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1、 课程简介课程简介“高级财务会计高级财务会计”课程是在课程是在“中级财务会计中级财务会计”课程的基础上，对一些特殊行业、课程的基础上，对一些特殊行业、特殊业务、特殊呈报的会计问题进行研究的一门会计学专业必修课程。涉及的特殊业务、特殊呈报的会计问题进行研究的一门会计学专业必修课程。涉及的内容往往属于国际会计领域前沿性问题或国内经济生活中企业正在面临的新问内容往往属于国际会计领域前沿性问题或国内经济生活中企业正在面临的新问题。题。2023/3/161预修课程：预修课程：基础会计、中级财基础会计、中级财务会计务会计第1页/共59页 课程定位对于本科阶段的学习，对于本科阶段的学习，“高级财务会计高级财
2、务会计”课程是课程是“中级财务会计中级财务会计”课程的延伸；课程的延伸；对于研究生阶段的学习，对于研究生阶段的学习，“高级财务会计高级财务会计”课程是会计学专业硕士研究生课程是会计学专业硕士研究生“财财务呈报务呈报”课程的基础。课程的基础。2023/3/162本课程是会计学专业的核心本课程是会计学专业的核心专业课，也可作为其他财经专业课，也可作为其他财经类专业的选修课。类专业的选修课。第2页/共59页课程结构本课程教学本课程教学由以下几部分组成：由以下几部分组成：F课前准备课前准备F授课阶段授课阶段F课后复习课后复习2023/3/163阅读教学计划相关问题；阅读教学计划相关问题；阅读教材中相关
3、章节及补充材料；阅读教材中相关章节及补充材料；复习上一次课程讲授内容。复习上一次课程讲授内容。讲授基本原理与方法；讲授基本原理与方法；讨论重点、难点问题；讨论重点、难点问题；习题与案例解析习题与案例解析个人作业个人作业小组作业小组作业第3页/共59页教材及主要参考资料F 主要教材：主要教材：财务会计新编财务会计新编(下下)，清华大学出版社。，清华大学出版社。参考资料：参考资料：中级会计实务中级会计实务财政部会计资格评价中心编，经济科学出版社。财政部会计资格评价中心编，经济科学出版社。2023/3/164第4页/共59页2023/3/165第一章第一章 投资性房地产投资性房地产 3 3第二章第二
4、章 非货币性资产交换非货币性资产交换 3 3第三章第三章 资产减值资产减值 3 3第四章第四章 债务重组债务重组 3 3第五章第五章 租赁会计租赁会计(自学自学)第六章第六章 外币业务外币业务 3 3第七章第七章 所得税会计所得税会计 6 6第八章第八章 会计变更和差错更正会计变更和差错更正 6 6第九章第九章 资产负债表日后事项资产负债表日后事项 6 6第十章第十章 财务报告财务报告 6 6十一章十一章 企业合并企业合并 (自学)十二章十二章 合并财务报表合并财务报表 6 6 目目录录第5页/共59页 第一章投资性房地产投资性房地产第6页/共59页2023/3/167 （一）掌握投资性房地产
5、概念和范围（一）掌握投资性房地产概念和范围（二）掌握投资性房地产的确认条件（二）掌握投资性房地产的确认条件（三）掌握投资性房地产初始计量的核算（三）掌握投资性房地产初始计量的核算（四）掌握投资性房地产后续计量的核算（四）掌握投资性房地产后续计量的核算（五）掌握投资性房地产转换的核算（五）掌握投资性房地产转换的核算（六）熟悉投资性房地产处置的核算（六）熟悉投资性房地产处置的核算第一章 投资性房地产 第7页/共59页 投资性房地产是指企业为投资目的、而不是自用目的持有的土地和建筑物。投资性房地产是指企业为投资目的、而不是自用目的持有的土地和建筑物。随着经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投
6、资手段已是非常普遍的随着经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。有的企业将投资房地产作为主营经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。有的企业将投资房地产作为主营业务，有的企业则是兼营房地产投资业务；业务，有的企业则是兼营房地产投资业务；2023/3/168投资性房地产准则制定的背景投资性房地产准则制定的背景第8页/共59页 有的企业投资房地产主要是为了增值而赢利；有的企业则是为了抵御通货膨胀的风险。有的企业投资房地产主要是为了增值而赢利；有的企业则是为了抵御通货膨胀的风险。以往，人们将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，
