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1、外高桥外高桥A1-1、A1-2项目可行性研究报告项目可行性研究报告上海管理上海管理总部部发展部展部20082008年年7 7月月目录第一部分第一部分 公告简介及项目背景公告简介及项目背景第二部分第二部分 项目区位项目区位第三部分第三部分 项目基本情况项目基本情况第四部分第四部分 区域规划区域规划第五部分第五部分 周边产业概况周边产业概况第六部分第六部分 房地产市场分析房地产市场分析第七部分第七部分 市场定位市场定位第八部分第八部分 开发设想与计划开发设想与计划第九部分第九部分 经济测算与分析经济测算与分析第十部分第十部分 项目操作建议项目操作建议一、公告简介和项目背景一、公告简介和项目背景公告
2、简介 2008年6月18日，上海房地产交易中心发布公告，宣布受国有建设用地使用权人（外高桥集团）委托，挂牌出让上海市浦东新区东沟楔形绿地南块居住区A11、A12地块国有建设用地使用权。地块公告号地块名称四至范围土地用途土地总面积(公顷)转让面积（公顷)规划指标要求容积率建筑密度住宅比例2008转00101上海市浦东新区东沟楔形绿地南块居住区A11、A12地块A1-1地块：东至规划经一路、南至A1-2地块、西至张杨北路东侧绿化带，北至规划纬二路；A1-2地块：东至规划经一路、南至莲心河及A1-3规划幼儿园地块、西至张杨北路东侧绿化带、北至A1-1地块（以土地定界实测为准）居住用地10.01239
3、9.70739A11不大于1.6；A12不大于1.7不大于25100 此次公告是上海今年以来第一幅纯住宅用地推出市场，规划总建筑面积为158603.53平方米，土地挂牌底价为119000万元，折合楼面地价7503元/平方米。该地块属于二级市场土地，通过一级土地交易平台出让。项目背景外高桥（集团）有限公司外高桥（集团）有限公司森兰森兰外高桥外高桥外高桥保税区开发股份外高桥保税区开发股份有限公司有限公司u该地块是“森兰外高桥”项目整理推出的首幅地块。u“森兰外高桥”项目即为上海城市总体规划确定的中心城 8片楔形绿地中的东沟楔形绿地，整个项目5.74平方公里土地产权已经在外高桥保税区开发股份有限公司
4、名下，上海浦东新区国资委全资控股的外高桥（集团）有限公司拥有该公司56%股权。目前，该项目的控制性详细规划已经获批，并完成90%的居民拆迁，60%的工厂企业已签订拆迁协议。u为了尽快实施东沟楔型绿地的开发，外高桥保税区开发股份有限公司率先启动“森兰外高桥”项目居住区的建设，考虑到自身资金及开发实力有限，该公司除保留部分土地自行开发外，其他土地拟引入有实力的开发商进行转让。公告所推地块是整个区域内第一块对外转让地块。u我司自2007年起一直与外高桥保税区开发股份有限公司就该地块保持密切接触.,最初按定向转让方式商谈，后外高桥公司因政策风险等原因改为委托上海房地产交易中心进行公开挂牌出让。上海浦东
5、新区国资委上海浦东新区国资委二、项目区位二、项目区位总体环境五角场五角场 6km陆家嘴陆家嘴 15km人民人民 广场广场 25km 长兴岛长兴岛崇明岛崇明岛浦东国际机场浦东国际机场 40km虹桥国际机场虹桥国际机场 45kmA20A30外环线外环线项目所在地项目所在地上海长江隧道上海长江隧道上海长江大桥上海长江大桥n从项目在上海的位置来看，地块位于中外环线之间，其所处区域是上海连接崇明三岛并通往江苏的重要交通枢纽，地理位置十分重要。n地块距离市中心人民广场约25公里，距虹桥机场约45公里，距浦东国际机场约45公里，交通可及性强。地块距离上海城市副中心杨浦五角场商圈仅6公里，处于其商业辐射范围内
6、。(以上公里数为车程距离)通往江苏启东通往江苏启东中环线中环线内环线内环线区域环境浦东国际机场浦东国际机场张江高科技园区张江高科技园区世博会场址世博会场址金桥出口加工区金桥出口加工区外高桥保税区外高桥保税区陆家嘴金融区陆家嘴金融区上海港上海港n从项目在浦东地区的位置来看，地块位于浦东北部海港新城的核心区域，距黄浦江不到2公里，经外环可直通两大空中枢纽浦东机场和虹桥机场。n浦东地区的外高桥保税区、外高桥港区、浦东沿江产业带及金桥功能区等著名产业园区，为项目所在的外高桥地区提供了强大的产业支撑。n海港、空港和即将贯通的沪崇苏隧桥，成就了外高桥地区连接上海与长江三角洲，乃至世界的门户地位。区位概况外
