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1、12/13/2022物业管理实务物业管理实务（一）（一）（一）厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022 什么是物业管理什么是物业管理 广广义义的的物物业业管管理理泛泛指指一一切切有有关关房房地地产产发发展展、租租赁赁、销销售售及及售售租租后后的的服服务务。狭狭义义的的含含义义则则指指楼楼宇宇的的维维修修及及相相关关机机电电设设备备和和公公共共设设施施的的管管护护，治治安安保保卫卫、清洁卫生、绿化等内容。清洁卫生、绿化等内容。理理论论上上可可总总结结为为：由由专专业业化化的的企企业业组组织织，运运用用现现代代管管理理手手段段和和先先进进的的维维修修养养护护技技术术，为为物物业业售售
2、后后的的整整个个使使用用过过程程提提供供对对房房屋屋及及其其设设备备、基基础础设设施施与与周围环境的专业化管理。周围环境的专业化管理。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022我的体会：我的体会：物业管理既是专业，又不是专业。说物业管理既是专业，又不是专业。说它是个专业吧，物业管理每天遇到的都是它是个专业吧，物业管理每天遇到的都是业主和物业使用人生活中急需解决的家居业主和物业使用人生活中急需解决的家居小事。说它不是个专业吧，可物业管理毕小事。说它不是个专业吧，可物业管理毕竟有它的作业流程以及需要遵循的法律法竟有它的作业流程以及需要遵循的法律法规政策等。规政策等。厦门市xx物业管理有
3、限公司培训教材12/13/2022 从从事事物物业业管管理理，不不仅仅需需要要学学习习相相关关作作业业规规程程和和专专业业知知识识，更更需需要要生生活活和和工工作作经经验的积累。验的积累。热热爱爱生生活活、体体验验生生活活、享享受受生生活活、积积累生活累生活”，厚积薄发，方可得心应手。，厚积薄发，方可得心应手。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022物业管理主要内容物业管理主要内容 1、如何取得物业管理项目（1）物业管理招投标概述（2）物业管理招投标程序（3）投标书制作（4）投标技巧与策略厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/20222、物业管理早期介入（1）物业管理的早
4、期介入（2）物业管理的前期管理（3）物业接管验收厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/20223、做好物业管理入伙工作（1）业主入伙的概念（2）业主入伙前期准备（3）入伙工作内容（4）迁入迁出手续及程序（5）入伙工作流程（6）协助住户验楼厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/20224、提供装修管理与服务（1）建筑物基本构造知识（2）装修管理相关人员职责及流程（3）装修施工的现场管理与竣工验收（4）装修管理细则（5）装修施工中的常见问题及处理厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l5、如何进行规范服务l（1）礼仪规范l（2）保洁服务规程l（3）保安服务规程l（4
5、）维修服务规程l（5）绿化服务规程l（6）停车场、交通管理标准作业规程l（7）消防系统管理规程厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/20226、如何处理业主投诉（1）概述（2）投诉处理原则（3）投诉处理流程（4）投诉规范（5）投诉案例分析及应急机制（6）物业管理的三个“投诉期”及投诉原因（7）物管企业如何减少与避免有效投诉（8）建立业主投诉体系厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/20227、防范物业管理服务风险（1）物业管理服务风险的类型（2）治安风险防范（3）车辆管理安全防范（4）消防风险防范（5）设备风险防范（6）公共环境风险防范厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/1
