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1、曹珊曹珊 博士博士20082008年年1010月月基本框架l l城乡规划的制定和修改l l城乡规划实施管理 l l城乡规划监督检查城乡规划的编制和修改城乡规划的编制和修改全国城镇体系规划全国城镇体系规划省域城镇体系规划省域城镇体系规划城市规划城市规划镇规划镇规划乡规划乡规划村庄规划村庄规划城城镇镇体体系系规规划划城乡规划城乡规划体系主干体系主干总体规划总体规划详详细细规规划划控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划城乡规划编制体系以法定规划为主干，以各种非法以法定规划为主干，以各种非法定规划为补充。定规划为补充。城镇体城镇体城镇体城镇体系规划系规划系规划系规划市域城镇体系规划市
2、域城镇体系规划县域城镇体系规划县域城镇体系规划省域城镇体系规划省域城镇体系规划城镇体系规划的内容市级城乡规划主管部门市级城乡规划主管部门县级城乡规划主管部门县级城乡规划主管部门省级城乡规划主管部门省级城乡规划主管部门实施实施途径途径地方政府指导城镇化和城镇发展的政策依据地方政府指导城镇化和城镇发展的政策依据规范和约束下一级地方城乡规划的制定和实施规范和约束下一级地方城乡规划的制定和实施全国城镇体系规划全国城镇体系规划住房和城乡建设部住房和城乡建设部编制部门编制部门审批部门审批部门省级城乡省级城乡规划主管部门规划主管部门市级城乡市级城乡规划主管部门规划主管部门国务院国务院国务院国务院城市总体规划
3、的编制 l l城市总体规划已经成为指导与调控城市发展建设的重要公共政策之一。城城城城市市市市总总总总体体体体规规规规划划划划城市城市人民人民政府政府组织编组织编制部门制部门审批审批部门部门国务院国务院审查审查部门部门同级人民代表大会同级人民代表大会或人大常委会或人大常委会直辖市直辖市城市城市国务院国务院同级人民代表大会同级人民代表大会或人大常委会或人大常委会以及以及省、自治区人民政府省会或省会或国务院确定的城市国务院确定的城市省、自治区人民政府同级人民代表大会同级人民代表大会或人大常委会或人大常委会其它城市其它城市城市总体规划的编制 l l合理确定城市的性质、规模；综合确定土地、水、能源等各类
4、资源的使用标合理确定城市的性质、规模；综合确定土地、水、能源等各类资源的使用标准和控制指标，节约和集约利用资源；划定禁止建设区、限制建设区和适宜准和控制指标，节约和集约利用资源；划定禁止建设区、限制建设区和适宜建设区，统筹安排城乡各类建设用地；合理配置城乡各项基础设施和公共服建设区，统筹安排城乡各类建设用地；合理配置城乡各项基础设施和公共服务设施，完善城市功能；贯彻公交优先原则，提升城市综合交通服务水平；务设施，完善城市功能；贯彻公交优先原则，提升城市综合交通服务水平；健全城市综合防灾体系，保证城市安全；保护自然生态环境和整体景观风貌，健全城市综合防灾体系，保证城市安全；保护自然生态环境和整体
5、景观风貌，突出城市特色；保护历史文化资源，延续城市历史文脉；合理确定分阶段发突出城市特色；保护历史文化资源，延续城市历史文脉；合理确定分阶段发展方向、目标、重点和时序，促进城市健康有序发展。展方向、目标、重点和时序，促进城市健康有序发展。城市总体规划城市总体规划城市总体规划城市总体规划市域城镇市域城镇体系规划体系规划近期建近期建设规划设规划中心城中心城区规划区规划城市总体城市总体规划纲要规划纲要专项专项规划规划城市总体规划的编制 l l编制原则“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策”拟编制城市总体拟编制城市总体规划之前，应就规划之前，
6、应就原规划执行情况、原规划执行情况、修编的理由、范修编的理由、范围，书面报告规围，书面报告规划审批机关，经划审批机关，经规划审批机关同规划审批机关同意后，方可编制意后，方可编制规划。规划。上报规划审批机上报规划审批机关前，须经本级关前，须经本级人民代表大会常人民代表大会常务委员会审议，务委员会审议，审议意见和根据审议意见和根据审议意见修改规审议意见修改规划的情况应随上划的情况应随上报审查的规划一报审查的规划一并报送。并报送。规划上报规规划上报规划审批机关划审批机关后，由审批后，由审批机关授权有机关授权有关城乡规划关城乡规划主管部门负主管部门负责组织相关责组织相关部门和专家部门和专家进行审查。进
