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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。A.商用房地产风险更高B.商用房地产的收益更高C.商用房地产的价值更高D.商用房地产的增值潜力更大【答案】 A2. 【问题】 下列关于当前经济适用住房政策，表述错误的是( )。A.新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定B.经济适用住房建设用地使用权须采取出让方式取得C.经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区
2、非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素D.计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等四项成本因素为基础计算【答案】 B3. 【问题】 方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费【答案】 D4. 【问题】 A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土
3、地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让【答案】 C5. 【问题】 甲房地产估价机构接受委托对乙房地产开发公司一在建工程抵押价值进行评估，房地产估价师张某具体负责该估价项目，拟采用假设开发法和成本法进行测算。A
4、.土地使用期限B.土地权属情况C.土地使用管制D.交通管制【答案】 D6. 【问题】 若名义利率为10%，通货膨胀率为4%，则实际利率为（）。A.5.77%B.6.00%C.12.00%D.14.40%【答案】 A7. 【问题】 某宗房地产2007年6月的价格为1800元/m2，现需要调整到2007年10月1日的价格。已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日到10月1日的价格指数为 79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2005年1月1日的价格指数为100)。A.环比价格指数B.定基价格指数C.价格变动指数D.价格调整指数【答案】 B8. 【问题】
5、DoS 攻击的目的是 （）。A.获取合法用户的口令和帐号B.使计算机和网络无法提供正常的服务C.远程控制别人的计算机D.监听网络上传输的所有信息【答案】 B9. 【问题】 在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A.业主B.承租人C.物业服务企业D.业主、承租人和物业服务企业共同【答案】 A10. 【问题】 某写字楼当前市场售价为22000元/m2，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。A.1283B.1318C.1166D.1320【答案】 C11. 【问题】 已知一年
6、期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（ ）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21%【答案】 A12. 【问题】 路线价法主要适用于（）的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地【答案】 A13. 【问题】 （2014年真题）下列控制指标中，不属于建设监理控制的是（ ）。A.质量标准B.投资限额C.建设工期D.投资回报率【答案】 D14. 【问题】 （ ）是在他
7、人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权【答案】 A15. 【问题】 在房地产泡沫的成因中，( )是房地产泡沫产生的基础。A.投机需求的膨胀B.金融机构的过度放贷C.土地的有限性和稀缺性D.开发商之间的博弈【答案】 C16. 【问题】 某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元；拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元。该厂房的残值率为（）。A.1.43%B.2.00%C.7.86%D.11.00
8、%【答案】 B17. 【问题】 (2015年真题) 下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成本风险【答案】 C18. 【问题】 房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（）子市场。A.租赁B.销售C.保险D.抵押【答案】 C19. 【问题】 房地产开发公司于2007年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2007年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2007年4月，正
9、式开工建设。2008年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。A.建设单位B.监理单位C.施工单位D.设计单位【答案】 A20. 【问题】 2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2010年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2009 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2011 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，
10、该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。A.委托房地产估价机构评估确定B.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等确定C.由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托房地产估价机构评估确定D.由征收部门根据甲公司提供的发票、完税凭证等，结合市场情况综合确定【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D.如果使用
11、贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E.内部收益率越高，投资风险就越小【答案】 ABC2. 【问题】 关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%【答案】 AC3. 【问题】 不确定型决策常用的决策方法有（）。A.最大可能法B.小中取大法C.大中取大法D.决策树法E.最小最大后悔值法【答案】 BC4.
12、 【问题】 保险资金的性质主要有（ ）。A.自有性B.负债性C.相对稳定性D.不稳定性E.社会性【答案】 BC5. 【问题】 (2015真题) 商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（）。A.房屋抵押B.房屋继承C.变更房屋用途D.房屋买卖E.经出租人同意转租房屋【答案】 ABD6. 【问题】 关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有( )。A.土地补偿费归农村集体组织所有B.土地补偿费归农民个人所有C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有D.地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有E.安置补助费一定归农村集体组织所有【答案】 AD7. 【问题】 收集交易实例时应
13、收集的交易实例信息包括（）。A.成交价格B.议价时间C.成交日期D.交易方式E.交易目的【答案】 ACD8. 【问题】 下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该项房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势【答案】 CD9. 【问题】 教育费附加是随（）附征专门用于教育的一种特别目的税。A.增值税B.消费税C.房产税D.城建税E.企业所得税【答案】 AB10. 【问题】 房地产转让是指房地产权利人通过（）或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。A.买卖B.出
14、租C.抵押D.赠与E.质押【答案】 AD11. 【问题】 关于国有土地房屋征收评估、鉴定费用的说法，错误的有（ ）。A.房屋征收评估费用由房屋征收部门承担B.房屋征收评估鉴定费用均由被征收人承担C.房地产估价机构复核评估不再收取评估费用D.房屋征收评估费用由被征收人和政府共同承担E.鉴定改变原评估结果的鉴定费由原房地产估价机构承担【答案】 BD12. 【问题】 剩余技术有（）。A.市场剩余技术B.土地剩余技术C.建筑物剩余技术D.房地产剩余技术E.抵押贷款剩余技术【答案】 BC13. 【问题】 下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（）。A.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接
15、受的最低租金水平确定的B.基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用C.基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用D.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金E.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金【答案】 ABD14. 【问题】 房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（）。A.地理环境B.经济政策C.项目投资估算D.市场情况E.市场需求与供给情况【答案】 ABD15. 【问题】 商业银行的职能包括( )。A.充当信用中介B.变货币资本为货币收入C.充当支付中介D.创造派生存款和信用流通工具E.变货币收入为货币资本【答案】 ACD16.
