物业经营管理.pptx

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1、应试有关问题二、分析课程的特点（一）内容多、涉及面广（二）有难度 有些内容接触的较少（三）有一些简单的计算 第1页/共114页应试有关问题三、怎样读书（一）第一遍 通读目标：理解（二）第二遍 带着问题读目标：给书后的问题找到答案（三）第三遍 分主次目标：标注难易和知识层次（四）第四遍 设问目标：按书上的内容自己命题（五）第五遍 归纳应该记忆的内容目标：关键词、数据、概念第2页/共114页第一章 物业经营管理论述考试基本要求：1、掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。2、熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。3、了解：物业经营管理

2、和传统物业管理的异同和相互关系。第3页/共114页第一节 物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵 （掌握）1 1、概念：物业经营管理又称物业资产管理。是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于整个寿面周期的综合性管理服务。2 2、物业经营管理与传统物业管理的区别 （了解）传统物业管理：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理。物业经营管理：为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。第4页/共114页3 3、物业经营管理活动的内容 （掌握）既

3、包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。二、物业经营管理活动的管理对象 （要点说明）（一）写字楼（自用、出租、自用出租复合型；写字楼分类考虑的1212个因素）（二）零售商业物业（分类6 6种类型）（三）出租型别墅或公寓 别墅：独栋、联排、叠拼、叠加、双拼、空中别墅 公寓：复式公寓、花园公寓、单间公寓（四）工业物业（工业、高新技术产业、研究与发展用房）第5页/共114页（五）酒店和休闲娱乐设施 酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间

4、的建筑。酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。酒店与休闲娱乐设施的差别：1 1、服务对象不同2 2、地理位置不同3 3、服务内容不同4 4、建筑设计和装潢风格不同第6页/共114页三、物业经营管理服务的目标 （要点说明）物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。四、物业经营管理企业 （要点说明）1、管理型物业管理企业：具有策略性物业管理能力的企业 2、专业型物业管理企业：具有物业运行中的某种专业管理能力的企业 3、综合型物业管理企业：同时具备

5、策略管理和渔业运行管理能力的企业第7页/共114页 第二节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次 （掌握）第一个层次：物业管理和设施管理以运行管理为主 第二个层次：房地产资产管理 第三个层次：房地产组合投资管理 第二个层次和第三个层次以策略性管理为主二、物业经营管理不同层次之间的关系 （掌握）*物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理的作用是相互关联的。*物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。*资产管理通常不在现场，一般负责几处不同的物业。资产管理公司通过监控物业的运行绩效来聘用、解聘和调配物业管理企业。有权决

6、定物业管理企业提出的更新改造计划。第8页/共114页 房地产组合投资管理公司是以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。监督物业购置、资产管理、处置和再投资决策；现金的管理、客户报告等。具体的内容可见教材P11的表1-1第9页/共114页三、物业经营管理中的战略性工作内容 （熟悉）（一）确定战略（二）确定标准（三）构建信息基础（四）决策分析（五）进行资产组合四、物业经营管理的常规工作内容 （熟悉）（一）常规工作内容概述（二）现金流和成本管理（支出的分配、费用和成本、租金、服务费）（三）日常维修和维护（四）未来维修和维护（五）设施设备管理（六）物业保险管理 第1

7、0页/共114页第二章 房地产投资及其区位选择考试基本要求：1、掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。2、熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。3、了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。第11页/共114页第一节 房地产投资一、房地产投资的概念 1、概念：P20（掌握）2、作用：获得作为房地产业主的荣誉；（要点说明）获得较高的收益和资本增值；降低投资组合的总体风险；抵抑通货膨胀的影响。投资者进行房地产投资的主要目的财富最大化二、房地产投资的形式 （掌握）1、直接投资分为开发投资和置业投资。2、间接投资的形式：购买房地产开发、投资

