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1、年月曰3、 必须保障设备安全运行由于本项目系一大型公众物业，有办公、医疗、仓储、设备 机房，因而对机电设备运行管理要求非常高，这也给将来的物管 公司提出新要求。更为关键的是，企业的专业化建设和发展趋势 表明，技术、人才是该物业机电设备正常、有效运行的前提和保 障。4、 外延服务范围覆盖面广本项目集医疗、服务、商务、配膳和仓储于一体，是一座大 型公众物业。各项使用或有物业公司全委管理，或由物业公司协 助管理，服务范围之广、服务要求之高都非一般物业可比拟。因 此，在认同双方企业文化的基础上，细化服务环节，彰显服务特 色是今后物管工作中的重心所在。第二章物业管理整体策划及管理思路(8)、严格按照供配
2、电设备保养计划对供配电设备及配套设施开展维护保养工作，保持设施设备完好、卫生清洁、运行安全、正常；(9)、协助监督供电部门对供配电设备例行维修保养，并做好记录;(10)、严格按照电工安全操作规程、供电值班制度、配电房管 理制度、停电事故处理程序、交接班管理制度、高压操作票制 度等规程进行管理和操作。2、照明系统主要管理内容与要求(1)机电工程部维护人员负责每天巡视检修移动物业区内各楼层照 明电气控制箱，分支母线插接箱和室内外照明灯具。清洁员、安防员、 楼层助理负责所辖区域内照明灯具的检查，发现问题及时报机电工程 部值班室调度员安排电工进行维修，并及时关闭不必要的照明设备;(2)及时、优先维修重
3、要公共通道、办公室、大门、道路路灯等重 要部位的灯具；(3)高空维修照明系统应做好安全可靠的保障措施；(4)定时检查照明线路电压情况，对经常易坏的灯具的线路应注意 测量其电流、耐压和绝缘性能，针对性找出原因，解决问题；(5)定期组织人员对电控箱接线端螺丝进行紧固、调整、除锈等维 护；(6)做好照明材料损耗合理性分析，为选材提供依据，减少照明灯 具的故障率，降低器材消耗，节约成本；(7)定期检测照明灯亮度，合理调整亮度，根据季节的变化情况合理 调整灯光工程的开机时间，及时关闭照明灯，节约用电。3、供配电系统维护保养计划（表一）项目时间 次数内 容要求高压环网柜周次 每一1、清理外部积尘；2、检查
4、外观是否良好，有 无异声；3、指示灯是否完好；4、警示标示挂设位置是否 正确外观整洁，指 示疔完好，标 示位置正确每年 一次1、检查操作机构是否灵活、 互锁机构是否正确；2、检测接地电阻；3、检查电源接线装置，并 紧固螺丝；4、给自动合闸电瓶加注电 解液，检修充电情说设施完好，阻 值符合规范， 线头紧固，电 瓶电量充足， 操作机构灵每三 年 一次委托供电公司对高压开关 柜进行测试和维护保养，此 项工作由变配电专业工程 师负责监督，并记录维护情 况各项测试合 格，记录完备变压器每周 一次1、检查外观，包括进线、 出线和接头状况；2、检查变压器温控器和超 温保护风机运行情况；3、检测变压器出线电压
5、、 电流和绝缘情况完好，运行正 常，温升、电 压、电流值正 常，无异声异 味每年 一次1、清扫变压器外壳；、2、紧固变压器引出线的接 头，如发现接头烧伤或过 热痕迹，应进行整修处理 并重新接好；3、检查变压器的接地线是 否良好，地线是否被腐蚀， 腐蚀严重时应更换地线外观干净整 洁、运行状态 良好；连接部 位无松动、过 热现象；绝缘 字无松动、破 横，相关记录 完备每三 年 一次委托供电公司对区内所有 变器进行测试和维护保养， 此项工作由变配电室值班 电工负责进行监督，记录结 果并归档各项测试合 格，相关记录 完备发电机月次一 每二1、清理机房卫生，给设备 清尘、去污、上防锈油、紧 固和清洁电气