7、并按估计使用年限提取折以往，人们将企业投资性房地产作为一般的固定资产看待，并按估计使用年限提取折旧。但其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，旧。但其净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，其市场价值不仅可能高于其账面净值其市场价值不仅可能高于其账面净值,而且还经常而且还经常高出其账面原值的数倍。高出其账面原值的数倍。2023/3/169第9页/共59页 另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往具另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。有高收益和高风险
8、并存的特点。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则应运而生。为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则应运而生。2023/3/1610第10页/共59页第一节第一节 投资性房地产投资性房地产概述概述一、投资性房地产的定义与特征一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。特征：特征：（一）投资性房地产是一种经营性活动（一）投资性房地产是一种经营
9、性活动（二）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地（二）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。产和用于销售的房地产。2023/3/1611第11页/共59页二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。注意注意不属于投资性房地产不属于投资性房地产的项目：的项目：（1 1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使）企业计划用于出租但尚未出租的土地使 用权或建筑物，不属于投资
10、性房地产；用权或建筑物，不属于投资性房地产；（2 2）企业以经营租赁方式租入的固定资产再）企业以经营租赁方式租入的固定资产再 转租的建筑物不属于投资性房地产；转租的建筑物不属于投资性房地产；2023/3/1612第12页/共59页（3 3）自用房地产，如自行经营旅馆饭店，不属于投资性房地产；但如果将其出租）自用房地产，如自行经营旅馆饭店，不属于投资性房地产；但如果将其出租,且出且出租部分能单独计量和出售的，确认为投资性房地产。租部分能单独计量和出售的，确认为投资性房地产。（4 4）如果企业部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，如果不能单独计量和出售的，）如果企业部分用于赚取租金或资本增值，部分
11、自用，如果不能单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。不确认为投资性房地产。（5 5）无偿划拨的土地不属于投资性房地产；）无偿划拨的土地不属于投资性房地产；2023/3/1613第13页/共59页（6 6）房地产开发公司取得的土地使用权，如果）房地产开发公司取得的土地使用权，如果 用于出售，应作为企业的一项存货，如果用于出售，应作为企业的一项存货，如果 是准备用于出租，才能作为投资性房地是准备用于出租，才能作为投资性房地 产；产；（7 7）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属 于持有并准备增值的土地使用权。于持有并准备增值的土地使用权。2023/3/161
12、4第14页/共59页2023/3/1615第二节第二节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量投资性房地产有两种计量模式：成本模式和投资性房地产有两种计量模式：成本模式和公允价值模式公允价值模式要会区分不同情况下运用不同的模式计量：要会区分不同情况下运用不同的模式计量：同时满足两个条件的采用公允价值模式计同时满足两个条件的采用公允价值模式计量，不同时满足的按成本模式计量。量，不同时满足的按成本模式计量。第15页/共59页两个条件是：两个条件是：1.1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.2.企业能够从企业能够从活跃的房地产交易市场活跃的
13、房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的相关信息，从而对投资性房地产的公允价值公允价值作出合理的估计。作出合理的估计。2023/3/1616第16页/共59页（一）历史成本的含义（一）历史成本的含义2023/3/1617一、成本计量模式一、成本计量模式美国财务会计准则委员会（美国财务会计准则委员会（FASBFASB）认为，历史成本即）认为，历史成本即在初始确认时已付的现金或现金等价物。在初始确认时已付的现金或现金等价物。我国对历史成本规定：资产的入账原值为其历史成本，我国对历史成本规定：资产的入账原值为其历史成本，
