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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 (2017年年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。A.3月28日B.4月13日C.4月15日D.5月5日【答案】 A2. 【问题】 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查主要内容的是（）。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.竞争能力【答案】 D3. 【问题
2、】 (一)A.估价委托书载明的房屋坐落地址B.房屋权属证书记载的坐落地址C.实地查勘显示的房屋门牌号地址D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因【答案】 D4. 【问题】 在房地产估价要素中，（ ）限制了估价报告的用途。A.估价原则B.估计时点C.估价目的D.估价对象【答案】 C5. 【问题】 采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（ ）。A.标准化修正的分子应为100B.标准化修正的分母应为97C.房地产状况调整的分子应为100D.房地产状况调整的分母应为95【答案】 A6.
3、【问题】 为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目之间应有一个（）。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度【答案】 A7. 【问题】 实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（ ）。A.一个直观、具体的印象B.一个综合、全面的印象C.一个模糊、大概的印象D.一个片面、具体的印象【答案】 A8. 【问题】 假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机【答案】 A9. 【问题】 关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式B.
4、弄清土地权利状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等C.弄清土地区位状况主要是为了确定房地产已投入成本的合理性D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出【答案】 C10. 【问题】 拆迁估价时点一般为( )之日。A.接受估价委托B.实地现场勘察C.开始实施拆迁D.房屋拆迁许可证颁发【答案】 D11. 【问题】 员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的( )。A.人工费B.办公费C.法定税费D.保险费【答案】 A12. 【问题】 刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为
5、100元，则其月均收入至少应为（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00【答案】 C13. 【问题】 回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是( )。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去【答案】 C14. 【问题】 2016年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设
6、工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。A.800B.1200C.1500D.2000【答案】 D15. 【问题】 在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是（）。A.沉降缝B.伸缩缝C.温度缝D.防震缝【答案】 A16. 【问题】 下列建设项目用地中，不可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A.大型商场B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.经济适用住房【答案】 A17. 【问题】 在房地产价格存在泡沫的情况下，如果是房地产抵押估价，因要遵循谨慎原则，则估价结果不宜采用（ ）的测算结果。A.
7、收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】 C18. 【问题】 (2015年真题) 房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法【答案】 B19. 【问题】 某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万，2017年竣工的房屋建筑面积为80万，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年【答案】 B20. 【问题】 为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方
8、法为（）。A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 民事法律关系构成部分包括( )。A.主体B.行为C.内容D.客体E.权属【答案】 ACD2. 【问题】 上述保险合同的当事人有( )。A.该商业银行B.该财产保险公司C.该房地产开发公司D.该咨询公司【答案】 BD3. 【问题】 某城市政府为修建地铁，委托银行组成承建团，面向社会发行期限为12年的建设债券。该债券种类属于（）。A.金融债券B.长期债券C.公募债券D.公债券E.抵押债券【答案】 BD4. 【问题】 下列不计入宗地面积
9、范围的有( )。A.无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地B.市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地C.公共使用的河滩、水沟、排污沟D.未划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需作市政建设的用地E.厂区绿地及道路用地【答案】 ABC5. 【问题】 运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（）。A.容积率B.土地用途C.土地开发程度D.评估单位E.土地使用权性质【答案】 ABC6. 【问题】 下列经济效果评价指标中，属于衡量房地产开发项目“开发销售”经营模式的指标有（）。A.投资收益率B.物业增值率C.开发利润D.成本利润率E.股权增加率【答案】 AC
10、D7. 【问题】 某城市根据城市总体规划的要求，对某片区进行旧城区改造，征收国有土地上房屋，该市人民政府委托A部门组织征收工作，该部门委托B开发企业负责征收具体工作。2018年5月4日，A部门作出征收决定，2018年5月7日，作出公告。C房地产估价机构接受委托，进行征收补偿评估。被征收王某对估价结果产生异议，故委托相同等级的估价机构进行复核。A.该市人民政府应当组织征收工作B.A部门不可以负责征收的组织工作C.征收具体工作不得委托给开发企业D.房屋征收实施单位不得以营利为目的【答案】 CD8. 【问题】 下列房地产市场指标中，属于供给指标的有（）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D
11、.吸纳率E.房屋施工面积【答案】 AC9. 【问题】 收集交易实例及相关参考资料的途径主要有（）。A.走访房地产交易当事人B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员C.查阅政府和有关部门的房地产价格资料D.根据分析和经验得出客观资料E.同行之间相互提供【答案】 ABC10. 【问题】 下列选项中，运用比较法估价的一般步骤包括（）。A.收集交易实例B.选取可比实例C.建立比较基础D.计算比较价值E.分解比较系数【答案】 ABCD11. 【问题】 融资方案分析包括（）。A.资金来源可靠性分析B.融资结构分析C.融资成本分析D.融资风险分析E.融资能力分析【答案】 ABCD12. 【问题】 下列住房类型
12、中，属于合法供给的城市住房有（）。A.廉租住房B.公共租赁住房C.经济适用住房D.商品住房E.小产权房【答案】 ABCD13. 【问题】 下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有（）。A.工业厂房B.公益设施C.娱乐场所D.城市基础设施E.高档酒店【答案】 AC14. 【问题】 一般人通常对土地最直观的认识是( )。A.建筑物B.水域C.田地D.大气层E 地面【答案】 C15. 【问题】 工程建设监理基本工作中的“三控”包括（）控制。A.工程进度B.工程合同C.工程质量D.工程投资E.工程总量【答案】 ACD16. 【问题】 股票市场融资方式包括（）。A.首次公开发行