6、接头等；机房清洁，发 电机组及其 附即设至翁2、检查机房内排风送风、 排烟系统、控制箱等状况； 3、检查发电机输油管、回 油管等工作状况；4、检查和加注麦电机润滑 油、冷却液和燃油等；5、检查和调校传动皮带；6、检查蓄电池接线端头、 电位状况,补充蓄庖施电解 液；7、检查和测试发电机带负 荷运行状况（每次试运行 30-45分钟）部件，洁净、 完好，启动正 常、运行平 稳，无锈蚀， 无异常响声 和异味；电气 接头牢固，接 触良好;、蓄电 施状态良势, 电量充足；发 电机油管畅 通，燃油贮备 量充足，带负 荷输出功率 符合要求，切 换市电平稳， 正常。（表二）项目时间 次数内 容要求内电动、容控
7、房、柜、柜 机配柜力电柜制天次 每一1 清洁用4 .2、检查外勤是否完好，指示 灯显示是否正常，电压、电流 是否正常，三相负荷是否平 衡，有无异声、异味；3、检查开关是否在正确位置， 标示是否清费;、4、检查无助 补偿设备工作是否正常，功率 因数是否达到要求；5、检查电容器、熔断器是否过 热，熔断；6、检查开关触头接触是否良 好，有无短路、过载现象；7、检查电力监控系统监控模块 工作是否正常。设备完好，洁 净、无异味、无 过热和无异常 杂音等现象；开 关位置正确、标 示清楚；设畜运 行正常、平想， 庖压、电流走 常，三相平衡， 功率因数未小 于 0. 95每半 年 一次1 清洁卫生.2；紧固螺
8、丝；调整触点，更换 打磨烧坏的触臭；3、若有过载现象，应更换容量 大的配电设备。设备完好，洁 净,接头牢固, 痿箍良好,无过 热等现象，开关 状态良好。每年 一次1、电容器维修养护：1）清理冷却风扇外壳积尘，使 电容器散热良好；检查电容有 无膨胀或异常响声，如有则应 更换2）检崔接头处，接地线是否有 松脱或锈蚀，如有则应除锈处 理异拧耍；3）检查冠裟三相不平衡电流是 否超过额定值的15%或出现电 容缺相，如是则更换电容；2、断路器维修养护；1）用500V摇表测量绝缘电阻, 应不低于10MQ,否则应烘干 处理；2）清除灭弧罩内的碳化物或金 属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应 3）断路器在闭合和断开过程
9、 中，其可动部分与灭弧室的零 件应无卡住现象；每年一次柜内清洁无杂 物，连接件无秋 动，无发热变 色，仪表等附件 完好无，员，标示 正确、清晰；电 容器、断路器等 器件和系统完 殍、运行稳定、 可靠、安全，绝 缘性能和接地 良好，功率因数 不小于0. 95o4）在使用过程中发现铁芯有特 异噪音时,应清洁其工作表面;5）给传动机构注入润滑油；6）叁查主敲实表面，若看小的 金属颗粒，应将其清除，但不 能修锂，只能轻轻擦拭；7）检查手动（3次）、电动（3 次）闭合与断开是否可靠，如 看问题即前修复；8,检查分扇脱扣、欠压脱扣、 热式脱扣是否可靠，否则应修 复；9）越查接头处有无过热或烧伤 痕迹，如有
10、则修复并拧紧； 10）检查接地线有无松脱或锈 蚀，如有则除锈处理并拧紧。3、二次回路维修保养：1）检查号码管是否清晰或掉 落，如有问题则补上新的标示 牌；2）检查接头处是否松驰，如松 驰则拧紧。4、主回路维修保养：1）标示牌是否清麻最掉落，如 是则补上新的标示牌；2）接头处是否有过热或烧伤痕 迹，如是则修复并拧紧；3）紧固螺丝，调整接触点间隙, 更换打磨烧坏自勺箍头；4）检测接地电阻，测试过流保 护装置，联锁装置是否可靠。公共场 所配电 箱、线 路每日一次检查配电箱有无异味和异常声响无异常每周一次1、 清洁卫生；2、检查线路敷设环境有无积 水，杂物；3、检查供电电缆是 否完好，标示是否清晰、有