14、即资产取得时的实际资金消耗量，而且一经确定，原即资产取得时的实际资金消耗量，而且一经确定，原值数额不得随意更改。值数额不得随意更改。历史成本所反映的信息以历史信息为主，注重实物资历史成本所反映的信息以历史信息为主，注重实物资产而非无形资产，注重合法形式而非经济实质。产而非无形资产，注重合法形式而非经济实质。第17页/共59页一（二）成本计量模式的优缺点（二）成本计量模式的优缺点 优点：优点：具有可验证性，因为它是企业在购置或建造投资具有可验证性，因为它是企业在购置或建造投资性房地产时实际支付的价格。遵循了稳健性原则性房地产时实际支付的价格。遵循了稳健性原则和客观性原则。和客观性原则。缺点：缺点
15、：假如以后经济状况和价格水平发生变化，它就不假如以后经济状况和价格水平发生变化，它就不能反映投资性房地产的未来价值和现行市价。能反映投资性房地产的未来价值和现行市价。2023/3/1618第18页/共59页（三）成本计量模式的核算方法（三）成本计量模式的核算方法 企业采用成本模式计量，那么投资性房地产与企业采用成本模式计量，那么投资性房地产与一般的房地产处理方法一样，可参照固定资产一般的房地产处理方法一样，可参照固定资产的会计期末计量方法。的会计期末计量方法。（具体略）（具体略）2023/3/1619第19页/共59页1.1.确定入账价值后，假如是一项出租的土地使用权或准备增值的，期末进行摊销
16、：确定入账价值后，假如是一项出租的土地使用权或准备增值的，期末进行摊销：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计摊销贷：投资性房地产累计摊销 如果是房屋建筑物：如果是房屋建筑物：借：其他业务成本借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧2023/3/1620第20页/共59页2.2.出租的房地产取得的租金收入，确认为出租的房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入其他业务收入，摊销的计入，摊销的计入其他业务成本其他业务成本。3.3.期末应判断投资性房地产的可收回金期末应判断投资性房地产的可收回金 额，看其是否减值。额，看其是否减值。减值时：减值时：借：资产减
17、值损失借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备计提减值准备后，不允许转回。计提减值准备后，不允许转回。2023/3/1621第21页/共59页帐务处理要点：2023/3/1622第22页/共59页二、采用公允价值模式进行后续计量二、采用公允价值模式进行后续计量（一）采用公允价值模式的（一）采用公允价值模式的前提条件前提条件同时满足两个条件，就可按公允模式计量：同时满足两个条件，就可按公允模式计量：1 1、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2 2、公允价值能够合理估计。公允价值能够合理估计。2023/3/1623第23页
18、/共59页（二）采用公允价值模式进行后续计（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理量的会计处理1.1.取得时取得时 入账价值入账价值 =买价买价 +税费税费2.2.资产负债表日需进行测试，以确定其公允价值。如果公允价值与账面价值不同，资产负债表日需进行测试，以确定其公允价值。如果公允价值与账面价值不同，应当按照公允价值调整其账面价值。差额计入应当按照公允价值调整其账面价值。差额计入公允价值变动损益公允价值变动损益。2023/3/1624第24页/共59页注：注：采用公允价值模式进行后续计量时采用公允价值模式进行后续计量时:投资性房地产投资性房地产 (房地产房地产)成本成本 公允价值变动公允
19、价值变动 【例例1 1】2007 2007年初购买房地产时支付年初购买房地产时支付10001000万元，投资性房地产入账价值为万元，投资性房地产入账价值为10001000万元。万元。20072007年年6 6月月3030日房地产价格为日房地产价格为11001100万元。万元。20072007年年1212月月3131日房地产价格日房地产价格为为11501150万元。万元。2023/3/1625第25页/共59页1 1、外购时成本、外购时成本10001000万。万。借：投资性房地产借：投资性房地产（成本）（成本）10001000 贷：银行存款贷：银行存款 10001000 2 2、6 6月月303
