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1、房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 一、综合类一、综合类二、企业所得税类二、企业所得税类房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 一、综合类一、综合类1、房地产企业如何进行税务风险控制、房地产企业如何进行税务风险控制认识“税”的本质。公司领导需高度重视纳税筹划与风险管理。重视财务人员，提高财务人员地位。严把合同关。寻找外部专业人员的协助。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 2、房地产开发企业的合法凭证有哪些？、房地产开发企业的合法凭证有哪些？受让土地的票据：土地出让金应当取得国土部门出具的“国有土地有偿使用收费专用收据”；缴纳的契税应
2、当为“中华人民共和国契税完税凭证”房地产开发的票据:工程支出：施工方属于建筑安装劳务的，应向对方索取建筑安装业发票；施工方为生产建筑材料、设备的增值税纳税人的，应向对主索取“工业企业专用发票”；施工方为经销建筑材料、设备的增值税纳税人，应向对方索取“商业企业专用发票”房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 土地开发的凭据 支付给个人的拆迁补偿费可以凭与拆迁户签订的补偿协议与付款记录计入开发成本；支付给拆迁资格单位费用，应当取得地税部门监制的“建筑安装业发票”；直接向行政事业单位缴纳的规费应取得行政事业性收费收据；向企业单位支付的勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询费用，应向对方
3、索取地税机关监制的“服务业”发票；支付给代销公司的销售佣金应当向对方索取地税机关监制的“服务业发票”；支付给金融机构的利息为银行开具的付息凭证、支付给非金融机构的利息为地税机关监制的“服务业发票”；其他费用类票据：一般对属于营业税范围的，应向对方索取地税机关监制的发票，属于增值税范围的，应向对方索取国税监制的发票。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 3、向准业主收取的诚意金是否需要预缴企业所得税、营业、向准业主收取的诚意金是否需要预缴企业所得税、营业税和土地增值税？税和土地增值税？企业所得税的处理:不确认企业所得税。依据国税发200931号第六条规定：企业通过正式签订房地
4、产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。营业税和土地增值税的处理 营业税和土地增值税方面，现有政策均没有强调合同问题，在税收征管实践中，为售房而收取的订房诚意金一般会被作为预收账款要求计征营业税和土地增值税。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 4、财务费用中没有体现向企业及个人借款，利息支、财务费用中没有体现向企业及个人借款，利息支出如何处理？出如何处理？企业所得税 对于未在账上体现的对个人的利息支出部分，可以在获得合规票据后再重新入账。如果利息支出部分应划分在不同年度的，应按归属期回归到那当年度去处理。如2012年度发生的利息支出，当年没有支付也
5、没有获得票据的，在2013年度支付并获得票据的，应回归2012年度账，对于多缴税的，应申请退税。土地增值税方面 可以扣，但需关注：一利息支出是否实际发生；二是利率是否超过同期银行贷款利率；三是是否取得合法票据；四是利息支出是否全部用于该项目。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 5、合作开发项目中收入与成本费用没有在同一方应、合作开发项目中收入与成本费用没有在同一方应如何处理如何处理？如：甲公司为国有企业，具有房地产开发资质，与乙房地产开发企业合作开发某项目，甲以土地作为投资，乙负责整个项目的开发建设，但没有成立新公司，还是以甲公司为开发主体。收入在甲公司核算，成本在乙公司
6、核算。甲公司在保证业务的真实性、合理性与合法性的前提条件，将归属于该项 目的所有会计资料，包括各种发票、人工费用列支单据、行政事业性收费等全部汇总后，在取得主管税务机关的同意后，按企业所得税法及土地增值税的要求进行核算。企业之间的合作开发符合合作开发条件的，对于乙公司分回的利润可以视同投资收益，不再征收企业所得税。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 二、企业所得税类二、企业所得税类1、取得财政返还的征地补偿费用是当期所得还是冲减成本？、取得财政返还的征地补偿费用是当期所得还是冲减成本？我公司下属房地产开发公司坐落于某市经济技术开发区，在取得某块土地的过程中，当地政府承诺土
