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1、物业管理服务情景案例实训物业管理服务情景案例实训课程的性质和任务课程的性质和任务:是房地产与物业管理专业的一门技是房地产与物业管理专业的一门技能训练课程能训练课程.通过本课程的学习，训练学生分析问题解通过本课程的学习，训练学生分析问题解决问题的能力，使学生融会贯通物业管理各项专业技决问题的能力，使学生融会贯通物业管理各项专业技能，为专业岗位实习和毕业后上岗做好准备。能，为专业岗位实习和毕业后上岗做好准备。物业管理服务情景案例实训主讲梁涛1物业管理基本理论应用物业管理服务情景案例实训主讲梁涛2课时授课计划一（内容）实训一实训一课题：课题：“建筑物区分所有权建筑物区分所有权”理论及相理论及相关法规
2、的实际应用关法规的实际应用授课时间：授课时间：2013/3/4授课地点：授课地点：教教1-301302物业管理服务情景案例实训主讲梁涛3物业管理基本理论应用案例l实训目的与要求实训目的与要求：l1、加深对、加深对“建筑物区分所有权建筑物区分所有权”理论的理理论的理解解l2、学会应用、学会应用“建筑物区分所有权建筑物区分所有权”理论解理论解决实际问题决实际问题l3、物业服务情景问题处理、物业服务情景问题处理教学方法：案例讨论教学方法：案例讨论、情景录像、情景录像物业管理服务情景案例实训主讲梁涛4学习重点难点学习重点难点：l应用“建筑物区分所有权”理论解决实际问题解决措施：解决措施：l谈个人见解；
3、分组讨论。谈个人见解；分组讨论。物业管理服务情景案例实训主讲梁涛5实训步骤：l实训步骤：实训步骤：l一、案例背景介绍一、案例背景介绍l 教师介绍，学生发问教师介绍，学生发问l二、各小组成员分别陈述各自的观点二、各小组成员分别陈述各自的观点l列出依据（法律），每人需要有文字记录，锻炼分析、总结列出依据（法律），每人需要有文字记录，锻炼分析、总结能力能力l三、做出小组结论三、做出小组结论l组长归纳小组讨论结果，需列出相应法律依据，课堂提交组长归纳小组讨论结果，需列出相应法律依据，课堂提交l四、教师点评：四、教师点评：l五、物业服务情景问题处理五、物业服务情景问题处理l六、课后完成本专题实训报告六、
4、课后完成本专题实训报告物业管理服务情景案例实训主讲梁涛6实训报告格式l实训一实训一l一、实训项目一、实训项目l二、实训目的二、实训目的l二、小组其他成员发言记录二、小组其他成员发言记录l三、小组结论三、小组结论l四、个人总结（结合教师点评）四、个人总结（结合教师点评）l五、情景录像观后感五、情景录像观后感物业管理服务情景案例实训主讲梁涛7复习要点:l什么是建筑物区分所有权？l什么是区分所有权建筑物？l业主是否等同于建筑物区分所有权人？l建筑物区分所有权由哪几部分组成？物业管理服务情景案例实训主讲梁涛8建筑物区分所有权l建筑物区分所有权是当代民法一项重要的不动产物权形式，其涵义是指不特定多数的所
5、有人共同不特定多数的所有人共同拥有一栋建筑的不同部分时，各个所有人对其在拥有一栋建筑的不同部分时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的所有权和对全体或部分所有人共部分）所享有的所有权和对全体或部分所有人共同使用的建筑部分（共有部分）所享有的共有权，同使用的建筑部分（共有部分）所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权（社员权）的总称。而产生的成员权（社员权）的总称。物业管理服务情景案例实训主讲梁涛9案例案例 擅自装电梯，侵犯公共物权？擅自装电梯，
6、侵犯公共物权？l 袁小姐的邻居要在楼里装电梯，袁小姐袁小姐的邻居要在楼里装电梯，袁小姐不同意，但是邻居还是装了。袁小姐以邻不同意，但是邻居还是装了。袁小姐以邻居侵犯了自己的公共物权为由，将对方告居侵犯了自己的公共物权为由，将对方告上了法庭，究竟他们谁有理？上了法庭，究竟他们谁有理？物业管理服务情景案例实训主讲梁涛10【个案陈述个案陈述】l袁小姐住在白云区某小区一栋九层高的楼梯楼。袁小姐住在白云区某小区一栋九层高的楼梯楼。2008年年初，袁小姐忽然接到住在年年初，袁小姐忽然接到住在9楼的邻居通知，楼的邻居通知，说要在楼里装电梯（该楼建造时预留有电梯井位）。说要在楼里装电梯（该楼建造时预留有电梯井
7、位）。但袁小姐住在但袁小姐住在3楼，所以并不打算安装电梯。在这栋楼，所以并不打算安装电梯。在这栋楼里一共住着的楼里一共住着的40多户业主，也分成了两派意见：一多户业主，也分成了两派意见：一部分业主支持装电梯，另一部分业主不支持装电梯。部分业主支持装电梯，另一部分业主不支持装电梯。几次协商无效后，要求装电梯的业主没有得到大部分几次协商无效后，要求装电梯的业主没有得到大部分业主的同意，就自己找来施工队，擅自开始动工，没业主的同意，就自己找来施工队，擅自开始动工，没多久，电梯就装好了。不同意装电梯的业主就将擅自多久，电梯就装好了。不同意装电梯的业主就将擅自装电梯的业主告上了法庭，理由是对方侵犯了自己
