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1、偷面积偷面积“八八”式式第一式：半地下室1第二式：半地下室2第三式：可拆卸凸窗第四式：隐藏式衣橱第五式：可打掉步入式凸窗梁第六式：6米高入户花园第七式：可延展客厅第八式：共享梯厅第1页/共81页第一式：第一式：半地下室半地下室第2页/共81页解 密半地下室“偷面积”，事实上其层高多在2.2米以上，其钻的空子不是“低于2.2米的空间不计建筑面积”条款，而是正负零以下结构空间不计入容积率面积（比如地下停车场的不计入建筑面积）。半地下室的高明之处在于其“半”字，使得所送的空间可以自然通风和采光。依此类推，凡是有一楼的住宅建筑，都可以抬高其正负零标高，为一楼（甚至二楼）业主大送其半地下室，使一楼住宅增
2、加卖点，使消费者尝到实惠。第3页/共81页地下室室内图-1半地下室层净高约2.4米，估计层高在2.6米 第4页/共81页地下室室内图-2第5页/共81页地下室室内图-3宽景HOUSE的一楼单位140多平方米，送的半地下室约80多平方米 第6页/共81页地下室室外图-1由于室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件 第7页/共81页地下室楼梯-1第8页/共81页地下室楼梯-2“万科城”宽景HOUSE的一楼单位，由院子里下达半地下室的天井。第9页/共81页地下室楼梯-3宽景HOUSE的二楼单位通过直下两层室内楼梯，到达被送的半地下室。第10页/共81页地下室景观-1第11页/共81页地下室景观
3、-2第12页/共81页地下室天井-1第13页/共81页地下室天井-2宽景HOUSE的一楼单位从天井看，每户就象是一楼的复式房 第14页/共81页地下室天井-3第15页/共81页第二式：第二式：万科万科1717英里英里半地下室半地下室第16页/共81页依靠其得天独厚的悬崖建山体建筑，模糊其地面值做半地下室。这类做法对于坡地住宅(如万科东海岸)的项目具有借鉴意义,因为两者均为模糊地面值的特点.解 密第17页/共81页地下室室内图-1第18页/共81页地下室室内图-2第19页/共81页地下室室内图-3第20页/共81页地下室外观图万科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室的层高，达到了2.8米，
4、已经和住宅的标准层高相同，在使用上将与标准住宅楼层一样便利。第21页/共81页第三式：第三式：“桂芳园桂芳园”可拆卸凸可拆卸凸窗窗第22页/共81页“可拆卸凸窗”是将可以原设计的凸窗（不计建筑面积）打掉。其特点在于既不计入建筑面积，又使业主在今后的有比一般的凸窗更多的室内地面面积，也比步入式凸窗有更高的空间高度。这些“可拆卸凸窗”在交楼时是真正的凸窗（在结构上是虚设的）。解 密第23页/共81页可拆卸凸窗楼书介绍第24页/共81页可拆卸凸窗拆卸前-1业主在装修时，可以自行将该凸窗打掉（不影响外墙立面）。第25页/共81页可拆卸凸窗拆卸前-2第26页/共81页可拆卸凸窗拆卸后-1第27页/共81
5、页可拆卸凸窗拆卸后-2第28页/共81页可拆卸凸窗拆卸后-3第29页/共81页可拆卸凸窗拆卸后-4第30页/共81页可拆卸凸窗拆卸后-5第31页/共81页可拆卸凸窗外观图在其外立面是看不出是凸窗的外墙与外窗齐平。第32页/共81页第四式：第四式：“桂芳园桂芳园”隐藏式衣橱隐藏式衣橱第33页/共81页“桂芳园”、“可园”在卧室内设有外凸的壁柜空间，由于其高度为2.1米（钻了“低于2.2米层高不计入建筑面积”的规定空子），不计入建筑面积，也属“偷面积”的行为。卧室壁柜空间高度为2.1米，由于低于2.2米而不计入建筑面积，被称为“隐藏式衣橱”。解 密第34页/共81页隐藏式衣橱楼书介绍第35页/共8
