有土地使用证。 四、四、价值类型及其定义价值类型及其定义 1. 价值类型及其选取：评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值（投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等）两种类型。经评估人员
24、与委托人充分沟通后，根据本次评估目的、市场条件、评估假设及评估对象自身条件等因素，最终选定市场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。需要说明的是，同一资产在不同市场的价值可能存在差异。 2. 市场价值的定义： 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 9 坤元资产评估有限公司 五、五、评估基准日评估基准日 为使得评估基准日与经济行为的实现日接近，委托人确定本次评估基准日为2021 年 12 月 31 日，并
25、在评估委托合同中作了相应约定。 评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。 六、六、评估依据评估依据 ( (一一) )法律法规依据法律法规依据 1. 资产评估法； 2. 公司法民法典证券法； 3.其他与资产评估有关的法律、法规等。 ( (二二) )评估准则依据评估准则依据 1. 资产评估基本准则； 2. 资产评估职业道德准则； 3. 资产评估执业准则资产评估程序； 4. 资产评估执业准则资产评估报告； 5. 资产评估执业准则资产评估委托合同； 6. 资产评估执业准则资产评估档案； 7. 资产评估执业准则利
26、用专家工作及相关报告； 8. 资产评估执业准则企业价值； 9. 资产评估执业准则资产评估方法； 10. 资产评估执业准则不动产； 11.资产评估执业准则机器设备 12. 资产评估价值类型指导意见； 13. 资产评估对象法律权属指导意见。 ( (三三) )权属依据权属依据 1浙江智通公司提供的营业执照、公司章程； 2与资产及权利的取得及使用有关的经济合同、协议、资金拨付证明(凭证)及其他会计资料； 浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 10 坤元资产评估有限公司 3国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用证、房屋所有权证、发票
27、等权属证明； 4其他产权证明文件。 ( (四四) ) 取价依据取价依据 1被评估单位提供的评估申报表； 2. 被评估单位截至评估基准日的审计报告以及相关财务报表； 3. 有关工程的原始资料、工程承包合同等； 4. 资产所在地的房地产市场价格的调查资料； 5机电产品报价手册及其他市场价格资料、询价记录； 6资产评估常用数据与参数手册等评估参数取值参考资料； 7浙江省人民政府及相关政府部门颁布的有关政策、规定、实施办法等法规文件； 8中国人民银行公布的评估基准日贷款市场报价利率（LPR）； 9. 企业会计准则及其他会计法规和制度、部门规章等； 10评估专业人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的
28、佐证资料； 11其他资料。 七、七、评估方法评估方法 ( (一一) ) 评估方法的选择评估方法的选择 根据现行资产评估准则及有关规定，企业价值评估的基本方法有资产基础法、市场法和收益法。 根据本次评估的企业特性，评估人员难以在公开市场上收集到与被评估单位相类似的可比上市公司，也难以收集并获得在公开市场上相同或者相似的交易案例，不适合采用市场法。 被评估单位成立于 2006 年 7 月， 其主要资产为位于杭州市西湖区振中路 201 号的 1 幢办公楼和 1 宗出让工业用地，历史年度除办公楼出租给关联方的业务外没有经营其他业务，且现有的租赁合同于 2021 年 9 月 30 日到期，目前相关办公楼
29、均处于空置状态，未来计划转为自用。故本次难以单独对公司未来收益进行合理预测，故本次评估不宜采用收益法。 由于被评估单位各项资产、负债能够根据会计政策、企业经营等情况合理加以浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 11 坤元资产评估有限公司 识别，评估中有条件针对各项资产、负债的特点选择适当、具体的评估方法，并具备实施这些评估方法的操作条件，故本次评估适宜采用资产基础法。 ( (二二) ) 资产基础法简介资产基础法简介 资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象
30、价值的评估方法。它是以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况选用适宜的方法分别评定估算各分项资产的价值并累加求和，再扣减相关负债评估值，得出股东全部权益的评估价值。计算公式为： 股东全部权益评估价值=各分项资产的评估价值-相关负债 主要资产的评估方法如下： 一一) )流动资产流动资产 1货币资金 货币资金均系银行存款，以核实后的账面值为评估值。 2其他流动资产 其他流动资产包括待抵扣的增值进项税和预缴的企业所得税，经核实期后应可抵扣或可正常结算，以核实后的账面值为评估值。 二二) ) 非流动资产非流动资产 1建筑物类固定资产 列入本次评估范围的建筑物类固定资产为工业用房，
