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1、9 0莹l 彗甘l 浴艟l 建墓l；轭ll舌l 呈k引【文章编号】1 0 0 2-1 3 2 9(2 0 11)0 4-0 0 9 0-0 7【中图分类号】F 2 9 3 3；T U 9 8 41 2【文献标识码】A【作者简介】张国武(19 6 8-)，男，伦敦大学学院(U n i v e r s i t yC o l l e g eL 0 n d o n)规划系城市规划哲学博士，上海同济城市规划设计研究院城市规划师。I 修改日期】2 0 1 1-0 3 2 5新形势下深化城市住房规划的探讨19 9 4-2 0 0 5 年上海住房次级市场动态变化研究的启示T H O U G H T SO NU
2、 R B A NH O U S I N GP L A N N I N GF R O MT H EE M P I R I C A LE V I D E N C EO FS H A N G H A IH O U S I N GM A R K E T,19 9 4-2 0 0 5张国武Z H A N GG u o w u【摘要】我国城市住房体制由原先的计划福利体制向以市场为主导的体制的转变要求住房规划方法的相应转变。本文在分析住房供应和需求分层的基础上，提出了住房次级市场动态变化的理论框架，揭示了住房次级市场形成、运作和动态变化的过程。通过对上海两个案例住宅区19 9 4-2 0 0 5 年住房次级
3、市场变化的实证研究，提出了加强住房市场研究，以提高城市住房规划科学性和完善相关政策的建议。【关键词】住房规划；次级市场；城市；上海A B S T R A C T：T h i SP a p e ra r g u e st h a tt h et r a n s f o r m a t i o nf r o mp r e v i o u s l yw e l f a r eh o u s i n gm e c h a n i s mt oc u r r e n t l ym a r k e t-o r i e n t e ds y s t e mc a l l sf o ra na l t e r
4、 n a t i v ea p p r o a c ht ot h eh o u s i n gi s s u e si nu r b a nC h i n a B a s e do nt h ed e v e l o p m e n to fa na n a l y t i c a lf r a m e w o r kw i t hs p a t i a la n dt e n u r ed i m e n s i o n sn e c e s s a r yt oe n s u r eaf u l lc o m p r e h e n s i o no fl o c a lh o u s
5、i n gs u b m a r k e to p e r a t i o n a lp r o c e s s e s，t h i sp a p e re x a m i n e st h ed y n a m i cc h a n g e si nh o u s i n gs u b m a r k e t si nS h a n g h a if r o m1 9 9 4t o2 0 0 5，u s i n gam u l t i p l ec a s es t u d ya p p r o a c h T h ee m p i r i c a lr e s u l t sd e m o
6、 n s t r a t et h en e c e s s i t yo fs u b m a r k e ta n a l y s i sf o rh o u s i n gp l a n n i n ga n dp o l i c y m a k i n g K E Y W O R D S：h o u s i n gp l a n n i n g；h o u s i n gs u b m a r k e t s；u r b a n；S h a n g h a i经过近3 0 年的逐步试点改革，我国城市住房体制已经由原先的计划福利体制转变为当前以市场为主导的体制住房的供应和消费主要由市场运