7、高桥保税区外高桥保税区金桥出口加工区金桥出口加工区轨道交通轨道交通12号线号线轨道交通轨道交通6号线号线高桥镇高桥镇高行镇高行镇高东镇高东镇翔殷路隧道翔殷路隧道中环线中环线外环线外环线上海港上海港通往沪崇苏隧桥通往沪崇苏隧桥通往五角场通往五角场n从项目在外高桥地区的位置来看，地块位处于浦东高行镇镇域，其北面的五洲大道连接翔殷路隧道（通往五角场）和沪崇苏隧桥（通往长兴、崇明岛），是上海东北部最主要的交通枢纽线，地块的地理区位优势明显。n地块紧邻轨道交通6号线五州大道站，6号线连接外高桥、陆家嘴和三林地区，是浦东重要的公共交通线路，地块出行条件十分便捷。n地块处在规划中的外高桥新市镇的核心区域。三
8、、项目基本情况三、项目基本情况地块四至A1-1地块：东至规划经一路，南至A1-2地块，西至张杨北路东侧绿化带，北至规划纬二路；A1-2地块：东至规划经一路，南至莲心河及A1-3规划幼儿园地块，西至张杨北路东侧绿化带，北至A1-1地块地块北侧纬二路与五洲大道之间有300米的绿化带；地块西侧与张杨北路之间有70米的绿化带（高压走廊），有两路110KV高压线，计划埋地，但实施时间目前无法确定；地块北侧纬二路与东侧经一路计划2009年底建成，由外高桥公司负责实施；地块南侧为莲心河，河南面的东煦路目前仍未完成拆迁，建成时间不确定。绿化带绿化带（高压走廊）（高压走廊）莲心河莲心河幼儿园用地幼儿园用地规划纬
9、二路规划纬二路规划经一路规划经一路6号线五州大道站号线五州大道站张杨北路张杨北路地块现状n 地块内房屋已拆迁完毕，地势平坦，内为荒草及树木。地块西北侧的地块西北侧的6 6号线五洲大道站号线五洲大道站地块北侧的五洲大道地块北侧的五洲大道地块现状地块现状地块西侧的张杨北路地块西侧的张杨北路规划指标n地块房屋套型建筑面积90平方米以下住宅建筑面积占总建筑面积的比例不小于70%。n地块内配建机动车停车位不得少于0.6辆/户。n地块集中绿地率不小于10%。地块编号地块编号用地性质用地性质用地面积用地面积（M2）容积率容积率建筑面积（建筑面积（M2）建筑密度建筑密度建筑限高建筑限高（M）绿地率绿地率转让年
10、限转让年限A1-1三类居住用地642211.6102753.625%6035%70年A1-2三类居住用地32852.91.755849.9325%6035%70年周边公建配套设施农工商超市农工商超市新侨医院新侨医院外高桥保税区中学外高桥保税区中学邮局邮局在建社区商业街在建社区商业街M6线东靖路站线东靖路站M6线五洲大道站线五洲大道站在建商业综合项目在建商业综合项目高行镇市民中心高行镇市民中心外高桥保税区小学外高桥保税区小学n板块内生活配套建设已逐渐得到完善，但距项目所在地块仍有一定距离。四、区域规划四、区域规划外高桥功能区 本项目地块所属区域本项目地块所属区域外高桥功能区外高桥功能区n外高桥功
11、能区是浦东新区六大功能区域之一，总占地面积约100平方公里。凭借着外高桥港区和保税区形成了国际贸易、现代物流和出口加工三大支柱产业，是上海重要的物流基地。n外高桥功能区产业基础雄厚，生态资源丰厚，经济发展优势明显。经济增长、人口集聚急需各类配套设施支撑。外高桥新市镇 本项目地块行政上属于外高桥功能区域管本项目地块行政上属于外高桥功能区域管委会下辖的高行镇，位于规划中的外高桥委会下辖的高行镇，位于规划中的外高桥新市镇范围内。新市镇范围内。n浦东新区共规划有四个新市镇，外高桥新市镇就是其中之一，其位于浦东新区的最北面，包括高桥、高行、高东三镇的部分区域，总占地面积约14.05平方公里，规划人口15
12、.9万n外高桥新市镇紧邻外高桥保税区和金桥出口加工区，是浦东新区唯一一个位于外环线以内、属于中心城区的新市镇，拥有得天独厚的区位优势。n作为上海的北大门，外高桥新市镇通过沪崇苏大通道成为上海与崇明、江苏、山东相连的枢纽。浦东国际机场浦东国际机场张江高科技园区张江高科技园区世博会场址世博会场址金桥出口加工区金桥出口加工区外高桥保税区外高桥保税区陆家嘴金融区陆家嘴金融区人民广场人民广场五角场五角场外高桥新市镇控制性详细规划n2006年5月30日，新区政府批准外高桥新市镇控制性详细规划。规划中，整个新市镇区域整个新市镇区域将构建将构建“一心、两轴、八片一心、两轴、八片”的格局。的格局。“一心”是指新
