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1、1 12 2 物业管理投标物业管理投标1 12 21 1 物业管理投标的概念与原则物业管理投标的概念与原则 物业管理的投标：符合招标文件要物业管理的投标：符合招标文件要求的物业管理企业根据招标文件中确定求的物业管理企业根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标活动。投标文件，参与投标活动。物业管理投标原则物业管理投标原则 （1 1）真实性原则）真实性原则 投标人的投标书内容要真实，不能弄投标人的投标书内容要真实，不能弄虚作假。虚作假。（2 2）正当竞争原则）正当竞争
2、原则 参加投标的物管企业要反对其他参与参加投标的物管企业要反对其他参与竞投的物管企业进行不正当竞争行为，倡竞投的物管企业进行不正当竞争行为，倡导企业遵守商业道德；参加竞投的物管企导企业遵守商业道德；参加竞投的物管企业要约束自己不正当竞争。业要约束自己不正当竞争。1 12 22 2 物业管理投标的程序物业管理投标的程序1 1物业管理投标的准备阶段物业管理投标的准备阶段2 2物业管理投标的实施阶段物业管理投标的实施阶段1 1物业管理投标的准备阶段物业管理投标的准备阶段（1 1）取得从业资格取得从业资格（2 2）筹措资金）筹措资金（3 3）收集招标物业相关资料）收集招标物业相关资料（4 4）进行投标
3、可行性分析）进行投标可行性分析（4 4）进行投标可行性分析）进行投标可行性分析1 1）招标物业条件分析）招标物业条件分析2 2）本公司投标条件分析）本公司投标条件分析3）竞争者分析竞争者分析4）风险分析风险分析2 2物业管理投标的实施阶段物业管理投标的实施阶段（1 1）购买、阅读招标文件）购买、阅读招标文件（2 2）标标前前调查调查与与现场现场考察考察 （3 3）制定管理服制定管理服务务方法及工作量方法及工作量（4 4）制定资金计划）制定资金计划（5 5）标标价价试试算算 （6 6）标价评估与调整）标价评估与调整（7 7）办办理投理投标标保函保函 （8 8）封送标书、保函）封送标书、保函（1
4、1）购买、阅读招标文件）购买、阅读招标文件阅读招标文件，找出疑点，按其不同性质与阅读招标文件，找出疑点，按其不同性质与重要性，将其划分为重要性，将其划分为“招标前由招标人明确招标前由招标人明确答复答复”和和“计入索赔项目计入索赔项目”两类。两类。注注意意招招标标文文件件中中的的各各项项规规定定，如如开开标标时时间间、定定标标时时间间、投投标标保保证证书书等等，尤尤其其是是图图纸纸、设设计计说说明明书书和和管管理理服服务务标标准准、要要求求和和范范围围予予以以足够重视，做出仔细研究。足够重视，做出仔细研究。（2）标前调查与现场考察）标前调查与现场考察 1）在物业竣工前期介入：应现场查看工程）在物
5、业竣工前期介入：应现场查看工程土建构造，内外安装的合理性，尤其是消防安全土建构造，内外安装的合理性，尤其是消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通设备、自动化设备、安全监控设备、电力交通通讯设备等，做好日后养护、维护要点记录，图纸讯设备等，做好日后养护、维护要点记录，图纸更改要点记录，交与开发商商议。更改要点记录，交与开发商商议。2）在竣工后期介入，应按竣工验收标准视察）在竣工后期介入，应按竣工验收标准视察项目；项目；3 3）业主主要情况，包括收入层次、主要服）业主主要情况，包括收入层次、主要服务要求与所需特殊服务等；务要求与所需特殊服务等；4 4）当地的气候、地质、地理条件等与接管
6、）当地的气候、地质、地理条件等与接管后的服务密切相关的条件。后的服务密切相关的条件。（3）制定管理服务方法及工作量）制定管理服务方法及工作量 1）将招标项目参数列出，越细越好；）将招标项目参数列出，越细越好；2）分析项目的难点，确定重点，有针对性管理；）分析项目的难点，确定重点，有针对性管理；3）合理的人力配置；）合理的人力配置；4）确定分阶段达到的目的；）确定分阶段达到的目的；5）做出的服务项目达到的满意率；）做出的服务项目达到的满意率；6）成本测算；）成本测算；7）经济效益分析；）经济效益分析；8）社会效益分析）社会效益分析；9）需要招标人提供的帮助、条件；）需要招标人提供的帮助、条件；1
7、0）整个工作安排。）整个工作安排。（4）制定资金计划）制定资金计划1）制定资金计划的目的主要有：）制定资金计划的目的主要有：复核投标可行性研究结果复核投标可行性研究结果做好答辩的准备做好答辩的准备2）主要的现金流入和流出项目为：）主要的现金流入和流出项目为：标书规定的预付款、保证金等标书规定的预付款、保证金等接管期间费用支出接管期间费用支出接管期间收入接管期间收入其他资金来源其他资金来源（5）标价试算）标价试算1）明确领会各项服务要求、经济条件）明确领会各项服务要求、经济条件2）计算或复核服务工作量）计算或复核服务工作量3）掌握物业现场基础信息）掌握物业现场基础信息4）掌握标价计算的各种单价、