20、0日，公允价值为日，公允价值为11001100万，万，借：投资性房地产借：投资性房地产 （公允价值变动）（公允价值变动）100100 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 100100 注意：注意：不对投资性房地产计提折旧或摊销不对投资性房地产计提折旧或摊销。1212月月3131日，公允价值为日，公允价值为11501150万万 借：投资性房地产借：投资性房地产-房地产房地产 （公允价值变动）（公允价值变动）5050 贷：贷：公允价值变动损益公允价值变动损益 50502023/3/1626第26页/共59页3 3、取得租金收入、取得租金收入借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业
21、务收入注意：不用计提折旧和摊销。注意：不用计提折旧和摊销。4 4、销售房产、销售房产 (售价售价12001200万万)借：银行存款借：银行存款 12000 00012000 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 12000 00012000 000 借：其他业务成本借：其他业务成本 11501150 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 （成本）（成本）10001000 （公允价值变动）（公允价值变动）150150同时，同时，借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益 150150 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 1501502023/3/1627第27页/共59页三、投资性房地产后续计量模式
22、的变三、投资性房地产后续计量模式的变更更投资性房地产投资性房地产初始入账初始入账时不同时满足前述两个条件，当时采用成本模式进行计量。时不同时满足前述两个条件，当时采用成本模式进行计量。但现在两个条件已同时具备，这时就应按公允价值模式计量。需要将原来的成本但现在两个条件已同时具备，这时就应按公允价值模式计量。需要将原来的成本模式改为公允价值模式，这种变更属于模式改为公允价值模式，这种变更属于会计政策变更会计政策变更。2023/3/1628第28页/共59页 对于会计政策变更，应采用追溯调整法。要用成本模式计算的损益的数额与公允对于会计政策变更，应采用追溯调整法。要用成本模式计算的损益的数额与公允
23、价值模式计算的数额之间的价值模式计算的数额之间的差额差额调整当期期初的留存收益。调整当期期初的留存收益。2023/3/1629第29页/共59页政策变更所用的政策变更所用的追溯调整法追溯调整法，在后续章节，在后续章节会详细介绍。会详细介绍。需要强调的是：对于投资性房地产计量模式需要强调的是：对于投资性房地产计量模式发生变更，由成本模式改为公允价值模式，发生变更，由成本模式改为公允价值模式，应视为政策变更；应视为政策变更；但但不允许不允许由公允价值模式改为成本模式。由公允价值模式改为成本模式。2023/3/1630第30页/共59页 第三节第三节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产的转换和处置
24、一、房地产的转换一、房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日（了解）（一）房地产的转换形式及转换日（了解）1.1.房地产的转换有四种形式：房地产的转换有四种形式：投资转为自用或存货；投资转为自用或存货；自用或存货转为投资。自用或存货转为投资。2023/3/1631第31页/共59页2.2.转换日：转换日：（1 1）投资性房地产转为自用房地产，转换日为房地）投资性房地产转为自用房地产，转换日为房地产产达到自用状态，开始将房地产用于生产商品、提供劳达到自用状态，开始将房地产用于生产商品、提供劳务务或者经营管理的日期。或者经营管理的日期。（2 2）作为存货的房地产改为出租，转换日为房地产）作为存货
25、的房地产改为出租，转换日为房地产的的租赁期开始日。租赁期开始日。（3 3）自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租，）自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租，转换日为租赁期开始日。转换日为租赁期开始日。（4 4）自用土地使用权停止自用改用于资本增值，转）自用土地使用权停止自用改用于资本增值，转换换日为停止自用后确定用于资本增值的日期。日为停止自用后确定用于资本增值的日期。2023/3/1632第32页/共59页（二）房地产转换的会计处理（二）房地产转换的会计处理 分两种情况，一种是成本模式下，一种是公允价值模式下。分两种情况，一种是成本模式下，一种是公允价值模式下。1.1.成本模式下的转换（