7、行审查。应当依法将应当依法将总体规划草总体规划草案予以公告，案予以公告，采取论证会、采取论证会、听证会或者听证会或者其他方式征其他方式征求专家和公求专家和公众的意见众的意见第二步第二步第四步第四步第三步第三步第一步第一步组织编制和审批程序城市总体规划的修改l l修改规划的前置条件 第一，上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规第一，上级人民政府制定的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的。划要求的。第二，行政区划调整需修改规划的。第二，行政区划调整需修改规划的。第三，因国务院批准重大建设工程确需修改规划的。第三，因国务院批准重大建设工程确需修改规划的。第四，经评估确需修改规划的。第四，经评
8、估确需修改规划的。第五，城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。第五，城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。详细规划的编制l l编制详细规划是以城市总体规划、镇总体规划为依据，对编制详细规划是以城市总体规划、镇总体规划为依据，对一定时期内城镇局部地区的土地利用、空间环境和各项建一定时期内城镇局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地指标作出具体安排。设用地指标作出具体安排。l l详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。l l其中，控制性详细规划是引导和控制城镇建设发展最直接其中，控制性详细规划是引导和控制城镇建设发展最直接的法定依据
9、，是具体落实城市、镇总体规划各项战略部署、的法定依据，是具体落实城市、镇总体规划各项战略部署、原则要求和规划内容的关键环节。原则要求和规划内容的关键环节。控制性详细规划的编制控控控控制制制制性性性性详详详详细细细细规规规规划划划划市城乡规划市城乡规划主管部门主管部门组织编组织编制部门制部门审批审批部门部门市人民市人民政府政府备案备案同级人大常委会同级人大常委会和省人民政府和省人民政府城市城市地域地域同级人大常委会同级人大常委会和市人民政府和市人民政府县人民政府县人民政府所在地的镇所在地的镇其它镇其它镇同级人大常委会同级人大常委会和县人民政府和县人民政府县城乡规划县城乡规划主管部门主管部门镇人民
10、政府镇人民政府县人民县人民政府政府县人民县人民政府政府控制性详细规划的编制l l控制性详细规划的内容确定规划地区各类用地的界线和适用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求;提出各地块的建筑体量、体型、色彩等规划引导性要求;确定各级道路的红线位置、断面、控制点坐标和标高;根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；确定公共设施的位置、规模和布局;制定相应的土地使用与建筑管理细则。控制性详细规划的编制l l控制性详细规划的成果要求控控控控制制制制性性性性
11、详详详详细细细细规规规规划划划划成成成成果果果果图纸图纸文本文本图件图件附件附件图则图则规划说明规划说明基础资料基础资料修建性详细规划的编制修修修修建建建建性性性性详详详详细细细细规规规规划划划划城市、县人民城市、县人民政府城乡规划政府城乡规划主管部门和主管部门和镇人民政府镇人民政府组织编组织编制部门制部门审定审定部门部门城市、城市、县人民县人民政府城政府城乡规划乡规划城市、镇的城市、镇的重要地段重要地段地域地域建设单位建设单位其他地区其他地区审批审批部门部门城市或城市或县人民县人民政府政府乡村规划的编制l l乡规划包括乡域规划和乡驻地规划。l l编制村庄规划，首先要依据经过法定程序批准的镇总
12、体规划或乡总体规划，同时也要充分考虑所在村庄的实际情况，在此基础上，对村庄的各项建设作出具体的安排。编制单位的资质要求l l城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。级的单位承担城乡规划的具体编制工作。l l城乡规划法城乡规划法首次以法律形式对各级政府及其首次以法律形式对各级政府及其职能部门依法组织城乡规划编制工作和城乡规划职能部门依法组织城乡规划编制工作和城乡规划设计研究单位合法从事城乡规划编制工作提出了设计研究单位合法从事城乡规划编制工作提出了明确的要求。明确的要求。l l城乡规划法城乡规划法的颁布实施，明确了我