7、作完成，而住房的市场化供应主要反映有效和现实的需求，难免出现住房供应的结构性失衡。在经济全球化的背景下，各城市之间竞争加剧，不同程度上经历城市经济结构和产业结构的重组，同时人口流动将随着户籍制度的改革而增加，各城市相应的人口年龄结构知识结构和收入结构都会发生变化这些都会影响住房需求的分层变化。市场化体制下住房供应和需求方面的不确定性增加，给新形势下科学的住房规划带来了挑战。城市住房问题关系国计民生社会稳定和城市经济发展，科学的住房规划与建设是落实科学发展观，构建和谐社会的重要途径。然而国内尚没有形成成熟的住房规划技术路线(邹军等，2 0 0 8)。虽然 2 0 0 6)明确要求编制城市总体规划
8、需要研究住房需求确定住房政策，建设标准但目前的住房规划编制中关于住房需求预测的方法从理论到实践尚无成熟的模式。另一方面，城市住房市场不是一个单一的市场而是被分隔为不同层次的次级市场，这已经成为学界的共识(R o t h e n b e r ge ta 1 1 9 9 1；G a l s t e r，1 9 9 6)。然而，从城市住房经济学的角度，运用次级市场理论对我国住房市场变化的研究还较少，对我国城市住房次级市场自住房制度改革以来发生的变化还知之甚少。城市住房体制的转型要求住房规划方法的相应转变。本文以多案例实证研究的方法通过对上海两个住宅区19 9 4-2 0 0 5 年住房次级市场变化的
9、实证研究，揭示我国住房次级市场形成运作和动态变化的过程，并提出深化我国城市住房规划的政策建议，以求教于同仁1城市住房次级市场的形成城市住房具有位置不可移动、持久耐用可变更、异质性特征；同时，相对于居民收入住房价格非常昂贵而具有资产投资的价值。此外，各国政府从土地供应，规划控制以及政策层面上广泛干预住房市场因此住房具有私有产权低租金保障住房和市场租赁等不同的产权形式。这些特征使得住房市场不是一个单一市场，而是被分隔为不同层级的次级市场。万方数据众多因素影响住房次级市场的形成。从住房供应方面看，包括空间位置产权和住房结构上的差别三类因素；从需求方面看，社会经济文化和体制因素，以及居民家庭收入人口规
10、模户主年龄学历职业和偏好等因素使住房的需求产生分化。城市住区的住房商品根据房型面积设施水平新旧程度和市场价值等因素可以分为不同的等级；根据家庭可支配的收入和人口规模，该小区(潜在的)住户被分化为不同的需求层次。不同需求层次的住户通过市场机制与不同层级的住房相匹配，供需双方一起构成不同产权形式下不同层级的住房次级市场。因此，一个住房次级市场可定义为一个居住区内所有产权形式，住房结构特征和市场价值相似的住房的集合和该小区(潜在)的某一层级的住房消费群体。对该层级消费群体而言，这一住房组群是相近或相似的，因而是可以相互替代的。某一层级的住房对某一层级的住户而言可能是住房消费的终点也可能是该层级住户住
11、房消费的起点，随着收入的增长和家庭人口规模的变化，他们有可能升迁至高一层级住房次级市场。一个住宅区的住房市场实际上由不同层级的住房次级市场组成其运作过程可以看作是一个不同层级住房供应和不同层级住房需求的动态匹配过程。匹配的结果取决于住房市场住房供应和需求的正常运作和政府对住房市场的干预。不同社会体制下的匹配机制不同，有行政或者福利匹配，也有完全的市场匹配；在不同时期的匹配标准也可能不同。2 我国住房次级市场形成机制的演变经过19 7 9-19 8 8 年的试点19 8 8-19 9 8 年的推广及其后的全面推进三个阶段我国城市住房体制已经由原先的计划福利体制转变为当前以市场为主导的体制，住房供
12、应和消费的分层机制也发生相应的转变。在计划经济时期住房福利分配制度下，我国各城市住房建设的资金由国家承担。资金通过计划的方式根据各单位在国民经济中的重要程度行政级别(部、局、处、科和股级)、性质(如党政机关、事业单位、国有企业、集体企业等)划拨到各单位。各单位的住宅用地通过城市规划管理部门原则上安排在距离单位较近的地方，由土地管理部门划拨。一般行政级别越高的单位，越容易取得住房建设资金和申请位置较好的住宅用地。各单位福利住宅小区按照国家规范配备相应的教育、医疗、商业服务设施。住房的所有权属于社会城市居民只有使用权，因此住房在产权形式上没有差别。住房的面积建设标准对应于各单位职工的层级结构按照计