8、企业债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券。间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。第12页/共114页三、房地产投资的特性 （掌握）（一）位置的固定性或不可移动性（二）寿命周期长（三）适应性（四）各异性（五）政策影响性（六）专业管理依赖性（七）相互影响性 第13页/共114页四、房地产投资的利弊 （熟悉）（一）房地产投资之利 1 1、相对较高的收益水平。2 2、能够得到税收方面的好处。3 3、易于获得金融机构的支持。4 4、能抵消通货膨胀的影响。5 5、提高投资者的资信等级。（二）房地产投资之弊 1 1、流动性差。2 2、投资数额巨大。3 3、投资回收期较长。4 4、需

9、要专门的知识和经验。第14页/共114页第二节 房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念（一）风险的定义 风险是指未获得预期收益可能性的大小。（二）风险与不确定性 *风险涉及到变动和可能性，可用标准方差来表示。*不确定性意味着对于可能的情况无法估计其可能性。（三）风险分析的目的 1 1、预期收益率是多少？出现的可能性有多大？2 2、产生损失或超过目标收益的可能性有多大？3 3、预期收益的变动性和离散性如何？第15页/共114页二、系统风险 （熟悉）（一）通货膨胀风险 （五）利率风险（二）市场供求风险 （六）政策风险（三）周期风险 （七）政治风险（四）变现风险 （八）或然损失风险三、个别风险

10、 （熟悉）（一）收益现金流风险 （四）比较风险（二）未来经营费用风险 （五）时间风险（三）资本价值风险 （六）持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响 1 1、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 2 2、根据风险管理的能力选择投资方向 3 3、根据风险周期变化特点把握投资时机第16页/共114页第三节 房地产投资区位的选择一、区位的含义 （要点说明）1、狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。2、广义的区位，除了地理位置外，还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。同时对区位广义的理解，还应包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临

11、的竞争关系。3、房地产投资中的区位，除理解其地理位置外，还应重点考察其在城市社会经济活动中的位置，在整体市场供求关系中的位置，在未来城市发展建设中的位置。二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求 （了解）（一）居住物业 P35（二）写字楼物业 P35-36（三）零售商业物业 P36（四）工业物业 P36第17页/共114页第三章 房地产投资分析技术基本要求：1 1、掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。2 2、熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及静态盈利指标的计算方法。

12、3 3、了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。第18页/共114页第一节 投资分析的基本概念一、现金流量 （掌握）1 1、把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。2 2、流出系统的资金叫做现金流出；流入系统的资金叫做现金流入。3 3、现金流出与现金流入之差（代数和）称为净现金流量。二、现金流量图 （熟悉）绘制现金流量图的基本规则：以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续；期末惯例法；把初始投资P作为上一周期期末，即0期末；正负现金流量。三、房地产置业投资 房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入

13、两部分。第19页/共114页四、房地产置业投资的现金流量（一）常用术语 P40-43P40-43 1 1、潜在毛租金收入 6 6、净运营收益（净收益）2 2、空置和收租损失 7 7、抵押贷款还本付息 3 3、其他收入 8 8、准备金 4 4、有效毛收入 9 9、税金 5 5、运营费用 1010、经营现金流（二）收益性物业的现金流 P43图3-3 潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入 =有效毛收入 -运营费用 =净运营收益（净收益）-抵押贷款还本付息 =税前现金流 -准备金-所得税 =税后现金流第20页/共114页第二节 现值与现值计算一、资金的时间价值 （掌握）1 1、在不同的时间付出或得

14、到同样数额的资金在价值上是不等的。2 2、同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。3 3、银行利息也是一种资金时间价值的表现方式。利率是资金时间价值的一种标志。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度。主要有投资利润率，通货膨胀率，风险因素。第21页/共114页二、利息与利率（掌握）利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。将一笔资金存入银行，这笔资金成为本金。（一）利息（In）Fn=P+In 本利和 本金 利息（二）利率（i）i=I1/P100 1个计息周期 第22页/共114页（一）单利计息1 1、单