13、国注册规的颁布实施，明确了我国注册规划师执业资格制度的法律地位，为实施该项制度划师执业资格制度的法律地位，为实施该项制度提供了法律依据。提供了法律依据。编制方案评析l l判断项目的层次判断项目的层次（是总规层次还是详规层次？）（是总规层次还是详规层次？）l l类别类别（是综合型规划还是专项规划？）（是综合型规划还是专项规划？）l l可能涉及的主要专业领域可能涉及的主要专业领域（是否有市政、交通、经济、环保等专业？）（是否有市政、交通、经济、环保等专业？）l l所处的阶段所处的阶段（是政策研究阶段，还是操作实施阶段？）（是政策研究阶段，还是操作实施阶段？）l l是否与上位规划相衔接、是否与周边规
14、划相衔接是否与上位规划相衔接、是否与周边规划相衔接城镇体系规划方案评析l l（1 1）等级结构：城市化水平及各城镇发展规模预测是否）等级结构：城市化水平及各城镇发展规模预测是否科学合理。城镇等级和职能分工是否符合国家、区域对本科学合理。城镇等级和职能分工是否符合国家、区域对本区城镇发展的战略要求。区城镇发展的战略要求。l l（2 2）空间布局：区域交通网络布局是否合理，空港、海）空间布局：区域交通网络布局是否合理，空港、海港、铁路枢纽选址是否恰当。产业布局是否与之相匹配。港、铁路枢纽选址是否恰当。产业布局是否与之相匹配。l l（3 3）资源利用：城镇布局是否与水资源、能源供应等的）资源利用：城
15、镇布局是否与水资源、能源供应等的合理配置有机结合，是否与风景名胜保护、矿产资源的分合理配置有机结合，是否与风景名胜保护、矿产资源的分布与利用相衔接。布与利用相衔接。l l（4 4）环境保护：是否构建了良好的区域生态格局，是否）环境保护：是否构建了良好的区域生态格局，是否与江河流域治理、海岸带保护、地质和气候灾害防御等进与江河流域治理、海岸带保护、地质和气候灾害防御等进行了充分协调。行了充分协调。城镇体系规划案例城市、镇总体规划方案的评析（1 1）目标定位。）目标定位。（2 2）发展规模。）发展规模。（3 3）用地布局。）用地布局。（4 4）基础设施。）基础设施。（5 5）空间管制。）空间管制。
16、城市、镇总体规划案例乡、村庄规划方案的评析l l（1 1）建设目标：是否根据其在城镇体系中的定位和自然）建设目标：是否根据其在城镇体系中的定位和自然地理区位条件确立合理的建设目标、建设标准和公建配套地理区位条件确立合理的建设目标、建设标准和公建配套水平。水平。l l（2 2）用地布局：是否合理安排宅基地、生活服务等各类）用地布局：是否合理安排宅基地、生活服务等各类建设用地和畜禽养殖、农业生产等非建设用地，并有利于建设用地和畜禽养殖、农业生产等非建设用地，并有利于耕地、名木古树和历史文化遗迹的保护。耕地、名木古树和历史文化遗迹的保护。l l（3 3）配套设施：是否合理安排和落实了文化教育、体育）
17、配套设施：是否合理安排和落实了文化教育、体育医疗、商业服务、道路水电、环卫消防等公共服务设施和医疗、商业服务、道路水电、环卫消防等公共服务设施和基础设施。基础设施。乡、村庄规划案例控制性详细规划方案的评析l l1 1）用地边界和性质用地边界和性质：确定规划范围内不同性质用地的界线，：确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型。型。l l2 2）用地控制要求用地控制要求：确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、：确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入
18、口方位、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。停车泊位、建筑后退红线距离等要求。l l3 3）建设指导原则建设指导原则：提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城：提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；市设计指导原则；l l4 4）交通组织要求交通组织要求：根据交通需求分析，确定地块出入口位置、：根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交