13、B.配发C.增发D.认股权证E.公司债券【答案】 ABCD17. 【问题】 甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2016年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2016年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负
14、债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。A.提取法定公积金0万元B.按股东持股比例分配2850万元C.提取法定公积金380万元D.按股东持股比例分配3800万元【答案】 AB18. 【问题】 (2015年真题) 房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括（）。A.当地社会经济情况B.城市基础设施状况C.土地使用制度D.项目用地状况E.当地的金融和税收政策【答案】 ABC19. 【问题】 在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（）。A.待开发房地产的价值B.后续建设成本C.后续管理费用D.后续销售税费E.待开发房地产取得税费【答案】 AB
15、C20. 【问题】 下列诉讼中，诉讼时效期间为1年的有( )。 A.延付或拒付租金的B.无故不履行合同的C.身体受到伤害要求赔偿的D.因环境污染损害赔偿的E.出售质量不合格的商品未声明的【答案】 AC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2002年7月1日起计，土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地资本化率为6%，建筑物的资本化率为10%，业主欲投保
16、，请评估其在2006年7月1日的保险价值。估价计算如下：有效毛收入=110009090%12元=10692000元总费用=8000901220%元=1728000元写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元写字楼用地净收益=建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524元建筑物价值=【答案】有效毛收入计算错误，应为80009090%12元=7776000元总费用计算错误，应为8000901290%20%元=1555200元用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错误，应为估价结果计算应适用建筑物资本化率，故建筑物价值计算错误。试题分析本题首先要
17、明确房地产的投保价值仅指建筑物价值，不包括土地的价值。因此思路应为先求取房地产整体的价值，在此基础上减去土地的价值。对于收益性房地产，其价值的评估应使用收益法，收益法的核心是计算年净收益，即有效毛收入与年总费用之差，计算时要注意租售面积、租金水平、出租率等指标的选取要正确。计算土地价值是要进行年限的修正。计算建筑物价值时要注意资本化率指标的选择。您可能感兴趣的试题2. 某写字楼的持有期估计为l0年，预测其未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为18万元，有效毛收入每年增长5%，运营费用每年增长3%；该类房地产的报酬率为8%，持有期结束时的资本化率为10%，转让税费为转售价格的6%。请计算该
18、写字楼目前的收益价值。【答案】选用预知未来若干年后价格的收益公式：注：本题中应注明期间报酬率和期末报酬率相同，均为8%。3. 下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人名称：房地产开发有限公司联系人：联系电话：二、房地产估价机构估价机构：XXX有限责任公司住所：XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼法定代表人：XXX资质等级：一级证书编号：建房估证字2007XXX号有效期限：2015年XX月XX日至2015年X
19、X月XX日【答案】1.估价结果报告中缺委托方机构地址和法定代表人；2.价值类型的表述不符合城市房地产抵押估价指导意见的要求；3.估价依据中缺少城市房地产抵押管理办法、房地产抵押估价指导意见；4.估价依据中不应有国有土地上房屋征收评估办法；5.假设开发法的定义中“实际支出”说法错误，应为“必要支出”；6.结果报告中估价结果缺少单价；7.没有指出无法定优先受偿款的公开市场价值和法定优先受偿款数额；8.成本法测算中，管理费用的计算基数有误，应为土地成本与建设成本之和；9.销售费用计算基数错误；10.投资利息计算基数错误，未计算销售费利息，应按复利计算；11.利润求取根据实际数据选取错误；12.成本法
20、未计算销售税费错误；13.没有说明权重选取的理由，最终结果确定依据不充分。4. 某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2002年7月1日起计，土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地资本化率为6%，建筑物的资本化率为10%，业主欲投保，请评估其在2006年7月1日的保险价值。估价计算如下：有效毛收入=110009090%12元=10692000元总费用=8000901220%元=1728000元写
21、字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元写字楼用地净收益=建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524元建筑物价值=【答案】有效毛收入计算错误，应为80009090%12元=7776000元总费用计算错误，应为8000901290%20%元=1555200元用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错误，应为估价结果计算应适用建筑物资本化率，故建筑物价值计算错误。试题分析本题首先要明确房地产的投保价值仅指建筑物价值，不包括土地的价值。因此思路应为先求取房地产整体的价值，在此基础上减去土地的价值。对于收益性房地产，其价值的评估应使用收益法，收益法
22、的核心是计算年净收益，即有效毛收入与年总费用之差，计算时要注意租售面积、租金水平、出租率等指标的选取要正确。计算土地价值是要进行年限的修正。计算建筑物价值时要注意资本化率指标的选择。您可能感兴趣的试题5. 本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：（六）估价方法适用性分析1根据房地产估价规范（GB/T502911999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。
23、因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为
24、商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式
25、答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。理由：根据房地产估价规范（GB/T502911999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格
26、，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。（2）错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。理由：假设开发法的估价前提有三种：自己开发，即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发；自愿转让，估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发；被迫转让，估价对象要被迫转让给他人开发。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说
27、明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让”前提。（3）错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或市场法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。理由：当被征收房屋为商业用途时，应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。假设开发法评估技术路线要首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。（4）错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。理由：在运用成本法估价时注意：应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。