31、由于类似交易市场较少，交易案例较难获取，故本次评估采用成本法进行评估，该类建筑物的评估值中不包含相应土地使用权的评估价值。 成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算公式为： 评估价值重置成本成新率 (1) 重置成本的确定 重置成本一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。 浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估
32、项目资产评估报告 12 坤元资产评估有限公司 (2) 成新率 本次对于委估建筑物分别按年限法、完损等级打分法确定成新率后，经加权平均，确定综合成新率。 采用年限法计算成新率的计算公式为： 成新率(K1)尚可使用年限/经济耐用年限100% 采用完损等级打分法的计算公式为： 完损等级评定系数(K2)结构部分比重结构部分完损系数装饰部分比重装饰部分完损系数设备部分比重设备部分完损系数 将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。计算公式为： KA1K1A2K2 其中 A1、A2 分别为加权系数，本次评估 A1、A2 各取 0.5。 2设备类固定资产 根据本次资产评估的特定目的、相关条件、委估
33、设备的特点和资料收集等情况，采用成本法进行评估。 成本法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，将评估对象的重建或者重置成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值（包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值），以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估设备已经发生的实体性贬值，计算公式为： 评估价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 重置成本成新率功能性贬值经济性贬值 对于二手设备，在成新率方面做适当考虑。 (1) 重置成本的确定 重置成本是指资产的现行再取得成本，由设备现行购置价、运杂费、安装调试费、建设期管理费、资金成本等若干项组成。 (2) 成新率的确定 由于委估设备均
34、系空调，主要以年限法为基础，结合设备的维护保养情况和外观现状，确定成新率，计算公式为： 年限法成新率（K1）（经济耐用年限已使用年限）/经济耐用年限100% (3) 功能性贬值的确定 浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 13 坤元资产评估有限公司 本次对于委估的设备采用更新重置成本，故不考虑功能性贬值。 (4) 经济性贬值的确定 经了解，委估设备利用率正常，不存在因外部经济因素影响引起的产量下降、使用寿命缩短等情况，故不考虑经济性贬值。 3无形资产土地使用权 (1) 土地使用权的价值内涵 本次评估土地价格设定为土地开发程度
35、为熟地，即宗地红线外“五通”（通路、供电、供水、排水、通讯）和宗地红线内“场地平整”条件下于 2021 年 12 月 31日工业用地在剩余使用年限内的土地使用权的价格。 (2) 评估方法的选择 根据资产评估准则不动产，通行的土地使用权评估方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估的技术规程，结合评估人员收集的有关资料，根据杭州市地产市场情况并结合评估对象的具体条件、用地性质及评估目的等，选择适当的评估方法。 经分析，因待估宗地所在区域交易案例比较容易取得，故选用市场法评估。 (3) 选用的评估方法简介及参数的选取路线 市场法是在求取一宗待评估土
36、地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较， 并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积率等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式为： VVBABCDEF 式中 V：待估宗地使用权价值； VB：比较案例价格； A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数； B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数； C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数； D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数； E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数； F：待估宗地容积率指
