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1、2013年上半年常州楼市分析报告2013.7备注：存量数据为当月月底批准可售余量整体市场分析常州市区上半年商品房住宅共成交287.65万，较去年同期增长18%，成交均价6998元/，较去年同期上涨5.7%2010年2011年2012年2013年上半年供给面积（万）529.43568.17678.79346.13成交面积（万）576.17402.75554.59287.65成交率（%）108.83%70.89%81.70%83.1%成交单价（元/）6142735867716998供给套数（套）29433453515244528951成交套数（套）50225349394760024225成交率（%
2、）170.64%77.04%90.76%83.68%存量面积（万）404.92555.13750.39759.14整体市场分析2013年上半年供应量、成交量均达到自2008年以来的历史峰值；在别墅项目的带动下，价格小幅上涨。备注：以上均为上半年度数据2013年上半年度供应、成交均达历史峰值整体市场分析整体市场自2012年以来，受制于实体经济及宏观调控的影响，房地产市场波动较大，以价换量表现仍较为明显，例如：2012年2月、12月打折促销带来成交量大幅增加，今年5月份低价刚需盘集中入市，成交量猛增。元/万2013年承继2012年刚需主导市场趋势，以价换量表现仍较为明显万元/万月整体市场分析从各区
3、域成交总量来看：上半年武进、中心城区为成交主力，新北区受制于新增量不足，楼盘打折促销力度及广度有限，成交量仅占2成；从各区域成交价格来看：新北区7117元/，高于整体均价119元/，而武进区受乡镇项目大量成交以及部分项目打折促销，以价换量影响，价格最低，仅6624元/，低于整体均价78元/从各区域存量绝对值来看：中心城区存量最多，新北区存量相对最少；从各区域存量去化周期来看：武进区去化周期最短，由于新北区新增量少，且打折促销力度及广度较小，成交量相对较少，因此存量较大，但存量去化周期相对最长达18个月。武进区以价换量明显，新北区开发节奏原因导致新增不足万元/万月从各类型成交总量来看：市场仍以毛
4、坯刚需为主；别墅、精装修新增供应不足，以存量去化为主；从各类型成交价格来看：低价刚需仍是市场成交主力，上半年毛坯住宅整体均价6425元/；精装修以中低端项目及打折项目成交为主，整体价格跌破10000元/；在世茂香槟湖、新城帝景等高价项目的支撑下，别墅价格达到13550元/，但普遍仍不高。从各物业类型存量绝对值来看：别墅供过于求，存量再创新高，达104.5万；从各物业类型存量去化周期来看：毛坯住宅存量去化周期仅14个月，相对去化压力较小；精装修存量被去化，市场竞争环境有所缓和；别墅存量去化周期高达51个月，去化压力再增。整体市场分析毛坯住宅压力相对较小；精装修住宅受新增供应减少及打折力度增加，有
5、所缓和；别墅成交量持续低迷，存量继续增加，未来走势堪忧整体市场分析上半年单个项目成交金额排名TOP10排名项目名称区域产品成交金额（万元）成交均价（元/）成交面积（）套数套均面积（/套）套均总价（万元/套）1世茂香槟湖新北毛坯住宅47572724665654.45509129 93 别墅277441612217208.1441420677 2龙湖香醍漫步城北毛坯住宅47915 694269020.2150713695 别墅3319114802891.0212241277 3九龙仓国宾花园新北毛坯住宅36315696552139.2644511782 洋房11640984011829.57542
6、19216 4御城武进毛坯住宅45263693865235.9347013996 别墅2632140501873.594468658 5华润国际社区城南毛坯住宅46123655070418.7661611475 精装住宅1561 77852004.872010078 6新城香溢澜桥武进毛坯住宅39031 617263239.8262910162 别墅3554115323082.3110308355 7新城香悦半岛城西精装住宅33171783442341.4536411691 别墅8385234683573.1875101198 8星河国际武进毛坯住宅36875829644450.2133513
7、3110 别墅2045138431476.993492682 9御翠园城中毛坯住宅300741266723742.33145164 207 别墅6418248142586.4711235583 10绿城玉兰广场武进毛坯住宅34488711548472.02337144102排名前十中，恐龙园及武宜路板块的一线房企开发项目居多且以打折促销或低价入市项目为主排名企业名称成交金额（万元）成交套数（套）成交面积（）2012年上半年成交金额（万元）与2012年同期相比1新城2428032551293893.93268707-10%2龙湖101685911135848.34115098-12%3世茂753
