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1、Tospur个案分析万科四季花城Tospur项目参数表区域简介/区域规划交通概述/配套设施概述项目四至/产品分析优势劣势机会威胁供求分析价格分析去化分析企划风格广告分析客源地图客源描述目录目录 CONTENTSCONTENTS项目区域属性项目区域属性项目属性项目属性分析分析销售分析销售分析媒体推广分析媒体推广分析项目基本参数项目基本参数客源分析客源分析Tospur项目基本参数项目基本参数项目参数表Tospur项目参数表项目参数表项目参数表项目参数表项目名称万科四季花城总占地面积380000m2所处位置宝山西城区总建筑面积500000m2现场地址江杨北路1085号容积率1.06物业类型公寓+别墅
2、绿化率42%建筑形态9F、11F小高层、双层叠拼别墅得房率小高层82%、建筑风格Art-Deco风格近期开盘时间公寓：2008年3月22日；别墅：2007年10月交房状况精装修、毛坯交房时间公寓：2008年12月30日；别墅：现房+在建规划期数共二期目前总套数2281套当前期数第二期第3区（别墅为第二期第2区）新推套数338套发展商上海万科宝山置业有限公司停车位两户配置一个车位企划营销代理上海新联康物业管理费公寓：1.95元/m2.月；别墅：2.5元/m2.月目前均价公寓：11000元/m2-12000元/m2(装修标准1800)；别墅：14000元/m2-17000元/m2主力总价公寓：10
3、0万-105万；别墅：250万-290万Tospur项目区域属性项目区域属性区域简介/区域规划交通概述/配套设施概述Tospur项目区域简介项目区域简介区域简介区域简介-宝山西城区原为宝山杨行镇镇域范围，位于宝山区中心版图，南靠外环线，西临蕴川路，北接郊环线，东至同济路、江杨北路，规划占地面积1328平方公里，地处上海市北郊，为上海重点建设的11个新城之一。规划导入人口15万，规划周期为2000年7月至2010年12月。宝山城市工业园区宝山城市工业园区（北区）（北区）罗店板块罗店板块月浦板块月浦板块顾村板块顾村板块东城区板块东城区板块高境，淞南板块高境，淞南板块共康，泗塘板块共康，泗塘板块上大
4、板块上大板块大华板块大华板块西城区板块西城区板块Tospur三个区域：三个区域：南块：宝杨路以南，规划面积 3.89 平方公里，定位为以“人文、生态”为主题的中高档生活区。北块：宝杨路以北，规划面积 6.16 平方公里，定位为集文化、休闲、行政办公、商业贸易、中央公园，市民广场为一体的现代化城区。东块：铁山路以东，规划面积 3.23 平方公里，定位为以轻轨为依托、联结东西域区纽带的现代化城区。三个目标：三个目标：与东城区功能互补，配套合理，交通便捷、环境优雅，体现绿色生态的中高档新型的现代化城区。以宝山冶金，港口、现代物流、中介服务为依托的设施现代化、信息化的经济中心。要体现宝山城市综合竞争实
5、力，成为经济发展的新增长点和精神文明社会发展的新亮点。区域规划区域规划南块南块北块北块东块东块Tospur公路交通：外环线、共和新路 宝杨路、江杨北路。轨道交通：轨道交通1号线 （宝安公路站-共富新村站）轨道交通3号线 （上海南站站-江杨北路站）公共交通：705路、719路 淞泰线、宝山2路、宝山8路交通概述交通概述1 1号线号线3 3号线号线外外环环线线富富锦锦路路宝宝杨杨路路江江杨杨北北路路本案本案友友谊谊路路同同济济路路Tospur配套设施概述配套设施概述生态环境配套生态环境配套四季花城西南面，是一片连绵8 公里长的“绿龙”绿地由南向北贯穿全区，是西城区全面筑造的一块绿色翡翠。目前正处于
6、规划建设中，建成后将与二期半开放式社区融为一体。万科四季花城万科四季花城绿绿龙龙Tospur配套设施概述配套设施概述 生活配套生活配套北上海东方商厦北上海商业广场北上海易初莲花（车程约1520分钟）教育配套教育配套杨行中心幼儿园杨行中学济光中学济光学院（车程约1015分钟）医疗配套医疗配套杨行地段医院（车程约1015分钟）易初莲花易初莲花北上海商业广场北上海商业广场杨行中心幼儿园杨行中心幼儿园杨行中心学校杨行中心学校杨行地段医院杨行地段医院济光学院济光学院杨行中学杨行中学Tospur项目属性分析项目属性分析项目四至/产品分析绿化景观简述/户型分析Tospur项目四至项目四至项目四至：东至为张扬