15、利计息是仅按本金计算利息。2 2、计算公式：In=PnI Fn=P(1+in)（二）复利计息1 1、复利计息，即“利息再生利息”。2 2、计算公式：四、名义利率与实际利率 （了解）1 1、名义利率：是指一年内多次复利时给出的年利率。2 2、实际利率：是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。3 3、关系：P47 P47 公式三、单利计息与复利计息 （掌握）第23页/共114页五、复利计算公式与系数 （掌握）（一）常用符号的含义 P47P47（二）公式与系数1 1、一次支付的现值系数和终值系数 一次性终值系数 一次性现值系数2 2、等额序列支付的现值系数和资金回收系数 等额序列支付现值系数

16、 等额序列支付现值系数第24页/共114页第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点 （要点说明）（一）设备更新的原因 1 1、设备有形磨损 *第一类有形磨损：外力作用下产生的磨损 *第二类有形磨损：因自然力产生的磨损 2 2、设备无形磨损 *第一类无形磨损：原始价值部分贬值 不影响使用 *第二类无形磨损：陈旧、落后 价值降低 影响使用 3 3、设备磨损的补偿 补偿方式：局部补偿（有形损耗-修理）完全补偿（无形损耗-技术改造）（有形和无形损耗-更换）第25页/共114页（二）设备更新的特点分析 1 1、设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命*设备的寿命包括自然寿命、技术寿命、经济寿

17、命 自然寿命也称物理寿命，取决于有形磨损的速度 技术寿命，取决于无形磨损的速度 经济寿命，是有形磨损和无形磨损共同决定的 2 2、设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。3 3、只比较设备的费用。4 4、设备更新分析以费用年值法为主。第26页/共114页二、设备经济寿命的确定 （掌握）（一）经济寿命的静态计算方法（不考虑资金的时间价值的影响）（二）经济寿命的动态计算方法（考虑资金时间价值的影响）三、物业管理中的设备更新问题（一）不会提升物业运行服务质量的设备更新（二）能提升物业运行服务质量的设备更新第27页/共114页第四节 房地产投资财务评价指标一、投资回报与投资回收的区别于联系 （熟悉）1

18、1、投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。2 2、投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。3 3、关系 （1 1）投资回收用提取折旧的方式获得 （2 2）投资回报投资者所获得的或期望获得的 收益率或利息率 （3 3）房地产开发投资来说：投资回收开发商所投入的总开发成本的回收 投资回报主要表现为开发商利润第28页/共114页 二、财务评价指标体系 1 1、房地产投资分析的目的：考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。2 2、盈利能力指标：用来考察项目盈利能力水平的指标。包括：静态指标和动态指标 3 3、清偿能力指标：考察项目计算期内偿债能力的指标。4 4、财务评价指标体系 P5

19、8 P58 表3-13-1第29页/共114页三、盈利指标计算方法（了解）（一）动态指标1、财务净现值（NPV）*如果NPV0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，财务上是可以接受的。*如果NPV0，项目不可接受。第30页/共114页2、财务内部收益率（IRR）*IRR的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。即到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。*IRR是项目投资所能支付的最高贷款利率。第31页/共114页3 3、动态投资回收期（Pb）*Pb是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。*Pb自投资起始点

20、算起，累计净现值0 0的年份即为投资回收终止年份。*如果PbPc，则开发项目在财务上可以接受。(二)静态指标 （熟悉）1 1、静态投资回收期6161 2 2、现金回报率 税前现金回报率 税后现金回报率 P61P61 3 3、投资回报率 P61-62P61-62第32页/共114页四、清偿能力指标计算方法 （了解）（一）利息计算方法 *还本付息的方式：P62P62 1 1、一次还本利息照付 4 4、一次性偿付 2 2、等额还本利息照付 5 5、“气球法”3 3、等额还本付息（二）借款偿还期 *可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算。（三）偿债备付率（DCRDCR）对于一般房地产投资项目