11、否 松脱，裸露等现象；3、检查配电箱有无积水、杂物， 是否完好，有无脱漆，锈蚀， 开关操作是否灵活，接线端有 无烧焦痕迹等；4、检查漏电开关是否灵敏、正 常完好，净洁，无 积水；箱体无脱 漆，锈蚀等现 象；开关灵活， 接线牢固，标示 清晰；漏电开关 灵敏度正常每月一次1、重复上述内容；2、检查线路有过热现象；3、检查进出线路接线管装置是否完好同上，无发热等现象A次1、重复上述内容检测线路绝缘 电阻；2、金属支架、电缆套管，配电 箱涂防锈漆（或沥青）3、电线杆等刷漆防腐处理绝缘性能良好， 防护漆层完好年次_ 每一1、重复上述内容；2、用仪表检测线路绝缘电阻；3、对金属支架、电缆套管涂防 锈漆或沥
12、青。阻值符合规范， 无锈蚀4、照明系统养护计划项目时间 次薪内 容要求照明灯具每日一次1、检查路灯、景观灯、应急 照明灯、电梯轿厢灯、通道 灯亮灯、门牌灯、设备房照 明亮灯、餐厅照明亮灯、地 下室照明灯等亮灯率；2、检查外观是否完好，有无 异声和异味；3、检查灯具的亮度、均匀度、 眩光度、频闪度，如有异常， 马上处理；3、及时更换损坏的照明灯具 和开关等洁净、明亮、 完好，无明显 频闪，无异 味，开关灵 活，正常，无安全隐患线路和灯具 完好、接头牢 固、接触良 好，工作正 常，净洁，无 锈蚀、发黑、 漏电等现象， 光照度均匀， 无明显频闪， 开关灵活，正 常清洁照明器具卫生；1、 检查玻璃灯罩
13、有无破损、金属灯架有无松脱现 象、灯、灯栅有无损坏;检查外观是否完好，有无异常响声和异味；2、 检查灯具的亮度，照 度均匀度、眩光度、频闪 每周度的变化和供电电压等 一次情况；检查开关是否灵活，正常，有无松脱、破损等 现象；检查灯具进线绝缘性能，接头是否牢固、接触是否良好，有无破损、短 路、烧焦、过热等现象每月一次1、重复以上内容；2、调整照明器具亮度，节约 用电；3、曼换过热、故障配件，避 免短路现象；4、根据季节和要求合理调整 灯光工程的开机时间；5、检查日光灯启辉性能6、检查灯管发光亮度是否接 近失效；7、检查灯具固定是否牢固， 电极接触是否良好；不带电 部份的绝缘性是否良好；8、检查感
14、光控制器功能每年1、灯具灯座接触性能检查;2、测量线路绝缘性能，更换 或加补护套管；3、检查线路温度，检查线路 有无老化现象，更换不良线 路.4、检查开关是否灵活可靠;5、清除钠、汞、碘鸽灯等特 种灯高能灯附近的杂物和积 灰同上，照度均匀，亮度适宜，灯具附件、线路等无过热等异常情况，照明灯具平均使用寿命符合国家相关标准或出厂标准和，日光灯启 辉正常、感光 控制器灵敏度适当设施完好、洁 净，灯具灯座 接触，无锈 蚀，线路绝缘 性能良好，开 关灵活可靠明源制检奋 照电控箱痞一每周一次1、检查进线主电缆温度是否 过高，负荷有无超出电缆额 定值，线路有无老化等现象； 2、检查接地铜器板螺丝紧固 性；3
15、、检查、清洁电箱卫生；4、检测漏电开关功能；5、检测空气开关可靠性；6、检查控制箱（柜）有无异 味；7、检查射灯镇流器温度；8、检查电箱门；9、检查电箱标识是否完好、 清晰洁净、完好， 无异常响声和异味，绝缘 性能良好，线 路和器件无 过热等现象， 漏电开关工作正常，空气 开关等工作可靠，电箱标 识正确，完好每月一次1、重复上述内容；2、检查分支线接装端接触与 牢固情况；3、检查接线排色泽；4、填写照明电箱设施检查 + ;5、检测照明时间控制器参数 设置和工作状况同上，记录完 备，照明时间 控制器设置 正确每季一次检查、更换时间控制器电池电池电量充足，无漏液等现象丁寂总rff 线灯灯灯每月 一
16、次1、检查线管、灯箱、灯架、 灯杆有无破损、松动和锈蚀 挛现彖；2、检查线管、灯箱、灯架、 灯杆有无漏电、烧毁等现象 3、加固线管、灯箱、灯架和 灯杆，修补漆面，给灯具支 架机械部位作润滑保养等设施完好，漆 层完好、牢 固，绝缘良 好，无漏电、 锈蚀等现象， 机械部份润 滑良好一、 管理思路确立的原则：1、 以病人为中心、专业管理不断持续改进、创新模式2、 努力满意达标、诚信经营力求共生共荣、共建精品二、物业管理的整体策划和管理思路我们在充分调研的基础上，结合项目的特点，归纳项目管理 的难点和重点，制定出具有项目特色的个性化的整体思路，即“三 三制”管理模式，具体概括为：1、实现管理目标的“三
