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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列说法正确的是( )。A.合同履行费用的负担不明确的，由双方分担B.合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行C.逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行D.逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行【答案】 D2. 【问题】 某宗工业用地的合同出让年限比法定最高出让年限少6 年，建设期半年，运营4 年后将房屋抵押贷款，房地产估价师按收益法估算抵押价值时，收益年限应取（）年A.39.5B.
2、40.5C.44.5D.65.5【答案】 A3. 【问题】 已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】 A4. 【问题】 个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。A.政府B.建造商C.开发商D.物业管理企业【答案】 C5. 【问题】 运用成本法评估房地产抵押价值时，按谨慎原则要求，在估计房地产价格构成项目的金额可能会在一定区间波动时，应采用（）的估计值。A.正常B.较低C.平均D.
3、较高【答案】 B6. 【问题】 甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据民法通则，诉讼时效期间从( )时起计算。A.合同签订B.合同生效C.权利被侵害D.乙知道或者应当知道权利被侵害【答案】 D7. 【问题】 关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（ ）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点【答案】 C8. 【问题】 下列关于丘的表述，正确的是（）。A.丘是指地表上一块无界空间的地块B.一个地块只属
4、于一个产权单元时称为组合丘C.一个地块属于几个产权单位时称为独立丘D.丘的权属界线是界址点的连线【答案】 D9. 【问题】 在估价中选择4个可比实例，甲成交价格12000元m2，建筑面积100m2，首次付清60万元，其余半年后支付40万元，一年后支付20万元；乙成交价格11000元m2，建筑面积120m2，首付88万元，半年后付清余款44万元；丙成交价格11500元m2，建筑面积90m2，成交时候一次性付清；丁成交价格13600元m2，建筑面积110m2，成交时支付100万元，一年后付清余款49.6万元。已知折现率10，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是（）。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.丁
5、甲丙乙D.丙乙丁甲【答案】 C10. 【问题】 非住宅建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前( )年向土地管理部门提出申请。A.1B.2C.3D.4【答案】 A11. 【问题】 采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（ ）。A.标准化修正的分子应为100B.标准化修正的分母应为97C.房地产状况调整的分子应为100D.房地产状况调整的分母应为95【答案】 A12. 【问题】 (2017年真题) 下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A.征收补偿
6、费B.土地储备机构的人员工资C.招标中发生的费用D.市政基础设施建设有关费用【答案】 B13. 【问题】 同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由（ ）家房地产估价机构承担。A.1B.2C.3D.4【答案】 A14. 【问题】 甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的城市综合体，有酒店、商业、办公和住宅多种类型物业，该综合体于2013年7月底竣工后商业和办公对外出租，酒店自营，住宅销售。2015年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2017年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合体未出租的办公和商业用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。A
7、.独立、客观、公正B.一致性原则C.谨慎原则D.价值时点原则【答案】 C15. 【问题】 某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。在百分率法中，交易情况修正系数应以（）作为基准来确定。A.正常成交价格B.正常市场价格C.平均市场价格D.买方实际支付价格【答案】 B16. 【问题】 房地产估价（ ）的理论依据是事物的过去和未来是有联系的，事物的现实是其历史发展的结果，而事物的未来又是其现实的延伸。A.假设开发法B.长期趋势法C.成本法D.收益法【答案】 B17. 【问题】 下列权利中，不属于不动产用益物权的是（）。A
8、.土地承包经营权B.建设用地使用权C.房屋所有权D.宅基地使用权【答案】 C18. 【问题】 新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，成本利润率为20%，该房地产的价值为（ ）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】 C19. 【问题】 房地产开发的程序主要分为（）阶段。A.决策分析、规划设计、建设、租售B.决策分析、可行性研究、建设、租售C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段D.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理【
9、答案】 C20. 【问题】 在房地产开发项目可行性研究中，房地产开发项目利润表主要用于计算项目的（）。A.动态盈利性指标B.动态淸偿性指标C.静态盈利性指标D.静态清偿性指标【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 股票市场融资方式包括（）。A.首次公开发行B.配发C.增发D.认股权证E.公司债券【答案】 ABCD2. 【问题】 2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其
10、房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。A.套内建筑面积分摊的共有建筑面积B.套内房屋使用面积分摊的共有建筑面积C.套内建筑面积+套内阳台面积分摊的共有建筑面积D.套内房屋使用面积+套内墙体面积套内阳台建筑面积分摊的共有建筑面积【答案】 AD3. 【问题】 城市房地产管理法规定的三项房地产交易基本制度是( )。A.国有土
11、地有偿有限期使用制度B.土地使用权和房屋所有权登记发证制度C.房地产成交价格申报制度D.房地产价格评估制度E.房地产价格评估人员资格认证制度【答案】 CD4. 【问题】 零售商业物业的商业辐射区域通常包括（）。A.核心区域B.影响区域C.主要区域D.次要区域E.边界区域【答案】 CD5. 【问题】 形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长E.房地产供给大于房地产需求【答案】 AB6. 【问题】 (2015真题) 房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（）。A.房屋互换B.房屋继承C.