13、划和国家住宅建设规范执行。从新中国成立到1 9 9 0 年代，随着国民经济的发展，我国城镇住宅的建设标准经历了一个逐步提高的过程。户主一方或者双方都有当地城镇户口是获得福利住房的必要条件。在此基础上，各单位根据户主的行政级别或者职称，工龄给职工分配住房户主家庭人口规模以及收入不是影响住房消费的主要因素。在操作过程中各单位一般使用一套分房计分方法给职工打分，将职工分成不同的层级。住房层级和住户层级之间的匹配通过行政方式实施。城市住房体制市场化改革以来，原有住房供应和消费的分层机制逐步被市场化的分层机制所取代。原先建设的公房大部分已被盘活进入市场同时，商品住宅的供应由市场运作完成住房的空间位置因素
14、也已经被市场化而反映在住房价格中，并出现多种产权形式。住房空间位置，不同的产权形式和住房结构上的差异因素相互作用使得住房的供应产生分化住户的可支配收入和家庭需要逐步取代住房福利分配体制下的行政级别，职称和工龄资历等因素成为住房消费分层的决定性因素。分层后住房供应和需求之间通过市场机制相互匹配。3 上海住房供应的分层本文实证部分的资料来源于2 0 0 6 年对上海市浦东新区两个住宅小区崮山小区和南城小区的现场调研，两个小区距离上海市中心和浦东行政文化中心内环线距离相等。现场调研采用分层等比抽样的方法抽取2 3 4 户家庭进行问卷调查，以保证抽样结果能代表各小区住房的总体结构，真实反映两个小区的住
15、房建设和市场动态变化情况。问卷收集了住户现有和入住前住房消费，家庭人口户籍和就业等方面的综合信息。每一案例小区有不同时期建设的6 类不同的住宅户型，从一室户到四室二厅不等。在对住房2 0 0 5 年市场价值评估的基础上，运用层级族群分析法分别获得两个小区6 类不同等级的住宅族群(表1、表2)。在同一居住区，位列同一层级的住宅相对于其他层级族群的住宅彼此问充分相似可以以不同的产权形式在市场流通。运用要素分析法进一步确定不同产权类别下的住房族群层级和分层的住户族群。不同层级住房族群和相应的住户群体构成不同等级的住房次级市场。调查数据显示19 9 4 年以前两个小区基本上都是福利住房户因此，选择19
16、 9 4-2 0 0 5 年作为考察上海住房次级市场变化的时段一罘聊肄9玎引引引副引引引引引万方数据口9 2譬l 莓：l 鲁甘l 潜*l 壁鏊lg非蚕li磊l 里犷两个案例小区层级较低的住房是新中国成立至19 9 0 年代不同时期建设的公房层级较高的全部为19 9 6 年以后新建的商品住宅。表1 和表2 显示，两个小区的住房构成呈现不同的模式。崮山小区始建于19 5 0 年代有许多小户型低标准住宅位列于低端次级市场，由于小区内土地供应的限制仅17 8 为19 9 6 年后建设的商品住宅因此公房和售后公房比例较高：而南城小区始建于19 8 6 年，随着国家公房控制标准的改善，其公房标准相对较高，
17、大部分都已经出售并实现产权形式的转移，同时由于该小区商品房用地供应相对较多，19 9 6 年后新建商品住宅比例超过6 0。进入崮山小区私房租赁市场的住房全部是原有的公房，且9 2 位于最低端次级市场；而在南城小区，私房租赁市场上有2 67 的住房来源于住户购买商品住房用于出租的投资选择这些住房位列级别相对较高的次级市场，其余也来自于位于低端次级市场的原有公房。此外，虽然两个小区与市中心分区中心浦东行政文化中心内环线黄浦江等主要设施距离相等，彼此间的住房价格的差异却非常明显如表1 和表2 所示。两个小区的住房在2 0 0 2-2 0 0 5 年期间都经历不同程度的升值，但南裹1崮山小区2 0 0
18、 5 年住房分层族群构成T a b 1H o m o g e n e o u sh o u s i n gs t o c ks e g m e n t si nG u s h a ni n2 0 0 5城小区住房价格上涨的速度比崮山小区高2 5，表明新古典经济模型运用住房与城市中心C B D)的距离度量影响住房价格的区位因素过于简单。4 上海住房需求的分层表3 和表4 显示了不同产权形式不同层级次级市场家庭住房消费情况。从总体看，两个案例小区私有产权户人均住房面积要高于位于同等级住房次级市场的售后公房户私房租赁户和公房租赁户，其中以公房租赁户人均面积最低；私有产权户人均住房面积是公房租赁户人均
