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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。A.需求预测B.吸纳率分析C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析D.家庭规模与结构分析【答案】 C2. 【问题】 某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为( )元/m2。A.3000B.3277C.3295D.3599【答案】 C3. 【问题】 土地使用税采用分类分级的( )税率。A.比例城镇B.超额累进C.全额
2、累进D.幅度定额【答案】 D4. 【问题】 存销比=当月新建商品住宅库存面积/近6个月销售面积的移动平均值，是反映商品房库存去化周期的常用指标。这个指标属于（ ）。A.结构相对指标B.强度相对指标C.比较相对指标D.动态相对指标【答案】 B5. 【问题】 房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（ ）。A.影响房地产价格的因素是不断变化的B.房地产自身状况会发生变化C.必须确定一个价值所对应的时间D.房地产经济活动通常有确定的发生时间【答案】 A6. 【问题】 某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。A.
3、市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值【答案】 B7. 【问题】 根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。A.目标定价法B.成本加成定价法C.随行就市定价法D.价值定价法【答案】 A8. 【问题】 甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（ ）万元。A.050B.5075C.50100D.100150【答案】 C9. 【问题】 张某购买了A房地产开发公司在B市开发的住房一套，因质量问题，与A房地产开发公司发生了质量纠纷。如果张某认为该
4、住房存在严重的主体质量问题，应以（ ）作为能否退房的依据。A.B市人民政府的核验结果B.B市土地部门的核验结果C.B市房管部门的核验结果D.B市质量监督站的核验结果【答案】 D10. 【问题】 某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。A.扩股增资B.预售商品房C.以融资租赁方式承租大型设备D.以在建工程抵押贷款【答案】 A11. 【问题】 写字楼的可出租
5、面积是指（）。A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积【答案】 D12. 【问题】 目前，AAA级企业的信用等级系数的取值为（）。A.30%B.50%C.70%D.90%【答案】 A13. 【问题】 城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（）。A.紫线B.绿线C.蓝线D.黄线【答案】 C14. 【问题】 下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性
6、质、位置和界限的是（ ）。A.建筑工程施工许可证B.建设工程规划许可证C.国有建设用地使用权出让合同D.商品房买卖合同【答案】 C15. 【问题】 下列关于成本利润率与销售利润率的表述中，正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率B.成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率C.目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关D.销售利润率=销售利润/销售收入【答案】 D16. 【问题】 收益法估价的典型对象是（ ），其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。A.混合收益的房地产B.出租的房地产C.自用或空置的房地产D.自营的房地产【答案】 B17. 【问题】 某房地产在201
7、4年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为（ ）元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】 D18. 【问题】 仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是（）。A.附息债券B.贴水债券C.信用债券D.担保债券【答案】 B19. 【问题】 根据房产测量规范，计算一半建筑面积的是（ ）。A.无柱的雨篷B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊C.房屋内高度在2.20m以上的技术层D.与室内不相
8、通的装饰性阳台【答案】 B20. 【问题】 某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（ ）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有（）。A.建筑密度B.用地面积C.人口容量D.停车泊位E.建筑形式【答案】 C2.