6、3/20228、规范业主大会及业主委员 会的运作（1）做好业主大会的规范工作（2）规范业主委员会的运作（3）物业管理公司协调好业主委员会工作案例厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022一、重视员工培训厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l 不是所有的人都能想明白，所以才需要解释l 不是所有的人都能想透彻，所以才需要教育厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022员工培训的主要环节l1、培训组织与计划l2、培训师资与教学法训练l3、培训实施与考核l4、培训的保障l5、培训成果的运用厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022员工培训的重点与方法
7、员工培训的重点与方法l1、培养员工有一个好的工作思路l2、抓一日工作养成训练l3、重视培训细节l4、领导要成为教练员厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022做一个清醒、称职、让人放心的管理处主任做一个清醒、称职、让人放心的管理处主任 熟悉岗位职责熟悉岗位职责 明确工作实务明确工作实务 收费管理收费管理 卫生保洁卫生保洁 绿化养护绿化养护 安全消防安全消防 维修保养维修保养 公共关系公共关系熟悉收费标准 掌握卫生标准 了解基本知识 掌握安防知识 熟悉维保知识 协调社区组织控制收费时间 明确责任范围 掌握考评标准 熟悉安防设施 了解责任范围 受理业主投诉摸索收费规律 熟悉清扫要领 熟
8、悉工作环节 维护保养达标 热情接待诉求 联络业委委员掌握收费方法 注重保洁养成 防范毁损肋点 落实应急预案 及时亲临操办 宣传物管知识提升收费效率 适时指导检查 注重配合协作 巡卫职责到位 维系维保效应 展示物管业绩 重视素质教育重视素质教育 提高劳动技能提高劳动技能明确学习目标 彰显自学功能彰显自学功能 注重问题研究 探究工作技巧 充分发挥潜能 不断总结提高 计划控制优先计划控制优先 保障措施得当保障措施得当 计划控制计划控制 费用开支费用开支 员工管理员工管理 明确工作目标 熟悉费用范围 制度管理严谨 把握重点难点 完善申购手续 履行职责到位 调控工作节奏 及时登录台帐 生活体贴关心 及时
9、考评督查 定期核对过账 为人处事师表 准确登记统计 无差错无延误 切忌亲疏厚薄厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022事务助理日常工作规范表事务助理日常工作规范表 8：008：30处理住户申报投诉；8：309：30巡视；工作安排 9：3012：00跟踪监督；14：0015：30学习、培训、整理档案；15：3016：30巡视；16：3018：30走访、回访。跟踪监督 日常：3遍天；人伙期间：8小时天 巡 视 日常：2遍天；入伙期间：8小时天 走 访 3次周；1遍月 工作内容 回 访 处理率：100，回访记录100。日检项目 1、装修巡视；2、投诉接待；3、违章检查；4、车辆管理；5
10、、治安；6、清洁；7、绿化；8、维修；9、仓库察看；10、机电设备；11、社区活动；12、员工食堂；13、员工宿舍；14、内务巡视。处理方法 1、记录巡视发现的问题，搜集住户的反馈意见；2、对巡视中发现的问题，分类进行处理；（1）填写意见转呈表；（2）发现的维修不合格，填写维修记录，安排维修；检查内容及 （3）即行关闭轻微不合格项目；处理方法 （4）发现违章行为按“违章处理规定”执行；（5）发现的严重不合格，填写纠正措施报告。周检项目 全面检查小区各项工作，着重对房管日检中发现的不合格项进行检查处理 处理办法 管理处主任组织事务助理、班组长，对发现的不合格项及时整改，严重不合格项 制定纠正措施
11、并上报公司品质管理部。考核标准 平时日检、周检、月检按IS09000质量体系考核标准；年终按中国物协普通住宅小区物业管理服务等级标准进行考核验收。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022 项项 目目 状状 况况 项项 目目 状状 况况 车辆刮、碰 有 定期消杀，有告示和标识 有 车辆停放秩序（含自行车）好 道路卫生 良好 差 道路情况 好 保保 绿地卫生 良好 差 安安 区内有无治安案件 有 洁洁 梯间卫生 良好 差 全全 巡卫脱岗、漏岗、睡岗现象 有 事事 公厕卫生 良好 差 事事 巡卫员有无违法违纪现象 有 项项 水体卫生 良好 差 项项 巡卫员训练是否按计划 有 定期（及时