26、了解）成本模式下的转换（了解）成本模式下，没有损益的问题，直接将相关账户结转即可。成本模式下，没有损益的问题，直接将相关账户结转即可。2023/3/1633第33页/共59页（1 1）将自用房地产转为投资性房地产）将自用房地产转为投资性房地产 【例例3 3】将原值将原值10001000万，已经计提了万，已经计提了200200万折旧的办万折旧的办公楼，转为出租用的投资性房地产。将原来固定资公楼，转为出租用的投资性房地产。将原来固定资产原值、累计折旧，转入投资性房地产相关科目。产原值、累计折旧，转入投资性房地产相关科目。借：投资性房地产借：投资性房地产 10000 00010000 000 累计折
27、旧累计折旧 2000 0002000 000 贷：固定资产贷：固定资产 10000 00010000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 2000 0002000 0002023/3/1634第34页/共59页（2 2）将投资性房地产转为自用房地产）将投资性房地产转为自用房地产 借：固定资产借：固定资产 10000 00010000 000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 2000 0002000 000 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 10000 00010000 000 累计折旧累计折旧 2000 0002000 000有减值准备的话，同时对应结转。有减值准备的话
28、，同时对应结转。2023/3/1635第35页/共59页2.2.公允价值模式下的转换公允价值模式下的转换 要区分要区分是投资性房地产转为自用或存货，还是自用或存货转为投资性房地产，两是投资性房地产转为自用或存货，还是自用或存货转为投资性房地产，两种处理方法不同。种处理方法不同。（1 1）投资性房地产）投资性房地产转为转为自用或存货，无论是公允价值小于原账面价值，还是公自用或存货，无论是公允价值小于原账面价值，还是公允价值大于原账面价值，其差额都计入当期损益（允价值大于原账面价值，其差额都计入当期损益（公允价值变动损益公允价值变动损益）。）。2023/3/1636第36页/共59页 即即投资性房
29、地产投资性房地产在公允价值模式下转为在公允价值模式下转为自用或存货自用或存货，应当按转换当日的公允价值作为，应当按转换当日的公允价值作为自用房地产（固定资产、无形资产或存货）的入账价值。公允价值（入账价值）和原自用房地产（固定资产、无形资产或存货）的入账价值。公允价值（入账价值）和原来投资性房地产的账面价值的差额，计入当期损益（公允价值变动损益）。来投资性房地产的账面价值的差额，计入当期损益（公允价值变动损益）。如果是收益计入如果是收益计入“公允价值变动损益公允价值变动损益”贷方，如果是损失计入贷方，如果是损失计入“公允价值变动损益公允价值变动损益”借方。借方。2023/3/1637第37页/
30、共59页【例例4 4】07 07年年5 5月，购入一项月，购入一项10001000万的投资性房万的投资性房地产，地产，6 6月月3030日日11001100万元，万元，1212月月3131日日11501150万。万。0808年年3 3月转为自用房地产，现在公允价值月转为自用房地产，现在公允价值12001200万万元。元。借：固定资产借：固定资产 12001200 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 （成本）（成本）10001000 （公允价值变动）（公允价值变动）150150 公允价值变动损益公允价值变动损益 5050如果，如果，0808年年3 3月，公允价值月，公允价值11001100万元，万
31、元，借：固定资产借：固定资产 1 1001 100 公允价值变动损益公允价值变动损益 5050 贷：投资性房地产贷：投资性房地产 （成本）（成本）10001000 （公允价值变动）（公允价值变动）150 150 2023/3/1638第38页/共59页【例例5 5】208208年年1010月月1515日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。用于本企业的行政管理。208208年年1212月月1 1日，该写字楼正式开始自用，相应由投日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价