19、叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。化措施、控制点坐标和标高。l l5 5）市政设施要求市政设施要求：根据规划建设容量，确定市政工程管线位：根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。间开发利用具体要求。l l6 6）其他管理规定其他管理规定：制定相应的土地使用与建筑管理规定。：制定相应的土地使用与建筑管理规定。案例分析用地性质调整l l类型类型2 2：其他性质用地调整为三大设施用地或公益类用地：其他性质用地调整为三大设施用地或公益类用地l l调整理由：原控规调整理由：原控
20、规A A、B B、C C为商业金融，土地属于体育局，是为商业金融，土地属于体育局，是“十一五十一五”重点项目，体育局提出把这三块地调整为体育用地，和重点项目，体育局提出把这三块地调整为体育用地，和D D地块一起开发地块一起开发l l规划分析：该调整增加公共利益，又不存在产权、周边影响等其他问题规划分析：该调整增加公共利益，又不存在产权、周边影响等其他问题l l审查决定：允许用地性质调整审查决定：允许用地性质调整这类案例的关键点是：1.有利于增加公共利益，原则上应支持这类调整。2.但是还需要考虑现状有无其他社会矛盾，会不会引发新的问题！案例分析用地性质调整l l类型类型3 3：驻京部队军事设施、
21、行政办公用地调整为其他性质用地：驻京部队军事设施、行政办公用地调整为其他性质用地l l调整理由：现状为仓库，原控规为行政办公，现部队提出调整为居住用调整理由：现状为仓库，原控规为行政办公，现部队提出调整为居住用地解决部队系统离退休干部经济适用房问题地解决部队系统离退休干部经济适用房问题l l规划分析：现状仓库已经取消，该单位提交论证报告认为该单位现状军规划分析：现状仓库已经取消，该单位提交论证报告认为该单位现状军事设施可以满足近期与远期现代化军事及战备与部队生活需要。同时该事设施可以满足近期与远期现代化军事及战备与部队生活需要。同时该用地修改为住宅用地与周边环境没有冲突用地修改为住宅用地与周边
22、环境没有冲突l l审查决定：允许用地性质调整审查决定：允许用地性质调整这类案例的关键点是：1.驻京部队是特殊系统，首先需要考虑的是处理部门之间的关系。2.城市规划首先需要部队自己保证内部用地需求平衡；其次不能对城市产生负面影响。案例分析用地强度调整l l类型类型1 1：现状三大设施、公益类用地，中央在京单位工作用地、驻京：现状三大设施、公益类用地，中央在京单位工作用地、驻京部队工作用地申请增加建设规模，超过控规容积率指标要求的案例部队工作用地申请增加建设规模，超过控规容积率指标要求的案例l l调整理由：现状为教学用办公楼，大学提出加层建设，增加调整理由：现状为教学用办公楼，大学提出加层建设，增
23、加850850平方米面平方米面积，适当增加高度和容积率积，适当增加高度和容积率l l规划分析：教育设施属于三大设施，如何公共利益要求；教学楼加建规规划分析：教育设施属于三大设施，如何公共利益要求；教学楼加建规模很小，没有超过极限容积率；没有带来新的问题。模很小，没有超过极限容积率；没有带来新的问题。l l审查决定：允许用地强度调整审查决定：允许用地强度调整这类案例的关键点是：1.符合现状条件及规划。2.符合法律法规要求。3.不会对周边用地权益造成负面影响。4.不超过周边环境和设施承载力。5.不超过极限容积率和高度。l l类型类型2 2：对规划道路进行调整的案例：对规划道路进行调整的案例l l调
24、整理由：由于现状地形和建筑限制，原控规中的道路路由和宽度不能调整理由：由于现状地形和建筑限制，原控规中的道路路由和宽度不能实施，区政府主动提出规划调整。实施，区政府主动提出规划调整。l l规划分析：该道路调整是对原控规不足的修正，用地和路网结构没有负规划分析：该道路调整是对原控规不足的修正，用地和路网结构没有负面影响，调整后的道路更具有可实施性。面影响，调整后的道路更具有可实施性。l l审查决定：允许道路调整审查决定：允许道路调整这类案例的关键点是：1.在保证原有规划合理性基础上，使某些具体问题解决得更加合理，并且没有引发新的问题，这种调整原则上应予以支持。2.规划布局方面的调整原则应该由政府
