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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围【答案】 B2. 【问题】 下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是（）。A.城乡居民房屋保险B.建筑工程一切险C.企业财产保险D.安居定期保险【答案】 D3. 【问题】 关于合法原则具体应用的说法，
2、错误的是（ ）。A.估价对象的状况应依法判定，可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C.未经登记无产权信息的房地产经政府组织有效认定处理后可以作为征收估价对象D.司法拍卖估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响【答案】 B4. 【问题】 6年前，甲提供一宗土地面积为1000、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000建筑面积归甲所有，2000建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有
3、争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。A.1044.79B.1000.00C.973.82D.829.94【答案】 D5. 【问题】 房地产投资项目的FIRR 能够反映项目投资所能接受的（）。A.最低投资报酬率B.最高现金回报率C.最低偿债备付率D.最高贷款利率【答案】 D6. 【问题】 对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。A.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经营资金出资额【答案】 D7. 【问题】 以下财务分析指标的说法，错误的是（ ）。A.流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强B.速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强C.资产负债率越高，企业偿还
4、债务的能力越差D.一般来讲，存货周转率越高，则流动性越差【答案】 D8. 【问题】 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )。A.房屋出售B.房地产抵押C.土地使用权转让D.土地使用权出让【答案】 D9. 【问题】 某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况见表334。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。假设在10年经营期内年平均通货膨胀率为5%。A.回归分析法B.内插法C.移动平均法D.市场因子推演法【答案】 B10. 【问题】 甲房地产开发企业，开发一综合地产项目
5、A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。A.1280B.1920C.2880D.9600【答案】 B11. 【问题】 假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查【答案】 C12. 【问题】 个人住房抵押贷款与商用房地产抵押贷款相比，个人住房抵押贷款的
6、（）。A.贷款期限更短B.贷款价值比率更高C.贷款利率更高D.还款方式更复杂【答案】 B13. 【问题】 收益法中的运营费用率是指（ ）。A.运营费用与潜在毛收入之比B.运营费用与总收益之比C.运营费用与净收益之比D.运营费用与有效毛收入之比【答案】 D14. 【问题】 甲方（开发公司）于2014年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座、B座）8层共5000的商品住房。至2014年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生15
7、80万元，甲方尚应再支付80万元。双方争执不下，至2016年7月甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。A.2014年12月B.2016年7月C.项目转让之日D.项目建成之日【答案】 C15. 【问题】 中华人民共和国城乡规划法规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理（ ）。A.选址意见书B.建设用地规划许可证C.施工许可证D.建设工程规划许可证【答案】 D16. 【问题】 (2015年真题) 为把两个投资项目的组
8、合风险降到最低，各投资项目间应有一个（）。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度【答案】 A17. 【问题】 对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需常要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生（）问题。A.成长型期权B.等待投资型期权C.放弃型期权D.柔性期权【答案】 A18. 【问题】 信念和态度是影响消费者购买行为的（）。A.社会因素B.文化因素C.个人因素D.心理因素【答案】 D19. 【问题】 某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（）万元。A
9、.6250B.8000C.9250D.10000【答案】 C20. 【问题】 (2015年真题) 某市2013年办公楼施工面积为300万平方米，竣工面积为120万平方米；2014年办公楼新开工面积为500万平方米，竣工面积为280万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2014年办公楼的平均建设周期为（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列物权中，属于担保物权的有( )。A.留置权B.所有权C.抵押权D.质权E.地役权【答案】 ACD2. 【问题】 下列关于房地产权属登记的目的，表述
10、正确的有（）。A.保护不动产权利人的物权B.维护交易安全C.利于国家对不动产征收赋税和进行宏观调控D.利于国家对不动产进行管理E.有利于开发商促销【答案】 ABCD3. 【问题】 下列控制性详细规划的控制指标中，属于建筑形态控制规定性指标的有（）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑高度E.建筑后退红线距离【答案】 D4. 【问题】 在房屋征收范围确定后，以下（）行为不予补偿。A.新建房屋B.改建房屋C.扩建房屋D.租赁房屋E.改变房屋用途【答案】 ABC5. 【问题】 下列关于需求价格弹性的说法中，正确的有（）A.在需求价格弹性中，价格是自变量，需求是因变量B.需求价格弹性系数是需求量
11、变动率与价格变动率的比值C.需求价格弹性系数可以是正值，也可以是负值D.同一条需求曲线上不同点的需求价格弹性系数大小一定相同E.需求价格弹性反映需求量变动对价格变动的反应程度【答案】 ABC6. 【问题】 房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（）。A.估价方法选用B.估价结果确定方式C.估价师的职业道德D.估价技术路线E.估价参数选取【答案】 ABD7. 【问题】 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】 C8. 【问题】 下列关于公共物品的表述中，正确的有（）。A.可以通过采取收费方式限制对公共物
12、品的消费B.公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品C.当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本D.私人物品的特征显然不同于公共物品E.公共物品的提供对社会福利是十分重要的【答案】 BCD9. 【问题】 下列土地中，属于国有土地的有( )。A.城市市区的土地B.已被国家依法征收的土地C.依法不属于集体所有的林地D.宅基地E.经济适用住房占用的土【答案】 ABC10. 【问题】 2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m2 的住宅，其中， 10m2 自行