7、地为每亩80万元，如经过招拍程序土地价超过80万/亩的部分由当地区政府给予返还。最后，公司实际取得区政府对超过80万/亩的土地返还款共4000万元。按照现行政策规定，对此4000万元的返还款是并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，还是作冲减征地费用成本处理？房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 企业所得税的处理 该公司取得子公司所在地政府的征地补偿，应确认为贴补收入，并入实际收到的当期，计算企业所得税。土地增值税的处理 对于土地增值税的处理，各地税务机关大多认同政府返还土地款，直接冲减土地成本的处理方法。在核定征收方法下，作收入处理对其影响不大；但查账征收方式下，征地补偿如果
8、作收入不冲减土地成本会加大加计扣除的基数，降低土地增值税税负。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 2、房地产开发企业建设公共配套设施因移交给政府、房地产开发企业建设公共配套设施因移交给政府等有关部门获得的补偿应如何处理等有关部门获得的补偿应如何处理?房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额；房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设公共配套设施，建设完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工程费。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析
9、及风险防范 3、用税后利润转增资本如何纳税？、用税后利润转增资本如何纳税？(1)对于股东为自然人的，根据国税函1998333号文的规定，公司将从税后利润中提取的法定公积金和任意公积金转增注册资本实际是该公司将盈余公积金向股东分配了股息、红利股东再以分得的股息、红利增加注册资本。因此，对属于个人股东分得再投入公司的部分，应按照“利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税。(2)对于股东为法人股东以及对于非居民企业股东分得转增注册资本的部分，应根据企业所得税法及其实施条例的规定，按照“股息、红利等权益性投资收益”征收企业所得税，由该公司代扣代缴。但符合企业所得税法第二十六条第三项条件(即在中国境内设
10、立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构场所有实际联系的股息、红利等权益投资收益)的予以免征。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 4、地下车位未结转完的成本如何处理、地下车位未结转完的成本如何处理?案例：由于国税发200631号文，对利用地下基础设施形成的停车场所未作明确规定，2007年底我公司将停车场所车位成本从总的成本中分出一部分单独核算，对其中售出的车位单独结转了成本。现在，根据国税发200931号文第三十三条，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问，在2008年之后，我公司是否应该将车位成本中还没有结转的成本作为公共配套设施转入还没有
11、销售房屋成本中，在剩余的房屋销售时结转成本?该公司所述单独核算成本的停车场，或在“开发产品”下待售，或按规定作为自有固定资产核算。不能将车位成本中还没有结转的成本作为公共配套设施转入还没有销售房屋成本中在剩余的房屋销售时结转成本。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 5、自用期间计提的折旧能否扣除、自用期间计提的折旧能否扣除?案例：某房地产开发企业，于2008年11月将未出售的商品房转作办公室自用，该行为是否视同销售?2009年房地产市场行情好转企业计划将该套商品房在2009年“五一”期间出售请问该套商品房已计提的折旧能否在税前扣除?转为自用不视同销售(国税函2008828
12、号）计提的折旧不能税前扣除（国税发 200931号）企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 6、新、新31号文件对于地下车库是如何规定的？号文件对于地下车库是如何规定的？国税发 200931号文件第三十三条规定“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理”。对此，我们理解利用地下基础设施形成的停车场所不论是否拥有产权及可否出售，对其成本均作为公共配套设施进行处理，摊完其成本。如果以后有产权的车库出售了，其收入计缴企业所得税则无