8、费率、费用）掌握标价计算的各种单价、费率、费用5）拥有分析所需的当地条件的经验数据）拥有分析所需的当地条件的经验数据（6）标价评估与调整）标价评估与调整 1 1）试试算算所所用用基基础础数数据据可可能能部部分分是是预预测测性性的的，部部分分为为经经验验性性的的，不不够够精精确确可可靠靠，估估价价人人员员应应当当对对预预测测和和经经验验数数据据的的适适用用基基础础进进行行审审查查，必要时予以调整。必要时予以调整。2 2）风风险险等等不不可可预预见见费费用用是是主主观观设设定定的的，应应在在计计算算结结束束后后予予以以复复核核，综综合合各各渠渠道道所所得得信信息分析做出报价决策。息分析做出报价决策
9、。3 3）可能由于估价人员的原因，致使估价）可能由于估价人员的原因，致使估价偏高或偏低，对此要参考几个估价人员的估偏高或偏低，对此要参考几个估价人员的估价结果，取平均值确定最终报价。价结果，取平均值确定最终报价。（7）办理投标保函）办理投标保函 1）向向银银行行提提交交资资料料：投投标标人人须须知知，保保函条款、格式及法律条款等。函条款、格式及法律条款等。2）填填写写要要求求开开具具保保函函申申请请书书及及其其他申请所要求填写的表格，一式三份。他申请所要求填写的表格，一式三份。3）提提交交详详细细材材料料，说说明明物物业业管管理理服服务务量及预定合同期限。量及预定合同期限。投标保函的主要内容：
10、担保人、被担投标保函的主要内容：担保人、被担保人、受益人、担保事由、担保金额、担保人、受益人、担保事由、担保金额、担保货币、担保责任、索偿条件等。保货币、担保责任、索偿条件等。（8）封送标书、保函）封送标书、保函 1）投标人按照招标文件的要求，准备）投标人按照招标文件的要求，准备正本和副本（通常正本正本和副本（通常正本1份，副本份，副本2份）。份）。2）标书的正本及每一份副本应用内外）标书的正本及每一份副本应用内外两层封套分别包装与密封，密封后打上两层封套分别包装与密封，密封后打上“正正本本”或或“副本副本”的印记（一旦正本和副本有的印记（一旦正本和副本有差异，以正本为准）。差异，以正本为准）
11、。3）两层封套上均应按投标邀请书的规）两层封套上均应按投标邀请书的规定写明投递地址及收件人，并注明投标文件定写明投递地址及收件人，并注明投标文件的编号、物业名称、的编号、物业名称、“在某日某时之前不要在某日某时之前不要启封启封”等。等。123 物业管理投标文件物业管理投标文件1物业管理投标书的组成与主要内容物业管理投标书的组成与主要内容2投标书写作技巧投标书写作技巧3编制投标文件应注意的事项编制投标文件应注意的事项4投标报价及技巧投标报价及技巧1物业管理投标书的组成与主要内容物业管理投标书的组成与主要内容1 1）投标致函。就是投标正式报价信，其主要内容有：）投标致函。就是投标正式报价信，其主要
12、内容有：表表明明投投标标人人完完全全愿愿意意按按招招标标文文件件中中的的规规定定承承担担物物业业管管理理服务任务，并写明自己的总报价金额；服务任务，并写明自己的总报价金额；表明投标人接受该项目合同委托管理期限；表明投标人接受该项目合同委托管理期限；表表明明本本投投标标如如被被接接受受，投投标标人人愿愿意意按按招招标标文文件件规规定定金金额额提供履约保证金；提供履约保证金；说明投标报价的有效期；说明投标报价的有效期；表表明明本本投投标标书书连连同同招招标标人人的的书书面面接接受受通通知知均均具具有有法法律律约约束力；束力；表明对招标人接受其他投标人的理解。表明对招标人接受其他投标人的理解。（1）
13、物业管理投标书的组成）物业管理投标书的组成2 2）附件）附件 公司简介公司简介公司法人地位及法定代表人证明公司法人地位及法定代表人证明公司对合同意向的承诺公司对合同意向的承诺物业管理专案小组的配备物业管理专案小组的配备物业管理组织实施规划。物业管理组织实施规划。1 1）介绍本物业管理公司的概况和经历）介绍本物业管理公司的概况和经历2 2）分析投标物业和管理要点）分析投标物业和管理要点3 3）介绍本公司将提供的管理服务内容及功能）介绍本公司将提供的管理服务内容及功能4 4）说明将提供的服务形式、费用和期限）说明将提供的服务形式、费用和期限（2）投标书的主要内容）投标书的主要内容2投标书写作技巧投
14、标书写作技巧（1）标书的标题）标书的标题（2）标书的序言）标书的序言（3）管理的方式、方法）管理的方式、方法（4）管理人员）管理人员（5）必需具备的物质装备计划）必需具备的物质装备计划（6）经费收支测算）经费收支测算（7）管理规章制度）管理规章制度（8）各项管理指标）各项管理指标（9）便民服务项目）便民服务项目（10）社区文化）社区文化（11）愿意承受的有关奖罚内容）愿意承受的有关奖罚内容3编制投标文件应注意的事项编制投标文件应注意的事项（1）确保填写无遗漏，无空缺）确保填写无遗漏，无空缺 （2）不得任意修改填写内容）不得任意修改填写内容 （3）填写方式规范）填写方式规范 （4）不得改变标书格
15、式）不得改变标书格式 （5）计算数字必须准确无误）计算数字必须准确无误 （6）报价合理）报价合理 （7）包装整洁美观）包装整洁美观4投标报价及技巧投标报价及技巧(1)经营管理费用测算经营管理费用测算 1)前期介入服务中发生的开办费用测算；前期介入服务中发生的开办费用测算；2)第一年度物业管理费用测算；第一年度物业管理费用测算；3)年度能源费用测算；年度能源费用测算；4)物业所具有的各项经营项目的经营收入预算；物业所具有的各项经营项目的经营收入预算；5)年度经营管理支出费用预算；年度经营管理支出费用预算；(2)确确定定合合理理利利润润率率：利利润润不不能能太太高高，利利润润率率是是实实际发生的管理费用的际发生的管理费用的5一一15之间。之间。作业：1-5编写投标书应掌握哪些技巧？