12、）清洗垃圾桶 及时 延误 巡卫员按规定挂牌和着装 有 垃圾清运 及时 延误 （中控室）警情处理 有 市政设施路灯管网标识牌 良好 差 树木病虫害 有 给排水管、管网 正常 异常 定期（及时）除喷药除害 有 公公 化粪池、雨（污）水井清理 有 绿绿 喷洒农药前安全公告通知 有 共共 二次供水清洗 有 化化 苗木施肥 有 设设 委外维保项目跟进 有 事事 有无杂草、枯枝、残苗 有 施施 委外维保项目结果 良好 差 项项 定时（及时）修剪、整枝 有 设设 消防设备设施技术状态 好 差 及时培植、分栽 有 备备 电梯系统运行 好 差 绿篱维护 好 维维 供电系统运行 正常 住住 住户装修审批 有 保保
13、 自备发电机组定期试运转 有 户户 施工人员办证 有 事事 智能化系统运行 正常 异常 装装 住户违章搭建 有 项项 房屋本体报修 有 修修 住户装修验收 有 房屋维修效果 好 差 项项 目目 事项描述事项描述 解决方法或处理结果解决方法或处理结果 住户投诉住户投诉 重重 不符合项不符合项 要要 重大事故重大事故 事事 项目改造项目改造 项项 政府通知政府通知 社区文化社区文化管管理理处处周周工工作作汇汇报报表表厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022序号序号 资金收入项目资金收入项目 收入金额收入金额 收入本期收入本期 序号序号 资金支出项目资金支出项目 支出金额支出金额 一一
14、 经营收入经营收入 一一 经营成本经营成本 1 高层管理费 1 工资 2 多层管理费 2 福利费 3 统建房管理费 3 工会费 4 店面管理费 4 教育经费 5 写字楼管理费 5 住房公积金 6 会所管理费 6 社会保险费 7 停车位租金 7 办公费用 8 临时停车费 8 邮电费用 9 自行车管理费 9 手机费 10 摩托车管理费 10 交通差旅费 11 水电维修费 11 固定资产折旧 12 其他特约服务 12 保洁卫生 二二 应付帐款应付帐款 13 公共绿化 1 业主委员会 14 巡卫费用 三三 其他应付款其他应付款 15 维修保养 1 代收水费 16 社区文化宣传 2 代收电费 17 业务
15、招待费 3 公摊电费 18 汽车费用 4 公共绿化水费 19 停车场 5 代收卫生费 20 税金 6 装修履约金 21 制服款 7 土头清运费 22 其他 8 其他履约金 23 低值易耗品 四四 专项维修资金专项维修资金 24 水电维修 1 高层维修金 25 业主委员会 2 多层维修金 二二 应付帐款应付帐款 3 店面维修金 1 业主委员会 三三 其他应付款其他应付款 1 付代收水费 2 付代收电费 3 交公摊电费 4 交公共绿化水费 5 付代收卫生费 6 退装修履约金 7 付土头清运费 8 退其他履约金 四四 专项维修资金专项维修资金 1 高层维修金 2 多层维修金 3 店面维修金 收入合计
16、收入合计 支出合计支出合计资金余额合计资金余额合计 现金现金:银行存款银行存款:审核人审核人:审核日期审核日期:制表人制表人:制表日期制表日期:分分公公司司/管管理理处处_ _ _月月资资金金报报表表厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022东京迪斯尼乐园员工培训案例 全世界有五家迪斯尼乐园，我去过巴黎的迪斯尼乐园，据说东京迪斯尼乐园的客流量不是最大的，但效益是最好的。原因何在？东京迪斯尼乐园十分重视一线员工的培训。到迪斯尼乐园去游玩，人们不大可能碰到迪斯尼的经理，门口卖票和剪票的也许只会碰到一次，碰到最多的还是扫地的清洁工。所以东京迪斯尼对清洁员工非常重视，将更多的训练和教育大多
17、集中在他们的身上。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022 、从扫地的员工培训起、从扫地的员工培训起 东京迪斯尼扫地的有些员工，他们是暑假工作的学生，虽然他们只扫两个月时间，但是培训他们扫地要花天时间。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022学扫地学扫地 第一天上午要培训如何扫地。扫地有种扫把：一种是用来扒树叶的；一种是用来刮纸屑的；一种是用来掸灰尘的，这三种扫把的形状都不一样。怎样扫树叶，才不会让树叶飞起来？怎样刮纸屑，才能把纸屑刮的很好？怎样掸灰，才不会让灰尘飘起来？这些看似简单的动作却都应严格培训。而且扫地时还另有规定：开门时、关门时、中午吃饭时、距离客人1.