13、配比成本，即相当于车库成本提前在税前进行了抵扣。这样理解的理由是新31号文件较旧31号文件单独提出关于车库处理问题，很明显看出是对旧31号文件中车库处理办法的修改，与有无产权和能否销售无关。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 地下车库在实务中一般分为四种：(1)有产权的地下车库；(2)无产权的地下车库；(3)无产权的地下自行车库；(4)利用人防设施改造而成的车库，包括汽车库与自行车库。公共配套设施(如利用地下基础设施形成的停车场所包括地下车库)作为开发产品计税成本的一项内容不存在单独核算成本问题。取得收入(出售或出租)时计人收入缴纳企业所得税，不再有开发成本与之配比。而建
14、造非公共配套设施(如单独建造的停车场所)同建造开发产品一样应作为成本对象单独核算。在实际操作中需要注意，如果在商品房买卖合同中约定了其产权不属于全体业主所有而是属于开发商，则税务机关会要求企业将其成本作为固定资产管理如果能销售则在销售时结转对应成本，如不能销售就会非常麻烦。所以，合同中的相应约定非常重要。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 7、以股权收购形式获得的土地，其支付价能否全部、以股权收购形式获得的土地，其支付价能否全部计入土地成本计入土地成本?我公司2009年1月通过股权转让的形式取得乙房地产公司100的股权支付股权款12000万元乙公司成立于2007年初净资产
15、中唯有未开发土地一宗，该土地账面成本为5600万元。我公司支付的12000万元虽然以股权的形式支付但目的就是收购该土地。请问，我方支付的购买股权的全部资金是否可列入企业所得税与土地增值税的扣除成本?为什么要以股权转让获得土地使用权？企业所得税方面(国税发20093l号)：土地成本应为5600万元。土地增值税方面（财法字1995006号）：土地成本为账面成本即5600万元。(3)为什么要以股权转让获得土地使用权？处分土地使用权和处分股权是两个层面和不同主体所形成的法律关系。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 8、无发票的评估资产提取折旧可否税前列支、无发票的评估资产提取折旧
16、可否税前列支?会计处理 企业用非货币资产对外投资时需要对出资资产进行评估以确定投入资产的公允价值。营业税方面 以不动产对外投资共担风险的不征收营业税。土地增值税方面 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的。应征收土地增值税。企业所得税方面 对接受投资取得的房屋是可以计提折旧的，但其税前扣除需要有合法的凭证，而合法的凭证就是销售不动产的发票，因此无票的评估资产提取折旧不可税前扣除。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 9、支付借
17、款利息应出具什么发票？、支付借款利息应出具什么发票？根据国家税务总局关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知（国税函20041024号）规定，如果企业间借款支付利息，可以要求对方到税务机关申请开具税务机关代开统一发票。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 10、福利费中列支的项目是否凭发票才能扣除、福利费中列支的项目是否凭发票才能扣除?对于房地产开发企业自办的职工食堂、对职工发放的一些福利费(如月饼、大米、食用油)以及从福利费中列支的外购货物(食堂用的一些设备)，在进行税前扣除时即使没有合法有效的列支凭证也不需要纳税调整，但必须保证业务的真实性及相关的手续要完备。请问是
18、这样的吗?根据发票管理办法、税收征收管理法的规定发票是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照法规开具、使用、取得发票。因此，我们认为从福利费中列支的外购货物或劳务，不属于“不需要或客观上无法取得发票”的情形，而是属于按有关规定应该取得发票的支出。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 11、差旅费中餐费的企业所得税问题如何处理、差旅费中餐费的企业所得税问题如何处理?(1)是否已对出差人员实行了定额补助的制度，如果已对出差人员进行了定额补助，则在补助中应包括有餐费的补助不能再对