19、住房面积的2 倍以上。一般来讲，层级越高的住户，人均住房面积越大。与福利住房体制不同，住房市场化体制下人均住房面积的分布随着收入差距的扩大而出现不平衡，不难看出传统方法依据人均住房面积指标预测住房需求在市场经济条件下住房规划编制中的局限性。类似地私有产权户主的平均受教育程度高于售后公房户主私房租赁户主和公房租赁户主，其中以公房租赁户主最低。两个小区私有产权户和私房租赁户的人均家庭固定收入高于同级售后公房户和公房租赁户，其中以私有产权户次级市住房面积房间数2 0 0 5 年市值(万元)产权类别合计场级别(m 2)(问)私有产权售后公房公房租赁私房租赁I 套)1 3 8 68 7 522l l1
20、0 8 1 1 64 57 19 7 7 588I I I7 6 9 745 9O 6 7 21 1112I V5 6 6 833 2 7 5 0532 3112 8V4 2 5 022 14 3 5171742 8V I2 1 3 317 7 19 375171 14 0合计3 84 52 31 21 1 8注：表示复式住宅，住房面积为住宅建筑面积，房间数包含客厅；数据未包舍相邻两户住宅改造合并的超大户型。表2 南城小区2 0 0 5 年住房分层族群构成T a b 2H o m o g e n e o u sh o u s i n gs t o c ks e g m e n t si nN
21、a n c h e n gi n2 0 0 5次级市住房面积房间数2 0 0 5 年市值产权类别合计场级别(m 2)(间)(万元)私有产权售后公房公房租赁私房租赁(套)1 8 6 62 1 5488I I15 0 1 6 2 5 61 6 05 1 8 7 6921 11 1 8 12 951 3 66 1 4 731 4115|v9 7 1 1 241 0 49 1 2 162 74123 4V6 2 6 536 28 6 961 01 5122 8V I4 324 1 6 4 6 0251917合计7 02 531 51 1 3注：表示复式住宅，住房面积为住宅建筑面积，房间数包含客厅；数据
22、未包含相邻两户住宅改造合并的超大户型。万方数据表32 0 0 5 年崮山小区不同等级次级市场住户均值比较T a b 3C o m p a r em e a n sf o rh o u s e h o l d sa td i f f e r i n gs u b m a r k e tl e v e l si nG u s h a ni n2 0 0 5次级市场人均面积户主年收入户主受教育人均房间户主本地户口户数产权级别(m 2)I 元)年数 年)数(间)比例()(户)3 4 54 6 0 0 0O120 01 5 01 0 02l l3 377 6 3 7 50150 014 01 0 08I
23、 I I4 469 5 2 5 461 40 018 99 11 1私有l V1 835 2 6 0 001 2 3 3O9 56 73产权V1 9 46 6 9 4 291 35 709 18 67V I1 8 33 13 01 38 6O5 91 7平均或合计3 0 26 8 3 2 3 71 3 8 71 2 79 23 8I V1 823 5 3 6 5 21 1o gO8 91 0 02 3售后V17 52 5 2 6 4 71 14 1O7 71 17公房V I1761 8 6 9 60122 00 5 31 0 05平均或合计17 82 9 6 9 7 31 1 3 3O8 11
24、 0 04 5l l l3 802 5 0 O1 2。015 01 0 01I V1 1312 0 0 0O9 0 5 01 0 01公房V15 22 0 7 0 0O9 7 5O 7 11 0 04租赁V I1 032 7 6 5 2 99 1 80 4 51 0 01 7平均或合计12 42 5 6 4 7 89 3 90 5 41 0 02 3I V3 259 01 60 015 0O1私房V I1 443 6 5 0 911 01 805 891 1租赁平均或合计1 594 0 9 6 6 71 06 7O 6 681 2裹42 0 0 5 年南城小区不同等级次级市场住户均值比较T a