25、来提出，不应该由开发商提出。修建性详细规划方案的评析l l（1 1）布局结构：布局结构是否层次清晰，是否与周边环境相衔接和）布局结构：布局结构是否层次清晰，是否与周边环境相衔接和协调。建筑空间组合是否有利于安全防卫、日照通风、防噪防尘、人协调。建筑空间组合是否有利于安全防卫、日照通风、防噪防尘、人际交往、休闲运动以及经营管理，并符合使用者的工作习惯和生活规际交往、休闲运动以及经营管理，并符合使用者的工作习惯和生活规律。是否准确体现了地籍要求。是否合理划分开敞空间和私密空间、律。是否准确体现了地籍要求。是否合理划分开敞空间和私密空间、满足动静分区的需要。满足动静分区的需要。l l（2 2）道路交
26、通：道路网络是否层次清晰、分工明确，并与地形地貌）道路交通：道路网络是否层次清晰、分工明确，并与地形地貌紧密结合。主要出入口、交叉口是否与周边道路相衔接。道路设计是紧密结合。主要出入口、交叉口是否与周边道路相衔接。道路设计是否满足人车分流等需求。人行和自行车系统布局是否合理。是否安排否满足人车分流等需求。人行和自行车系统布局是否合理。是否安排了足够的停车位。了足够的停车位。l l（3 3）建筑选型：建筑类别、体型、层数、高度、平面形式等是否与）建筑选型：建筑类别、体型、层数、高度、平面形式等是否与当地气候、历史、民俗等文脉相联系，是否符合人们的审美心理和行当地气候、历史、民俗等文脉相联系，是否
27、符合人们的审美心理和行为心理。建筑设计是否与人的尺度结合，并体现多样、协调和可识别为心理。建筑设计是否与人的尺度结合，并体现多样、协调和可识别性的要求。标志性建筑或构筑物的设置是否恰如其分。性的要求。标志性建筑或构筑物的设置是否恰如其分。l l（4 4）环境塑造：是否通过景观界面、轮廓线、视线通廊、空间序列、）环境塑造：是否通过景观界面、轮廓线、视线通廊、空间序列、节点和对景以及地形利用与土方平衡、多层次绿化和植物配置等手法节点和对景以及地形利用与土方平衡、多层次绿化和植物配置等手法塑造丰富多彩的景观环境。塑造丰富多彩的景观环境。修建性详细规划案例城乡规划实施管理l l城乡规划实施管理从本质上
28、是对城镇和乡村空城乡规划实施管理从本质上是对城镇和乡村空间资源的优化配置，是对土地使用权（包括城间资源的优化配置，是对土地使用权（包括城镇国有土地和乡村集体土地）合理和必要的限镇国有土地和乡村集体土地）合理和必要的限制，目的是为了保障和促进城镇化健康、协调、制，目的是为了保障和促进城镇化健康、协调、可持续发展，维护城镇和乡村发展的长远利益可持续发展，维护城镇和乡村发展的长远利益和居民的公共利益。和居民的公共利益。规划实施管理制度l l城镇规划实施管理城镇规划实施管理 l l“一书两证一书两证”制度制度 ：选址意见书、建设用地规划许可：选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的规划管理
29、制度证和建设工程规划许可证的规划管理制度 l l乡村规划实施管理乡村规划实施管理 l l乡村建设规划许可证制度乡村建设规划许可证制度 l l城乡规划许可是城乡规划主管部门应建设单位或城乡规划许可是城乡规划主管部门应建设单位或个人的申请，通过颁发规划许可证等形式，依法个人的申请，通过颁发规划许可证等形式，依法赋予该单位或个人在城乡规划区内获取土地使用赋予该单位或个人在城乡规划区内获取土地使用权、进行建设活动的法律权利的行政行为。权、进行建设活动的法律权利的行政行为。建立城乡规划实施管理制度的意义l l意义l l城乡规划实施管理制度的建立对引导、协调和城乡规划实施管理制度的建立对引导、协调和控制各
30、类实施城乡规划的活动，保障城乡规划控制各类实施城乡规划的活动，保障城乡规划得到有效实施，以及维护公共利益和社会秩序，得到有效实施，以及维护公共利益和社会秩序，保护公民、法人和其他组织的合法权益等，都保护公民、法人和其他组织的合法权益等，都具有十分重要的意义。具有十分重要的意义。城乡规划行政许可 l l法律依据法律依据l l中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城乡规划法 （20082008年年年年1 1月月月月1 1日日日日 ）l l村庄和集镇规划建设管理条例村庄和集镇规划建设管理条例村庄和集镇规划建设管理条例村庄和集镇规划建设管理条例 （199
31、31993年年年年1111月月月月1 1日修订中日修订中日修订中日修订中 ）l l风景名胜区条例风景名胜区条例风景名胜区条例风景名胜区条例 （20062006年年年年1212月月月月1 1日日日日 ）l l历史文化名城名镇名村保护条例历史文化名城名镇名村保护条例历史文化名城名镇名村保护条例历史文化名城名镇名村保护条例 （20082008年年年年7 7月月月月1 1日日日日 ）l l中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房地产管理法
