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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。A.求得的估价价格折现后再扣除需要补交的土地出让金B.先扣除补交的土地出让金再折现到16年后C.不考虑补交的出让
2、金D.要求甲公司补交土地出让金【答案】 A2. 【问题】 住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（）。A.风险基金B.保证金C.预留金D.周转金【答案】 B3. 【问题】 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。该宗房地产的收益价格为（）万元。A.40B.91.52C.94.12D.95【答案】 B4. 【问题】 某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限
3、为（）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【答案】 C5. 【问题】 某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（）。A.45.05B.49.31C.56.86D.63.6【答案】 D6. 【问题】 住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（ ）。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素【答案】 C7. 【问题】 投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按照（）对投资进行分类，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A.投资的经济用途B.投资对象存在形式
4、的不同C.投资人能否直接控制其投资资金D.投资期限或投资回收期长短【答案】 A8. 【问题】 （2016年真题）调节纳税人负担轻重的主要税制要素是（ ）。A.税率B.税基C.附加和加成D.免征额【答案】 A9. 【问题】 不同性质的建筑物，其耐久年限不同，下列建筑物中，耐久年限可以为45年的是（）。A.国家博物馆B.大城市火车站C.普通全日制大学D.一级行政机关办公楼【答案】 C10. 【问题】 某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让
5、土地的应计成本是（ ）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】 C11. 【问题】 某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（ ）万元。A.105B.150C.420D.500【答案】 B12. 【问题】 程序中局部数据结构测试通常在 （） 阶段进行，而全局数据结构测试通常在 （）阶段进行。A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】 B13. 【问题】 下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。A.在房地产市场比较成熟且处于正
6、常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价【答案】 C14. 【问题】 产生房地产价格泡沫的直接诱因是( )。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷【答案】 C15. 【问题】 关于市场调查步骤的排序中，正确的是（）。A.确定问题和调查目标、收集信息、制定调查计划、分析信息、报告结果B.确定问题和调查目标、制定调查计划、收集信息、分析信息、报告结果C.制定调查计划、分析信息、收集信息、确
7、定问题和调查目标、报告结果D.制定调查计划、确定问题和调查目标、收集信息、分析信息、报告结果【答案】 B16. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和所得税C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、销售税费、投资利息和购地税费【答案】 C17. 【问题】 某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、
8、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。A.159.56B.168.71C.169.39D.277.70【答案】 B18. 【问题】 下列不属于由卖方缴纳的税费的是（）。A.增值税B.契税C.教育费附加D.土地增值税【答案】 B19. 【问题】 王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二
9、层，哥哥获得三至六层。A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力【答案】 D20. 【问题】 城市总体规划的近期建设规划期限一般为( )年。A.5B.10C.15D.20【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 某房地产幵发企业1幢商住楼。2012年5月，以该在建工程抵押向甲银行贷款，未办理登记。2012年10月，该企业又以在建工程抵押向乙银行贷款，办理了抵押登记，11月该企业取得预售许可证。2012年12月，无房屋住的刘
10、某以90万元购买70m2期房一套，2014年3月该项目竣工交付。5月，该企业将商业用房出租给丙商场。2015年10月，该企业到期不能偿还债务，甲、乙银行向法院申请实现抵押权。A.应当向房产管理部门申请登记备案B.应当经甲、乙银行同意C.该租赁关系不得对抗Z银行的抵押权D.该租赁关系不受抵押权影响【答案】 AC2. 【问题】 房地产的独一无二特性导致了（）。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大【答案】 ABCD3. 【问题】 征收集体土地的特点包括（）。A.强制性B.