37、数/比较案例容积率指数。 浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 14 坤元资产评估有限公司 本次委估土地使用权的评估价值按市场法下得出的不含契税的土地使用权价值并加计相应税费确定。计算公式为： 土地使用权评估价值不含契税的土地使用权价值（1契税税率）。 三三) )负债负债 负债包括流动负债和非流动负债， 包括应付职工薪酬和其他应付款等流动负债，及递延收益等非流动负债。通过核对明细账与总账的一致性、了解审计机构对同一基准日余额函证的情况、查阅原始凭证等相关资料进行核实。经核实，除递延收益期后无需支付，评估为零外，其余各项负债均
38、为实际应承担的债务，以核实后的账面值为评估值。 八、八、评估程序实施过程和情况评估程序实施过程和情况 本项资产评估工作于 2022 年 1 月 5 日开始，资产评估报告日为 2022 年 1 月 17日。整个评估工作分五个阶段进行： ( (一一) )接受委托阶段接受委托阶段 1项目调查与风险评估，明确评估业务基本事项，确定评估目的、评估对象和范围、评估基准日； 2接受委托人委托，签订资产评估委托合同； 3编制资产评估计划； 4组成项目小组，并对项目组成员进行培训。 ( (二二) )资产核实阶段资产核实阶段 1评估机构根据资产评估工作的需要，向委托人和被评估单位提供资产评估申报表表样，并协助其进
39、行资产清查工作； 2了解委托人和被评估单位基本情况及委估资产状况，并收集相关资料； 3审查核对委托人和被评估单位提供的资产评估申报表； 4. 根据资产评估申报表的内容进行现场核实和勘察， 收集整理资产购建、 运行、维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录； 5收集整理委估资产的产权证、合同等产权证明资料，核实资产权属情况； 6收集并查验资产评估所需的其他相关资料。 浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 15 坤元资产评估有限公司 ( (三三) ) 评定估算阶段评定估算阶段 1根据委估资产的实际状况和特点，制订资产的具体评估
40、方法； 2收集市场信息； 3对委估资产进行评估，测算其评估价值。 ( (四四) ) 结果汇总阶段结果汇总阶段 1分析资产的评估结果，形成评估结论； 2编制初步资产评估报告； 3对初步资产评估报告进行内部审核； 4征求有关各方意见。 ( (五五) )出具出具报告报告阶段阶段 征求意见后，正式出具资产评估报告。 九、九、评估假设评估假设 1. 本次评估以委估资产的产权利益主体变动为前提， 产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变。 2. 本次评估以公开市场交易为假设前提。 3. 本次评估以被评估单位按预定的经营目标持续经营为前提， 即被评估单位的所有资产仍然按照目前的用途和方式使用，不考虑
41、变更目前的用途或用途不变而变更规划和使用方式。 4.本次评估以被评估单位提供的有关法律性文件、各种会计凭证、账簿和其他资料真实、完整、合法、可靠为前提。 5.本次评估以宏观环境相对稳定为假设前提，即国家现有的宏观经济、政治、政策及被评估单位所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。 6.本次评估以被评估单位经营环境相对稳定为假设前提，即被评估单位主要经营场所及业务所涉及地区的社会、政治、法律、经济等经营环境无重大改变；被评估单位能在既定的经营
42、范围内开展经营活动，不存在任何政策、法律或人为障碍。 评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 16 坤元资产评估有限公司 上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。 十、十、评估结论评估结论 在本报告所揭示的评估假设基础上，浙江智通公司的资产、负债及股东全部权益的评估结果为： 资产账面价值 10,203,326.67 元，评估价值 34,417,276.52 元，评估增值24,213,949.85 元，增值率为 237.31%； 负债账面价值 4,252,
43、080.99 元，评估价值 3,707,832.14 元，评估减值544,248.85 元，减值率为 12.80%； 股东全部权益账面价值 5,951,245.68 元，评估价值 30,709,444.38 元（大写为人民币叁仟零柒拾万玖仟肆佰肆拾肆元叁角捌分），评估增值 24,758,198.70 元，增值率为 416.02%。 资产评估结果汇总如下表： 金额单位：人民币元 项目 账面价值 评估价值 增减值 增值率% A B C=B-A D=C/A*100 一、流动资产 410,826.52 410,826.52 二、非流动资产 9,792,500.15 34,006,450.00 24,2
44、13,949.85 247.27 其中：固定资产 8,557,736.15 15,801,500.00 7,243,763.85 84.65 无形资产 1,234,764.00 18,204,950.00 16,970,186.00 1,374.37 其中：无形资产土地使用权 1,234,764.00 18,204,950.00 16,970,186.00 1,374.37 资产总计资产总计 10,203,326.67 34,417,276.52 24,213,949.85 237.31 三、流动负债 3,707,832.14 3,707,832.14 四、非流动负债 544,248.85 0