6、1页隐藏式衣橱图第36页/共81页第五式：第五式：“城市主场城市主场”可打掉步入式凸窗梁可打掉步入式凸窗梁第37页/共81页步入式凸窗在今年深圳的小户型住宅中大行其道，是其直接增加了小户型的室内面积（又由于其低于2.2米层高，可以不计入建筑面积）。“城市主场”的创新点，并不完全在于其步入式凸窗的进深之大，关键在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成为有效的室内空间。解 密第38页/共81页可打掉步入式凸窗梁平面图-1窗口位置后标注了进深有1.5米的虚线 第39页/共81页可打掉步入式凸窗梁平面图-2第40页/共81页可打掉步入式凸窗梁平面图-3第41页/共81页可打掉步入式凸窗梁平面图-4第42
7、页/共81页可打掉步入式凸窗梁样板房-1在样板房中展示了可打掉部分的上梁（顶柜）。第43页/共81页可打掉步入式凸窗梁样板房-2据现场销售代表说，在1.5米的步入式凸窗中，可以打掉0.9米，其0.6米是真实的步入式凸窗的上梁结构。第44页/共81页可打掉步入式凸窗梁样板房-3第45页/共81页可打掉步入式凸窗梁样板房-4第46页/共81页可打掉步入式凸窗梁样板房-5第47页/共81页第六式第六式：“新天地新天地”6 6米高入户花米高入户花园园第48页/共81页“新天地”的“6米高入户花园”采用左右错层设计，将入户花园设计成两层高度，可以100%的“偷面积”。解 密第49页/共81页6米高入户花
8、园平面图-1第50页/共81页6米高入户花园平面图-2第51页/共81页6米高入户花园样板房-1第52页/共81页6米高入户花园样板房-2“6米高入户花园”由于上层被封闭，在使用中甚至可以再作一层阁楼。第53页/共81页6米高入户花园样板房-3第54页/共81页第七式：第七式：“新天地新天地”可延展客厅可延展客厅第55页/共81页“客厅偷面积”又被称为“可延展客厅”,指的是将原设计的两户之间的管道井面积，两家各分一半（据说每家有9平方米）。在样板房中明显地将“偷的面积”用红色墙面表示。经与销售员确认，在竣工验收时该红白墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发展商会组织重新隔墙，按照样板房样式向业主交
9、楼。解 密第56页/共81页可延展客厅样板房第57页/共81页第八式：第八式：金众金众“香诗香诗美林美林”共享梯厅共享梯厅第58页/共81页电梯厅花园由两层高露台组成，即每两层电梯厅均有一个近3040平方米的露台，形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。由于电梯厅露台是两层高度，按照建筑面积计算有关规定，不属于计容积率部分，可以不计入容积率，也属于“偷面积”部分。这部分建筑面积，并没有计入公摊面积，可以给业主带来了额外的实惠。解 密第59页/共81页共享梯厅外观图-1第60页/共81页共享梯厅外观图-2第61页/共81页共享梯厅外观图-3第62页/共81页共享梯厅外观图-4第63页/共81页“双御
10、雅轩”的“N+M”2006年2月26日宝中“西城上筑”一期的“N+1”户型，2007年1月13日龙城“奥林华府”一期的“N+2”户型，即在N=二房单位、三房单位、四房单位，增送可以隔成1间房，或2间房的空间。说白了，就是把其中的1间房，或2间房的外墙打掉，换成拦杆，成为一个进深如同房间的凹阳台；待入伙后，再将栏杆换回外墙，成为房间。而今，2007年12月1日开盘的罗湖翠竹路北的“双御雅轩”的“N+M”户型，却是一房送3房，二房送4房，三房送5房。在“双御雅轩”，送2房已经不再是卖点，起码得送个3房、或4房、或5房。用数学公式来表达，即“N+M”，N=1、2、3房，M=3、4、5房。怪不得在去楼