13、市镇的中心，即洲海路、张杨北路交叉口附近及张杨北路东侧楔形绿地内的公共中心，包括行政办公、商务商业活动、文化娱乐、社会教育等多种功能；“两轴”中的洲海路轴线定位为商务发展轴线，是新市镇未来的产业脊梁，而定位为生活轴线的张杨北路，穿越和连接了自南向北几个居住区以及新市镇公共中心；“八片”则包括高桥集镇C区、原高行经济园区、新市镇中心居住片区以及东沟楔形绿地等。整个外高桥新市整个外高桥新市镇的开发建设工作，将在镇的开发建设工作，将在20102010年初现雏形，到年初现雏形，到20202020年基本建成。年基本建成。森兰外高桥上海城市总体规划确定的中心城8片楔形绿地中的东沟楔形绿地是外高桥新市镇的重
14、点建设项目,其控制性详细规划已经获批。该项目定名为“森兰外高桥”，根据规划，“森兰外高桥”将是一座集生态环境、人文环境、商务环境于一体的国际化新型超生态港城。“森兰外高桥”总占地面积为5.74平方公里，以五洲大道为界分为商业区商业区和居住区居住区两个组团。商业区商业区：占地面积273万平方米，其中建设用地面积约38万平方米，规划建筑面积52万平方米，设置时尚主题商业、五星级生态酒店与服务式公寓，总部办公基地和中西荟萃的环湖餐饮娱乐。此外商业区内还设有74万平方米的绿化园林,32万平方米的人工湖以及140万平方米的体育公园。居住区居住区：占地面积256万平方米，其中建设用地面积约130万平方米，
15、规划建筑面积为100万平方米，以低密度公寓和别墅为主，居住区内还拥有生态湿地和水景，以及国际学校和餐饮、医疗及教育资源。商业区商业区居住区居住区森兰外高桥居住区规划300m400mn居住区要建设成为集居住、休闲、生态为一体的，具有综合功能的，高起点、高水平、高标准、高品质，优美时尚的国际生态型居住社区，进一步改善地区经济、人文、社会与环境，形成浦东新一轮开发开放的亮点和浦东新区北部地区的重要景观区域。n居住区总占地面积约256万平方米，建设用地约130万平方米，建筑面积约100万平方米，此外在东侧和北侧还规划了124万平方米的生态岛、生态湿地和城市公园。森兰外高桥居住区开发强度n划沿张杨北路一
16、侧靠近轻轨线为开发强度较高的地块，向东、向南逐渐递减，靠近东侧生态公园为多低层的中低密度开发地块。n地块所在区域为高密度区，地块所在区域为高密度区，容积率为，住宅层数为1218 层，公共建筑为6 层左右。通过较高密度的综合开发使此区域围绕轨道车站形成一个重要的节点和公共活动场所。森兰外高桥居住区公共设施规划 居住区与北部地区公共服务中心的距离约为2 公里，规划考虑地区中心可以承担部分居住区级服务设施的内容，如文化体育场馆、行政管理等。在居住区中配合现代化国际社区的功能定位设置了小区级公建配套设施，社区服务设施结合小区级商业中心集中布置。预计上述设施在三年内将逐步建成完善。项目周边道路规划n本项
17、目地块周边的城市主、次干道及快速路已经基本完善，但地块内的规划道路仍未开始建设，东靖路东西两端未贯通，仍通过原有的东高公路穿行。n地块北面的纬二路、东侧的经一路均计划在09年年底完工，南面的东靖路计划今年二季度开工，09年上半年完工，所有市政道路计划在2010年世博会前全部完工。东靖路东靖路张杨北路张杨北路五洲大道五洲大道杨高北路杨高北路浦东北路浦东北路项目周边交通设施规划n本项目地块紧邻轨道交通6号线，交通出行便捷，五洲大道北面规划为轨道交通停车及检修场地，对森兰外高桥的整体环境有可能造成一定影响。五、周边产业概况五、周边产业概况周边产业园区分布浦东地区产业基础雄厚，项目地块周边分布的产业园
18、区主要有外高桥保税区、高桥石化园区、金桥出口加工区、金桥现代科技园区、外高桥港区等。其中外高桥保税区和金桥出工加工区均是国家级重点产业园区，而以高桥石化为核心的高桥石化园区，是上海市的重要能源生产基地。周边产业园区的产业提升、人才引周边产业园区的产业提升、人才引进、功能完善，将给这一区域带来稳定进、功能完善，将给这一区域带来稳定而持续增长的居住需求而持续增长的居住需求。森兰森兰外高桥外高桥外高桥保税区n上海外高桥保税区是1990年6月经国务院批准设立的全国第一个规模最大、启动最早的保税区，集自由贸易、出口加工、物流仓储及保税商品展示交易等多种经济功能于一体，规划面积10平方公里，目前已开发运作
19、区域6.4平方公里。n经过10年的开发建设，截止2000年末，保税区累计批准投资项目4383个，吸引投资总额53.51亿美元，吸引入驻企业9000多家，其中128家为世界500强企业，就业人口近20万，其中1万余名为外籍人士。外高桥保税区距本项目地块约外高桥保税区距本项目地块约2公里公里高桥石化园区n高桥石化园区主要以高桥石化为产业核心,该公司是我国第一个跨行业、跨部门的特大型经济联合体，隶属于中国石油化工集团公司。n高桥石化占地面积4.2平方公里，拥有炼油能力1130万吨/年、化工产品生产能力100万吨/年，是全球最大的DCP生产商，销量占全球市场的50%以上；同时也是全国最大的聚醚生产基地