8、1655082862.5939679+90%4星河71458 64291140.3245458+57%5绿地669081047107974.8976075-12%6九龙仓5738052472716.4430871+86%7路劲5431353576639.1383951-35%8华润4768463672423.6328863+65%9莱蒙4006740450661.8970731-43%10常发3876156056672.8922864+70%上半年企业成交金额排名TOP10整体市场分析新城以24.2亿元位居榜首，龙湖超10亿元，世茂仅凭单个项目荣膺第三精装修市场分析2013年上半年，在部分项目
9、低价开盘以及部分项目打折促销的影响下，市区精装修成交21.96万，月均3.66万，相比2012年上涨约1万；价格较2012年明显下滑，2013年上半年整体均价9937元/，相比2012年10645元/，下滑708元/，6.65%。万元/2013年上半年成交量明显增加，月均3.66万，较2012年上涨约1万排名项目名称区域总销金额（万元）成交套数成交面积（）均价（元/）动态1新城香悦半岛城西33171 36442341.457834 89折促销2泰和之春城东2948910025642.4111500降价促销，局小学区利好3恒大翡翠华庭武进24445 28431304.887809 低价开盘4新城
10、金郡城南22987 10916247.4814148 5九洲缇香郡新北18970 25128761.956596 低价销售6凯悦中心城西14201 9412159.4611679 打折促销（优惠20万）7景瑞望府城北121779712210.389973开盘8新城首府城北11015 387729.7414250 尾房促销9巨凝金水岸城中8169 153690.4822135 高价产品10凯纳华侨城城北8061 636791.5211869 8折促销上半年精装修项目成交金额排名TOP10精装修市场表现中低价、打折促销项目成交较好别墅市场分析临近春节，各别墅项目为回笼资金加速已购客户的签约，201
11、3年1月份备案数据明显增加；5月份起，九龙仓凤凰湖墅、大名城、世茂香槟湖、新城帝景等别墅项目相继入市，撬动了部分购房需求，5，6月成交量上升。万元/临近春节，加速签约，成交量创新高新城帝景开盘集中签约，拉高整体价格2013年上半年市区成交12.29万，单月成交仅2万别墅市场表现2013年上半年别墅项目成交金额排名TOP10排名项目名称区域总销金额（万元）成交套数成交面积（）均价（元/）动态1金桥美林湖新北302465824334.78124292012年关系户签约2世茂香槟湖新北277434117208.14161226月份新开3新城帝景武进19634186475.02303235月份新开4星
12、河丹堤武进10600188655.4512247持销5九龙仓凤凰湖墅新北9241238396.57110065月份新开6新城香悦半岛城西838573573.1823468持销7常发御龙山武进6712185873.6811428持销8御翠园城中581982143.1627152持销9聚盛花园武进5308227003.137580大学城低价项目开盘10大名城新北458983214.85142765月份新开别墅项目成交较少，排名前十以新开盘为主2013年上半年市场总结在刚需产品及部分中高端项目打折力度加大带动下，上半年度总体成交呈“量价齐升”态势，月均成交近50万（2012年月均成交量约46万），均
13、价在7000元/徘徊；除别墅外，高性价比毛坯住宅、精装住宅受到市场的青睐；武进、中心城区销售两足鼎立；新北区受增量不足的影响，成交较少，下半年竞争仍较为严峻；恐龙园、武宜路板块一线房企销量领先，部分房企半年度销售额相比2012年同期有所增加。2013年下半年市场预测政策方向：以“新国五条”为核心的上半年政策调控并未改变楼市走势，而国务院近期下发的金十条要求银行积极满足居民家庭首套房等合理信贷需求，可见下半年政策不会抑制楼市刚性需求。下半年将是房地产政策的静默期。市场环境：时间过半，多数房企任务尚未过半，下半年面临的指标压力更大；据2012年底调研数据分析，下半年仍将有超330万待入市，毛坯刚需产品仍为市场供销主力；精装修、别墅供应量持续增加。其中，雅居乐星河湾、朗诗競园、新城帝景等高端精装项目将入市；红星威尼斯庄园、中海锦珑湾、绿地香奈等别墅项目也将争夺别墅市场份额。预计下半年精装修、别墅供应量仍将上升，受供应结构影响，常州市区价格企稳，成交量上升。受供应结构影响，预计下半年住宅市场价格企稳，成交量上升（正文完）