21、，DCRDCR应该1.21.2（四）资产负债率 *反应债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借款来筹集的。第33页/共114页第四章 收益性物业价值评估考试基本要求:1 1、掌握：物业价格的组成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。2 2、收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。3 3、影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。第34页/共114页第一节 收益性物业的概念 1 1、物业按照是否产生收益分类：收益性物业和非收益性物业。2 2、收益性物业价值的高

22、低取决于三个因素（了解）未来净收益的大小 获得净收益期限的长短 获得净收益的可靠性 第二节 收益性物业价格的概念和特征 一、物业价格的概念 （熟悉）*物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价-货币额、商品或其他有价物。二、物业价格的形成条件 1 1、有用性 2 2、稀缺性 3 3、有效需求第35页/共114页三、物业价格的特征 （熟悉）（一）物业价格受区位的影响很大。（二）物业价格实质上是物业权益的价格。（三）物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。（四）物业价格形成的时间较长。（五）物业价格容易受交易者的个别因素的影响。第36页/共114页第三节 收益性物业价值和价格的种类（熟

23、悉）一、使用价值和交换价值 P78P78 1 1、使用价值，是指该种商品能满足人们某种需要的效用。2 2、交换价值，是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。二、投资价值和市场价值 （掌握）P78P78 1 1、某一物业的投资价值，是指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。因投资者的不同而不同。2 2、某一物业的市场价值，是指该物业对于一个典型的投资者的价值。市场价值是客观的、非个人的价值。在某一时点上市场价值是唯一的。第37页/共114页三、成交价格、市场价格（掌握）和理论价格（一）成交价格简称成交价。P79P79（二

24、）市场价格 P80P80（三）理论价格 P80P80第38页/共114页四、总价格和单位价格 P80-81P80-81（一）总价格 总价格简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。（二）单位价格 单位价格简称单价，反映出物业价格水平的高低。五、实际价格和名义价格 P81-82P81-82 1 1、实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。2 2、名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。六、现房价格和期房价格 P82-83P82-83 1 1、现房价格（含土地价格），是指建筑物已建成时的价格。2 2、期房价格，是指目前尚未建成而在将来建成的房屋 （含土地）为交易

25、标的的价格。第39页/共114页七、起价、标价、成交价和均价 P83-84（一）起价 1 1、起价是指所销售的商品房的最低价格。2 2、起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。（二）标价 1 1、标价又称报价、表格价，是指商品房出售者在其“价目表”表上标注的商品房出售价格。（卖方的要价)2 2、标价是卖方的要价。（三）成交价：买卖双方的实际交易价格（四）均价：平均价格 八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 P84（一）评估价 评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。第40页/共114页（二）保留价 保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。（三）起拍

26、价 起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。（四）应价 P84P84（五）成交价 P84P84九、买卖价格、租赁价格 P85P85（一）买卖价格 买卖价格简称买卖价。（二）租赁价格 1 1、租赁价格通常称为租金。2 2、房租分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金第41页/共114页十、市场调节价、政府指导价和政府定价 P86 （一）市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。（二）政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。（三）政府定价是指由政府价格主管部门或者其他

27、有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。十一、原始价值、账面价值、市场价值 P86-87P86-87 （一）原始价值 原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本。（二）账面价值 账面价值又称账面净值、折余价值。（三）市场价值 市场价值又称实际价值。第42页/共114页第四节 影响收益性物业价格的因素一、物业价格的影响因素概述二、影响因素 （了解）（一）人口因素（二）居民收入因素（三）物价因素（四）利率因素（五）汇率因素（六）物业税收因素（七）城市规划因素（八）交通管制因素（九）心理因素第43页/共114页第五节 收益性物业估价的基本方法一、市场法(一)市场法概述 1 1、市场法又称市场