19、其报销餐费。(2)如果对于出差人员的交通费、住宿费、伙食补助费等全部实行实报实销的方式，无现金补助的形式则出差人员的餐费应该可以凭票实报实销。但这里应该注意，即餐费支出是属于个人性质还是招待客户性质。如果属于招待客户的则毫无疑问应并人业务招待费进行核算；而如果确属于个人餐费性质，则额度应符合要求，而且企业应该有完善的出差报销制度可循否则还是可能会被税务机关调整为业务招待费。此外，如果企业将出差人员的餐费列在差旅费中核算在税务机关稽查时大多还是会被认定为业务招待费而进行调整的，这种风险很大。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 12、房地产开发企业、房地产开发企业“拆迁还房拆
20、迁还房”应否视同销售应否视同销售?按照企业所得税法实施条例第二十五条的规定“企业发生非货币性资产交换以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务”。房地产开发企业“拆迁还房”属于以开发产品(房屋)抵偿应向被拆迁人支付的拆迁补偿款，应视同销售，缴纳相应营业税、印花税、土地增值税、企业所得税等。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 13、房地产企业所得税汇算能否扣减未完工预收款、房地产企业所得税汇算能否扣减未完工预收款所缴的税金所缴的税金?2010年房地产企业所得税汇算，未完工、未结转收入的预
21、收房款所缴的税金等(含预缴的土地增值税)，能否在汇算时扣减?2010年房地产企业所得税汇算时，未完工、未结转收入的预收房款，应按省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局确定的未完工开发产品的计税毛利率，计算预计毛利额计入当期应纳税所得额，其实际发生的期间费用、实际缴纳营业税金及附加与土地增值税准予汇算期按规定扣除。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 14、股东放弃债权需要纳税吗、股东放弃债权需要纳税吗？甲房地产开发公司于2007年3月以借款方式向投资者借入资金1580万元。2009年7月，因该投资人放弃债权，甲公司将该项借款转为资本公积，需要缴纳所得税吗？对外向投资者借入
22、的资金转入资本公积，如果确属股东放弃债权，无需偿付的应付款项，应计入营业外收入，并入当期应纳税所得计算缴纳金企业所得税。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 15、查补以前年度的税款应如何进行税前扣除、查补以前年度的税款应如何进行税前扣除?我公司在2009年度房地产税收专项稽查中，查补2006至2008年度三个年度房产税、土地使用税及印花税合计200万元，滞纳金及罚款100万元。请问查补的税款及罚款如何进行会计及所得税处理?会计处理：一般不再调整以前年度的账目，而主要通过“以前年度损益调整”科目进行账务处理。税务处理：应将查补的税款归属到所属年度并在税前扣除如当年度赢利则导
23、致多缴纳税，可以选择退税及抵税；如果当年亏损则调整当年的亏损额即增加亏损数。房地产税收政策解析及风险防范房地产税收政策解析及风险防范 16、房地产公司将向银行的贷款无偿借给其他企业、房地产公司将向银行的贷款无偿借给其他企业时支付的利息能否税前扣除？时支付的利息能否税前扣除？根据中华人民共和国企业所得税法第八条的规定：企业实际发生的，与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准许在计算应纳税所得额时扣除。根据该公司提供的情况来看，借款没有用于生产经营，而是转借给其他企业使用，属于与生产经营无关的借款，其发生的利息支出不允许在税前扣除。房地产税收政策解析及风险防范房地产税
24、收政策解析及风险防范 17、利用人防设施改造的地下车库其成本能否在出、利用人防设施改造的地下车库其成本能否在出租时结转扣除租时结转扣除?甲房地产开发公司是纯国有企业，2006年初开发了某楼盘，按当地人防办公室的要求建设了人防设施共计2000平方米，改造成100个车位，人防成本没有单独核算。企业按“总成本总建筑面积”得到单位的建筑成本后，确定每个车位的成本为5万元。2008年11月企业获得完工备案。2009年汇算清缴期内在结转成本时没有将人防成本结转，而是准备待车位出租确认出租收入时再确认车位的成本，请问是否正确?企业按人防管理部门的要求建设的人防设施所发生的成本，应作为开发成本中“配套设施”处理，在企业完工时按规定结转相应成本。甲公司的做法会造成提前多缴纳企业所得税而后期再抵回的问题。