17、项达标”我们的总体管理目标是：在物业项目硬件达到相应物业主 管部门专业考评标准、且符合物业考评条件的前提下，本项目 的物业管理服务一年内达区优标准、二年达市优标准、三年达 省优标准。2、构建素质建设的“二级平台”我们希望通过我们的物业管理，提供一个交往平台使医院 的医患人员、物业管理人员以及来访客户在我们管理一年内能 “相识相知、互联互通”、二年内到“共生共荣”，形成良好的 工作氛围，构建新型的人际关系网络。3、启动服务规范的“三项工程”物业管理企业在实现管理目标、实现客户满意的前提是规每年一次1、重复以上内容；2、油漆灯具线管、灯箱、灯 架和灯杆，作防腐性保养同上(三)电梯管理1、主要管理内
18、容和要求(1)电梯管理和日常维护由机电工程部负责，每天按本项目物业 区规定的时间表开停电梯，夏天按时开停电梯内的空调。电梯维保和 大修由特约维保单位负责；(2)机电工程部安排每班巡视电梯机房一次，填写巡视检查记录 表。检查电梯设备房有无异常。早晚乘座电梯一次感觉电梯有无异常, 检查电梯轿厢厅门安全设施是否可靠，检查轿厢厅门设施附件是否齐 全；(3)对照电梯周例行保养工作计划，及月、季度、年保养工作 计划和工作内容开展保养工作监督检查，确保电梯保养到位，发现故 障及时通电梯维保单位和甲方有关人员；(4)协助配合电梯的运行保养、例行保养和年检工作，并作好详 细记录。重点检查井底缓冲器、钢丝绳安全钳
19、、厅门轿门电气联锁和 机械安全联锁等关键部位；(5)全天候监控电梯运行状态，发现电梯故障困人，立即采用技 术手段进行解救，并及时通知电梯维保单位；(6)发现安全隐患立即停梯，做好安全标识，并及时将问题向电 梯维保单位和甲方有关人员通报，(7)做好电梯用电量和保养材料消耗量的统计;（8）督促保安部门做好电梯运送货物及装修材料的安全防护和管理工作;（9）严格执行电梯解困工作程序、电梯安全管理制度、电梯安全操作制度、电梯巡视检查制度、GB95788电梯安全规范等。2、电梯维修保养检查计划（1）电梯作业项目保养计划0 检月 检1、开门检查O2、开关门时间检查O3、按安全触板、检查重开门 情况O4、轿厢
20、起动检查（震动情况）O5、电梯加速过程及弹性震动 检查O6、电梯运行震动及异常噪声 检查O7、电梯减速过程及弹性震动 检查O8、电梯停止震动检查O9、电梯平层检查O10、电梯运行检查（返基站及 待机）O11、检查是否响应最高厅门呼 唤O（2）轿厢检查作业项目保养计划日 检月年检1、应急通讯装置（对讲机） 检查O2、应急照明检查（停电灯）O3、停止按钮动作检查O4、轿厢内部（螺栓、地板和 油漆）污染余口破坏情况检查O5、照明和风扇检查（清洁）O6、按钮的动作和信号操纵箱 及面板破损情况检查O7、轿内指层器指示检查O8、检查并清洁踏板槽，检查 门靴磨损及紧固情况O9、轿门开关检查O10、检查安全触
21、板开关的紧固 情况O11、门系合装置的润滑和清洁O12、安全触板周围的清洁和润 滑检查O13、门导轨、滚轮和偏心滚轮 的润滑检查、清洁O14、安全窗开关检查O15、电梯对讲系统O（3）机房检查作业项目保养计划日 检月年检1、检查机房布置，清洁及有 无异味O2、机房照明检查O3、机房温度及通风检查O4、消防设备检查O5、接触器动作检查、调整及 清洁O6、检查控制柜元件、温度、 有无异味O7、检查曳引机运行情况、有 无异常噪声、振动及温升O8、曳引机漏油检查及清洁O9、齿轮油检查O10、绳轮磨损检查O11、钢丝绳打滑检查O12、电动机运行情况检查， 有无异常噪声，振动及温升O13、电动机周围检查及