32、值为资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为48004800万元。该项房地产在转换万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为前采用公允价值模式计量，原账面价值为47504750万元，其中，成本为万元，其中，成本为45004500万元，万元，公允价值变动为增值公允价值变动为增值250250万元。万元。2023/3/1639第39页/共59页甲企业的账务处理如下：甲企业的账务处理如下：借：固定资产借：固定资产48004800 （转换当日公允价值转换当日公允价值）贷：投资性房地产贷：投资性房地产 写字楼（成本）写字楼（成本）45004500 写字楼（公允价值变动）写字楼（公允价值
33、变动）250250公允价值变动损益公允价值变动损益 50 50 （公允价值（公允价值4800-4800-原账面价值原账面价值47504750）如果转换当日公允价值为如果转换当日公允价值为46004600万元，为公允价值万元，为公允价值变变动损失，应在借方反映。动损失，应在借方反映。注意：注意：无论是损失还是收益，都计入当期损益账户。无论是损失还是收益，都计入当期损益账户。2023/3/1640第40页/共59页（2 2）自用房地产或存货转换为投资性房地产时，要分两种情况：）自用房地产或存货转换为投资性房地产时，要分两种情况：公允价值大于原账面价值公允价值大于原账面价值 公允价值小于原账面价值公
34、允价值小于原账面价值 与（与（1 1）相同点：）相同点：都要用转换当日的公允价值作为转换后资产的入账价值。都要用转换当日的公允价值作为转换后资产的入账价值。2023/3/1641第41页/共59页与（与（1 1）不同点：）不同点：转换当日的公允价值和原账面价值之间的差额处理不同。转换当日的公允价值和原账面价值之间的差额处理不同。如果如果公允价值小于原账面价值公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损失（公允价值变动损益的借方）的，其差额计入当期损失（公允价值变动损益的借方）；如果如果公允价值大于原账面价值公允价值大于原账面价值的，不确认收益，其差额作为资本公积（其他资本公积）的，不确认收益，其
35、差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应转入处置当期损益（处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应转入处置当期损益（其他业务其他业务成本成本）。）。2023/3/1642第42页/共59页【例例6 6】作为固定资产的办公楼，原值作为固定资产的办公楼，原值10001000万，万，折旧折旧200200万。现在出租，转为投资性房地产。采万。现在出租，转为投资性房地产。采用公允模式计量，现在公允价值用公允模式计量，现在公允价值900900万。万。借：投资性房地产借：投资性房地产（成本）（成本）9000 0009000
36、000 累计折旧累计折旧 2000 0002000 000 贷：固定资产贷：固定资产 10000 10000 000000 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 1000 1000 000000如果，公允价值如果，公允价值700700万。万。借：投资性房地产借：投资性房地产（成本）（成本）7000 0007000 000 累计折旧累计折旧 2000 0002000 000 公允价值变动损益公允价值变动损益 1000 0001000 000 贷：固定资产贷：固定资产 10000 10000 000 000 2023/3/1643第43页/共59页 【例例7 7】207 207年某企业拥有一项
37、房地产，过去作为企业一项存货，年某企业拥有一项房地产，过去作为企业一项存货，4 4月月1515日开始出租给日开始出租给乙企业。账面余额为乙企业。账面余额为4500045000万元，未计提减值准备，此时公允价值为万元，未计提减值准备，此时公允价值为4100041000万元。万元。207207年年1212月月3131日，该项投资性房地产的公允价值为日，该项投资性房地产的公允价值为4300043000万元。万元。208208年年4 4月租月租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并于208208年年6 6月出售。月出售。2023/3/1644第44页/共59
38、页 分析：分析：207207年年4 4月月1515日，存货转为投资性房地产，日，存货转为投资性房地产，用公允价值计价，公允价值为用公允价值计价，公允价值为4100041000万元，原账万元，原账面价值为面价值为4500045000万元。公允价值小于账面价值，万元。公允价值小于账面价值，差额确认为损失：差额确认为损失：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 （成本）（成本）4100041000公允价值变动损益公允价值变动损益 40004000 贷：开发产品贷：开发产品45000450002023/3/1645第45页/共59页如果公允价值大于原账面价值，如果公允价值大于原账面价值，【例例8
