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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 （2013年真题）某房地产开发项目销售收入为65000万元人民币，扣除项目金额为35000万元，则应缴纳土地增值税（ ）万元。A.9000B.10250C.12000D.15000【答案】 B2. 【问题】 办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资( )以上的证明。A.10%B.15%C.20%D.25%【答案】 D3. 【问题】 对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求B.供给C.竞争D.市场占有率【答案】 A4. 【问题】 下列关
2、于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是（ ）。A.耕地占用税用于土地开发和农业发展B.土地复垦费用于农业发展C.菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理D.征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支【答案】 B5. 【问题】 有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其（ ）为限承担法律责任。A.个人财产B.个人房产C.出资额D.出资人家庭财产【答案】 C6. 【问题】 (2017年真题) 许某对其所属的商铺登记为徐某所有表示了异议，不动产登记机构根据利害关系人的申请，最终将该商铺登记为许某所有。这一登记属于（）。A.转移登记B.变更登记C.异议登记D.更正登
3、记【答案】 D7. 【问题】 房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。A.专家打分法B.“三项预测值”法C.解析法D.蒙特卡洛模拟法【答案】 B8. 【问题】 市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为( )。A.1.05B.0.97C.0.98D.1.03【答案】 D9. 【问题】 下列不属于市场价值评估应遵循的原则的是（ ）。A.独立客观公正原则B.合法原则和替代原则C.谨慎原则和诚信原则D.价值时点原则和最高最佳
4、利用原则【答案】 C10. 【问题】 有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为（ ）元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250【答案】 A11. 【问题】 房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的（ ）名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。A.2B.3C.4D.5【答案】 A12. 【问题】 资产证券化的理论基础中，最核心的原理是（ ）。A.基础资产的现金流分析原理B.资产重组原理C.破产隔离原理D.信用增级原理【答案】 A13. 【问题
5、】 某宗房地产某年l月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为（）美元/m2（假设该年l月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。A.1051B.1096C.1100D.1147【答案】 D14. 【问题】 某房地产估价机构投保的险种有：火灾保险，社会养老保险，预防公害保险，失业保险，人身伤害保险，运输工具保险，劳动工伤保险，统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有（）种。A.3B.4C.5D.6【答案】 B15. 【问题】 在房地产
6、司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（）。A.一般假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设【答案】 B16. 【问题】 房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供给、需求、利用状况C.权利、租金、利率D.价值、使用价值、供求【答案】 A17. 【问题】 某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了( )元。A.994.37B.1016.81C.1255.16D.1387.24【答案】 A18. 【问题】
7、 砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（ ）的砖。A.5%B.8%C.10%D.15%【答案】 D19. 【问题】 房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系，甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2009年6月10日开始，为期半年，实际成交月租金500元。2010年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确
8、认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。A.250B.500C.100D.1500【答案】 B20. 【问题】 房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（ ）状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 城乡规划包括（）。A.城镇体系规划B.城市规划C.镇规划D.区域规划E.总体规划和详细规划【答案】 ABC2. 【问题】 根据城市房地产转让管理规定，下列房地产中，不得转让的有（）。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.土
9、地是划拨方式取得的E.依法收回土地使用权的【答案】 BC3. 【问题】 2011 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。A.被征收房屋价值的补偿B.刘某精神损失补偿C.因征收房屋造成的搬迁临时安置的补偿D.因征收房屋造成的刘某误工损失补偿【答案】 ACD4. 【问题】 以下属于重新购建价格的是( )。A.建筑物的重置价格B.土地的重置价格C.建筑物的重建价格D.土地的重建价格E 房