20、。目前该公司固定资产达到150亿元，年销售收入超过400亿元，并分别与德国巴斯夫公司、美国加德士公司、瑞士汽巴嘉基公司、韩国SK公司、日本三井石化烷基酚株式会社等世界著名企业合作，成立了合资公司。n政府计划逐步搬迁调整高桥石化基地滨江土地的使用与设施布局，梳理化工区东塘路西侧的用地，拆除部分厂房与设施，整合零星用地，建设组团式的滨江绿化和道路。同时大力采用清洁生产工艺，减少污染源，从废水、废气、废渣和噪声的治理等四个方面着手，改善环境。高桥石化园区距本项目地块约高桥石化园区距本项目地块约2公里公里金桥出口加工区n上海市金桥出口加工区是由中国政府批准设立的国家级重点开发区，主要发展现代工业、现代
21、生活和现代商贸。n金桥出口加工区规划面积20平方公里，以南北走向的金桥路为界,东部为现代工业园区和现代商贸园区,约16平方公里；西部为现代生活园区和管理服务中心，约4平方公里。n截至2000年底,金桥出口加工区已引进377个项目,协议吸收中外投资87.4亿美元,在投资金桥的世界著名跨国公司中,有26家被财富杂志评为全球500强。n2000年金桥出口加工区实现工业总产值457亿元,占浦东新区总产值的28%。区内年产值超亿元的企业有44家。金桥出口加工区距本项目地块约金桥出口加工区距本项目地块约5公里公里六、房地产市场分析六、房地产市场分析六、房地产市场分析六、房地产市场分析 土地市场土地市场外高
22、桥近年土地成交情况公告号公告号宗地名宗地名面积面积（m m2 2）中标价中标价 (万元）万元）楼面地价楼面地价（元（元/平米）平米）性质性质容积率容积率出让时间出让时间中标单位中标单位20060313高行镇战斗村77/2宗79328325002561居住1.62006/12/27江苏新城房产股份有限公司 20060312高行镇战斗村20/2、20/3宗 83296.5348002611居住1.62006/12/27上海宝冶建设有限公司20060214高行109地块96383.2526003411居住1.62006/11/28金地（集团）股份有限公司 20030621浦东新区高行镇出让地块810
23、008505875居住1.22003/10/16上海先行投资发展有限公司上海建浦房地产有限公司 20030508浦东新区高行镇出让地块235800795822596居住1.32003/9/27上海绿地(集团)有限公司外高桥近年土地成交情况公告号公告号20060313，R=1.6，楼面地价，楼面地价2561元元/平方米，住宅，江苏新城平方米，住宅，江苏新城公告号公告号20060312，R=1.6，楼面地价，楼面地价2611元元/平方米，住宅，上海宝治平方米，住宅，上海宝治公告号公告号20060214，R=1.6，楼面地价，楼面地价3411元元/平方米，住宅，金地集团平方米，住宅，金地集团公告号公
24、告号20030621，R=1.2，楼面地价，楼面地价875元元/平方米，住宅，建浦房产平方米，住宅，建浦房产从供应分布来看，03年外高桥推出的住宅用地分布于高行镇,其中建浦房产项目主要作为外高桥地区动迁户安置基地，因此当时的楼面地价也比较低。06年推出的三幅住宅用地均位于五洲大道以北，由于当时外高桥新市镇规划尚未成形，地块紧邻高桥化工区，生活及配套设施尚不成熟，翔殷路隧道也未开通，区域价值未得到充分的发掘，因此成交价格都不高。综上所述，地块所在区域由于市政道路及生活配套设施建设起步较晚,生态环境未成型,相比于上海中外环间的其他区域，其06年的土地成交价格仍处于“洼地”，但在2007年的房价上涨
25、中,该区域的房价涨幅在上海属于较快的区域。（例：金地未未来）公告号公告号20030508，R=1.3，楼面地，楼面地价价2596元元/平方米，住宅，绿地集团平方米，住宅，绿地集团参照板块土地成交情况森兰外高桥整体开发目标所参照的板块为杨浦新江湾城板块。由于森兰外高桥在社区规模、区域位置、交通、环境、开发模式、规划水准等方面与新江湾城有相当多的共性，因此外高桥公司在土地运营上一直以新江湾城为目标。由于本地块是森兰外高桥项目推出的第一块土地，我们可以参考一下新江湾城的土地开发历轨迹。新江湾城新江湾城C1地块地块土地面积：176842平方米综合容积率：1.6可建面积：282947平方米用地性质：居住