39、 8】：若若4 4月月1515日该写字楼公允价值为日该写字楼公允价值为4700047000万元。转换万元。转换后后投资性房地产入账价值应为投资性房地产入账价值应为4700047000万元，原账面万元，原账面价值价值为为4500045000万元。公允价值大于原账面价值，不确万元。公允价值大于原账面价值，不确认收认收益（暂时），要计入资本公积益（暂时），要计入资本公积-其他资本公积。其他资本公积。借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 （成本）（成本）4700047000贷：开发产品贷：开发产品 4500045000资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 20002000 2023/3/1
40、646第46页/共59页注意理解和前面所讲的投资性房地产转为自用注意理解和前面所讲的投资性房地产转为自用或存货的区别：或存货的区别：投资性房地产转为自用或存货，无论是损失还是收益，都计入当期损益（公允价值变投资性房地产转为自用或存货，无论是损失还是收益，都计入当期损益（公允价值变动损益）；动损益）；而自用或存货转为投资性房地产需要区分是公允价值大于原账面价值还是公允价值小而自用或存货转为投资性房地产需要区分是公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值。于原账面价值。2023/3/1647第47页/共59页理解原因：理解原因：投资性房地产转为自用或存货时，由于投资性房地产的投资性房地产转为
41、自用或存货时，由于投资性房地产的目的就是为了获利目的就是为了获利，所以转，所以转为自用或存货时，无论公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值，其为自用或存货时，无论公允价值大于原账面价值还是公允价值小于原账面价值，其损益都应该加以确认，计入公允价值变动损益。损益都应该加以确认，计入公允价值变动损益。自用或存货转为投资性房地产时，由于自用房地产的目的不是为了出租获利或赚取自用或存货转为投资性房地产时，由于自用房地产的目的不是为了出租获利或赚取差价。所以自用改为出租，当公允价值大于原账面价值时，不确认收益，暂时计入差价。所以自用改为出租，当公允价值大于原账面价值时，不确认收益，暂时计入资本
42、公积资本公积其他资本公积其他资本公积；发生损失时，出于谨慎性考虑，确认损失。；发生损失时，出于谨慎性考虑，确认损失。2023/3/1648第48页/共59页二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置（一）成本模式计量的投资性房地产（一）成本模式计量的投资性房地产应按实际收到的金额与处置时该项投资性房应按实际收到的金额与处置时该项投资性房地产的地产的账面价值账面价值（原始价值（原始价值-累计折旧或累计累计折旧或累计摊销摊销-减值准备）之间的差额，计入当期损减值准备）之间的差额，计入当期损益。益。2023/3/1649哈！哈！哈！哈！哈！哈！第49页/共59页1 1、处置收入作为其他业务收入：处
43、置收入作为其他业务收入：借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务收入2 2、处置成本是投资性房地产的账面价值：处置成本是投资性房地产的账面价值：借：其他业务成本借：其他业务成本投资性房地产累计摊销投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产3 3、其他业务收入减其他业务成本即为处置收益。其他业务收入减其他业务成本即为处置收益。2023/3/1650第50页/共59页（二）公允价值模式计量的投资性房地产（二）公允价值模式计量的投资性房地产 的处置的处置1 1、处置收入：处置收入：借：银行存款借：银行存款 贷：其他业务收入贷：其他业务
44、收入2 2、在转出投资性房地产的账面价值时，账面价值包括原始价值、变动数额。在转出投资性房地产的账面价值时，账面价值包括原始价值、变动数额。2023/3/1651第51页/共59页【例例9 9】乙公司对投资性房地产采用公允价值模式乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，有关房地产的相关业务资料如下：计量，有关房地产的相关业务资料如下：（1 1）20102010年年1212月，乙公司与丙公司签订了租赁月，乙公司与丙公司签订了租赁协议，将办公大楼经营租赁给丙公司，租赁期为协议，将办公大楼经营租赁给丙公司，租赁期为1 1年，年租金为年，年租金为240240万元，租金于年末结清。租赁万元，租金于年末