18、5米以内等情况下都不能扫。这些规范都要认真培训，严格遵守。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022学照相学照相 第一天下午学照相。十几台世界最先进的数码相机摆在一起，各种不同的品牌，每台都要学，因为客人会叫员工帮忙照相，可能会带世界上最新的照相机，来这里度蜜月、旅行。如果员工不会照相，不知道这是什么东西，就不能照顾好顾客，所以学照相要学一个下午。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022学包尿布学包尿布第二天上午学怎么给小孩子包尿布。孩子的妈妈可能会叫员工帮忙抱一下小孩，但如果员工不会抱小孩，动作不规范，不但不能给顾客帮忙，反而增添顾客的麻烦。抱小孩的正确动作是：右手
19、要扶住臀部，左手要托住背，左手食指要顶住颈椎，以防闪了小孩的腰，或弄伤颈椎。不但要会抱小孩，还要会替小孩换尿布。给小孩换尿布时要注意方向和姿势，应该把手摆在底下，尿布折成十字形，最后在尿布上面别上别针，这些地方都要认真培训，严格规范。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022学辨识方向学辨识方向第二天下午学辨识方向。有人要上洗手间，“右前方，约米，第三号景点东，那个红色的房子”；有人要喝可乐，“左前方，约米，第七号景点东，那个灰色的房子”；有人要买邮票，“前面约米，第十一号景点，那个蓝条相间的房子”顾客会问各种各样的问题，所以每一名员工要把整个迪斯尼的地图都熟记在脑子里，对迪斯尼的
20、每一个方向和位置都要非常地明确。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022 训练天后，发给员工把扫把，开始扫地。如果在迪斯尼里面，碰到这种员工，人们会觉得很舒服，下次会再来迪斯尼，也就是所谓的引客回头，这就是所谓的员工面对顾客。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022、会计人员也要直接面对顾客、会计人员也要直接面对顾客有一种员工是不太接触客户的，就是会计人员。迪斯尼规定：会计人员在前两三个月中，每天早上上班时，要站在大门口，对所有进来的客人鞠躬，道谢。因为顾客是员工的“衣食父母”，员工的薪水是顾客掏出来的。感受到什么是客户后，再回到会计室中去做会计工作。迪斯尼这样做，
21、就是为了让会计人员充分了解客户。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/20223、其它重视顾客的规定、其它重视顾客的规定游迪斯尼有很多小孩，这些小孩要跟大人讲话。迪斯尼的员工碰到小孩在问话，统统都要蹲下，蹲下后员工的眼睛跟小孩的眼睛要保持一个高度，不要让小孩子抬着头去跟员工讲话。因为那个是未来的顾客，将来都会再回来的，所以要特别重视。怎样与小孩讲话怎样与小孩讲话厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022怎样送货怎样送货迪斯尼乐园里面有喝不完的可乐，吃不完的汉堡，享受不完的三明治，买不完的糖果，但从来看不到送货的。因为迪斯尼规定在客人游玩的地区里是不准送货的，送货统统在围墙外
22、面。迪斯尼的地下像一个隧道网一样，一切食物、饮料统统在围墙的外面下地道，在地道中搬运，然后再从地道里面用电梯送上来，所以客人永远有吃不完的东西。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022 这样可以看出，迪斯尼多么重视客户，所以客人就不断去迪斯尼。去迪斯尼玩次，大概也看不到一次经理，但是只要去一次就看得到他的员工在做什么。这就是前面讲的，顾客站在最上面，员工去面对客户，经理人站在员工的底下来支持员工，员工比经理重要，客户比员工又更重要，这个观念人们应该建立起来。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022我们的差距我们的差距 培训理念不前卫 培训组织不健全 培训保障不到位
23、培训措施不落实 培训方法不实用厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022结论-物业管理人员长年累月与客户打交道，而且创立服务品牌远比产品的品牌要难，一线员工的素养决定了物业管理的品质。必须十分重视员工培训，打牢工作基础。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022二、完善作业规程厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022物业管理作业规程汇编序言 本书稿通篇讲的是物业管理的小事，“关注小事，成就大事”，这是我从事物业管理的基本心得。物业管理是“小事”，但决不是“无事”。事实上，物业管理就是由许许多多的小事组成的，从事物业管理的人都是普通人，每天都在做一些服务于业