25、 b 4C o m p a r em e a n sf o rh o u s e h o l d sa td i f f e r i n gs u b m a r k e tl e v e l si nN a n c h e n gi n2 0 0 5次级市场户主年收入户主受教育人均房间数户主本地户口户数产权人均面积(m 2)级别(元)年数(年)(问)比例()l 户)5 38 6 32 5 4 6 2 51 66 31 7 47 583 92 4 915 7 0 0 01 67 814 45 69川3 8 3 8 51 6 0 7 1 41 61 415 24 31 4私有I V3 9 5 8
26、 11 4 8 9 19153 715 77 42 7产权V2 91 4 0 7 2 0124 013 58 01 0V l2 15 0 05 5 0125 010 05 02平均或合计3 8 9 1 81 4 6 1 1 6153 41 5 16 67 0川4 30 0 04 0 0 0 0 01 8 1 6 71 0 01l V3 2，8 3 312 7 0 0 015 0 01 3 31 0 04售后V2 28 1 62 9 9 4 61 1 8 710 61 0 01 5公房V I1 72 0 02 7 5 0 41 22 00 8 01 0 05平均或合计2 4 1 0 35 9 7
27、 8 8126 81 0 81 0 02 5I V2 45 0 05 4 0 0 01 60 01 0 01 0。1公房V2 1 6 6 72 7 0 0 09 1 1 0 01租赁V l86 0 08 1 2 0120 00 4 01 0 01平均或合计1 8 2 5 62 9 7 0 712 3 3O 8 01 31 1 55 0 0 17 5。0 01 60 04 0 01 0 02I V1 0 90 0 0 4 0 0 1 4 40 05 02私房V4 33 3 34 5 0 0 01 40 020 002租赁V I2 34 9 15 9 7 7 81 33 31 0 94 49平均或
28、合计4 9 8 0 67 0 5 3 31 3 8 71 9 94 71 5注：出租用于非居住用途。万方数据收入最高，平均是售后公房户和公房租赁户的2倍以上。此外，所有售后公房产权户和公有住房租赁户的户主都有本地户口，表明进入有政府补贴的住房次级市场受到户籍的严格限制。进入崮山小区私人住房租赁市场的住户中，9 2 来自外地，而在南城小区，外地户籍租户也超过5 0，这部分移民一般受教育程度相对较低，主要来上海从事低技术工作。5 上海住房次级市场的动态变化19 9 4-2 0 0 5 年，两个案例小区住房次级市场的绝对和相对数量都发生变化，如表5 和表6 所示。总体而言，两个小区都从公房租赁为主体
29、的低层级次级市场转变为2 0 0 5 年的多种产权形式并存以所有权为主体的不同层级的住房次级市场。随着住房体制改革的深入，福利住房的供应逐步萎缩直至19 9 9 年12 月3 1 日被强制终止(国百压同时原有公房中质量相对较好的被盘活到二手房藉1 蓄市场和私房租赁市场，致使公房租赁次级市场所蕃I 言占比例逐步减少，所有权住房次级市场所占比例iI；逐步增长。蛰J 2 0 0 5 年，南城小区每一层级公房租姜Ii年底仍占总量的1 4 4 其主要原因是这些公房名l；l建于2 0 世纪5 0 至6 0 年代，三户家庭共用厨、卫设施，不便于分割因而无法进入市场。截止2 0 0 5 年底南城小区的所有权住