11、盘的路上，大家竞猜的房价1.41.5万元/平米统统猜错，2万元/平米的均价既使人大跌眼镜，也使这个定位于普通户型（一房61.67-62.99平米，二房81.38-88.52平米，三房19.24-20.39平米）的楼盘单价出奇的高！第64页/共81页下面看看“双御雅轩”户型的赠送面积情况：一房建筑面积61.67-62.99平米，赠送面积45.6平米，赠送面积达户型建筑面积的72.9%。二房建筑面积81.38-88.52平米，赠送面积59.3平米，赠送面积达户型建筑面积的69.8%。三房建筑面积19.24-20.39平米，赠送面积76.2平米，赠送面积达户型建筑面积的63.8%。第65页/共81页
12、2006年6月25日，深圳政府颁布了深圳经济特区房屋建筑面积测绘技术规范（俗称“禁偷令”），规范了深圳住宅户型设计上日益夸张的“偷面积”情况。看到“双御雅轩”的“N+M”户型，感到深圳的地产人真是“太有才了”“禁偷令”刚使得“偷面积”有所收敛，在一年半后的今天，却又可以采用“双御雅轩”的“N+M”户型，而肆无忌惮地“大偷、特偷”。“双御雅轩”户型破解了“禁偷令”，“N+M”之M房可以随开发商、建筑师、策划师的思路有限地延长，可以送M间房！第66页/共81页第67页/共81页“双御雅轩”户型破解“禁偷令”的方法，却是利用构架大做文章，对这个“规范空白”而大钻空子，不仅使市场大开眼界，也使国家有关
13、部门始料未及。“禁偷令“禁”的是“板”，而“双御雅轩”“偷”的是“架”！“双御雅轩”“偷面积”的构架，也可以说是“花架”，事实上其又可以作为楼板的梁，今后在其上可以搭板成楼板，在其外隔墙成房间。现场售楼员介绍说，开发商将负责在验收后将这些部分统一搭好楼板，隔成房间，业主无需再费力费神，就可以多得到M间房。如下户型图可以看到，一条只计算一半面积的通道，两边的花架是不计算建筑面积的“赠送部分”，这些花架，今后将全部搭上板，隔成房。第68页/共81页从现场的毛坯房可以清楚地看到，一条从现场的毛坯房可以清楚地看到，一条只计算一半面积的通道入户。只计算一半面积的通道入户。第69页/共81页第70页/共8
14、1页从现场的毛坯房可以清楚地看到，入户通道的两侧花架，是不计算建筑面积的从现场的毛坯房可以清楚地看到，入户通道的两侧花架，是不计算建筑面积的“赠送部分赠送部分”。第71页/共81页第72页/共81页现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这些在毛坯房可以看到的“花架”无影无踪，连同通道，一并成为堂而皇之的“赠送面积”与“赠送房间”。第73页/共81页现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这些在毛坯房可以看现场的样板房则将通道的两侧花架，全部铺板隔房，这些在毛坯房可以看到的到的“花架花架”无影无踪，连同通道，一并成为堂而皇之的无影无踪，连同通道，一并成为堂而皇之的“赠送面积赠送面积”与与“赠送房间赠送房间”。第74页/共81页改造后的改造后的“花架花架”第75页/共81页第76页/共81页扩大空间第77页/共81页近些年，深圳的户型创新主要表现在“偷面积”上，并且在赠送面积上竞相升级，刚开始是入户花园、两层高露台，又有了赠送落地凸窗，可拆卸凸窗，超大凸窗，随后是凹阳台赠送房间大送、特送面积，在给业主带来实惠的同时，房价也顺势突飞猛进。第78页/共81页我在加一式复式送夹层首层层高3.6-5米不等二层层高2.2米，也可向下分奇数和偶数层，互相搭建夹层当然就可以赠送。这种产品市场反应不错。第79页/共81页示意图第80页/共81页感谢您的观看！第81页/共81页