32、 中华人民共和国行政许可法中华人民共和国行政许可法中华人民共和国行政许可法中华人民共和国行政许可法 中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法 “一法一条例”“一法三条例”其他相关法规规划许可办理总流程 出让土地工程规划许可阶段竣工规划验收阶段用地规划许可阶段申请建设项目选址意见书修建性详细规划方案审查建设工程设计方案审查申请建设工程规划许可证申请建设项目竣工规划验收合格证建设项目竣工资料备案规划与设计方案审查阶段通过招牌挂获得国有土地使用权，签订国有土地使用权出让合同（含规划条件）申请建设用地规划许可证及规划条件选址审批阶段修建性详细规划或建设工程设计方
33、案总平面图审查划拨土地用地范围需要论证的不需要或者已经完成修建性详细规划审查需要审查修建性详细规划必备环节可选择环节“一书两证”法定环节建设项目选址建设项目选址管理 l l实施项目选址的重要性实施项目选址的重要性l l建设项目选址管理说是城乡规划实施的首要环节与关键建设项目选址管理说是城乡规划实施的首要环节与关键环节。环节。l l需要进行选址的项目需要进行选址的项目l l城乡规划法城乡规划法第三十六条：第三十六条：“按照国家规定需要有关按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核
34、准前，地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”l l纳入纳入国务院投资体制改革的决定国务院投资体制改革的决定（国发（国发200420200420号）号）：政府核准投资项目目录中的项目：政府核准投资项目目录中的项目l l国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知（国（国办发办发200764200764号）：需要发改委批准或核准的建设项目号）：需要发改委批准或核准的建设项目 l l选址意见书选址意见书l l是城乡规划主管部门依法审核建设项目选址的法定凭据
35、是城乡规划主管部门依法审核建设项目选址的法定凭据 建设项目选址审批l l申请与受理l l审查要点 l l操作要求 l l选址意见书的内容l l程序（公告听证）建设项目选址审批流程图 建设项目选址意见书标准格式建设项目选址审批l l审批中的部门协调l l环境部门：环境部门：中华人民共和国环境影响评价法中华人民共和国环境影响评价法 l l文物部门：文物部门：文物保护法文物保护法、历史文化名城历史文化名城名镇名村条例名镇名村条例 l l卫生部门卫生部门 l l房管部门房管部门 ：物权法物权法、房屋拆迁管理条例房屋拆迁管理条例 l l火电厂选址规划选址实例分析火电厂选址位置规划选址实例分析l l（1
36、1）区域电力基础设施的布局符合城镇体系规划和城市近期规划；）区域电力基础设施的布局符合城镇体系规划和城市近期规划；l l（2 2）选址位于汉江下游和城市的下风向，符合城市总体规划用地布局；）选址位于汉江下游和城市的下风向，符合城市总体规划用地布局；l l（3 3）选址位于城市东南部工业组团，用地条件较好，能够满足火电厂远景发）选址位于城市东南部工业组团，用地条件较好，能够满足火电厂远景发展的需要；展的需要；l l（4 4）该项目选址紧邻焦柳铁路和汉江货运码头，具有良好的对外交通条件；）该项目选址紧邻焦柳铁路和汉江货运码头，具有良好的对外交通条件；l l（5 5）汉江为火电厂提供了充足的水源；）
37、汉江为火电厂提供了充足的水源；l l（6 6）附近山体非景观敏感区可以提供灰渣排放和处理场地；）附近山体非景观敏感区可以提供灰渣排放和处理场地；l l（7 7）汉江防洪堤建设可以使该地区达到）汉江防洪堤建设可以使该地区达到5050年一遇的防洪标准，确保电厂的防年一遇的防洪标准，确保电厂的防洪安全；洪安全；l l（8 8）火电厂具备大量高压输电线路布局要求，且不会对穿越城市中心地区；）火电厂具备大量高压输电线路布局要求，且不会对穿越城市中心地区；l l（9 9）火电厂距离城市中心约）火电厂距离城市中心约1515公里，周边主要是农田和少量村庄，满足城市公里，周边主要是农田和少量村庄，满足城市安全需