24、主的普通而平常的小事，没有惊天动地的大事可做，做好了也没有“划时代”的意义。怕只怕小事也做不好，小事也做不到位。对于敬业者来说，凡事无小事，花大气力做好小事情，把小事做细、做专。物业管理的所谓成功，就是在平凡中做出不平凡的坚持。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022 应该指出：“简单不等于容易，小事并非易事”。物业管理事虽小，却涉及千家万户、方方面面，要求很高，难度不小。因此，物业管理企业决不能粗放经营，满足于“差不多”的管理，要有争取尽善尽美的意识。随着社会和经济的发展，人们对生活质量的要求越来越高，对产品和服务质量的要求也是越来越高。这种高要求，落实到物业管理中，就是对管理
25、细节的完善要求。物业管理企业要发展，一定要不遗余力的重视管理细节的改进，凡是不愿意改进，不愿意在管理细节上努力的企业，必定被淘汰出局。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022 物业管理中对细节的追求是无止境的，但对细节的追求是可以衡量的，衡量的尺度就是制定出相应的标准和规范，这就是将管理细节量化。没有标准和规则的企业肯定是管理不到位的。德鲁克在卓有成效的管理者一书中说：“管理好的企业，总是单调无味，没有任何激动人心的事件，那是因为凡是可能发生的危机早已被预见，并已将它转化为例行作业了”。本规程汇编力求将物业管理的标准、规则变成物业管理的例行作业。认真做好每件事，做好每一天，物业管
26、理的明天将一定属于我们。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l 我这所以将它称为书稿，是因为本汇编远未完善，我热切期待着公司同仁在执行过程中，结合物业管理实操潜心研究，精心修改好每个细节，使书稿成为公司同仁集体智慧的结晶和共同的劳动成果。汇编中作业规程所要求的记录文书统一编制在公司物业管理表格手册中，用对应编码相链接，方便查找。作业规程的附录均收录在公司物业管理示范文本中。作业规程和附件均同时配电子文档，可直接打印使用。公司将以本汇编为纲，理顺和完善物业管理思路，并根据各管理处的实际情况决定其适用规程。我衷心地希望：本汇编将引领本企业的物业管理走向规范化、标准化和细节化。厦门
27、市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022表格手册序言l 不论您的企业是什么类型、什么规模，也不论您的企业处于什么行业，表格始终是企业沟通系统中一个不可缺少的组成部分，是您经营管理企业的重要工具和手段。如果您用心在做企业经营管理，就可能经常会因有一张出色的表格而欣喜，因为它可以提示并帮助您理顺思路，它可以条理分明地记录您工作的情况，它可以帮助您推行企业管理标准化，它可以成为您的工作参考资料，甚至成为您的证明材料。您有时也可能因缺少一张合适的表格而心烦意燥，因为没有表格的帮助，您往往感到工作没有头绪，企业管理信息没有合适的形式存放，历史记录空泛而无法验证。总之，表格可以帮助您提供信息、获
28、得信息、记录信息，它在企业经营管理中的作用是其他记录形式所无法替代的。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l 物业管理涉及面广、头绪多，其经营管理活动更需要各类管理表格的支持。业内人士也都十分重视物业管理表格的作用，在理论研究方面做了大量的工作，取得卓越成果。但是，物业管理表格的运用水平还不高，其原因是理论成果的转化工作成效甚微，很难适应企业的差异化和个性化要求，物业管理企业自创的表格难以形成系列化和标准化。因此，物业管理表格的完善与使用是摆在物业管理企业面前的一项重大课题。据此，公司从年初开始组织力量着手编制本表格手册。经过坚持不懈的艰辛努力，表格手册终于与大家见面了。可以
29、相信：表格手册一定能在公司物业经营管理活动中发挥积极作用。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l 本表格手册共收集整理了428张表格，涵盖了物业管理的各个方面，力求物业管理表格体系的系列化、标准化和完整性。表格手册将作为公司员工的培训教材、作业工具书和标准作业文件，统一公司经营管理作业。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l直接效果直接效果-l有了统一的作业流程l有了标准的作业手法l有了规范的培训教材厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l l执行规程应注意的问题执行规程应注意的问题-l编制规程的目的在于运用l规程与质量认证相吻合l作业规程要
30、成为全体员工的自觉行动l执行规程的要点是领导要作表率l作业规程也是因企业而异 厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022三、运用科技手段厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022（一一）住住宅宅智智能能化化技技术术日日新新月月异异，物物业业管管理理必必须须熟熟练练掌掌握握和和驾驾驭驭这这些些新新的的科技手段。科技手段。l住宅智能化控制系统主要包括：l数字监控系统l停车场管理系统l红外防越界系统l保安巡更系统l背景音乐控制系统l门禁系统等等 厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/20221、前期介入时的工作l提出智能化控制系统配置建议l审定系统集成商提出的系统方案