26、中标人：珠江投资中标价格：158893万元中标时间：2005年1月折合楼面地价：折合楼面地价：5616元元/平方米（平方米（599万万/亩）亩）新江湾城新江湾城D1地块地块土地面积：59253.7平方米综合容积率：1.7可建面积：100731平方米用地性质：居住中标人：浙江绿城中标价格：126000万元摘牌时间：2007年6月折合楼面地价：折合楼面地价：12509元元/平方米（平方米（1418万万/亩）亩）新江湾城新江湾城C2地块地块土地面积：144247平方米综合容积率：1.6可建面积：230795平方米用地性质：居住中标人：华润置地中标价格：154100万元摘牌时间：2006年11月折合楼
27、面地价：折合楼面地价：6677元元/平方米（平方米（713万万/亩）亩）新江湾城新江湾城D3地块地块土地面积：54208.2平方米综合容积率：1.2可建面积：65049.84平方米用地性质：居住中标人：仁恒集团中标价格：130100万元摘牌时间：2007年11月折合楼面地价：折合楼面地价：20000元元/平方米（平方米（1600万万/亩）亩）2007年上海土地市场回顾n2007年上海房地局挂牌出让的商品房用地数量为149幅，出让总面积约922万平方米。其中住宅及商住综合用地68幅，出让总面积达到675万平方米，较06年出让总面积（515万平方米）增加31%，房地产投资增速明显，但投资过热带来的
28、市场风险也在加大。此外住宅及商住综合用地出让面积仍远远小于当年住宅用地供应计划的1500公顷指标，且成交的商品房用地83%分布在外环以外。与大量开发商渴望在市区拿地相比，外环内土地的稀缺性日益加剧。n从成交情况来看，2007年第四季度共挂牌出让53幅住宅用地（含商住），流标一幅（位于宝山月浦镇），开发商拿地仍比较积极，但由于信贷政策紧缩，市场情景不明朗，加上年底土地集中放量，土地成交价格出现“理性回归”，特别是远郊土地有一定幅度的回调。2008年上海土地市场走势研判n今年以来房地产市场成交低迷，信贷紧缩更加剧了开发商的资金压力，开发商在拿地上更为谨慎，因此土地需求大幅下降。n2008年政府计划
29、供应住宅用地800-1000公顷，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于20%。但由于土地市场转冷，政府收紧了土地供应。截止2008年5月仅推出6.5万平方米，且全部分布在外环以外，加上本次公告地块，今年上半年累计供应住宅（含商住）用地仅16万平方米，因此目前全市土地供应仍处于供小于求的状态。特别是外环内土地因动拆迁难度大、土地数量少等原因仍将十分稀缺。n预计政府下半年会适度增加土地供应，维持较为合理的土地供求关系，保证土地价格不会大起、也不会大落。六、房地产市场分析六、房地产市场分析 商品住宅市场总体概商品住宅市场总体概况况上海商品住宅市场总体概况n由于上海市区住宅用地供应紧缺，2007年上海
30、商品住宅供需比值始终维持在1以下，导致当前全市一手商品住宅存量缩减为550万平米，属历史较低水平。同时成交价格大幅上涨，年末成交价格较年初上涨25%。2008年，受观望情绪影响,市场成交与去年同期相比相对低迷，导致开发商延缓推盘速度，市场表现为供小于求的格局，成交价格在高位盘整市场表现为供小于求的格局，成交价格在高位盘整，部分楼盘售价有5%-10%的降幅。上海商品住宅市场08-11年走势判断n根据上海住房建设规划（20062010）测算，“十一五”期间，全市新建住房的需求量约1.2亿平方米。而2006年-2007年全市住宅销售面积为5894万平方米，照此推算，08年-11年全市住宅需求量约为8
31、600万平方米。未来几年预计年均新增住宅供应约2000-2500万平方米，到2011年，市场供求基本平衡。从供求关系可以判断，上海商品住宅价格未来三年总体将总体保持平衡。仍由于土地供应大多在外环以外，结构性矛盾仍很突出，市区新增商品住宅供应将持续紧张。n尽管受宏观政策影响，近期市场成交相对低迷。但从中期趋势看，上海仍将保持强劲的需求和购买力：1、经济与收入持续增长会持续提升上海市民的购买力；2、未来几年仍是婚育高峰期，新增家庭增加，婚房需求旺盛；3、上海作为中国经济金融中心的地位日益突出，对全球和全国高端人才拥有越来上海商品住宅市场08-11年走势判断越强的吸引力，上海人口仍将继续增长（主要是