28、比较法、比较法。2 2、估价对象：是指需要评估其客观合理价格或价值的具体物业。3 3、估价时点：是指需要评估的客观合理价格或价值所对应时间。4 4、类似物业：是指与估价对象相同或者相当的物业。5 5、市场法适用的对象：是具有交易性的物业。（掌握）6 6、市场法适用条件：是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。（掌握）7 7、市场法估价的4 4大步骤 （掌握）.搜集交易案例 .选取可比实例 .对可比实例成交价格进行处理 .求取比准价格 第44页/共114页（二）搜集交易实例*搜集交易实例时，一般应包括的内容：1 1、交易实例物业的状况；2 2、交易双方；3 3、成交日期；

29、4 4、成交价格；5 5、付款方式；6 6、交易情况。第45页/共114页（三）选取可比实例 P94-95P94-95 *选取可比实例应符合4 4个要求；3 3个以上1010个以下的可比实例。（四）建立价格可比基础 P95-P96 *建立价格可比基础包括5 5个方面：1 1、统一付款方式；4 4、统一面积内涵；2 2、统一采用单价；5 5、统一面积单位。3 3、统一币种和货币单位；（五）交易情况修正 P96-P99P96-P99 *将可比实例的非正常交易价格修正为正常价格 *测定使成交价格发生偏离的因素造成的偏离程度（六）交易日期调整 P99-P100P99-P100 1 1、将可比实例在其成

30、交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。2 2、调整方法：价格指数或价格变动率，时间序列分析。（七）物业状况调整 P100P100（八）求取比准价格 P101P101第46页/共114页二、成本法（一）成本法概述 1 1、概念：成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。2 2、适用对象：（掌握）成本法适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价；单纯的建筑物；物业保险及其他损害赔偿；物业市场发育不够或者类似物业交易实力较少的地区。3 3、运用成本法一般分为四个步骤 （掌握）.搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润

31、等资料.测算重新构建价格 .测算折旧 .求取计算价格第47页/共114页（二）物业价格构成 （掌握）P102-103P102-103 1 1、土地取得成本；2 2、开发成本；3 3、管理费用；4 4、投资利息；5 5、销售费用；6 6、销售税费；7 7、开发利润。（三）成本法的基本公式 P104 P104 1 1、最基本的公式 2 2、新开发土地的成本法公式 3 3、新建物业的成本法公式 4 4、旧物业的成本法公式第48页/共114页（四）物业的重新购建价格 1 1、重新购建价格又称重新购建成本。P104P104 2 2、建筑物的重新购建价格分为重置价格（成本）和重建价格（成本）。P105P1

32、05 3 3、重置价格：“仿制”；重建价格：“复制”。（五）建筑物的折旧1 1、建筑物折旧的概念和内容 （1 1）建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与重新购建价格的差额。（2 2）建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。2 2、求取建筑物折旧的年限法 *直线折旧法第49页/共114页三、收益法 （熟悉）（一）收益法概述 1 1、收益法又称收益资本化法、收益还原法。P110P110 2 2、收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。P110-111P110-111 3 3、收益法是以预期原理为基础。4 4、收益法适用对象是有收益或有潜在收益的物

33、业。5 5、运用收益法估价一般分为四个步骤。P111P111（二）报酬资本化法的主要计算公式 P111 1 1、收益期限为有限年且净收益每年不变的公式 2 2、收益期限为无限年且净收益每年不变的公式 P112P112 V=A/Y V=A/Y 3 3、净收益在前若干年有变化的公式 P113P113第50页/共114页（三）物业净收益的求取 P114 *可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有潜在毛收入、有效毛收入、净运营收益（四）报酬率的求取 1 1、报酬率为投资回报与所投入的资本的比率。P115P115 2 2、求取报酬率的方法有累加法和市场提取法。P116P116（五）直接资本化法 P117

34、P117第51页/共114页第五章 房地产市场与市场分析 掌握：物业经营管理计划及其编制，计划的主要内容和表现方式。熟悉:房地产市场的特性与功能，房地产市场的供求规律，房地产市场的结构、细分方式。了解：反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。第52页/共114页第一节 房地产市场概述一、房地产市场概念 （一）房地产市场概念 为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学对房地产市场的定义：是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。（二）完整房地产市场构成因素 （要点说明）市场主体、