12、房屋作价入股D.房屋拆除E.房屋所有权人改变名称【答案】 ABC7. 【问题】 下列关于各类污染源的表述，正确的有（）。A.大气污染源中，对人体危害最大的是飘尘B.大气生活污染源，分布广、排放污染量大C.大气污染源的源强是指污染物的浓度大小D.城市垃圾主要包括生活垃圾、建筑垃圾等E.交通噪声日益成为城市的主要噪声，城市中50%70%的噪声来自交通运输工具【答案】 BD8. 【问题】 写字楼确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定基础租金，其可接受的最低租金水平是指能够抵偿（）的租金。A.经营费用B.抵押贷款还本付息C.运营费用D.空置损失E.收租损失【
13、答案】 BCD9. 【问题】 在市场趋势分析中，时间序列分析法可进一步分为（）。A.指数平滑法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.市场因子推演法【答案】 ABCD10. 【问题】 某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为 20 年的建设债券。该债券种类属于（）。A.金融债券B.长期债券C.公募债券D.公债券E.抵押债券【答案】 BD11. 【问题】 在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】 AC12. 【问题】 下列关于预登记叙述正确的有（）。A
14、.预登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，发生物权效力B.预登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起两个月内未申请登记的，预告登记失效C.预登记具有终局.确定的效力D.预登记主要目的在于保护权利人的合法权益E.当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记【答案】 D13. 【问题】 下列关于经济学中成本分析的表述中，正确的有( )。A.边际成本包括短期边际成长和长期边际成本B.长期总成本可以分为固定成本与可变成本C.平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形D.短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵E.收益等于成本是
15、厂商经营决策的利润最大化原则【答案】 ACD14. 【问题】 假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为（）。A.消费者预算线B.消费可能线C.家庭预算线D.无差异曲线E.边际替代率【答案】 ABC15. 【问题】 美国某公司与中国某企业谈技术合作，合同约定使用1项美国专利（获得批准并在有效期内），该项技术未在中国和其他国家申请专利。依照该专利生产的产品（ ）需要向美国公司支付这件美国专利的许可使用费。A.在中国销售，中国企业B.如果返销美国，中国企业不C.在其他国家销售，中国企业D.在中国销售，中国企业不【答案】 D16. 【问
16、题】 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（）。A.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金B.取得土地使用权证书C.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书D.按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件E.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上【答案】 ABCD17. 【问题】 城市用地的建设条件评价一般包括（）三个方面。A.城市用地布局结构评价B.城市市政设施和公共服务设施评价C.社会.经济构成评价D.城市土地质量评价E.城市用地环境评价【答案】 ABC18. 【问题】 以下
17、关于经济适用住房政策，表述正确的是( )。A.政府可优先回购经济适用住房B.购房人可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权C.购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等相关价款D.对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房E.经济适用住房购房人拥有全部产权【答案】 ABCD19. 【问题】 建筑业企业资质分为( )三个序列。A.施工总承包资质B.专业承包资质C.专业分包资质D.综合承包资质E.施工劳务资质【答案】 AB20. 【问题】 在房地产开
18、发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的（）。A.盈利能力B.贷款偿还能力C.抗风险能力D.改善就业能力E.资金平衡能力【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元
19、/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：A=400000.7（120）4012=1075.2（万元）；（2）总运营费用：C=3012+1075.28%=446.02（万元）；（3）年净收益：a=AC=1075.2446.02=629.18（万元）；或a=40.7（120%）4012（18%）3012=629.18（万元）；（4）土地总价：L=40000/42100=2100（万元）；（5）年土地净收益：aL=21008%/11/（1+8）40-5=180.19（万元）；（6）年建筑物净收益
20、：aB=aaL=629.18180.19=448.99（万元）；（7）建筑物总价：B=448.99/10%11/（1+10）405=4330.13（万元）；（8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。2. 指出并改正下面估价报告片段中的错误下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得建设工程施工许可证。2012年完成了桩基础和主体结构分部验收
21、后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投
22、机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造
23、的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。
24、3. 2018年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征
25、收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损
26、失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。4. 在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设与限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方(略)二、估价方(略)三、估价对象1区位状况(略)2实物状况(略)3权益状况(略)四、估价目的【答案】结果报告中缺估价原则。结果报告中缺少估价方法定义。技术报告中缺少市场背景分析。技术报告中假设开发法采用公式错误，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税费。市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致。可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正
27、(应加以修正)。开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入(或答地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也一样。或开发完成后总价计算有错误。应用总建筑面积乘以单价。或缺地下建筑部分价值)。续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明(或续建工程费取值900/m2缺具体说明；或续建工程费900/m2是否减了完工部分桩基、基础的价值，应作说明)。假设开发法中未扣除专业费、开发过程中的税费。假设开发法中未扣减利息(未计算利息)。(11)假设开发法中利润率选取错误，不应选取置业公司的利润率(或应选行业的平均(客观)利润率)。(12)假设开发法中开发利
28、润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润(或未计算土地部分利润)。(13)成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对(或应按总建筑面积4779.9m2计算；或应为38.24万元)。(14)成本法中管理费计算基数错，其中未计土地取得成本。5. 房地产估价报告致委托方函（略）封面与目录(略）估价师声明（略）某商场抵押价值估价结果报告一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.土地(1)名称：某总公司综合用地。(2)土地位置：某市人民西路某号。(3)土地用途：综合用宗地。(4)宗地四至：东至某路某小学，南至某路，西至某道，北至某厂。(5)土地面积：总用地面积为10009.4m2(含住宅楼部分）。【答案】(1)封面及目录与致委托方函顺序颠倒。(2)缺少估价的假设和限制条件。(3)缺少对价值定义的说明。(4)缺少估价作业日期。(5)缺少估价依据。(6)缺少区域因素分析。(7)年总运营费用未计算年保险费。(8)计算收益价格时的收益年限有错误。(9)最好选用两种以上估价方法进行估价。(10)综合资本化率的取值依据应再充分一些。(11)报告应对短期强制处分对抵押价值的影响作出说明。(12)估价结果中缺少单价。(13)缺少确定估价结果的依据。(14)估价技术报告中的总价大写金额错误。