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1、第第6 6章章 物业管理的前期工作物业管理的前期工作一、物业的接管验收准备工作组织验收小组 确定验收方案 准备验收资料 参与验收二、新建物业的接管验收（一）接管验收应具备的条件 建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。房屋幢、户编号业经有关部门确认。二、新建物业的接管验收（二）接管验收应提交的资料产权资料 包括项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁安置资料。技术资料 包括竣工图、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明书、钢材、水泥等主要
2、材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书、砂浆、混凝土试块试压报告、供水、供暖的试压报告。二、新建物业的接管验收（三）接管验收程序 建设单位书面提请接管单位接管验收。接管单位审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。接管单位会同建设单位进行检验。对验收中发现的质量问题及时处理。经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。二、新建物业的接管验收（四）质量与使用功能的检验 主体结构外墙不得渗水屋面 楼地面 装修 电气 水卫消防 采暖 附属工程及其他 二、新建物业的接管验收（五）质量问题的处理影响房屋结构安
3、全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修、直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理，直至合格。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题。可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。对于隐蔽工程出现的质量问题，接管单位会同建设单位研究协商，如果是设计问题或者是建造、安装问题，由建设单位负责，如果是因为管理不善，则由接管单位负责 三、原有物业的接管验收（一）接管验收应具备的条件 房屋所有权、使用权清楚。土地使用范围明确。（二）接管验收应提交的资料 产权资料 包括房屋所有权证、土地使用证、有关司法、公证文书和协议、房屋分户使用
4、清册、房屋设备及定、附着物清册。技术资料 房地产平面图、房屋分间平面图、房屋及设备技术资料。三、原有物业的接管验收（三）接管验收程序 移交人书面提请接管单位接管验收。接管单位审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。接管单位会同移交进行检验。对检验中发现的危损问题，按规定处理 交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况 经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件、办理房屋所有权转移登记。移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系 三、原有物业的接管验收（四）质量与使用功能的检验从外观检查建筑物整体的变异状态。检查房屋
5、结构、装修和设备的完好与损坏程度。查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值，建立资料档案。（五）危险和损坏问题的处理属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。四、物业的撤管 o物业的撤管有两种情况，当物业服务企业和业主大会的执行机构业主委员会签署物业服务合同中约定的管理期限已到，即自然解聘，双方可以就是否续签合同达成协议。另外一种情况，虽然所签合同未到期，但业主有意愿解聘物业服务企业或物业服务企业
6、不愿意再提供服务，只要双方达成一致，也可以提前解除合同，即提前解聘。典型案例o宏远物业小区拥有100多平方米的物业管理用房。由于原物业服务企业是开发商下属的子公司，在撤出的时候，把公司的一些备品放到了其中的一间。于是造成新的物业服务企业办公面积狭小，满足不了正常的工作需要，给新物业服务企业带来了很多不便。当业主委员会找到原物业服务企业交涉的时候，原物业服务企业却认为：这套物业管理用房的产权属于开发商的，与业主委员会和新物业服务企业均无关系，不同意归还该房。处理结果与分析o结果：业主委员会为了维护广大业主的利益，通过政府行政主管部门的干预，原物业服务企业无任何条件地把占有的房间归还给业主委员会，
7、并交由新物业服务企业使用。o分析：物业管理用房的相关问题在管理中经常出现纠纷，要么开发商不提供用房，要么在合同终止后，开发商将管理用房归为己有。随着物业管理条例的出台，已经将物业管理用房的所有权和使用权等问题法律化。所有权依法属于全体小区业主，不是属于开发商的，开发商无权处理物业管理用房。另外，合同终止后进行撤管时，应该配合业主委员会或新物业服务企业做好物业的交接，包括移交物业管理用房和相关物业管理资料。小资料：物业的接管验收与竣工验收的区别 o物业的接管验收属于企业行为，即物业服务企业只有在获得物业管理权的情况下，代表业主从物业的使用和维修的角度，对物业进行质量验收。是建设单位（或原有的物业服务企业）向新接管的物业服务企业移交物业的过程。而物业的竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，是由政府建设行政主管部门，组成验收小组，对物业的施工质量和设计质量是否达到设计文件所规定的要求而进行的全面检查和评定，是政府行为。竣工验收合格的物业，可以交付使用。