31、l参与与系统集成商的谈判l配合施工作业l参与检查验收厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/20222、注意事项与原则l争取开发商保障部分维保经费l要求系统集成商保证系统的高可靠性l保证得到良好的售后服务l物业管理企业人才和知识的储备l建议开发商适度配置厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l目前管理软件的运用不理想，原因是：目前管理软件的运用不理想，原因是：l物业管理企业的观念还处在较低的层面；l物业管理从业人员软件运用水平还比较低；l物业管理软件价位太高，普遍受用不起；l物业管理软件底层功能不太实用；l二次开发周期长，成本高。（二）物业管理软件的运用（二）物业管理软件
32、的运用厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l 物业管理企业规模不大的，不妨选择单机版；物业管理企业较大，管理项目较多时，不妨选择网络版；物业管理企业利润空间不大时，选择价位较低的管理处单机版加总部服务器版，数据集成通过定期电子邮件报送数据集成来实现。物业管理企业利润空间较大时，可选择纯B/S结构，客户端不用装任何软件，只要有浏览器就行，软件安装和维护都在总部服务器上，但相对投资比较高。1、选用物业管理软件的要领厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/20222、物业管理软件的新思维l其要点主要有l物业管理软件功能的高度集成化l提出电子物业和电子保安的新概念l物业管理软件
33、的模块化l物业管理软件桌面的自定义l基于网络智能化的新思路厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/20223、诚兴物业管理系统介绍l简便实用易维护l突出收费系统功能l数据用电子邮件传送l符合最新法规政策厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022（三）智能网络办公系统的运用（三）智能网络办公系统的运用l办公自动化系统，通常叫OA系统lOA系统软件首先来自西方lOA系统的神秘面纱已经揭开lOA系统的价格走向低端lOA系统的作用已被普遍认知l不使用OA系统被认为不可思议厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/20221、运用OA系统的实践l 本公司运用了一套共享免费OA管理软
34、件，花了3300元买了一台戴尔服务器，加上必要的外设。软硬件加起来，只花了5000元。使用动态IP，内部局域网挂接长城宽带网，并与电信IDSL宽带并网。为了保证一定的速度要求，内部局域网访问时使用IP地址。局域网外使用域名访问。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/20222、OA系统使用效果l l（1 1）工作计划性增强了）工作计划性增强了）工作计划性增强了）工作计划性增强了l 打开OA系统，电脑提示你有什么待办工作，有未接收的文件，领导交办的事项等。马上就有一种新的工作思路，很快就能进入情况、进入状态。同时系统中有自己的工作计划、日程安排，可以通过系统安排自己的工作，系统根据此安排
35、可以及时提醒自己，按时完成工作任务。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l l（2）工作效率提高了）工作效率提高了l 工作节奏快了，进入工作流程后，电脑就开始计算你的工作用时，记录你的工作成果。公司领导可以对该工作流程的各个环节进行监控，知道工作到了谁的手上，进程如何，必要时通过系统短信提醒他加快办理速度。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l l（3）全局意识增强了）全局意识增强了l 一上系统就知道公司的当前动态，公司有什么公告、通知、新闻，你都能及时了解到。当前公司有多少人在OA系统上工作，一目了然。你可以向上线工作的各位同仁问个安，道个谢，充分展示人性
36、化的办公环境。系统可以帮助你很轻松便捷地与公司的各位同仁沟通，在内部聊天室讨论问题，在网络上召开小型会议。你是不是感到身临一个温馨的集体中，而不是孤军奋战。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022运用新科技的重要提示l改变员工的观念l提高员工的素养l培养新科技运用的兴趣l建立新科技运用的环境l领导身体力行l创建好机制厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022四、重视文化建设厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l一个企业一个企业l l存活五年，靠的是运气；存活五年，靠的是运气；存活十年，靠的是组织；存活十年，靠的是组织；存活十五年，靠的是管理；存活十五