38、要。安全需要。l l（1010）项目配套实施，除必要服务设施以外，公共服务设施和生活居住设施）项目配套实施，除必要服务设施以外，公共服务设施和生活居住设施可以临近城市组团解决。可以临近城市组团解决。某市外国语高级中学选址建设用地规划许可与规划条件 规划条件l l概念概念l l规划条件是城乡规划主管部门根据城市总体规划和控规划条件是城乡规划主管部门根据城市总体规划和控制性详细规划，以及其他专项规划等，对建设项目修制性详细规划，以及其他专项规划等，对建设项目修建性详细规划和建筑设计方案提出的规定性和指导性建性详细规划和建筑设计方案提出的规定性和指导性要求的重要形式和手段。要求的重要形式和手段。l
39、l法律依据：法律依据：城乡规划法城乡规划法l l第三十七条第三十七条l l第三十八条第三十八条 l l第三十九条第三十九条 l l第四十条第四十条 l l第四十三条第四十三条 l l第四十五条第四十五条 规划条件l l重要性重要性l l规划条件是建设用地规划许可、修建行详细规划和建规划条件是建设用地规划许可、修建行详细规划和建筑设计方案审查、建设工程规划许可和建设项目竣工筑设计方案审查、建设工程规划许可和建设项目竣工规划验收的重要依据，是贯穿规划实施管理全过程的规划验收的重要依据，是贯穿规划实施管理全过程的重要线索，是落实城市总体规划、控制性详细规划，重要线索，是落实城市总体规划、控制性详细规
40、划，对建设行为有效实施控制引导的核心手段。对建设行为有效实施控制引导的核心手段。l l阶段阶段l l依据依据l l原则原则l l内容内容建设用地规划许可证l l概念概念l l建设用地规划许可证是经城乡规划主管部门依法审核，建设用地规划许可证是经城乡规划主管部门依法审核，建设用地符合城乡规划要求的法律凭证。建设用地符合城乡规划要求的法律凭证。l l如何办理如何办理l l划拨用地划拨用地l l建设单位在取得人民政府城乡规划主管部门核发的建设项目选建设单位在取得人民政府城乡规划主管部门核发的建设项目选址意见书后，建设项目经有关部门批准、核准、备案后，向城址意见书后，建设项目经有关部门批准、核准、备案
41、后，向城市（县）人民政府城乡规划主管部门送审建设工程修建性详细市（县）人民政府城乡规划主管部门送审建设工程修建性详细规划方案或者建设工程设计方案总平面图，申请建设用地规划规划方案或者建设工程设计方案总平面图，申请建设用地规划许可证。许可证。l l出让用地出让用地l l建设单位在签订国有土地使用权出让合同后，应当持建设项目建设单位在签订国有土地使用权出让合同后，应当持建设项目的备案文件和国有土地使用权出让合同（附城乡规划主管部门的备案文件和国有土地使用权出让合同（附城乡规划主管部门应依据控制性详细规划核定的规划条件），申请领取建设用地应依据控制性详细规划核定的规划条件），申请领取建设用地规划许可
42、证。规划许可证。建设用地规划许可证l l申请与受理l l公告与听证l l审查与决定l l颁发与公开l l变更与延续建设用地规划许可流程图 建设用地规划许可l l审查要点l l主体资格主体资格l l具备相关文件具备相关文件l l是否经过环境、文物等部门的同意是否经过环境、文物等部门的同意l l操作要求l l划定红线划定红线l l确定用地性质、开发强度等指标确定用地性质、开发强度等指标l l附有规划条件附有规划条件建设用地规划许可证标准格式建设用地规划许可l l许可中的各部门协调许可中的各部门协调 l l环境保护部门环境保护部门 l l环境影响评价文件，作为申请建设项目选址意见书的报建必备环境影响
43、评价文件，作为申请建设项目选址意见书的报建必备材料材料 l l文物保护部门文物保护部门 l l如果用地范围内有文物保护单位，或者建设项目位于文物保护如果用地范围内有文物保护单位，或者建设项目位于文物保护单位建设控制地带，城乡规划部门应当在土地出让之前，征求单位建设控制地带，城乡规划部门应当在土地出让之前，征求文物保护部门意见，将文物保护部门的意见纳入规划条件条件文物保护部门意见，将文物保护部门的意见纳入规划条件条件 l l卫生部门卫生部门 l l对于位于自然疫源地或可能是自然疫源地的建设项目，城乡规对于位于自然疫源地或可能是自然疫源地的建设项目，城乡规划部门应当将卫生防疫行政主管部门的意见及结
44、论作为用地规划部门应当将卫生防疫行政主管部门的意见及结论作为用地规划许可的必备条件。划许可的必备条件。l l绿化部门绿化部门 l l名木古树名木古树l l人防部门人防部门 用地规划许可实例分析用地规划许可实例分析拟定规划设计条件：拟定规划设计条件：（1 1）用地范围：用地面积）用地范围：用地面积51522m251522m2，（含代征城市道路面积，（含代征城市道路面积10528m210528m2），），边界范围详见用地红线图；边界范围详见用地红线图；（2 2）土地性质：居住配套商业、办公；）土地性质：居住配套商业、办公；（3 3）开发强度：）开发强度：容容 积积 率：率：3.53.5人口容量：（