22、清洁O14、大功率模块冷却风机检 查O15、电动机、曳引机轴承润 滑情况检查O16、导向轮轴转动情况检查O17、导向轮轴承润滑O18、主钢丝绳和限速器钢丝 绳检查O19、给曳引机滚珠轴承加润 滑油O20、给电动机滚珠轴承加润 滑油O21、电磁制动器动作检查 和清洁O22、活动铁芯行程测量O23、各转轴部件的润滑O24、刹车片剩余厚度的测 量O蓄电屏25、蓄电池的液体是否在 标准范围内26、是否有液体溢出腐蚀 屏架27、检查充电指示灯是否 亮28、重新对停电屏充电29、用测试开关检查ALP 屏运行30、清扫控制屏PCB板上 的灰尘31、检查信号器是否有故 障码出现O OO(4)厅门口检查作业项目
23、保养计划B 检月年检1、层门开关动作检查O2、检查清洁和润滑层门连杆 机构O3、层门钢丝绳和驱动链的检 查润滑O4、层门导轨、滚轮和偏心滚 轮的检查清洁、润滑O5、门系合滚轮和门刀相互位 置的检查O6、门锁开关的动作检查O7、门锁机构的校验O8、关门机构检查O9、踏板槽的清理，门靴磨损 程度检查O10、层门内外门锁开锁检查O11、门橡胶缓冲器固定情况O12、各层指层灯和层站按钮 灯检查O13、层站按钮操作检查(破 坏和磨损)O14、层站按钮控制重开门检 查O(5)、轿顶和井道作业项目保养计划日 检周检月 博年检1、井道的清洁和检查O2、轿顶的清洁和检查O3、门机动作检查O4、门机传动皮带检查O
24、5、门机驱动链的检查、清洁、 润滑O6、门机驱动链张紧力检查O7、门机减速齿轮的油面检查 并更换润滑脂O8、门机的连杆机构检查O9、门电动机整流子和碳刷检 查O10、控制装置检查、上紧电 阻调整环O11、门机门电动机轴承的润 滑O12、主导轨和对重架导轨检 查O13、轿厢导靴磨损程度测量O14、对重架导靴的磨损程度 测量O15、给轿厢和对重架的润滑 装置加吊O16、电缆的固定和运行情况 检查O17、中间接线箱内部检查O18、平层装置相互位置检查O19、强迫换速开关检查O20、极限开关动作检查O21、终端极限开关动作检查O22、安全钳楔块的润滑和检 查O23、补偿链及其导向装置检 查O24、对重
25、防护栏杆检查并固 紧O(6)底坑检查作业项目保养计划日 检月 息季年检1、底坑的清洁和检查O2、缓冲器固定情况和锈蚀情 况检查O3、各张紧轮承的润滑和检查O4、底坑开关检查O(四)给排水设备和水景系统管理1、给排水设备主要管理内容与要求(1)给排水设备的管理和维护由机电工程部负责。给排水设备的巡视与供配电设备的巡视同时进行，每班六遍；(2)检查设备的运行状态、水压、电机启停工作状态；检查设备设施 的有无积尘、脱漆、生锈、杂音、异味和跑、冒、滴、漏水等现象，保 证给排水系统正常运行；(3)及时填写水泵运行记录、巡视记录，按月统计水耗数据和电能消 耗数据，发现问题报部门项目经理或机电工程师组织维修
26、人员处理；(4)积极协助本项目合理安排用水和实施节水计划，遇限水、停水预 先通知用户；(5)按维护保养计划定期对消防水泵、喷淋泵等进行试泵和例行保养;(6)每天对水池(箱)和给水管道等进行一次检查，做好水箱的封闭 措施，保障水箱及周围环境整洁，发现问题及时采取措施予以检修或通 知卫生防疫部门协助处理；(7)每天抽查污水井、雨水井一次，重点场所污水井、雨水井每天检 查不少于一次，发现排水堵塞或不畅及时清理，遇大雨天气，增加检查 的范围和频次，保障室内外排水、排污系统通畅；(8)每月一次检查水池水位控制设备，保证溢压阀、闸阀、浮球阀等 控制阀工作正常，灵活可靠，避免溢水事件发生。给重点场所水池加装