13、改为商业用房，另还自行搭建了 5m2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。A.向出具报告的房地产估价机构咨询B.另行委托其他房地产估价机构重新估价C.在规定期限内向原房地产估价机构书面申请复核估价D.直接向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定【答案】 AC11. 【问题】 评估一套单元式住宅的抵押估价，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有（）。A.二次装修时所铺的木地扳B.可拆卸的水净化处理设
14、备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆放在室内的沙发【答案】 ACD12. 【问题】 房地产价格的特征主要包括（）。A.房地产价格受建筑技术的影响很大B.房地产价格不受交易者的个别情况影响C.房地产价格形成的时间通常较长D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E.房地产价格既有买卖价格，也有租赁价格【答案】 CD13. 【问题】 估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（）。A.建筑密度B.土地使用期限C.基础设施完备程度D.容积率E.周边道路交通管制状况【答案】 ABD14. 【问题】 2016年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区
15、一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2016年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2017年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2017年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2017年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.套内建筑面积分摊的共有建筑面积B.套内房屋使用面积分摊的共有建筑面积C.套内建筑面积套内阳台面积分摊的共有建筑面积D.套内房
16、屋使用面积套内墙体面积套内阳台建筑面积分摊的共有建筑面积【答案】 AD15. 【问题】 宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有（）。A.道义劝告B.提高法定存款准备金率C.在公开市场卖出政府债券D.规定商业银行最高贷款额度E.金融检查【答案】 BC16. 【问题】 经济分析将不同的市场结构分为( )。A.完全竞争市场B.完全垄断市场C.垄断竞争市场D.寡头竞争市场E.寡头垄断市场【答案】 ABC17. 【问题】 物业管理服务收费的计费方式主要包括（）。A.包干制B.酬金制C.社会服务费D.社区服务费E.一般服务费【答案】 AB18. 【问题】 下列房产中，可以免征房地产税的有( )A.出租地下
17、建筑物B.企业兴办的学校自用房产C.房地产开发企业自用的商品房D.个人所有非营业用房E.老年服务机构自用房产【答案】 BD19. 【问题】 经济适用房计入房价的企业管理费以( )成本因素为计算基础。A.征地和拆迁补偿费B.规费C.教育费附加D.建安工程费E 住宅小区基础设施建设费【答案】 AD20. 【问题】 假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的（）。A.区位B.用途C.档次D.周围环境E.建筑规模【答案】 BC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产估价结果报
18、告一、委托估价方(略）二、受理估价方(略）三、估价对象某市商业局所属某交易中心。某交易中心是某市商业局1998年7月16日以出让方式获得土地使用权（使用权年限为40年），并自筹资金开始建设，于2000年7月全部竣工并交付某交易中心使用。四、估价曰期2002年6月20日至6月30日。五、估价目的【答案】(1)委托估价方和受理估价方应改称委托方和估价方。(2)总价大写错误。(3)估价对象描述过于简单，没有关于估价对象四至、装修、设备的说明。(4)收益法计算12层年有效毛收人时，除以0.8是错误的，应乘以0.8。(5)净收益计算时，不应减去利润。(6)净收益不是正常纯收益。(7)报酬率确定不当。因为
19、一年期存款的风险，显然与经营该房地产的风险不相当。(8)计算收益价格时，n值取40不对，应该是36。(9)土地费用计算有误。土地费用应该是土地的重置成本，即熟地的总成本，应包括政府规定的土地（出让金、市政建设配套费、拆迁费等。(10)土地费用应进行年限修正。(11)建筑物费用计算有误。(12)房地产现值计算有误。应分别计算土地和建筑物的现值。(13)残值率确定有误。按规定，钢筋混凝土结构残值率应为0。(14)本题技术报告中第七部分应为估价结果的确定。2. 某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类
20、全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在
21、估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）【答案】（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（120
22、0+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；3. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机
23、构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?【答案】(1)根据公开、透明的原则，由被拆迁入投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。(2)确定坼迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。(3)估价机构获得委托，经实地人户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。您可能感兴趣的试题4. 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年
24、，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2年，运营成本
25、为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：（1）该项目的借款计划和还款计划。（2）该项目全部投资内部收益率。（3）该项目自有资金财务净现值。【答案】第一问解答借款计划的原理：借款当年投资-自有资金-预售收入1）销售收入第一年末:无销售收入第二年末：7750万元第三年末：12600万元第四年末：21650万元2）借款第1年初：无借款第2
26、年初：13250-325010000（万元）第3年年初：12750-77505000（万元）3）第4年还款情况第4年年初（3年末）需还款；10000（1+10%）2+5000（1+10%）17600（万元）5. 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型商业中心的一层，建筑面积6510m2，除500m2建筑面积甲公司自主经营超市，其他全部出租，租金根据不同位置和不同期限、不同业态等因素分成不同档次出租，其中2000m2建筑面积30户承租人租金低于市场租金，60户共3010m2承租人租金等于市场租金，10户共1000m2承租人租金高于市场租金，甲公司因拖欠贷款，现被省县法院查封，该法院请房地产与资产
27、评估公司进行房地产价格评估，请指出该房地产与资产评估公司拟选用的最适宜的估价方法和估价技术路线.?【答案】1.估价最适宜的方法为收益法，因为该房地产属于有收益的房地产，因此优先选用收益法。2.人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；并应在估价报告中作出特别说明；净收益的求取分两种：出租型，净收益根据市场客观平均租金求取有效毛收入扣除运营费；自主经营型，收集当事人近3年的财务报表，根据公式：净收益=经营收入-经营成本-经营费用-经营税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润，接着选用适当的报酬率，计算收益期限，选用合适的公式，求得房地产价值。3.人民法院没有书面说明的，需要考虑租赁权和用益物权的影响，出租型，合同内租金低于市场租金，评估出租人权益价值，其他，选用市场租金，评估无租约限制价值。其他，同上。注意考试方向：1.根据具体情况，选用收益法，或适宜选不适宜选的理由。2.收益法中净收益求取的相关问题，如何求取、注意问题、收集哪些资料、特殊情况如何处理、求取技术路线。3.结合抵押、征收、拍卖目的特殊的处理问题。4.用途有收益性房地产都可出题。