37、年，靠的是管理；存活二十年，靠的是文化。存活二十年，靠的是文化。l我们要建设有文化的企业。我们要建设有文化的企业。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022什么是企业文化？什么是企业文化？（其实文化就是做人的学问）（其实文化就是做人的学问）（其实文化就是做人的学问）（其实文化就是做人的学问）l 企业文化是以企业在长期生产经营过程中逐步形成与发展的、带有本企业特征的企业经营哲学，即价值观念和思维方式为核心所生成外化的企业行为规范、道德准则、风俗习惯和传统的有机统一。l 企业文化可以分为企企业业精精神神文文化化、企企业业制制度度行行为为文文化化和企企业业形形象象物物质质文文化化三大层次
38、。企业文化的核心是企业精神文化即它的价值观念、思维方式。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022我对新员工的致辞我对新员工的致辞lxx物业公司新员工：l 欢迎您加入我们共同的事业-厦门市xx物业有限公司这个大家庭。我深信这是您人生道路上的一个重要决定，我也希望这个决定将是您在为社会创造价值、个人事业发展与实现理想的人生道路上跨出的关键一步。l 本公司是具有建设部三级资质等级的物业管理专业化公司。公司运用先进的服务规程和科技手段，致力于物业管理的标准化、规范化。我敬请您在3个月的试用期内，勤奋学习、努力工作，迅速掌握物业管理服务本领。我热切期待您能通过考核，成为本公司正式员工。l
39、物业服务每天都是一些普通而平常的小事。对敬业者来说，凡事无小事，花大气力做好小事情，把小事做细致、做专业，在平凡中做出不平凡的坚持。因此，本公司十分重视员工的细节服务技能的训练。您进入本公司之际，应确认已具有从事细节服务的素能，或通过短期训练能迅速具备此素能。l 竭诚为业主和物业使用人服务是本公司的神圣职责。本公司要求您在理解沟通的氛围中愉快地提供服务，视服务为乐趣，使物业服务成为“真情付出”。本公司特别在意业主和物业使用人对您工作的评价，并将据此作出适当的奖罚。我真诚地希望您成为业主和物业使用人信赖的好员工。l 您的报酬将与工作情况挂钩，物业管理处的经营利润上升时，会适当增加您的报酬。个别岗
40、位将计发相关补贴，以保证您正常履行职责。但本公司绝不容许严重违反纪律和社会公德的行为，一经发现本公司将作出适当的反应，直至决定您离开公司。l 作为新型的物业管理企业，xx物业充分尊重员工的价值，重视每个人的劳动，提倡昂扬向上的敬业精神。只有全体员工的共同努力，我们才能赢得物业管理广阔市场和建坤诚兴物业的灿烂前景。我期待您的配合和支持，用您的真诚、勤奋和智慧，共同创造安全、舒适、洁净、温馨的美丽家园！厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022（二）提倡新的管理理念（二）提倡新的管理理念l1、用人要疑，疑人要用、用人要疑，疑人要用l重管理、重教育，用规范和制度育人l允许一线管理人员有一
41、定的差错l将机会给勤奋、专业、有作为的员工l用好机制吸引人才加盟，鼓励员工成才厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/20222、相马不如赛马、相马不如赛马l 外部找人不如内部培训，建立物业管理人员后备干部队伍，定期组织培训考核竞赛。当有管理人员位置时，优先考虑从后备干部队伍中选聘。这样做，既保护了现职人员的工作积极性，又保证了管理人员的素质，用上来心里有底。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/20223、表扬和自我表扬、表扬和自我表扬l 要懂得激励自己，激励别人。在企业激烈的市场竞争中，一个士气低落的团队是无法取得成功的。著名管理顾问尼尔森提出，未来企业经营的重要趋势之一，是
42、企业经营管理者不再像过去那样扮演权威角色，而是要设法以更有效的方法，激发员工士气，间接引爆员工潜力，创造企业最高效益。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022表扬与自我表扬源自于情商理论l 孩子是夸大的，对待职工也是如此。严格管理是必要的，但一定要贯彻表扬为主。物业管理企业有许多特殊性，物业管理的员工远远离离公公司司领领导导、独独立立开开展展工工作作，其其主主观观能能动动性性特特别别重重要要。他们特别需要得到尊重、理解和关爱。工厂的工人，心里有疙瘩，有思想包袱，但在生产线上就那么几个动作，还不致于对工作造成太大的影响。而物业管理却不一样，带着思想问题，心情很沉重，就无法很好地自如
43、地与业主沟通。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022 要学会表扬自己l 你做了许多工作，业主往往不知道，他们甚至还抱怨：交了物业管理费却未享受到服务。你就要宣传，宣传你做了什么，准备做什么，欢迎业主提出意见和建议。不聪明的物业管理人员做事闷闷的，聪明的物业管理人员浑身透着灵气，总是不失时机地告诉业主：他在做什么。要通过宣传表扬自己，让业主了解你、赞扬你，你也从业主的赞扬得到鼓舞，心情更舒坦地提供服务。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022 要学会赞美别人（人人都有自卑情结，人人需要别人那里得到鼓舞）（人人都有自卑情结，人人需要别人那里得到鼓舞）（当人们被奉承的时