35、客体、价格、资金、运行机制等。二、房地产市场运行环境 （了解）（一）房地产市场运行环境概念 把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总合。（二）房地产市场影响因素按影响因素的性质分类 社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。（三）房地产市场与各因素的关系 房地产市场在整个市场体系中既受各方面因素的影响，又对这些因素产生反作用。第53页/共114页三、推动房地产市场转变的社会经济力量 （要点说明）（一）影响房地产市场发展的社会经济因素 1、社会因素;2、经济因素;3、政策因素。（二）影响房地产市场转变的社会经济力量 1、金融业的发展 2、信息

36、、通讯技术水平的提高 3、生产和工作方式的转变 4、人文环境的变化 5、自然环境的变化 6、政治制度的变迁第54页/共114页第二节 房地产市场供求关系一、房地产市场需求 P122-123 （一）需求量与价格的关系 在其他条件不变时，需求量与价格的关系：呈逆相关关系 （二）除价格因素外，导致商品住宅需求变化的其他因素 1、收入的变化 2、其他商品价格的变化 3、对未来的预期 4、政府政策的变化二、房地产市场供给 P123-124 （一）供给数量与价格的关系 在其他条件不变时，供给数量与价格的关系：呈正相关关系 （二）除价格因素外，导致供给数量变化的其他因素 、房地产开发成本 、政府政策的变化

37、、对未来的预期三、房地产市场机制 P125-126 （一）国家经济体制 （二）价格机制对市场供求关系的调节作用 （三）稳定均衡与非稳定均衡第55页/共114页第三节 房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构 （熟悉）（一）总量结构：从整体出发，考察房地产供求之间的总量差距（二）区域结构：分析不同地区之间，房地产市场的差距和特点（三）产品结构：分析不同物业类型之间投资比例、布局的合理程度（四）供求结构：分析同一类型物业市场内部不同档次的供求关系，判别供给档次与需求水平之间的状态（五）投资结构：分析不同投资方式的适用空间以及动态协调关系二、房地产市场细分 （熟悉）P128-129P128-129

38、 （一）按地域细分可按城市或城市的具体区域 （二）按用途细分 （三）按存量增量细分 一、二、三级市场 （四）按交易形式细分 （五）按目标市场细分第56页/共114页三、房地产市场指标 （了解）P129-132P129-132 （一）供给指标 （要点说明）P129P129 1 1、存量 2 2、新竣工量 3 3、灭失量 4 4、空置量 5 5、空置率 6 6、可供租售量 7 7、房屋施工面积 8 8、房屋新开工面积 9 9、平均建设周期 1010、竣工房屋价值（二）需求指标 1 1、国内生产总值 2 2、人口数 3 3、城市家庭人口 4 4、就业人员数量 5 5、就业分布 6 6、城镇登记失业率

39、 7 7、城市家庭可支配收入 8 8、城市家庭总支出 9 9、房屋空间使用数量 1010、商品零售价格指数 1111、城市居民消费零售价格指数（三）市场交易指标 1 1、销售量 2 2、出租量 3 3、吸纳量 4 4、吸纳率 5 5、吸纳周期 6 6、预售面积 7 7、房地产价格指数 8 8、房地产价格 9 9、房地产租金第57页/共114页第四节 房地产市场特性与功能一、房地产市场特性 （熟悉）P133 （一）市场供给特点 （二）市场需求特点 （三）市场交易特点 （四）市场价格特点二、房地产市场功能 （熟悉）P133-135 （一）配置存量房地产资源和利益 （二）显示房地产市场需求变化 （三