45、指导性指标）人口容量：（指导性指标）建筑密度：建筑密度：44%44%建筑高度：综合楼建筑高度：综合楼1818层层 70m70m，裙楼，裙楼4 4层层 22m22m，住宅，住宅1919层层 60m60m。总建筑面积：总建筑面积：142000m230%30%（5 5）交通组织：）交通组织：后退道路红线：建筑后退长虹路及人民路不小于后退道路红线：建筑后退长虹路及人民路不小于1010米，后退交叉路口不小于米，后退交叉路口不小于1515米。米。道路开口：长虹路道路开口距离交叉口道路开口：长虹路道路开口距离交叉口5050米，人民路开口距离交叉口米，人民路开口距离交叉口3030米米机动车停车位：住宅按照机动
46、车停车位：住宅按照0.30.3个个/户配置，商业按照户配置，商业按照0.30.3个个/100/100平方米建筑面积配置，商业与住宅停车位分开设置，商业地面停车位平方米建筑面积配置，商业与住宅停车位分开设置，商业地面停车位4040个，住个，住宅地面停车位宅地面停车位4242个。个。（6 6）相邻关系：）相邻关系：与南侧相邻住宅间距与南侧相邻住宅间距 20.4m 20.4m，与东侧相邻建筑间距，与东侧相邻建筑间距14.0m14.0m；日照间距应符合国家技术规范要求；日照间距应符合国家技术规范要求；（7 7）市政设施：配建消防栓、垃圾收集点、公厕）市政设施：配建消防栓、垃圾收集点、公厕（8 8）公共
47、设施：）公共设施：社区管理用房：社区管理用房：m2 m2社区幼儿园：社区幼儿园：m2 m2卫生站：卫生站：m2 m2体育活动场地：体育活动场地：m2 m2（9 9）城市设计：）城市设计：现代建筑风格，浅色调，与周边建筑相协调；现代建筑风格，浅色调，与周边建筑相协调；临街建筑设计方案须考虑广告位设置，并应符合广告位设置地方技术规范。临街建筑设计方案须考虑广告位设置，并应符合广告位设置地方技术规范。（1010）其他相关要求：）其他相关要求：须按照人防部门的具体要求建设防空地下室。须按照人防部门的具体要求建设防空地下室。在报建规划与设计方案以前，应当完成地下文物勘探。在报建规划与设计方案以前，应当完
48、成地下文物勘探。建设项目规划与设计方案审查 建设项目规划与设计方案审查l l概念l l规划设计方案一般指建设单位编制的修建性详规划设计方案一般指建设单位编制的修建性详细规划，是在控制性详细规划的指导下，依据细规划，是在控制性详细规划的指导下，依据规划主管部门拟定的规划条件，做出的建设项规划主管部门拟定的规划条件，做出的建设项目的具体布局安排。目的具体布局安排。建设项目规划与设计方案审查l l申请与受理l l公告与听证l l审查与决定l l颁发与公开l l变更与延续建设项目规划与设计方案审查流程图 建设项目规划与设计方案审查l l审查要点l l设计单位是否具备资质设计单位是否具备资质l l图纸和
49、说明是否齐备图纸和说明是否齐备l l建设工程审查具体内容建设工程审查具体内容l l市政道路工程审查具体内容市政道路工程审查具体内容l l市政管线工程审查具体内容市政管线工程审查具体内容l l操作要求l l专家委员会咨询论证专家委员会咨询论证建设项目规划与设计方案审查l l各部门协调l l为了确保选址用地阶段各有关部门提出的规划为了确保选址用地阶段各有关部门提出的规划要求和条件，城乡规划主管部门在审查建设项要求和条件，城乡规划主管部门在审查建设项目规划设计方案过程中，应当组织保护环保、目规划设计方案过程中，应当组织保护环保、文物、园林、人防、交通等相关部门负责人共文物、园林、人防、交通等相关部门
50、负责人共同进行审查论证，由规划主管部门将各部门意同进行审查论证，由规划主管部门将各部门意见汇总反馈给建设单位对方案加以修改完善。见汇总反馈给建设单位对方案加以修改完善。l l某中学工程设计方案实例分析（1 1）用地范围：建设工程未超出建设用地范围；）用地范围：建设工程未超出建设用地范围；（2 2）土地性质：建筑物为教学楼，符合土地性质的规定；）土地性质：建筑物为教学楼，符合土地性质的规定；（3 3）开发强度：容积率）开发强度：容积率0.530.53，建筑密度，建筑密度20%20%，容积率超出规划条件，容积率超出规划条件15%15%；教学；教学5 5层建筑高度层建筑高度19.119.1米，符合规