32、机械增长，而其中有大比例的中高端人才）4、房屋是中国富裕阶层偏好的抵御通胀的重要投资品，而在一线城市这种作用更加明显，在通胀时代这一趋势不会逆转。综上所述，未来几年上海房地产市场的上升趋势不会逆转，但由于价格已达综上所述，未来几年上海房地产市场的上升趋势不会逆转，但由于价格已达到较高位置，涨幅将低于以往到较高位置，涨幅将低于以往。浦东商品房市场概况 2007年浦东商品房成交活跃。年初在新增供应持续低迷的情况下成交量逐渐走高，6月份达到成交峰值。而此后政府发布一系列宏观调控政策，严厉打击囤地捂盘，迫使新增供应增加，并在年底达到供应高峰。此时市场出现了浓厚的观望气氛，成交量下滑，但浦东地区相对稳定
33、的刚性需求依然保浦东地区相对稳定的刚性需求依然保证了成交量没有出现明显下降。证了成交量没有出现明显下降。浦东商品住宅成交走势 2007年浦东商品住宅成交均价在供需矛盾不断激化的作用下保持着稳定增长，年中突破万元关口，同时由于需求旺盛而新增供应低迷，涨幅增大。年末尽管供应量有所增加，但由于浦东许多项目已处于尾盘阶段，整体均价依然保持惯性上扬，此时市场观望气氛较浓，价格涨幅趋缓。预计预计0808年价格会年价格会略有回调，但在略有回调，但在20102010年世博会召开、陆家嘴金融区东扩等利好因素影响下，浦东地区房价依然具有很年世博会召开、陆家嘴金融区东扩等利好因素影响下，浦东地区房价依然具有很大的增
34、长潜力，远期来看房价将保持增长势头。大的增长潜力，远期来看房价将保持增长势头。近期浦东商品住宅成交近期浦东商品住宅成交均价走势均价走势（单位：元（单位：元/平方米）平方米）五、房地产市场分析五、房地产市场分析 区域市场分析区域市场分析板块商品住宅市场总体概况金桥板块金桥板块金桥板块金桥板块高行及高桥板块高行及高桥板块高行及高桥板块高行及高桥板块洋泾板块洋泾板块洋泾板块洋泾板块碧云板块碧云板块碧云板块碧云板块世纪公园板块世纪公园板块世纪公园板块世纪公园板块供求比供求比0 0成交量成交量(m2)(m2)1397413974供求比供求比0.27 0.27 成交量成交量(m2)(m2)25283325
35、2833供求比供求比0.77 0.77 成交量成交量(m2)(m2)162499162499供求比供求比0.87 0.87 成交量成交量(m2)(m2)461364461364供求比供求比0.57 0.57 成交量成交量(m2)(m2)300041300041商品住宅供求比及成交商品住宅供求比及成交量示意图量示意图2007年1月-2008年5月n本项目所处板块为高行及高桥板块高行及高桥板块。n由图表可以看到，项目所在板块及周项目所在板块及周边地区商品住宅供边地区商品住宅供小于求的局面非常小于求的局面非常明显明显。板块内商品住宅市场分析n2008年由于板块内大部分商品住宅项目基本去化完毕，而部分
36、项目新增供应延后，市场供应量急剧减少，导致需求量同比剧减，供求矛盾突出。08年的供应主要来自于金地未未来项目。n成交均价基本已跃居1万以上，目前商品住宅价格基本在目前商品住宅价格基本在1500015000元元/平米左右平米左右。板块内住宅项目分布连城新苑连城新苑东方城市华庭东方城市华庭仁恒家园仁恒家园幸福小镇（明丰绿都）幸福小镇（明丰绿都）绿地崴廉公寓二期绿地崴廉公寓二期高桥新城高桥新城证大家园五期证大家园五期春江花悦园春江花悦园东源明都东源明都东旭公寓东旭公寓项目所在地项目所在地金地未未来金地未未来板块内项目概况案名案名位置位置总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）容积率容积率主力房型主力
37、房型近期主力均价近期主力均价（元（元/平方米）平方米）备注备注连城新苑连城新苑东靖路381号1033631.6二房：91-95平方米三房：122-128平方米11800剩少量尾盘东方城市华庭东方城市华庭东靖路898号430001.6二房：97-113平方米三房：132-137平方米售罄证大家园五期证大家园五期利津路1313弄1195571.51一房：97平方米 二房：103平方米 三房：116平方米售罄幸福小镇幸福小镇(明丰绿都明丰绿都)俱进路285弄3214771.4二房：97平方米三房：125平方米四房：158平方米11729小区体量较大，70%住户为动迁安置户，目前新房源面积约135平方