30、户占总量的8 4 以上，远高于崮山小区(约7 0)；同时，以低端住房为主的私房租赁次级市场逐步增长。蛩J 2 0 0 5 年底，在崮山小区和南城小区私房租赁的比例分别占总量的1 0 和13 房源主要来自建设较早标准偏低的公房。作为投资手段，有部分富裕家庭从市场上购买商品房投放到私房租赁市场，较高层级住房租赁次级市场出现并将逐步增加。此外，受19 9 0 年代末期亚洲金融危机的影响，两个小区的空置住房直至J J 2 0 0 2 年才得以出售表明住房商品不同于其他商品的独特性，在多层级的住房次级市场中平衡和不平衡可能同时存在。6 对当前住房规划的启示实证研究表明两个案例小区新建的商品住宅全部位列中
31、高端次级市场与吴福龙(2 0 0 1)对上海商品房供应研究的结论一致。2 0 0 3 年上海市场销售的新建商品住宅中，仅7 3 8 低于9 0 m 2l 上海房地产年报2 0 0 4)，这种现象主要与金融资本国际化背景下上海房地产市场资本化有关，进一步支持哈尔欧等(H a r l o ee ta 1 19 9 2)对伦敦纽约住房消费和投资的研究结论。全球化背景下对房地产投资是大型财团和金融机构的重要选择，在住房建设中它们通常瞄准中高收产权私有产权售后公房公房租赁私房租赁空置率总户r-数级别I Il I II VVV lI VVV II I lI VVV Il VV Il lI I l2 0 0
32、 517689 32 55 95 919 51 4 44208O83 41 4 40 89 31 1 82 0 0 41 76 89 31 75 95 919 51 444 2O 8173 42 0 3O 83 4”82 0 0 317689 30 84 2592 031 6142O8173 42 2 9O 8O81 1 82 0 0 21 76 87 6O 82 55 91 8 615 3420 84 25 92 2 90 81 71 1 82 0 0 119195 61 9561 8 71 5O5 6O 97 59 32 52O91 0 72 0()00 9O94 71 95 61 681
33、 3 13 7099 31 122 7109090 9O91 0 71 9 9 90 92 81 92 81 408 44 7091211 592 9O0 9190 9281 0 719 9 82 02 01 318 12 01015 21 823 541O2 O9 91 9 9 72 O1 215 13 0101 622 123 742O9 91 9 9 62 11 134 11 01 017 52 274 029 71 9 9 52182411 01 02 062 274 029 71 9 9 41 06 22 11O2 272 584 1 29 71 9 9 34 12 1102 4 7
34、2 684 1 29 71 9 9 25 81 42 031 455 8O6 91 9 9 12 611 5 95 8O6 9表5、表6 资料来源：现场调研，2 0 0 6。注：因为四舍五入，表5 和表6 的总计百分比可能不能精确地达到1 0 0。万方数据入消费群体开发中高档住宅，导致商品房供应的结构性失衡使得为数众多的中低收入家庭被排除在住房市场之外。安居工程和经济适用房工程是国家和城市政府稳定住房价格和调整住房供应结构的重要举措旨在确保中低收入家庭住房供应；然而安居工程和经济适用房工程存在建设用地缺乏规划保障选址不够科学建设滞后质量和分配等方面问题；相关制度规范虽然在进一步完善之中，住房商
35、品化供应带来的结构性失衡的矛盾依然存在。为此，近年来国家陆续出台一系列政策干预市场调控住房供应结构。国务院2 0 0 6 年3 7号文件明确规定：凡新审批新开工的商品住房建设，套型面积9 0 m 2 以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的7 0 以上。这一政策似乎对住房区位价格因素考虑不够充分，在中心城区或者某些热点地段，即使商品住房面积标准符合政策要求，其总价位仍然会将中，低收入家庭排除在市场之外。另一方面，在实践中开发商将一套大户型住宅以两套小户型住宅方案形式获得规划许可，施工验收后再还原为大户型住宅的情况也时有发生，调控政策在实施中的效果还有待时间的检验。根据以