16、 【问题】 光污染包括( )。A.灯光污染B.玻璃幕墙反光污染C.眩光污染D.宇宙线辐射污染E.视觉污染【答案】 ABC17. 【问题】 某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：A.保证保险B.信用保险C.工程保险D.责
17、任保险【答案】 AC18. 【问题】 信托的职能包括（）。A.融通资金B.财产所有权的转移性C.财务管理D.收益分配的实绩性E.信用服务【答案】 AC19. 【问题】 下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有（）。A.收取佣金是一种法定行为B.对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6的佣金C.委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金D.公物拍卖原则上不得向委托人收取拍卖佣金E.收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定【答案】 ACD20. 【问题】 关于房屋存量的说法，正确的有（ ）。A.存量属于房地产市场的需求指标B.存量单位可以是建筑面
18、积或套数C.存量可按物业类型分别统计D.报告期存量等于上期存量加报告期竣工量E.存量是指报告期末已占用和空置的物业空间总量【答案】 BC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余2年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：(1)如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(2)如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现在租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(3)该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的
19、买入价决定？为什么？【答案】(1)应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。(2)显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。(3)该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。2. 甲公司拥有的某汽车加油站于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢,有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。请问：1.该估价项目的估价对象范
20、围具体应包括哪些？2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？【答案】1.该估价项目的估价对象范围具体应包括：营业楼及加油棚各一幢、若干个储油罐、加油机和加油枪、加油站所占用的土地。2.乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：房地产权证；若干个储油罐、加油机和加油枪等的型号、购置时间、寿命等资料;装修改造的具体项目。3. 甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。请问：1该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2乙
21、房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？【答案】1（1）该估价项目的估价对象范围具体包括：加油站的房屋、构筑物及其占用范围内的使用权。加油站的设施设备以及工器具等动产。加油站的特色装饰装修。加油站的特许经营权。理由：房地产估价报告中，估价对象范围有：土地、房屋、构筑物、树木等，同时说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益。在界定估价对象的范围时，应注意同一标的物在不同的估价目的下，如抵押估价、房屋征收估价、自愿转让估价、人民法院拍卖估价，估价对象的范围可能应有所不同。对继续经营下的自愿转让估价，其估价范围包括：特色装饰装修、动产、特许经营权、抵押贷款和其他债务等。2
22、加油站是一种特殊用途的房地产，有其自身特点，在估价中只有充分了解其特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，才可能通过科学评估得到其合理的价格。本案例，乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：（1）加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）。（2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）。（3）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。（4）加油站近3年的经营状况及财务报表。4. 某办公用地地价评估报告书封面及目录（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某办公用地估价结果报告一、委托人XX建筑装饰工程公司（法定代表人XX;住所：XX)
23、二、估价机构XX房地产咨询服务公司三、估价对象1.估价对象概况:估价对象办公用地坐落在某市某路华信商贸区出口处，南临某公路，距G市5号髙速公路人口处约200m，西临某大学，北面和南面各有某大型停车场和某停车场。该地段是全国各地工业、农贸商品的集散地，周围有较多的大型停车场、商品批发市场和众多的商铺、招待所、各地办事处等设施。估价对象正处于该地段的中心位置，具有较高的开发价值，经估价人员现场勘察确认，估价对象已完成“七通一平”达到开发建设的要求。2.估价对象规划设计条件：规划用途：办公；总占地面积：1000m2；【答案】(1)缺少致委托方函。(2)估价时间应为估价时点。(3)估价方描述过于简单，
24、少法定代表人、住所以及估价方估价资格等级。(4)估价对象权利状况交代不清。(5)人民币大写六应为陆。(6)税费通常包括“两税一费”等，而不包括所得税和增值税。(7)总楼价计算有误，应为20913306元。(8)总建筑费没有折算到估价时点。(9)没有计算专业费用。(10)现金流量折现法不应再计算利息。(11)现金流量折现法不应再计算利润。(12)单位地价计算有误。(13)应采取两种或两种以上的方法估算地价。(14)报告最后一部分内容应为附件。5. 本次估价背景情况如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2。估价目的是为确定房地产抵押贷
25、款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：1.根据房地产估价规范（GB/T502911999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求
26、取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发宪成后的价值。4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工
27、程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】1.不能因为估价对象成本造价等资料较为齐全，就得出可以采用成本法估价的结论。本估价对象可以采用成本法估价，是因为估价对象为在建工程，其土地取得成本、建设成本、管理费用、投资利息、开发利润等可通过测算其重新购建价格得出。2.本次估价在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价不对。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以存在工程不能按期完工或抵押人到期不履行债务而需将该工程折价，或者拍卖、变卖的风险，因此在采用假设开发法时应按强制转让前提进行估价。3.用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算不正确。用成本法评估在建工程建筑物价格时，应根据重新取得该在建工程建筑物的必要支出或重新开发该在建工程建筑物的必要支出及应得利润来测算其价格。4.由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素这句话不对。折旧是从建筑物正式竣工之日以后才会存在，所以估价对象虽已停工3年，但该工程仍属于新开发的房地产，在成本法估价中不应考虑其折旧因素。