38、米。绿地崴廉公寓绿地崴廉公寓东靖路2250弄4000001.51二房：95平方米三房：127平方米15000仁恒家园仁恒家园季景路555弄766740.8三房：141平方米四房：203平方米16909精装修交付，售罄高桥新城高桥新城高荷路301弄6260000.87叠加（三房）：190-199平方米春江花悦园春江花悦园金高路988弄822501.48二房：93-94平方米 三房：130平方米售罄东源名都东源名都双桥路1139弄2600002.1二房：117平方米三房：139平方米9437房源配比以三房为主，二房仅90套金地金地未未来未未来张杨北路2899弄1542121.6一房：50-60平方
39、米 二房：80-90平方米 三房：90-115平方米四房：150平米14000-18000（花园洋房）70/90限制.6月9日开盘220套花园洋房，当日去化95%板块内典型项目研究发展商上海绿地集团有限公司占地面积235683平方米总建筑面积400000平方米（住宅30万）容积率1.51总户数3048户停车位1948个（地下1649个，地上299个）周边交通周边主要交通干道有浦东大道、张杨路、杨高北路、五洲大道等，轨道交通主要依托M6线周边配套目前周边生活配套设施基本成熟，未来项目周边还规划有家乐福超市、汽车站、九年制学校等设施周边环境项目处于高行镇的规划中心，南面有15平方米的赵家沟河滨公园
40、绿地威廉公寓绿地威廉公寓板块内典型项目研究主力户型/2房3房户型面积/93-101平方米126-165平方米户型配比/52%48%销售均价目前销售均价为14145元/平方米（毛坯）销售情况目前住宅已销售面积250345平米，去化率83%，后续可销售面积49655平米（截止08年6月23日）客户构成以自住客户为主，主要是在外高桥及金桥开发区上班的员工以及想改善居住环境的本地客户项目优势该项目的卖点，一是小区内精心设计的超大水景景观和配套建设的体育休闲娱乐中心，二是项目周边拥有高行镇基本成熟的生活配套设施，包括家乐福超市、轨道交通站等都计划于年内完工项目劣势距离市中心区域较远，周边居民构成复杂，外
41、出道路有大量的重型卡车经过社区规划社区规划时间时间成交套数成交套数成交均价成交均价2007641101512008/13（叠加）182162008/2180372008/38（叠加）207012008/423（叠加）214982008/57（叠加）204462008/64414688板块内典型项目研究发展商上海仁恒高乔房地产有限公司占地面积94174平方米总建筑面积76674平方米容积率0.8总户数428停车位300周边交通出行主要通过杨高北路和张杨北路两条主干道，距轨道交通M6线800米周边配套外高桥保税区小学、中学，联华、农工商超市，新侨医院以及高桥镇老城区的配套设施周边环境高桥镇的外延地
42、段，靠近规划中的市级楔形绿地仁恒家园仁恒家园板块内典型项目研究主力户型/3房4房户型面积/141平方米203平方米户型配比/78%22%销售均价16909元/平方米（精装修）销售情况已于07年底售罄客户构成仁恒集团的老客户为主，主要看重仁恒难得的低容积率产品，许多人购置的意图主要是希望改善居住环境的自住客户。项目优势精装修房，秉承了仁恒一贯的优良建造品质，项目容积率低，建筑物栋距大，社区环境怡人，会所设施配套比较完善，符合高品质居住社区的要求项目劣势房间面积较大，总价高，项目周边的配套设施档次较低，同时距市中心较远。社区规划社区规划板块内典型项目研究发展商上海深翔房地产开发有限公司占地面积96
43、383平方米总建筑面积154212平方米容积率1.6总户数1611户停车位1025个周边交通出行主要通过五洲大道、张杨北路两条主干道，距轨道交通M6线步行5分钟周边配套目前周边生活配套不成熟，附近规划有菜市、九年制学校等周边环境紧邻高桥化工区，靠近规划中的市级楔形绿地金地未未来金地未未来板块内典型项目研究主力户型1房2房（小高层）3房（花洋）4房（花洋）户型面积54-82平米86-89平米89，115平米150平米户型配比受70/90限制销售均价15586元/平米（多层花园洋房，精装修）销售情况6月8日和17日两次开盘后，已售32153平米。后续可售面积122059平米。客户构成花洋客户较年轻
44、化，多为看重花园洋房产品的高附加值空间（如地下室，庭院，露台等），且在有限空间内功能空间齐备，并提供精装修（500-750元/平方米）。项目优势花园洋房产品的高附加值空间（如地下室，庭院，露台等），且在有限空间内功能空间齐备，并提供精装修。且整体风格现代，与周边项目形成差异化。项目劣势项目周边属于化工区，且配套设施档次较低。社区规划社区规划时间时间成交套数成交套数成交均价成交均价2008/628015586区域未来供求分析n如无新增楼盘推出，高行及高桥板块现有住宅项目未来可供应量为109万平方米，剔除这些项目中所含的动迁配套房，商品住宅的可供应量约90万平方米。n05年-07年板块内商品住宅年