36、上分析，笔者对当前住房规划、住房政策制定提出以下建议。(1)法定层面规划的编制应增加保障性住房规划内容。我国城市用地分类标准将城市居住用地分为一类二类和三类其中第二三类构成城市居住用地的主体但这一分类与住房面积控制标准没有关联。目前法定层面作为规划管理依据的主要是城市总体规划和控制性详细规划。总体规划编制侧重对居住用地的空间布局安排没有对安居工程，经济适用房工程住宅用地的统筹规划因而实践中安居工程，经济适用房工程用地的选址大多是集中的，这种集中布局使中低收入家庭的居住分布过于集中，不利于不同层次居民在城区的混合居住和交通组织；控制性详细规划侧重于对开发建设强度和密度的控制缺少对住房供应结构的控
37、制和引导。城市居住用地占城市建设用地的比例是城市单项用地中最高的为更好发挥城市总体规划在住房建设中的调控指导作用考虑市场经济条件下商品住房供应所带来的结构性失衡的弊端，建议城市总体规划编制增加保障性住房规划内容，系统合理地安排安居工程经济适用房工程用地，在控制性详细规划中予以落实，为规划管理提供控制依据，为中低收入家庭的住房建设提供用地的规划保障。(2)提高住房规划预测的科学性。目前住房规划编制中住房需求的预测方法主要有两种(邹军等，2 0 0 8)：一是根据人口增长率和历史供应量预测；二是根据“十一五”规划的人口和人均居住面积预测。这些规划需求预测方法侧重于人均住房面积指标和人口量的方面的变
38、化对人口质的方面的变化居民家庭收入结构，住房面积的分布结构以及需求的分层变化情况考察不多，难免影响市场经济条件下住房规划编制的科学性。当前住房规划的编制应当分析城市居民家庭收入结构，依据不同层级居民家庭不同的住房消费支付能力，预测住房需求，结合就业分布，合理安排满足不同层次家庭需求的居住用地，以提高住房规划的科学性。表6 南城小区住房各层级次级市场占总数百分比的动态变化(19 9 4-2 0 0 5 年)()T a b 6G r o w t ha n dd e c l i n eo f h o u s i n gs u b m a r k e t si nN a n c h e n g(1 9
39、 9 4-2 0 0 5，o f t o t a l)产权私有产权售后公房公房租赁私房租赁空置率总户级别川I VVV I川I VVV ll VVV l|I VVV If ll V数2 0 0 57 18O12 42 3 98818 093 51 3 34 4O909O91 818188 01 1 32 0 0 47 1881 2 42 5718O g3 51 9 57 1092 771O9O 9O 91 1 32 0 0 37 19 71 2 42 5 7180 93 51 9 57 1O93 58 01 1 32 0 0 255921 1O2 480 9O93 71 837 3O96 483
40、18 O91 0 92 0 0 14 14 11 02 1 841O4 11 947 110921 0 2414 12O1O9 82 0 0 0295 81 4 514581 88581 42 1 71 8 8141 46 919 9 92 95 81 164 31 3 O4 31 42 92 752 0314 436 919 9 81 4431 161 41 0 12 91 42 93 042 17142 9586 91 9 9 71 41 47 2582 91 43 4 82 1714721 456 91 9 9 658582 93 482 1 72 98 71746 91 9 9 583
41、5 65 0O3 613 61 9 9 45 834 1 73 6孺犷引引万方数据(3)加强住房市场研究，完善相关住房政策在市场经济条件下，随着全球化进程的加快城市政府越来越难以从行政上和财政上应对住房问题住房政策的制定应当考虑多层级住房次级市场的存在，否则住房政策在实施中可能达不到预期的效果。住房次级市场的动态分析和研究将有助于对市场动态的了解科学预测住房需求，完善有关住房政策，满足不同层次的住房需求参考文献(R e f 日e n c 酷)lG a l s t e rG W i l l i a mG r i g s b ya n dt t I eA n a l y s i so fH o u