27、 二级防溢水装置提高可靠性；(9)每季对水池(箱)进行清洗，消毒，保持水箱清洁卫生，无二次污染， 每半年送水样至江门水质监测站检测一次，确保水质符合国家卫生标准。 操作人员健康合格证齐全；2、水景系统主要管理内容与要求(1)在水景系统运行之前，应全面检查供水水泵、循环管网和水质是 否正常，有无泄漏和杂物。检查照明、音响系统的电器控制部份，包括 开关、插线端等是否完好，并进行对地绝缘测量，保证线路无漏电、无 短路、无断路等现象。(2)检查电子零配件及电子线路板是否霉变老化，保持线路板干燥清 洁，零配件功能正常；(3)检查水系各种阀门操作是否灵活。循环水泵起动是否正常。检查 电器控制柜指示灯和按纽
28、、钥匙是否完好。开主机试运行检查十分钟进 行观察；(4)及时安排打捞水池异物，防止循环系统管网堵塞；(5)掌握水景喷头、水景音响及灯光工程的工作状态，做好统计记录 工作，报机电工程部备案，为维修养护提供依据；(6)水景智能控制部分按智能化系统的维修保养内容进行维护。(7)完善水池四周的安全温馨提示牌，强化安全管理；(8)严冬冰冻季节应适当定期开启循环泵，防止冻裂管道阀门。贵重 控制阀应专门作好防冻措施；(9)严格执行应急处理程序、值班制度、交接班制度和景 观系统管理制度，按规程进行操作，减少设备故障率。认真填写值班 记录，做好月巡视记录，并交机电工程部存档备查。3、给排水系统维护保养计划（表一
29、）项目时间次数内容要求生活菰排污泵每 天次1、清理机房卫生，保持水泵设备 房、排污泵机体卫生清洁；2、观察电压、电流，水位、水压 等指示是否正常，运行时有无异 声、异味（每2小时一次）；3、检查盘根处滴水是否符合规 范，如不规范，应及时处理；4、越查水彳立高度指示是否清晰；5、巡查发现故障或故障隐患应及 时处理；6、记录运行数据和情况设备清洁，工作正 常，水位等指示正 常，显示清晰，无 异常杂音、无异味， 无泄漏等现象，记 录完备每月1、重复上述内容；2、擦拭机体，去尘、除锈、刷保 护漆，给水泵、各阀门、接头和 减压阀加黄油；3、检测水泵供电线路绝缘性能， 控制台开关及其线路情况；4、检查和消
30、除水泵跑、冒、滴、 漏水等现象；5、给彳亭用的水泵作起动、加黄油 等保养同上，泵体、管道 和基架等无锈蚀、 漏电等现象；供电 线路绝缘良好，控 制系统工作正常每半年一次1、检测电机轴承等工作状况，如 有异常，应更换轴承；2、给泵体及管道、阀门除锈刷漆；3、紧固柜内线路接头螺母，清扫 柜内灰尘等无积尘、润滑良好， 线头紧固、接触良 好供人排污管网每 周次1、检查外观是否完好，有无堵塞 和冒、滴、漏现象；2、检查闸阀，观察供压力表是否 正常；3、阀门开启位置是否正确，标示 是否清晰供水压力正常，阀 门开启位置正常、 无堵塞或跑、冒、 滴、漏现象，标识正确、清晰每 季次1、重复上述内容；2、清理管道
31、内的杂物，疏通排污 管道。3、检查闸阀开启、关闭是否灵活 4、有无跑、冒、滴、漏现象。5、抄读水表数值标识清晰，完好， 阀门开关灵活，管 道无堵塞或跑、冒、 滴、漏现象，正确 抄取水表读数。每半年一次1、重复上述内容；2、管架全面检查和整修；3、给管道和支架除锈刷漆；4、检查止回阀、浮球阀、液位控 制器是否正常；5、清洗管道内部、作防腐处理；6、检查、更换各类阀门标示，标 注管内水流方向；7、给各类阀门丝杆上油作防锈处 理。管道和支架牢固， 漆面完好，阀门和 控制器开关灵活， 功能完好，各类标 识正确、清晰，金 属部件无锈迹。水池水箱每 周次1、检查外观是否完好，有无跑冒、 滴、漏现象，箱口及