45、结清。租赁期开始日为期开始日为20112011年年1 1月月1 1日。租赁期开始日该办公日。租赁期开始日该办公楼账面原值楼账面原值21942194万元，已提折旧万元，已提折旧140140万元，账面万元，账面价值价值20542054万元；同日公允价值为万元；同日公允价值为22002200万元。万元。2023/3/1652第52页/共59页乙公司出租办公楼的账务处理是：乙公司出租办公楼的账务处理是：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本 22002200（公允价（公允价值）值）累计折旧累计折旧 140140 贷：固定资产贷：固定资产 21942194 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积 1
46、46146（2 2）20112011年年末该办公楼的公允价值为年年末该办公楼的公允价值为24002400万万元。乙公司的账务处理是：元。乙公司的账务处理是：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动 （2400-22002400-2200）200200 贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益 200200收到租金时：收到租金时：借：银行存款借：银行存款 240240贷：其他业务收入贷：其他业务收入 240240 2023/3/1653第53页/共59页（3 3）20122012年年1 1月，乙公司与丁公司达成协议，将月，乙公司与丁公司达成协议，将该办公楼出售，价格为该办公楼出售
47、，价格为25002500万元，已办理过户手万元，已办理过户手续，全部款项已收到并存入银行。乙公司处置该续，全部款项已收到并存入银行。乙公司处置该项办公大楼的有关会计分录：项办公大楼的有关会计分录：借：银行存款借：银行存款 25002500贷：其他业务收入贷：其他业务收入 25002500借：借：其他业务成本其他业务成本 20542054 公允价值变动损益公允价值变动损益200200 资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积146146贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本 22002200公允价值变动公允价值变动 200200注意：注意：将公允价值变动损益和资本公积转入将公允价值变动损益和资
48、本公积转入其他业务其他业务成本成本，是，是20102010年的一个新变化。年的一个新变化。2023/3/1654第54页/共59页投资性房地产的披露投资性房地产的披露 企业应当在财务报表附注中披露下列与投资性房地企业应当在财务报表附注中披露下列与投资性房地产有关的信息：产有关的信息：1 1投资性房地产的种类、金额和计量模式；投资性房地产的种类、金额和计量模式；2 2采用成本模式的，投资性房地产的折旧或者摊销，采用成本模式的，投资性房地产的折旧或者摊销，以及减值准备的计提情况；以及减值准备的计提情况；3 3采用公允模式的，说明公允价值的确定依据和方采用公允模式的，说明公允价值的确定依据和方法，以
49、及公允价值变动对损益的影响；法，以及公允价值变动对损益的影响；4 4房地产当期的转换情况、理由及其对当期损益和房地产当期的转换情况、理由及其对当期损益和净资产的影响；净资产的影响；5 5当期处置的投资行房地产及其对损益的影响。当期处置的投资行房地产及其对损益的影响。2023/3/1655第55页/共59页1 1、甲上市公司，甲上市公司，20072007年至年至20092009年投资性房地产业务资料如下：年投资性房地产业务资料如下：（1 1）20072007年年1 1月，购入一幢建筑物，取得的增值税专用发票上注明的价款为月，购入一幢建筑物，取得的增值税专用发票上注明的价款为80000008000
50、000元，元，款项已转账支付。款项已转账支付。（2 2）上述建筑物用于出租）上述建筑物用于出租:预计使用寿命为预计使用寿命为1515年，预计净残值为年，预计净残值为3636万元，采用年限平均万元，采用年限平均法按年计提折旧。法按年计提折旧。（3 3）自当月起用于经营租赁，该房地产采用成本模式进行后续计量。）自当月起用于经营租赁，该房地产采用成本模式进行后续计量。（4 4）20072007年取得租金收入为年取得租金收入为900000900000元，已存入银行。元，已存入银行。（5 5）20092009年年1212月，甲公司将用于出租的建筑物收回，作为企业经营管理用固定资产处月，甲公司将用于出租的