7、北路；四至为蕰川路；南至为宝杨路；北至为友谊路。整个项目被镇泰路自东向西，松兰路自南向北分为四块。项目四至：东至为张扬北路；四至为蕰川路；南至为宝杨路；北至为友谊路。整个项目被镇泰路自东向西，松兰路自南向北分为四块。镇泰路镇泰路双向双向4 4车道车道松兰路松兰路位于松兰路的二期位于松兰路的二期3 3区区友友 谊谊 路路张张扬扬北北路路宝宝 杨杨 路路蕰蕰川川路路镇镇 泰泰 路路松松兰兰路路四季花城一期四季花城一期四季花城一期四季花城一期四季花城二期四季花城二期四季花城二期四季花城二期（规划中）（规划中）售楼处售楼处Tospur项目产品分析项目产品分析建筑风格建筑风格ART DECO新古典主义建
8、筑风格建筑立面凹凸有致色调沉稳大方墙体采用美国屋面保温材料建筑布局建筑布局整个二期3区由6栋11F、2栋14F的小高层组成四季花城一期四季花城一期四季花城二期四季花城二期1 1区、区、2 2区区四季花城二期四季花城二期3 3区（新推出）区（新推出）四季花城二期四季花城二期4 4区（规划中）区（规划中）花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房小高层小高层小高层小高层叠拼别墅叠拼别墅叠拼别墅叠拼别墅叠拼别墅叠拼别墅小高层小高层90+3R90+3R叠拼叠拼别墅别墅小高层小高层90+3R90+3R小高层小高层90+3R90+3R小高层小高层88+2R88+2R小高层小高层90+3R90+3R万
9、科万科二期二期4 4区规区规划用划用地地小高层小高层Tospur组团式绿化组团式绿化组团绿化分布于小区的各个区域，建有中央绿轴、花槽小景、树阵景观。绿化景观简述绿化景观简述Tospur户型分析户型分析小高层户型配比表小高层户型配比表房型房型面积段面积段供应套数供应套数配比配比2房2厅88.71 m240套11.8%3房2厅88.6989.89m2288套85.2%复式140.39140.91m2 10套3%公寓户型配比公寓户型配比四季花城二期3区四季花城2008年3月23日新推房源小高层，一梯两户创新设计的90 m2 三房比例最高，配比超过85%，为主力户型追求功能性和实用性相结合的90 m2
10、 的三房和市场认可度较高 的二房构成了主体供应线，大房型供应也有涉及到。Tospur户型分析户型分析别墅户型配比别墅户型配比四季花城二期2区别墅块2007年10月17日开盘叠拼别墅，1层一梯一户，2层一梯两户别墅户型配比表别墅户型配比表房型房型面积段面积段供应套数供应套数配比配比叠拼1层172.19208.96m242套58%叠拼2层162.71163.6m230套42%叠拼别墅1层的配比达到58%，在配比中占主导，为主力户型以舒适、宽大的叠拼别墅构筑大面积房型的主体供应线来满足 市场对大面积房源的需求。Tospur主力户型主力户型缺点：缺点：玄关功能划分不明，使进门空间较为局促。主卧门正对客
11、厅，私密性差。房型方正，南北通透。餐厅与厨房相连，无多余浪费交通面积，生活动线合理。采用日式分离式卫生间设计，提高了空间利用率，设计新颖。L型厨房设计，强调功能规划。优点：优点：盥洗间卫生所浴室L型厨房主力户型主力户型公寓公寓9090m2三房三房Tospur主力户型主力户型主力户型主力户型别墅别墅178.82m178.82m2 2 叠拼一层叠拼一层缺点：缺点：1F生活动线过长，有部分交通面积被浪费。南客卧门正对客厅，私密性差。1F：景观餐厅，客厅与餐厅的功能规划全面区分 储藏室的设置完善了功能性2F：方正主卧，合理生活动线；主人书房独立卫浴，专设衣帽间，品质生活体现。优点：优点：1F1F2F2
12、FTospur分析分析优势劣势机会威胁Tospur优势优势分析分析开发商“万科”的品牌和产品自身的品质为楼盘带来了很多人气。产品融合了欧洲多国的风格，新古典主意的概念较为吸引眼球。90m23R的产品在整个区域板块乃至整个市场的具有稀缺性。四季花城二期东边处于施工建设阶段，并设有一个垃圾处理站，总体来说本案目前的大环境欠佳。项目与轨道交通3号线之间距离约5-10分钟车程，目前缺少来往交通线，仅有宝山2路和8路往返，且间隔时间较长。劣势劣势地处宝山西城区，是市政重点规划板块。大型地产商纷纷在此设立项目，配套将不断改善，将会逐渐扩大升值空间。已有两条轨道交通，可以为该盘带来更多的市区客，最大限度的提
13、升该盘影响力辐射范围。威胁威胁机遇机遇上海可能会继续出台一些抑制房价上涨的政策，使得市场原本的观望态势加重。投资客也可能减少。板块周边新盘放量供应如：“海尚明城”、“堡集欧郡”等，造成分流客源，产生激烈竞争。Tospur销售分析销售分析供求分析/价格分析去化分析Tospur供求分析供求分析该项目自07年10月至08年3月推出面积约5万方，去化面积约4.5万方，去化率超过90%。成交量走势略有起伏，但总体走势相对平稳。自3月起推出新房源后，成交量大幅上升，主要是由于万科新推出的“90M2 3房”的热销从而拉动了整个成交量的提升。Tospur价格分析价格分析该项目目前成交均价公寓为11000元/m