40、）指导供给以适应需求变化 （四）指导政府制定科学的土地供给计划 （五）引导需求适应供给条件变化三、房地产市场的政府干预 （了解）P135-139 （一）政府干预房地产市场的目标 1、实现房地产市场持续健康发展 2、使存量房地产得到最有效的使用 3、保证为生产生活提供适当的入住空间 4、引导新建项目的位置选择 5、满足特殊群体需要 （二）政府干预房地产市场的手段 1、土地供应政策 2、金融政策 3、住房政策 4、城市规划 5、地价政策 6、税收政策 7、租金和价格控制第58页/共114页第五节 房地产市场分析一、房地产市场分析的概念与作用 P139 （一）房地产市场分析概念 1、房地产市场分析的

41、概念 2、房地产市场分析的目的 （二）房地产市场分析的作用（对不同使用者的作用不同）P140 1、开发商 2、置业投资者 3、金融机构 4、设计人员 5、营销经理 6、地方政府 7、租户和使用者 8、物业管理者 （三）市场区域的确定 P140-141 1、市场区域的定义 2、影响市场区域划定的因素 a、影响市场区域形状和大小的关键因素 b、物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响二、房地产市场分析的内容 P141-143 （一）宏观因素分析 （二）市场供求分析 1、供给分析 2、需求分析 3、竞争分析 4、市场占有率分析 （三）相关因素分析 1、居住物业 2、写字楼物业 3、商业零售物业 4

42、、工业或仓储物业第59页/共114页第六节 物业经营管理计划一、物业经营管理计划的概念 P144-145 （一）规划与计划 1、规划 2、物业管理规划 3、物业经营管理计划 （掌握）4、制定物业经营管理计划的原则 （二）计划的用途 1、作用 2、物业经营管理计划的用途 （三）物业管理计划的表现形式 1、年度计划 2、中短期计划 3、长期计划二、编制物业经营管理计划的基础工作 （要点说明）P145-147 （一）区域宏观市场环境分析 （二）房地产市场分析 （三）邻里分析 （四）物业现状分析 （五）业主目标三、构造物业管理方案 P148-150 （一）探讨改进旧有物业的可能性 （二）物业管理计划的

43、主要内容 （掌握）1、建筑物管理计划 2、租赁计划 3、财务收支计划 4、物业运行绩效评估 及与业主沟通计划四、物业管理计划中的预算技术 （掌握）P151-153 （一）年度运营预算 （二）资本支出预算 （三）长期预算第60页/共114页第六章 租赁管理 掌握：物业租赁的特点，租金确定与调整的方法。熟悉：物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。了解：物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。第61页/共114页第一节 物业租赁概述一、物业租赁及其特征 P155-156P155-156 （一）

44、物业租赁的概念 （二）房屋租赁特点 （掌握）1 1、不转移房屋所有权 2 2、租赁标的是特定物房屋 3 3、租赁关系是一种要式契约关系 4 4、租赁关系不因所有权的转移而终止 5 5、租赁双方必须是符合法律规定的责任人二、物业租赁分类 （熟悉）P156-159P156-159 （一）按房屋所有权性质划分 （二）按房屋租赁期限划分 （三）按物业租金内涵划分 （四）其他划分方式三、物业租赁管理模式 （了解）P159-160P159-160 （一）包租转租模式 （二）出租代理模式 （三）委托管理模式四、房屋租赁的行政管理 （了解）P160-162P160-162 （一）房屋租赁登记备案的一般程序 1

45、 1、申请 2 2、审查 3 3、颁证 （二）公房租赁条件 （三）房屋租赁中的违法行为及处罚第62页/共114页第二节 租赁管理与租赁方案一、租赁管理的概念与内容 P162 （一）概念 （二）内容 （熟悉）（包括租约签订前、租约执行中和租约期满时三阶段）二、租赁方案与策略 （熟悉）P162-165 （一）确定可出租面积和租赁方式 （二）编制租赁经营预算 （三）定位目标市场 （四）确定租金方案 （五）明确吸引租户的策略三、租户选择 P165四、租金确定与调整 （掌握）P166-167 （一）租金计算单位和所包含内容 （二）基础租金与附加租金 （三）租金的调整五、租约谈判与签约管理 P167六、租