11、须妥善安置被征地单位和人员的生产和生活C.土地所有权发生转移D.无偿性E.所有权不发生转移【答案】 ABC4. 【问题】 下列关于征地的表述中，正确的有（）。A.根据宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”B.任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C.征地安置补助费归农村集体组织所有D.土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍E.征地时所称的地上附着物包括地下管线【答案】 AD5. 【问题】 分业经营具有的主要优点包括（）。A.有利于培养不同种业务的专业技术水平和管理水平B.为不同种业务发展创造一个稳定而封闭的环境C.有利于商业银行进行的公平的国
12、际竞争D.有利于抑制金融危机的产生E.使商业银行.证券公司.保险公司和信托公司等金融机构优势互补【答案】 ABD6. 【问题】 (2015真题) 国债属于（）债券。A.政府B.金融C.公募D.担保E.信用【答案】 AC7. 【问题】 作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有（ ）。A.产品定位B.避强定位C.竞争性定位D.对抗性定位E.重新定位【答案】 BD8. 【问题】 下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有( )。A.司法鉴定B.公司上市C.房屋征收D.企业清算E.在建工程抵押【答案】 AC9. 【问题】 物业管理的社会化有两个基本含义，即（）。A.房地产施工企业要到社
13、会上去选聘物业服务企业B.物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业C.物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业D.物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业E.政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业【答案】 CD10. 【问题】 下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的有（）。A.项目投资资本金可以用货币出资B.项目投资资本金也可以用实物出资C.项目投资资本金不可用土地使用权作价出资D.项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估E.以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10%，国家对采用高
14、新技术成果有特别规定的除外【答案】 C11. 【问题】 物业服务收费的费用构成包括（）。A.物业管理服务人员的工资B.物业管理区域的清洁卫生费用C.物业管理区域的绿化养护费用D.物业服务企业的办公费用E.物业共用设备的大修费用【答案】 ABCD12. 【问题】 根据注册房地产估价师管理办法，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。A.缓刑期未满的人员B.现职公务员C.年龄超过65 周岁的人员D.具有完全民事行为能力的人员E.申请在2 个房地产估价机构执业的人员【答案】 ABC13. 【问题】 无机非金属材料包括（）。A.大理石B.玻璃C.建筑陶瓷D.木材E.建筑塑料【答案】 ABC14
15、. 【问题】 下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【答案】 AC15. 【问题】 在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是( )。A.买地建房卖房B.买房经营C.买房出租转售D.买房出租E 买地开发转让【答案】 BCD16. 【问题】 与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观【答案】 ABC17. 【问题】 下列污染源中，属于大气污染源的有（）。A.工业污染源B.交通污染源C.光污染源D.噪声污染源E.生活污染源【答案】 AB18. 【问题】
16、下列符合房地产开发项目转让条件的有（ ）。A.取得土地使用权证书B.土地出让金缴纳进度符合要求C.土地开发项目应形成工业用地条件D.总投资2000万元，已完成投资达到400万元E.总投资2000万元，已完成投资达到600万元【答案】 AC19. 【问题】 下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（）。A.土地出让价款B.土地购置税费C.基础设施建设费D.水文地质勘测费E.土地开发工程费【答案】 AB20. 【问题】 对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期【答案】 A三 , 大题分析题 (共5
17、题，每题8分)1. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处房地产估价报告估价报告编号：估字第号项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）、（注册号：）估价作业日期：2011年8月8日至8月18日致估价委托人函（略）目录（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）【答案】1.封面中估价作业日期错误，应为估价报告出具日期；2.缺少估价师声明的内容；3.估价结果报告价值类型表述错误，没有说明不考虑租赁、抵押、查封等影响；4.估价结果报告估价原则中包含谨慎原则错误，征收估价不需要
18、遵循谨慎原则；5.估价结果报告估价依据中缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；6.估价结果报告中，注册房地产估价师不得以盖章代替签字；7.估价技术报告比较法比较因素说明表中，楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；8.估价技术报告比较法比较因素情况修正表中，可比实例与估价对象面积不同未作修正错误，或者缺少面积无需修正的理由；9.估价技术报告收益法测算中，收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；10.估价技术报告收益法测算中，收益法租金计算使用合同租金错误，应使用市场租金；未说明租约外未来租金变化趋势；11.估价技术报告收益法测算中，空置率取0错误，应选用市场客观平均空置率，而不是估价对
19、象的实际情况。12.估价技术报告收益法测算中，有无押金及保证金利息收入未说明；13.估价技术报告估价结果确定中，缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）；14.估价技术报告估价结果确定中，估价结果确定不应扣除抵押贷款。国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2. 某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资
20、收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】1.五年后可供购房的资金来源有三笔：（这些钱不会放到家中，而是放到银行中生息）1）目前的购房积蓄款（P-F）F1500000（10.25%）60580808.39（元）2）5年间月工资收入的50%（等比递增的年值换算为终值）3）5年间另一房屋出租的