8、的装电梯的业主告上了法庭，理由是对方侵犯了自己的小区公共物权。小区公共物权。物业管理服务情景案例实训主讲梁涛11【是非对错是非对错】l这是这是物权法物权法通过以后，广州市审理的第通过以后，广州市审理的第一宗有关小区公共物权的纠纷。一宗有关小区公共物权的纠纷。l 法庭审判认为，该小区的电梯井位并非是某一法庭审判认为，该小区的电梯井位并非是某一户专有，而是属于全体业主共有，对该共有部分，户专有，而是属于全体业主共有，对该共有部分，全体业主享受共有权和共同管理权。但是被告装全体业主享受共有权和共同管理权。但是被告装电梯的行为，是属于在不改变共有物性质的前提电梯的行为，是属于在不改变共有物性质的前提下
9、，对共有物进行改良的行为，是为了增加共有下，对共有物进行改良的行为，是为了增加共有物的效用或价值从而实施的行为。所以，原告认物的效用或价值从而实施的行为。所以，原告认为被告侵犯其小区公共物权的依据不足，故对原为被告侵犯其小区公共物权的依据不足，故对原告的要求不予支持。告的要求不予支持。物业管理服务情景案例实训主讲梁涛12【涉及法规涉及法规】l物权法物权法：l第七十二条第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。l第九十五条第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动
10、产共同共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。享有所有权。l第九十六条第九十六条 共有人按照约定管理共有的不动产或者动共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。权利和义务。l第九十七条第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。之间另有约
11、定的除外。物业管理服务情景案例实训主讲梁涛13【涉及法规涉及法规】l中华人民共和国民法通则中华人民共和国民法通则第七十八条第七十八条和第一百一十七条也有相关的规定。和第一百一十七条也有相关的规定。l 部分业主加装电梯这一行为，既没有改部分业主加装电梯这一行为，既没有改变共有物性质，也没有让不同意装电梯的变共有物性质，也没有让不同意装电梯的业主出资，或者分摊日后的使用费用，而业主出资，或者分摊日后的使用费用，而且这一行为还增加了共有物的效用或价值，且这一行为还增加了共有物的效用或价值，所以驳回了原告停止侵权、恢复原状的诉所以驳回了原告停止侵权、恢复原状的诉讼请求。讼请求。物业管理服务情景案例实训
12、主讲梁涛14 问题讨论问题讨论如何判断一座建筑物停车位的法律归属？如何判断一座建筑物停车位的法律归属？物业管理服务情景案例实训主讲梁涛15物权法物权法有关规定有关规定l第七十三条第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。属于业主共有。l第七十四条第七十
13、四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。位、车库应当首先满足业主的需要。l建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。l占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。车位，属于业主共有。物业管理服务情景案例实训主讲梁涛16小结小结l要判断一座建筑物停车位的法律归属，要判断一座建筑物停车位的法律归属，至少应当明确以下几点：至少应当明确以下几
14、点：l 一是车库的归属，有约定的，按照约一是车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。主共有。l 这种约定应包括建筑物所在的地方是这种约定应包括建筑物所在的地方是否有关于小区必须建设附属配套停车位的否有关于小区必须建设附属配套停车位的硬性规定。硬性规定。物业管理服务情景案例实训主讲梁涛17小结小结l二是看建筑物停车位的建设成本是否已二是看建筑物停车位的建设成本是否已纳入商品房的成本，如果已纳入，则该停纳入商品房的成本，如果已纳入，则该停车位应当归全体业主共有
15、；否则，就可能车位应当归全体业主共有；否则，就可能由开发商单独获得产权。由开发商单独获得产权。物业管理服务情景案例实训主讲梁涛18小结l三是看小区的土地使用权面积和分摊面积三是看小区的土地使用权面积和分摊面积是否相等，如一小区的土地使用权面积等是否相等，如一小区的土地使用权面积等于分摊面积，则说明小区土地使用权归全于分摊面积，则说明小区土地使用权归全体业主所有，作为小区配套设施的附属停体业主所有，作为小区配套设施的附属停车位也应当归全体业主所有；如果小区土车位也应当归全体业主所有；如果小区土地使用权面积大于分摊面积，说明有部分地使用权面积大于分摊面积，说明有部分土地使用权未纳入分摊，若开发商利用这土地使用权未纳入分摊，若开发商利用这部分未纳入分摊的土地建立停车位，则完部分未纳入分摊的土地建立停车位，则完全有可能单独取得建筑物停车位的产权，全有可能单独取得建筑物停车位的产权，从而有权再行出让、出租。从而有权再行出让、出租。物业管理服务情景案例实训主讲梁涛19观看情景录像观看情景录像l要求：要求：l1、观看情景录像、观看情景录像家住小区（家住小区（1）l2、每人提出片中给自己印象最深的做得好、每人提出片中给自己印象最深的做得好的片段和做得不好的片段的片段和做得不好的片段l3、课后写出观后感、课后写出观后感物业管理服务情景案例实训主讲梁涛20