32、透气管防虫 纱网是否完好；2、打开排污阀排污；3、检查进水浮阀并作手动进水试 验；4、观察水质情况，检测水的PH 值和含氯量；5、检查水箱、水池盖板是否完好 和上锁完好，无泄漏，防 虫向、盖板完好， 水质清澈、无杂物， 水质合格，PH值等 正常，进水浮球阀 动作正常每 月次重复上述内容；按规定比例按时投放消毒药品同上范企业内部的组织和个人的行为，所以我们要全面启动服务素质的品质完善工程、服务人员的品质管理工程、管理基础的品 质提升工程。4、锁定“六个一”服务目标我们公司对担负综合服务的医院，力求通过运用自身积累 的经验，按“六个一”的目标，构造一个全方位的优质服务目 标体系，使后勤服务从整体获
33、得实用、先进而有效的服务。（一）设计一套无时无处不在的星级服务模式让医院的后勤服务形成全方位，具有星级化水平，这是本公司 综合经营每所医院后勤服务必须追求的目标，这一目标在模式上展 现为三个方面：第一，医院委托的所有服务项目内容、标准和质量上必须到位, 所有的整改项必须即时落实，及时闭环,追求最高满意度。第二，以医院后勤服务“管家”的大概念责任定位和服务意识, 延伸服务的义务和施展范围，并通过公司的“1+3”服务责任制加 以保证，使员工对医院的一切责任和义务的事项，凡耳闻眼见即动， 不分彼此，自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域，每个场合和时 间，无时无处不在。第三，以病人和医院为中心，充分体察
34、病人和医院的需要,以 搞服务为出发点，以微利、保本或无偿的方式，增设扩展适其所需 的各种有益服务。通过以上模式，使医院的后勤保障处于全方位、每年清洗两次1、提前24小时通知江门移动相 关部门做好储水准备；2、准备潜水泵、应急照明灯或手 电筒、扫把、尼龙刷、尼龙绳、 胶桶、防护眼镜、口罩、胶手套； 3、提前关闭水池进水闸阀，排放 干水池；4、清洗消毒：铲出水池内泥沙及 各种沉积物，用扫把或尼龙刷把 水池顶部、四周墙壁、底部反复 刷洗直至干净为止；用扫把或尼 龙刷蘸取1： 100的灭菌净水溶液 依次反复刷洗消毒水池，之后用 清永反复冲洗永施,排出消毒水 溶液；5、血干净的瓶子从水池中取 500ml
35、水送市卫生防疫站进行检 测；6、工作结束后应完整、规范、清 晰地填写水池清洗消毒记录金属件无锈迹，水 池内无泥沙及沉积 物，水样检测合格， 由防疫站开具合格 证明书，记录完备给水彩雨水井污水井每 周次1、检查井盖是否盖严、完好；2、开盖检查井底是否有污物，如 有则清除干净.3、检查井盖3造字迹是否清晰、 正确完好，牢固，无明 显透迹，铸字清晰、 正确，无安全隐患， 井底无污物，排汞 畅通每半年一次1、重复上述检查；2、清理污泥，疏通下水管道；3、给各类井盖及金属构件刷漆同上(五)中央空调管理1、主要管理内容与要求(1)中央空调系统由机电工程部负责管理和日常维护，每天按江门移动规定的时间表开停；
36、(2)根据江门移动物业中央空调系统的特点，制定好相应的维修养护计划，做好维修养护工作及相关记录;(3)在中央空调使用前十天应对冷冻机组的各部件进行检查(加油、 更换干燥剂、检查节止阀开关是否灵活、有无渗漏、清洗冷凝器、清洁 设备、检查膨胀水箱的浮球阀是否正常等)；(4)在空调使用季节，由机电工程部负责安排人员对中央空调运行实 行二十四小时三班制监控和管理。每班巡视空调设备二次，通过闻、看、 听、摸等办法及时掌握和发现设备潜在故障；(5)及时清除设备现场的杂物，保持设备和场地清洁；(6)通过观察监视设备，掌握空调设备运行状态。注意空调运行有无 三漏现象，有无异声异味。发现问题及时报部门项目经理和
37、维保单位组 织人员维修处理；(7)每年定期对空调设备进行维护保养(测量蒸发器进出水温和压力； 制冷剂系统检漏、补充制冷剂；测量压缩机温度、测量压缩机三相电流 平衡性；检查保护开关；紧固电线接头螺丝；测量电机绝缘性能；调整 微电脑控制设定值；检查清洁电器控制柜等)，并进行水质化验、过滤网 清洗、水管加防垢剂、更换风机盘管电机和水泵电机轴承或加注新黄油；(8)严冬季节，作好室外冷却机组的防寒措施；(9)检查各种空调阀门温控设施是否良好，分析空调能源消耗情况；(10)做好空调日运行记录、空调机组巡视检查记录、空调维修 记录、空调保养记录的填写；(11)及时统计空调设备易耗材料，做好易耗材料的采购和贮