44、候，就会忍受好多事情）（当人们被奉承的时候，就会忍受好多事情）l要善于赞美同事，赞美业主l要真诚地赞美别人l赞美别人实际上是尊重自己l善于真诚地赞美别人是你情商和智慧的表现，表明你已经达到很高的人生境界厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022 要学会激励员工要学会激励员工l向他们描绘远景l 领导者要让下属了解工作计划的全貌及看到他们自己努力的成果，员工愈了解公司目标，对公司的向心力愈高，也会更愿意充实自己，以配合公司的发展需要。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l授予他们的权力l 授予不仅仅是封官任命，领导者在向下属人派工作时，也要授予他们权力，否则就不算授予
45、。所以，要帮被授权者清除心理障碍，让他们觉得自己是在独挑大梁，肩负着一项完整的职责。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l给他们好的评价l 有些员工总是会抱怨说，领导只要在员工出错的时候，才会注意到他们的存在。身为领导人的你，最好尽量给予下属正面的回馈，就是公开赞美你的员工，负面批评可以私下再提出。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l听他们诉苦l 不要打断下属的汇报，不要急于下结论，不要随便诊断，除非对方要，否则不要随便提供建议，以免流于“瞎指挥”。l 就算下属真的来找你商量工作，你的职责应该是协助下属发掘他的问题。所以，你只要提供信息和情绪上的支持，并避
46、免说出类似像“你一向都做得不错，不要搞砸了”之类的话。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l奖励他们的成就l 认可下属的努力和成就，不但提高工作效率和士气，同时也可以有效建立其信心。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l提供必要的训练l 支持员工参加职业培训，如参加学习班，或公司付费的各种研讨会等，不但可提升下属士气，也可提供其必要的训练。l 教育训练会有助于减轻无耻情绪，降低工作压力，提高员工的创造力。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l重要体会l 改变一个要花费太多的时间和精力，而激励一个人有时候也许只需要一句话。l 人才不是笨狗熊，
47、不是只会懒洋洋地躺在路边晒太阳的波斯猫，人才是只虎，天生就有要在旷野山林里成就一番事业的雄心。l 每位人才都有自我激励的本能，他们都希望能够自主，希望自已的能力得以施展，希望得到认可，希望自已的工作富有意义。l 一个聪明的组织或者领导如果能够利用他们的这一本能去激励人才，甚至可能不需花费分文。厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022致加西亚的信致加西亚的信阿尔伯特阿尔伯特.哈伯德哈伯德l 在所有与古巴有关的事情中，有一个人常常令我无法忘怀。l 美西战争爆发以后，美国必须马上与西班牙反抗军首领加西亚将军取得联系。加西亚将军隐藏在古巴辽阔的崇山峻岭中没有人知道确切的地点，因而无法送信
48、给他。但是美国总统必须尽快地与他建立合作关系。l 怎么办呢?l 有人对总统推荐说：“有一个名叫罗文的人，如果有人能找到加西亚将军，那个人一定就是他。”厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l 于是，他们将罗文找来，交给他一封信写给加西亚的信。关于那个名叫罗文的人，如何拿了信，将它装进一个油纸袋里，打封，吊在胸口藏好，如何在3个星期之后，徒步穿越一个危机四伏的国家，将信交到加西亚的手上这些细节都不是我想说的，我要强调的重点是：l 美美国国总总统统将将一一封封写写给给加加西西亚亚的的信信交交给给了了罗罗文文，罗文接过信后，并没有问：罗文接过信后，并没有问：“他在哪里？他在哪里？”厦
49、门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l 像罗文这样的人，我们应该为他塑造一座不朽的雕像，放在每一所大学里。年年轻轻人人所所需需要要的的不不仅仅仅仅是是学学习习书书本本上上的的知知识识，他他不不仅仅仅仅是是聆聆听听他他人人的的种种种种教教诲诲，而而是是更更需需要要一一种种敬敬业业精精神神，对对上上级级的的托托付付，立立即即采采取取行动，全心全意去完成任务行动，全心全意去完成任务“把信送给加西亚把信送给加西亚“。l 加西亚将军已不在人世，但现在还有其他的“加西亚”。没有人能经营好这样的企业虽然需要众多人手，但是令人吃惊的是，其中大部分碌碌无为，他们要么没有能力，要么根本不用心。厦门
50、市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l 懒懒散散、漠不关心，马马虎虎的工作态度，对于许多人来说似乎已经变成常态。除非苦口婆心、威逼利诱地强迫他们做事，或者，请上帝创造奇迹，派一名天使相助，否则，这些人什么也做不了。l 不信的话我们来做个试验：l 此刻你正坐在办公室里有6名职员在等待安排任务。你将其中一位叫过来，吩咐他说：“请帮我查一查百科全书，把克里吉奥的生平做成一篇摘要。”l 他会静静地回答：“好的，先生。”然后立即去执行吗？厦门市xx物业管理有限公司培训教材12/13/2022l我敢说他绝对不会，他会用满脸狐疑的神色盯着你，提出一个或数个问题：l他是谁呀？l他去世了吗？l哪套