14、212000元/m2，别墅为14000元/m217000元/m2。由于07年10月至08年3月这段期间房源有公寓与别墅两种，别墅房源自07年10月推出后销售一直处在平稳状态，至08年2月为止剩余房源数量已经不多，销售逐渐进入尾期。因此成交均价从08年2月起有明显的下降，但随着万科新产品90m23房推出后的热销，08年3月成交量大幅上升，因此成交均价又逐渐呈现上升趋势。3.53.5Tospur去化分析去化分析公寓去化表公寓去化表房型房型面积段面积段供应套数供应套数去化套数去化套数去化率去化率2房2厅88.71 m240套23套58%3房2厅88.69-89.89m2288套231套80%复式14
15、0.39-140.91m210套8套80%88.71m2二房去化率达到58%，虽然此批房源主要以90m2三房为主，二房数量不多，但二房一直是市场中认可度较高的产品，加上万科的品牌效应，所以自开盘以来二房销售表现良好。公寓的主力产品2三房（即90m2三房），自08年3月正式推出至今仅一个月，去化率已经达到80%。证明市场对这一“新产品”的接受度颇高，强调功能性和实用性的“小三房”（100m2以下）在将来可能会逐渐成为万科的主流产品之一。140.39m2-140.91m2复式房型均分布在顶层，虽仅有10套，但其去化率也达到80%。公寓去化分析公寓去化分析Tospur去化分析去化分析别墅去化表别墅去
16、化表房型房型面积段面积段供应套数供应套数去化套数去化套数去化率去化率叠拼1层172.19m2208.96m242套30套71%叠拼2层162.71m2163.6m230套15套50%别墅去化分析别墅去化分析别墅主力房型为叠拼一层，面积为172.19m2208.96m2，其去化率为71%。别墅产品在该项目区域内属于稀缺产品，因此在区域内存在一定的市场需求度。自推出至今，销售一直处于稳中有升状态。别墅的另一个房型叠拼二层为一梯两户，数量不多，面积为162.71m2163.6m2，去化率为50%，销售状态与叠拼一层相当。Tospur媒体推广分析媒体推广分析企划风格/广告分析Tospur企划风格企划风
17、格 整个项目的广告企划是以万科的品牌产品“四季花城”LOGO为 主题背景，以此来突出项目的自身特点和品牌价值。售楼处设在万科的裙楼，配合体现四季花城ART DECO新古典主义建筑风格。项目周边没有设置看板和户外广告，只在售楼处沿街树立了刀旗，以此使客户了解项目的主题和新的产品类型。Tospur广告分析广告分析二期二期3 3区公寓广告投放总金额区公寓广告投放总金额:38400:38400 元；总次数元；总次数:4:4次次上海楼市：2次；投放时间：08年2月；08年3月东方早报：1次；投放时间：08年1月新闻报：1次；投放时间：08年3月二期二期2 2区别墅广告投放总金额：区别墅广告投放总金额：1
18、280012800元；总次数：元；总次数：2 2次次上海楼市：2次；投放时间：07年11月；07年12月本项目二期3区公寓产品的广告投放力度比较大，二期2区别墅的广告投放力度较小。平面媒体以上海楼市为主要的投放媒体。公寓类产品的广告投放密集度较高，从2月公开发售至今仅2个月，广告投放次数达4次，市场在这段时间里也逐渐活跃，起到了很好的宣传效果。Tospur客源构成分析客源构成分析客源地图/客源描述Tospur客源地图客源地图/客源描述客源描述通河通河月浦月浦一一号号线线杨浦区杨浦区虹口区虹口区闸北区闸北区普陀区普陀区本案本案三三号号线线宝山区域宝山区域共康共康-轨道1号线和3号线的延伸段未通车
19、前，超过40%的购房客户仍为宝山区域客户，其中宝钢工作人员占总比例的10%。延伸段通车后开始大量导入杨浦区、虹口区、闸北区客源、和少量普陀区、上海其它区域客源。-目前板块购房者主要为满足自住需求，外区导入的客户中有少数人以投资为目的。-公寓产品客源以25岁-35岁，工作在周边区域的白领居多，生活状态依赖于轨道交通，并且注重生活品质。别墅产品客源为35岁-40岁的私营业主；外区域大企业的高级白领。80%有私家车，有意购买低密度产品，且均无该类居住经验。客源地图客源地图Tospur对本案的借鉴对本案的借鉴由于本案的地理位置、土地属性与顾村项目有一定的相似性，因此对顾村项目有以下借鉴：由于本案的地理位置、土地属性与顾村项目有一定的相似性，因此对顾村项目有以下借鉴：项目品牌影响力依然重要项目品牌影响力依然重要 绿地、轨道交通对项目有一定的推动作用绿地、轨道交通对项目有一定的推动作用 户型上的创新对客户有一定的吸引力户型上的创新对客户有一定的吸引力Tospur感谢聆听同策专业策划 代理 营销