42、 s i n gS u b-m a r k e t sa n dF i l t e r i n g【J】，U r b a nS t u d i e s，19 9 6。3 3(10)：17 9 7-1 8 0 5 2H a r l o eM，M a r c u s eP，S m i t hN，e d s H o u s i n gf o rP e o p l e，H o u s i n gf o rP r o f i t s c O x f o r d：B l a c k w e m l，I9 9 2：17 5-2 0 1 5R o t h e n b e r gJ，G a l s t e rG
43、C，B u t l e rR，毗鲥T 托M a z eo fU r b a nH o u s i n gM a r k e t s【M】T h eU n i v e r 8 R yo fC h i c a g oP r e s s，19 9 1 4上海房屋与土地资源管理局上海房地产年报【z】2 0 0 4 5吴福龙H o u s i n gP r o v i s i o nu n d e rG l o b a l i z a t i o n：AC a s eS t u d yo fS h a n g h a i J】E n v i r o n m e n ta n dP l a n n i n
44、 gA，2 0 0 1 5 5：17 4 1-17 6 4 8国务院关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知【z】2 0 0 6 7邹军，郑文舍，姚秀利关于住房问题的规划应对思考【J】城市规划，2 0 0 8，5 2(9)：17-2 0(上接第6 8 页)为航站区或航站楼规划设计的上位规划之一。进行航站楼详细设计时，应有综合交通规划人员参与城市规划建筑设计交通规划三种技术力量相互支撑；机场空侧设计相对而言较为独立应由相关机场设计专业人员完成。5大型空港综合交通枢纽规划建设的保障措施鉴于大型空港综合交通枢纽建设的重要性和复杂性，依靠既往机场管理方编制机场总体规划和航站楼建筑设计后实施建设的方法
45、难以应对日益多样化的枢纽运输需求，应由机场所在地政府的规划主管部门主导，在机场管理方的参与下，联合交通市政城市规划，发改委等相关部门，形成规划领导小组，委托专业编制单位，共同编制空港枢纽的综合交通规划设计。规划应涵盖从区域到机场核心区的各个层面，衔接区域轨道交通。高速公路。城市快速路城市轨道交通周边城市用地规划和机场内部详细设计、航站楼及G T C 建筑设计方案等多个方面，确保交通运输解决方案的系统性和可操作性。在空港枢纽整体框架和方案确定的前提下，应进一步协调机场相关区域和城市的交通设施建设与机场改扩建的阶段与时序，机场内部诸如新增跑道、航站楼新建与扩建等大型项目建设将对机场的集疏运系统的要
46、求产生跳跃性变化，因此要求对外交通设施的接入，新建或者提级改造必须配套实施方可保障空港枢纽的平稳可靠运转6 结语大型空港综合交通枢纽在不同层面的差异化服务需求特征决定了空港综合交通枢纽规划体系的系统性与复杂性不同的空港实际情况差异明显本文仅就典型的大型空港综合交通枢纽构建的一般性问题进行了梳理和归纳，并初步构建了包括城镇群、都市区、临空经济区以及枢纽机场内部四个层面涵盖宏观中观以及微观三个层次的大型空港综合交通枢纽规划设计的技术体系，希望能够对国内的空港综合交通枢纽规划设计以及建设发展具有积极的参考价值。参考文献(R e f e r e n c e s)1张国华，周乐，李凌岚全球化和市场化背景
47、下我国机场发展战略的探讨【J】民航管理，2 0 0 9(3)：5 2 5 7 2中国城市规划设计研究院重庆江北机场枢纽地区整体交通规划设计【z】2 0 0 9 5中国城市规划设计研究院广州白云国际机场综合交通枢纽整体交通规划【Z】2 0 10 4中国城市规划设计研究院虹桥综合交通枢纽规划【z】2 0 0 6 5北京市市政工程设计研究总院首都机场扩建工程场内外道路交通规划【z】2 0 0 4 8德纽弗威尔R，欧都尼AR 机场系统：规划、设计与管理【M】高金华，等译北京：中国民航出版社，2 0 0 6：2 2 4-2 3 9 一菏鲁潜蕉oi，LAN兰NG刁EvI呈E一2011特艟弗繁嚣voL35zo4可刀咎11万方数据