38、备。(12)在保证办公、教学等场所温湿度适宜的情况下，做好中央空调降耗节能工作。2、维修养护计划（表一）项 目时间次数内容要 求空调机组维护每年供冷季节启动机组前1、检查制冷剂液位和油面；2、检查冷凝器和变频压缩机 状况；3、检查和测试所有运行控制 和安全控制功能；4、检查调整微电脑控制中心 的设定值；5、启动机组，检查整个系统 的运行状况，记录机组运行参 数；6、检查空调系统有无泄漏；7、根据运行记录，分析处理 机组问题系统完好，设定 值符合要求；冷 剂液位和油面 在要求范围；系 统试运行正常， 无异常运行期间执行下列维护计划主机每 日次1、检测和调校空调制冷机组的运行参数；2、检查空调供电
39、系统、控制系统、保护装置、 开关及线路的工作状况每 周次1、擦试主机、清洁卫生；2、检查主机工作状况，加注润滑油等；3、检查空调系统有无泄漏每 月 次1、重复上述操作；2、给主机作防锈等养护冷却、冷冻泵每 天次1、检查电机电流、电压、温 度，观察有无异常现象；2、检查冷却、冷冻泵工作状 况，泵体盘根处滴水是否符合 要求电压、电流等正 常，盘根无漏 水；电机和泵工 作正常每 季 一次1、检查联轴器及盘根的使用 情况；2、转动阀门，检查阀门能否 灵活开启、关闭联轴器、阀门灵 活每 年次1、清洗水泵及电机轴承并加 涧滑油；2、检测电机接地电阻，并记 录；3、检测冷却、冷冻泵电机绝 缘电阻值；、4、更
40、换水泵轴衬套，重新加 装填料；5、泵壳、泵体除锈刷漆外观良好，润滑 良好，阻值符合 要求冷却塔每 天次1、检查水阀浮球阀是否正常； 2、观察电流、电压及布水器 的运行情况电流、电压正 常，阀门工作正 常每 月次1、重复上述检查。2、加药进行水质处理。3、检查电机皮带是否正常。4、清洗冷却塔塔体。皮带松紧正常， 水质防锈处理 合格，冷却塔清 洁、外观良好（表二）项目时间次数内容具体要求冷却塔每 年次1、用500v摇表检测电机绝缘 电阻应不低于0. 5MQ ,否则 应干燥处理电机线圈，干燥处 理后仍达不到0.5MQ以上时 则应拆修电机线圈；2、检查电机、风扇是否转动 灵活，如有阻滞现象则应加注 润
41、滑油；如有异常磨擦声则应 更换同型号规格的轴承；3、检查皮带是否开裂或磨损 严重，如是则应更换同规格皮 带；检查皮带是否太松，如是 则应调整（每半个月检查一 次）；检查皮带轮与轴配合是 否松动，如是则应整修；3、检查布水器是否水均勺， 否则应清洁管道及喷嘴；4、清洗冷却塔（包括填料、 集水槽），清洁风扇风叶；5、检查补水浮球阀是否动作 可靠，否则应修复（不定期）； 6、拧紧所有紧固件；7、清洁整个冷却塔外表。电机风扇联接 良好；转速风量 达到设备要求； 塔体整洁风机盘管每 周次1、观察风机是否正常运行， 有无异声；2、空调开关及电磁阀工作是 否正常；3、检修办公区空调不制冷等 故障运行正常每次1、检查冷凝水接水盘是否畅 通排水；2、保温要求达到的标准是否 良好，自动排气阀工作是否正 常；3、检查空调系统盘管风机， 清洗过滤网、回风口，调整风 方向，包括除噪声等清洁、运行正 常；盘管畅通， 无泄漏每 年次1、每周清洗一次空气过滤网， 排除盘管内的空气（不定期）； 2、检查风机是否转动灵活， 如有阻滞现象，则应加注润滑 油，如有异常摩擦响声则应更 换风机轴承；3、用500v摇表检测风机电 机线圈绝缘电阻应不低于 0.5MQ,否则应整修处理。检 查电容有无变形、鼓胀或开 裂，如是则应更换同规格电 容；