21、月租金（等额零存整村，实质A-F）五年后可用于购房的资金总额FF1F2F3580808.39449360.0964646.711094815.19（元）2.可购住房总价：1094815.19/50%=2189630.40（元）3.可购住房单价：2189603.4012018246.92（元/平米）3. 本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市
22、场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价
23、对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元m2，类似商铺市场均价为20000元m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】估价报告是估
24、价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于委托对象价值的正面答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片段中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可。改为：估价对象按照商业用途使用不合法，应按住宅用途评估。理由：虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。（2）错误：若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用的收入现值，大于作为住宅使用的收入现值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。改为：若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改
25、造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。理由：经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。（3）错误：估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。4. 某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高
26、14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层），建造费用为3500元/m2，专业人员费用为建造费用预算的8%，其他工程费为460万元，管理费用为土地费用；建造费用、专业人员费用和其他工程费之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/m2。项目开发周期为3年，建设期为2年，土地费用于开始一次投入，建造费用、专业人员费用、其他工程费和管理费用在建设期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少？【解】(1
27、)项目总开发价值项目建筑面积:4000m2X5.5=22000m2标准层每层建筑面积：22000-4000X(1-60%)X4m2/10=1560m2项目总销售收入：22000m2X12000元/m2=26400万元销售税费：26400万元X3.0%=792万元项目总开发价值：（26400792)万元=25608万元(2)项目总开发成本土地费用：5000万元建造费用：22000m2X3500元/m2=7700万元专业人员费用(建筑师、结构/造价/机电/监理工程师等费用）：7700万元X8%=616万元【答案】改错如下：(1)标准层每层建筑面积：（22000-4000X60%X4)m2/10=l
28、240m2(2)销售税费：26400万元X6.5%=1716万元(3)项目总开发价值：（26400-1716)万元=24684万元(4)管理费用：（5000+7700+616+460)万元X3.5%=482.16万元(5)土地费用利息：5000万元X(1+12%/4)3X41=2128.80万元(6)建造费用/专业人员费用/其他工程费/管理费用利息：(7700+616+460+482.16)X(l+12%/4)(2/2)X41万元=1161.98万元(7)融资费用：（2128.80+1161.98)万元X10%=329.08万元(8)财务费用总计：（2128.80+1161.98+329.08
29、)万元=3619.86万元(9)市场推广及销售代理费用：26400万元X(0.5%+3.0%)=924万元(10)项目总开发成本：(5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924)万元=18802.02万元5. 估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库，位于某城市建成区内，土地面积5000m2，建筑面积8500m2，建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构，土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。估价要求：需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。【解】估价过程：(1)选择估价方法。本估价
30、对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格：采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办
31、法求取土地的重新开发成本。采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调査选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：可比实例A:土地面积4300m2，成交日期2006年9月，成交价格605元/m2。修正与调整计算如下：估价对象土地的单价=(681.4+689.9+679.8)元/m23=684元/m2采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点（2007年8月30日）征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元，约合150元/m2;向
32、政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费30元/m2;将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元（含开发土地的必要支出和应得利润）。以上合计为290元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。【答案】改错如下：(1)采用成本法，估价对象房地产处于第7级土地上，则：估价对象土地的单价=290元/m2X2.20=638元/m2(2)估价对象建筑物的重新购建总价=1000元/m2X8500m2=850.0万元(3)估价对象建筑物的折旧总额=850.0万元x(20/60)=283.3万元(4)旧的房地价值=(340.0+850.0283.3)万元=906.7万元估价结果：根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为906.7万元，折合每平方米建筑面积1067元。