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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800【答案】 A2. 【问题】 某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40，余款半年后一次付清，假设年利率为8，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场
2、价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】 B3. 【问题】 房地产投资信托基金投资房地产的常用经营模式是（）。A.购买一出售B.购买一更新改造一出售C.购买一持有出租一出售D.开发一出售【答案】 C4. 【问题】 (2015年真题) 住房置业担保公司为个人购置住房借款，提供担保的方式是（）。A.质押B.一般保证C.抵押D.连带责任保证【答案】 D5. 【问题】 某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（ ）万元。A.110.00B.110.47
3、C.119.31D.172.43【答案】 C6. 【问题】 根据建筑物重要性和使用要求，一般居住建筑的建筑物的重要性等级是（）。A.特等B.甲等C.乙等D.丙等【答案】 D7. 【问题】 下列关于空置和损失的表述，不正确的是( )。A.空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入B.欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录C.空置虽然减少收入，但不是损失D.实际租金收入与潜在毛租金收入相等【答案】 D8. 【问题】 某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行
4、就市定价法【答案】 B9. 【问题】 国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件是（）。A.客观评估被征收房屋价值B.公共利益C.被征收人同意D.签订补偿方案【答案】 B10. 【问题】 某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，则该项目应缴纳的土地增值税为（ ）万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】 A11. 【问题】 普通股票中的个人股包括内部职工股和社会公众股。其中内部职工股指股份有限公司内部职工认购的股份，按规定不得超
5、过公司向社会公众发行股票总数的（）。A.5B.10C.15D.20【答案】 B12. 【问题】 下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房【答案】 A13. 【问题】 2005年5月，W自治区A市（设区的市）B县C国有企业通过房改，将其红都小区多层公房以成本价出售给职工，售房款共计8500万元。2009年6月，为改善住房条件，C国有企业委托A市二级资质D房地产开发公司，利用其部分厂房用地开发建设胜利小区。2011年2月，该小区建成后，由I房地产开发公司以市场价将胜利小区300套相同房型的住房出售给职工。2011年8月1日，该小区召开了业主大
6、会，并成立了业主委员会。2011年11月，该小区业主大会选聘了B县三级资质E物业服务公司。A.100B.800C.2000D.5000【答案】 C14. 【问题】 商品房现售，必须符合的条件不包括（）。A.供水、供电已确定施工进度和交付日期B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.已通过竣工验收D.拆迁安置已经落实【答案】 A15. 【问题】 在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用（）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】 C16. 【问题】 收集信息（ ）的交易实例，是提高估价精
7、度的一个基本保证。A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确【答案】 D17. 【问题】 某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 C18. 【问题】 下列房地产经营模式中，现金流出不包括“运营成本”的是（ ）。A.购买更新改造出售B.购买持有出租出售C.开发持有出租出售D.购买更新改造出租出售【答案】 A19. 【问题】 某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权
8、证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。A.集聚程度B.交通条件C.周边环境D.教育配套设施【答案】 D20. 【问题】 下列关于会计主体，表述错误的是（ ）。A.会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织B.会计主体也称为会计实体、会计个体C.会计主体等同于法律主体D.会计主体不一定是法律主体【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【
9、问题】 (2015年真题) 房地产开发项目可行性研究中的投资环境研究主要包括（）。A.当地社会经济情况B.城市基础设施状况C.土地使用制度D.项目用地状况E.当地的金融和税收政策【答案】 ABC2. 【问题】 下列关于城市规划的说法正确的有（）。A.城市规划是代表国家意志的政府行为B.城市规划是引导和控制城市现在发展的纲领性文件C.城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段D.城市规划是政策形成和实施的工具E.城市形成了城市未来的空间架构【答案】 ACD3. 【问题】 陈某购买了江某的一套学区房，双方为避税，在办理相关手续时隐瞒了成交价格，后被有关部门要求房屋价格进行评估。陈某委托其表弟赵某所
10、在的甲房地产估价机构做课税评估。赵某选取了相邻区位但不属于学区房的成交案例进行评估，助陈某、江某偷税5万余元。陈某因无力淸偿到期住房抵押贷款，被诉到法院，法院裁定公开拍卖陈某住房以清偿债务，此时，赵某虚假评估的事情败露。A.应该主动申诮回避B.直接赔偿有关税金损失C.将受到行政处分D.将作为不良行为记入信用档案【答案】 ACD4. 【问题】 关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（）。A.各项收入，支出均为价值时点房地产市场状况下的值B.在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”C.不需要单独计算投资利息D.不考虑预售和延迟销售的影响E.测算后续幵发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配【答
11、案】 BC5. 【问题】 拍卖委托中，根据委托人的定义可将委托人分为（）。A.间接委托人B.直接委托人C.公民D.法人E.其他组织【答案】 CD6. 【问题】 不动产登记薄记载的内容包括（）。A.自然状况B.权属状况C.权利限制D.提示事项E.不动产市场价值【答案】 ABCD7. 【问题】 关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值【答案】 ABD8. 【问题】 专业人员主要依照写字楼（）对其进行分类。
12、A.所处的位置B.交通便利条件C.自然或质量状况D.设施完善程度E.收益能力【答案】 AC9. 【问题】 市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A.区位相近B.权利性质相同C.面积相等D.档次相当E.建成年份相同【答案】 ABD10. 【问题】 二级资质的房地产估价机构可以从事以（）为估价目的的房地产评估。A.企业清算B.房地产课税C.公司上市D.房地产抵押E.房屋征收补偿【答案】 BD11. 【问题】 某城市政府为修建地铁，委托银行组成承建团，面向社会发行期限为12年的建设债券。该债券种类属于（）。A.金融债券B.长期债券C.公募债券D.公债券E.抵押债券【答案】 BD12
13、. 【问题】 商品房预售方案应包括的内容包括（）。A.项目基本情况B.预售房屋套数C.销售人员姓名和身份证号D.竣工交付日期E.住房质量责任承担主体【答案】 AB13. 【问题】 在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括（）。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议【答案】 AB14. 【问题】 建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则有（）。A.布局优化B.有偿使用土地C.市场配置D.盘活利用E.规划总体控制【答案】 ACD15. 【问题】 下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的有（）。A.现状价值可能高于市场价