10、地的重建价格【答案】 AC5. 【问题】 关于估价委托书的说法，正确的有（）。A.估价机构接受估价委托时应要求委托人出具估价委托书B.估价委托书应由估价委托人自己撰写，估价师不得代其起草C.委托估价事项属于重新估价的，可在估价委托书内注明D.估价委托书可载明估价委托人对估价工作完成时间的要求E.估价委托书应作为重要的估价依据放入完成的估价报告附件内【答案】 ACD6. 【问题】 教育费附加是随（）附征专门用于教育的一种特别目的税。A.增值税B.消费税C.房产税D.城建税E.企业所得税【答案】 AB7. 【问题】 下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的有（）。A.整群抽样B.分层随机抽
11、样C.简单随机抽样D.定额抽样E.估计抽样【答案】 D8. 【问题】 下列关于物业管理表述正确的有（）。A.物业管理的内容是保证和发挥物业的使用功能B.广义的物业管理就是对不动产管理活动的总称C.物业管理活动的依据是商品房买卖合同D.提倡按市场规则推行委托物业服务企业实施物业管理是现阶段我国物业管理政策的基本导向E.物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能使其保值增值【答案】 BD9. 【问题】 下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有（）。A.建筑面积B.建筑进深C.室内净高D.建筑层数E.建筑质量【答案】 ABCD10. 【问题】 确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当
12、的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（ ）。A.国债收益率B.银行存款利率C.市场平均投资收益率D.银行贷款利率E.银行同业拆借利率【答案】 AB11. 【问题】 根据保险法，保险业务范围的类别有（）。A.财产保险B.责任保险C.人身保险D.信用保证保险E.政策保险【答案】 AC12. 【问题】 股份制包括（）等企业组织形式。A.无限公司B.有限公司C.两合公司D.合伙公司E.股份有限公司【答案】 ABC13. 【问题】 根据房屋权属登记信息查询暂行办法可以公开查询的信息包括（）。A.房屋用途B.司法查封情况C.他项权利设定时间D.与房屋权利有关的原始凭证E.与仲裁事项直接相
13、关的原始凭证【答案】 ABC14. 【问题】 某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（）。A.因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整B.因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整C.因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整D.因楼层相同，不需进行楼层因素调整E.因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整【答案】 ABCD15. 【问题】 关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确
14、的是（ ）。A.必须采用公开方式招标B.必须采用工程量清单方式招标C.必须根据项目特点编制标底D.必须向投标人发出投标邀请书E.应实行建设工程总承包【答案】 AB16. 【问题】 收集一手资料常用的方法有（）。A.观察法B.访问法C.头脑风暴法D.问卷法E.实验法【答案】 ABD17. 【问题】 根据物权法，不动产用益物权包括（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.建设用地所有权【答案】 ABCD18. 【问题】 关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A.利率是由储蓄和投资决定的B.利率是由货币的供求决定的C.利率是由可贷资金的供求决定D.利率是在商品市场
15、和货币市场同时达到均衡时形成的E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性【答案】 B19. 【问题】 10.下列控制性详细规划的控制体系指标中，属于指导性指标的有（ ）。A.容积率B.人口容量C.建筑体量D.建筑限制高度E.建筑红线后退距离【答案】 BC20. 【问题】 确定城市规模的常用方法有（）。A.综合平衡法B.加权分析法C.区域分配法D.环境容量法E.线性回归分析法【答案】 ACD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估报告估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：市房地产估价有限公司估价人员：（注册号：）（注册号：）
16、估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：估字第号目录（略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中
17、不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该表述清楚。（2）估价依据中城市房屋征收管理条例错，应为国有土地上房屋征收与补偿条例。理由：国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，对征收房屋进行估价重要估价依据为国有土地上房屋征收与补偿条例。（3）结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。理由：根据规定，房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价
18、的货币单位，精确到元。（4）结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”，并且应由两名以上注册房地产估价师签字。理由：房屋征收评估中，分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。（5）结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒（或：结果报告中第（十二）与（十三）项顺序颠倒）。理由：房屋征收估价中估价报告的内容顺序为：估价委托人；估价机构；估价对象；估价目的；估价时点
19、；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日期和估价报告使用期限的顺序为：先作业日期后估价报告使用期限。（6）市场法测算未列出计算公式。理由：房屋征收评估中，市场法评估技术路线为：收集和测算类似房地产价格；修正类似房地产价格，将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定，因此，采用市场法进行测算时，应列出市场法的计算公式。2. 某办公楼房地产估价报告封面及目录(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公楼房