46、赁管理中的市场营销 （了解）P167-168第63页/共114页第三节 房屋租赁管理一、房屋租赁合同的概念和法律特征 P168-169 （一）房屋租赁合同的概念 （二）房屋租赁合同的法律特征 1、是双务合同 2、是有偿合同 3、是诺成合同 4、是要式合同 5、是继续性合同二、房屋租赁合同的基本条款 （熟悉）P170-175 （一）当事人姓名或名称、住所 （二）房屋坐落、面积装修及 设施状况 （三）租赁用途 （四）租赁期限 （五）租金及支付方式 （六）房屋的修缮责任 （七）转租的规定 （八）变更和解除合同的条件 （九）租赁双方的权利与义务 （十）当事人约定的其他条款第64页/共114页 第四节

47、租赁关系管理 （了解）一、客户关系管理理论简介 P176-179 （一）客户关系管理含义 （二）CRM出现的原因和必然性 （三）CRM对企业的作用 （四）CRM的本质二、租赁管理中的租户关系管理 P179-180 （一）租赁管理中实施CRM是市场化的要求 （二）在租赁管理中实施CRM涉及到的工作第65页/共114页 第七章 成本管理 掌握：物业管理成本及其分类和估算方法。熟悉：成本预算编制工作的基本要求、成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。了解：成本控制原则、程序与组织体系。第66页/共114页 第一节 物业管理中的成本及分类一、物业管理中的成本 （一）成本的含义 P18

48、2 （二）物业管理成本构成 （掌握）P183-184 1、营业成本 a、直接人工费 b、直接材料费 c、间接费用 2、期间费用或经营管理费用 a、管理费用 b、财务费用。（三）划清营业成本与期间费用界限二、物业管理成本的分类 （掌握）P184-187 （一）按经济性质分类 （二）按经济用途分类 1、营业成本 2、期间费用或经营管理费用 （三）按与业务量的关系分类 1、固定成本 2、变动成本 3、半固定或半变动成本 （四）按计算依据的不同分类 1、目标成本 2、定额成本 3、计划成本 4、实际成本 （五）按与决策的关系分类 1、边际成本 2、差异成本 3、机会成本 4、估计成本 5、沉没成本 6

49、、可缓成本 7、可免成本 8、附加价值成本第67页/共114页 第二节 成本估算方法一、成本估算目的二、主要成本项目的估算方法 （掌握）P188-194P188-194 （一）人工费估算 1 1、基本工资 ；2 2、社会保险费；3 3、福利费；4 4、加班费；5 5、服装费；6 6、工服洗涤费 （二）办公费估算 1 1、交通费 2 2、通信费 3 3、低值易耗品费 4 4、书报费 5 5、宣传和市场推广费 6 6、法律费用 7 7、节日装饰费 8 8、办公用房租金 （三）公共部位与共用设施设备的日常运行维护费估算 1 1、维修保养费 2 2、装修费 3 3、能源费 4 4、康乐设施费 5 5、

50、杂项费用 （四）秩序维护费估算 1 1、保安系统费 2 2、人身保险费 3 3、用房和租金费用 （五）清洁卫生费估算 1 1、清洁机具购置费 2 2、劳保用品费 3 3、清洁机械材料费 4 4、化粪池清理费 5 5、垃圾外运费 6 6、水池清洁费 7 7、其他费用 （六）绿化养护费估算 1 1、工具费 2 2、劳保用品费 3 3、用水费 4 4、农药化肥费 5 5、杂草清运费 6 6、圆林景观再造费 （七）固定资产折旧费估算 1 1、交通工具 2 2、通信设备 3 3、办公设备 4 4、工程维修设备 5 5、其他费用 （八）保险费估算 （九）专项维护资金估算 1 1、工资津贴费 2 2、材料采