14、值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值E.残余价值等于市场价值【答案】 ACD16. 【问题】 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（ ）。A.银行信贷B.商业信用C.企业债券D.租赁融资E.发行股票【答案】 ABCD17. 【问题】 物业管理条例确立的基本制度包括( )。A.业主大会制度B.业主公约制度C.住宅小区治安管理制度D.住宅小区综合验收制度E.住房专项维修资金制度【答案】 AB18. 【问题】 下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（）。A.标准厂房B.房地产开发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程【答案】 ABD19. 【
15、问题】 房地产经纪机构代理预售商品房时，应向商品房购买人出示的资料有( )。A.商品房销售委托书B.商品房选址意见书C.商品房预售许可证D.预售房屋所有权证书E.销售场所的房屋租赁合同【答案】 AC20. 【问题】 商业辐射区域分析的内容主要有（）。A.可能的顾客流量B.消费者行为、喜好和偏爱C.购买能力分析D.区域优势E.消费导向【答案】 ABC三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D
16、四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间的转让；实例C是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1四个交易实例是否可以选作可比实例？2四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或调整？【答案】1（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房
17、地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。A、B、C、D四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。2四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：（1）对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总，即调整至完整权利状态下的价格。（2）对实例B应进行利害关系人之间交易
18、的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。（3）对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。即测算合并后的增值收益。（4）对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。2. 甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。请问：1该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？2乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些
19、资料？【答案】1（1）该估价项目的估价对象范围具体包括：加油站的房屋、构筑物及其占用范围内的使用权。加油站的设施设备以及工器具等动产。加油站的特色装饰装修。加油站的特许经营权。理由：房地产估价报告中，估价对象范围有：土地、房屋、构筑物、树木等，同时说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益。在界定估价对象的范围时，应注意同一标的物在不同的估价目的下，如抵押估价、房屋征收估价、自愿转让估价、人民法院拍卖估价，估价对象的范围可能应有所不同。对继续经营下的自愿转让估价，其估价范围包括：特色装饰装修、动产、特许经营权、抵押贷款和其他债务等。2加油站是一种特殊用途的房地产，有其
20、自身特点，在估价中只有充分了解其特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，才可能通过科学评估得到其合理的价格。本案例，乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：（1）加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）。（2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）。（3）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。（4）加油站近3年的经营状况及财务报表。3. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产
21、估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？【答案】1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的,从其规定。(3)拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的,按协商结果确定。(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主
22、管部门申请确认。4. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营
23、期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）自有资金现金流量表（此表题中给出）【答案】本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为A元1）第1年：年初自有资金投入200万元年末销售收入4008000320（万元）2）第2年：年初自有资金投入400万元年末销售收入6007800468（万元）年末还本息：400（110%2）480（万元）3）第3年：年末出租收入1000
24、12A60%7200A年末运营成本为7200A30%2160A或者直接计算出第3年末的净经济收入：100012A60%（1-30%）5040A4）第4年：年末出租收入100012A70%8400A年末运营成本为8400A30%2520A或者直接计算出第4年末的出租净收入：5. 本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价
25、报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性
26、能、施工手段等技术方面是可能的。3经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元m2，类似商铺市场均价为20000元m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】估价报告是估价机构出具的关于估价对象价
27、值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于委托对象价值的正面答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片段中的错误、修改及理由具体如下：（1）错误：估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可。改为：估价对象按照商业用途使用不合法，应按住宅用途评估。理由：虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。（2）错误：若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用的收入现值，大于作为住宅使用的收入现值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。改为：若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。理由：经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。（3）错误：估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。