45、.00 -544,248.85 -100.00 负债合计负债合计 4,252,080.99 3,707,832.14 -544,248.85 -12.80 股东权益合计股东权益合计 5,951,245.68 30,709,444.38 24,758,198.70 416.02 评估结论根据以上评估工作得出，详细情况见评估明细表。 十一、十一、特别事项说明特别事项说明 1在对浙江智通公司股东全部权益价值评估中， 评估人员对浙江智通公司提供浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 17 坤元资产评估有限公司 的评估对象和相关资产的法
46、律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现评估对象和相关资产的权属资料存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是浙江智通公司的责任，评估人员的责任是对浙江智通公司提供的资料作必要的查验，评估报告不能作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若浙江智通公司不拥有前述资产的所有权，或对前述资产的所有权存在部分限制，则前述资产的评估结论和被评估单位股东全部权益价值评估结论会受到影响。 2本次评估利用了天健会计师事务所(特殊普通合伙)出具的天健审202220号无保留意见的审计报告。资产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报表的使用要求对其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公
47、允反映评估基准日的财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。 3浙江智通公司承诺，截至评估基准日，公司不存在资产抵押、质押、对外担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项及租赁事项。 4新型冠状病毒肺炎疫情现已在全球多国蔓延，已经对宏观经济以及资本市场信息产生重大影响。但该疫情对后续经济形势的影响难以准确估计，因此本次评估未考虑该疫情对基准日评估结论可能产生的影响。 5本次评估中，评估人员未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构（非肉眼所能观察的部分）做技术检测，评估人员在假定被评估单位提供的有关工程资料是真实有效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出
48、的判断。 本次评估中，评估人员未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，评估人员在假定被评估单位提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过勘察等方式作出的判断。 6. 被评估单位未能提供排除或确认存在账外无形资产的可能，也没有将可能存在的账外无形资产列入评估范围，因此评估人员没有对可能存在的账外无形资产进行清查核实和评估。 7. 在资产基础法评估时，未对资产评估增减额考虑相关的税收影响。 8. 本评估结果是依据本次评估目的、以报告中揭示的假设前提而确定的股东全部权益的现时市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑宏观经济环境发生变
49、化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。 浙江万胜智能科技股份有限公司拟收购股权涉及的 浙江智通消防网络有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告 18 坤元资产评估有限公司 9本次股东全部权益价值评估时，评估人员依据现时的实际情况作了评估人员认为必要、合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评估的前提条件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而推导出不同资产评估结论的责任。 10本评估机构及评估人员不对资产评估委托人和被评估单位提供的有关经济行为批文、营业执照、验资报告、审计报告、权证、会计凭证等证据资料本身的合法性、完整性
50、、真实性负责。 11本次评估对被评估单位可能存在的其他影响评估结果的瑕疵事项，在进行资产评估时被评估单位未作特别说明而评估人员根据其执业经验一般不能获悉的情况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。 资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。资产评估报告使用人应注意上述特别事项对评估结论的影响。 十二、十二、资产资产评估报告使用限制说明评估报告使用限制说明 1本资产评估报告只能用于资产评估报告载明的评估目的和用途。 2委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的， 资产评估机构及资产评估师不承担责任。 3除委托人、资产评估委托