20、地产估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象某公司所有的办公用房地产，估价对象办公用楼建于1993年，为四层砖混结构，部分为5层，总建筑面积2075.284m2。估价对象占地3444.6m20三、估价日期2004年8月21日至8月25日。四、估价目的房地产拍卖。五、估价时点2004年8月21日。六、估价依据（略）七、采用的估价方法【答案】(1)缺少致委托方函。(2)缺少委托方。(3)估价对象描述过于简单，土地权利情况不清，使用年限不明确。(4)缺少估价原则。(5)缺少价值定义。(6)估价对象描述过于简单，土地权利状况不清，使用年限不明确。(7)估价结果应为房地产总价而不是房产总价。(8)估价结
21、果还应写明单价。(9)地价应进行年限修正。(10)应说明24%的折旧率确定依据。(11)采用假设开发法求取地价，再加上建筑物价格的技术路线不正确。(12)估价结果不一致。(13)技术报告估价为公开市场价格，但应说明当地拍卖价格和市场价格之间的调整幅度，以确定拍卖价格。3. 房地产估价报告致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某大厦用地地价评估结果报告一、委托方（略）二、估价方(略）三、估价对象概况1.地理位置及周围环境估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个
22、投资建设的理想场所。2.市政建设状况估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善,供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。3.规划设计条件估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表356。【答案】(1)缺少封面及目录。(2)缺土地权属状况。(3)规划用地面积与报告中的红线用地面积不一致。(4)市场比较法的评估缺可比实例的基本情况。(5)市场比较法的比较修正没有理由。(6)市场比较法的修正取值不规范。(7)市场比较法的评估缺交易情况修正。(8)办公、写字楼和公寓的预期市场价格的确定缺乏充足的依据。(9)缺估价时点的美
23、元与人民币的汇率。(10)收益法中收益年限的确定错误。(11)销售费用率、出租费用率、资本化率、利润率、收益年递增率等有关参数的确定缺乏依据。(12)销售税金的税率（5.55%)确定错误。(13)熟地总价大写金额错误。(14)缺土地利用现状等土地基本状况资料。4. （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。请问：1评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？2政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3
24、评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？【答案】1（1）政府收购该宗房地产评估收购价格时，土地用途应界定为工业用途。理由：对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。本案例，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地，故评价该房地产时，土地用途应界定为工业用途。（2）适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。理由：工业房地产估价的常用方法有：成本法；市场法；收益法。被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法进行评估。本案
25、例，该宗房地产收购价格属于被征收的用于工业用途的土地，可采用的方法有成本法、市场法及基准地价修正法。2（1）收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：建筑物拆除费用；土地开发费用（如七通一平费用）；其他成本费用（如财务成本、管理费用）。5. 房地产估价报告项目名称：XX市XX街XX号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：XX法院估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员：XXXXXX估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日估价报告编号：XX2011第XX号目录(略）致估价委托人函XX法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于XX有限公司，位于XX市X
26、X街XX号，建筑面积为411.45m2的商业用房及建筑面积为38m2的车库的市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据房地产估价规范，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值评估结果如下：评估单价：7983元/m2评估总价：408.29万元【答案】1.封面
27、中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。2.致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。3.注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。4.在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。5.未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。6.估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。7.估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。8.估价对象中缺是否有共有权的说明。9.技术报告中估价方法适用性分析中，选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例。10.不应选用净收益按一定比率递增的收益法计算公式（或者说选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾）。11.用市场法求租金时,所在层/总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素。12.选取可比实例的租金内涵未说明，如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收人等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。13.可比实例2成交日期与估价时点相距较远，未说明交易日期修正系数为100/100的理由。14.可比实例3的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。