45、均成交面积约28万平方米，假设未来保持这一成交量。若无新楼盘推出，未来2-3年后该板块将面临没有一手房的局面。而周边除森兰外高桥之外，近期基本已无土地可供。案名案名位置位置住宅总建筑面积（平方米）住宅总建筑面积（平方米）已售面积已售面积未售面积未售面积金地金地未未来未未来张杨北路2899弄15421232153122059连城新苑连城新苑东靖路381号1033638200121362幸福小镇幸福小镇 (明丰绿都明丰绿都)俱进路285弄321477197003124474绿地崴廉公寓绿地崴廉公寓东靖路2250弄30000025046049540东源名都东源名都双桥路1139弄2600003510
46、1224899高桥新城高桥新城高荷路301弄62600073127552873总计总计10952071095207板块内住宅项目未来供应量统计：市场小结区域住宅需求量在周边产业园区的有利支撑下保持稳定增长，但由于板块内住宅项目新增供应延后，目前市场表现为供小于求的格局。若无新增楼盘推出，未来2-3年后区域将面临较大的供应缺口。板块商品住宅均价目前约为公寓14000-15000元/平方米（毛坯），联排22000元/平方米（因无参照楼盘,故参照九亭1.6的倍数)。由于周边生活配套设施不成熟，区域环境尚在“孵化期”内，其均价与周边板块及上海浦东其他中外环间区域板块相比，价格相对较低，未来仍有一定的升
47、值空间。板块内产品以多层及小高层公寓为主。目前板块内的购房群体，以自住型客户为主，主要来自于在外高桥和金桥开发区、乃至在浦东其他区域工作就业的人群，年龄结构以中轻年龄层次为主。但未来可期引入周边的高端客源。七、市场定位七、市场定位项目SWOT分析优势（优势（StrengthsStrengths）劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）项目所处外高桥新市镇中心项目属于整体规划的高标准的国际化生态港城，未来规划前景良好，具备打造高端项目潜质。交通便利，近中环，轨道6号线近在咫尺地处大型楔形绿地，生态环境前景良好地块受70/90政策的限制，套型建面90平米以下住宅建面比例占总建面的比例
48、不小于70%临近高压走廊，西北方向有化工区由于配套工程启动较慢，短期内商业、教育等设施缺乏机会（机会（OpportunitiesOpportunities）S-OS-O：发挥优势，抢占机会：发挥优势，抢占机会W-OW-O：利用机会，克服劣势：利用机会，克服劣势目前周边项目公寓产品供应量较少，且新房存量有限。周边产业园区发展成熟，具有充分的中高端客群目标，区域未来导入高端客源的潜力巨大。陆家嘴金融区东扩带来更大需求p利用项目已有的资源，挖掘市场空白竞利用项目已有的资源，挖掘市场空白竞争点，走差异化竞争路线争点，走差异化竞争路线p充分吸纳产业园区中高端客户以及区域充分吸纳产业园区中高端客户以及区域
49、刚性置业需求客户。刚性置业需求客户。p在区域价值充分释放前，提升项目价值在区域价值充分释放前，提升项目价值起到区域价值暗示的作用起到区域价值暗示的作用p提升项目与区域竞争同案的相对品提升项目与区域竞争同案的相对品质，走小户型高端产品路线质，走小户型高端产品路线p在开发及后期使用中，增加生态环在开发及后期使用中，增加生态环保建筑技术，作为卖点以吸引高素质保建筑技术，作为卖点以吸引高素质区域高端客户。区域高端客户。威胁（威胁（ThreatsThreats）S-TS-T：发挥优势，转化威胁：发挥优势，转化威胁W-TW-T：减小劣势，避免威胁：减小劣势，避免威胁项目内偏大的小户型比例和区域高端客户的大
50、面积需求存在一定矛盾。p通过户型创新，提供高附加值的利用空通过户型创新，提供高附加值的利用空间间p提升整体项目品质，走差异化竞争路线提升整体项目品质，走差异化竞争路线p提小区内部完善配套设施满足短期提小区内部完善配套设施满足短期内入住后的需要内入住后的需要p提高小区内的绿化环境，延续区域提高小区内的绿化环境，延续区域整体生态概念整体生态概念市场定位森兰森兰外高桥居住区整体定位外高桥居住区整体定位：国际化超生态生活社区国际化超生态生活社区优势：人均绿化面积达65平方米，接近人均绿化面积为70平方米的世界首席宜居城市华沙的绿化率；周边外高桥保税区、金桥出口加工区等产业园区带来高素质的居住人群，其中