9、【问题】 下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有( )。A.借用合同B.买卖合同C.抵押合同D.赠与合同E.借款合同【答案】 BC3. 【问题】 下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。A.估价对象B.估价方法C.价值类型D.价值时点E.估价所需材料【答案】 CD4. 【问题】 建筑材料的性质有（）等。A.物理性质B.力学性质C.耐久性D.耐热性E.耐湿性【答案】 ABC5. 【问题】 下列选项中同时具有财产权和人身权双重属性的是 (请作答此空)。商业秘密具有 () 属性。A.著作权B.商业秘密C.发现权D.使用权【答案】 A6. 【问题】 逻辑网络设计是体现网络设计核心思想的关键
10、阶段，下列选项中不属于逻辑网络设计内容的是（）。A.网络结构设计B.物理层技术选择C.结构化布线设计D.确定路由选择协议【答案】 C7. 【问题】 在下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的有（ ）。A.房价租金比B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.开发投资杠杆率【答案】 A8. 【问题】 (2016真题) 根据城市房地产管理法，房地产交易的形式有（）。A.房地产出让B.房地产转让C.房地产抵押D.土地划拨E.房屋租赁【答案】 BC9. 【问题】 在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有( )。A.降低再贴现利率B.提高首期付
11、款比例C.提高法定存款准备金率D.缩短分期付款期限E.公开市场买入政府证券【答案】 A10. 【问题】 从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可营利性D.可实现性E.可衡量性【答案】 BCD11. 【问题】 (2013真题) 下列房地产中，属于免征房产税的有（）。A.监狱用房B.高校招待所C.部队营房D.法院办公楼E.房地产开发企业自用的房地产【答案】 ACD12. 【问题】 下列房产中，可以免征房地产税的有( )A.出租地下建筑物B.企业兴办的学校自用房产C.房地产开发企业自用的商品房D.个人所有非营业用房E.老年服务机构自用房
12、产【答案】 BD13. 【问题】 下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（）。A.企业所得税B.个人所得税C.印花税D.增值税E.契税【答案】 ABCD14. 【问题】 对“红线”的管理，体现在对（）等的规划管理。A.容积率B.建设密度C.建设高度D.建筑颜色E.建筑风格【答案】 ABC15. 【问题】 明确估价对象的区位状况，就是要弄清估价对象的（）。A.位置B.交通条件C.外部配套设施D.周围环境E.抵押担保【答案】 ABCD16. 【问题】 房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查【答案】 AB17.
13、【问题】 成本法中的投资利息的应计息项目包括（）。A.土地成本B.销售税费C.管理费用D.销售费用E.建设成本【答案】 ACD18. 【问题】 RARP协议的作用是（）。A.根据MAC查IPB.根据IP查MAC.根据域名查IPD.查找域内授权域名服务器【答案】 A19. 【问题】 下面是路由表的4个表项，与地址220.112.179.92匹配的表项是（）。A.220.112.145.32/22B.220.112.145.64/22C.220.112.147.64/22D.220.112.177.64/22【答案】 D20. 【问题】 我国现行的税率形式有（）。A.比例税率B.定额税率C.加成税
14、率D.累进税率E.附加税率【答案】 ABD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许
15、。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地査勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价
16、对象改建为商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】1.虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。2.若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。3.价值最大化分析应在
17、目前住宅用途现状情况下，分别在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下进行定量分析，最后得出在第二种前提下利用价值最大。不能只分析一种前提就得出结论。4.综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。2. 某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：1造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些?2在用市场法确定A写字楼的市场租金时，
18、如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理?【答案】1（1）租金内涵可能不同。比如一个是净租金，一个是毛租金。（2）租金单位可能不同。比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金。（3）可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）。（4）是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费。（5）是合同租金（租约租金）还是市场租金。2（1）统一租金内涵，将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上。（2）具体调整内容有：如是否有租约；是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入
19、；可出租面积比率；出租方式；租金交纳方式；租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。3. 指出并改正下列房地产估价文书的错误估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000，总建筑面积6000，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87。经调查，附近同档
20、次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/，空置和租金损失率为10，出租成本及税费为年租金收入的25。2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率为12，销售费用及销售税费率为7（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3。估价测算如下（节选）：一、估算净收益。净收益3000600085（110）（125）1032.75（万元）二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V=A/Y1-1/（1+Y）n采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到
21、报酬率为8.5。三、估算装修改造后的办公楼总价值。办公楼总价值=1032.75/8.5%1-1/（1+8.5%）50/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元四、装修改造费用总额。【答案】1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87净收益3000600087（110）（125）1057.05万元2.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年装修改造后的办公楼价值1057.05/8.5%1-1/（1+8.5%）49/（1+12%）=10899.57万元3.装修改造费用的计算错误，折现率应为12。装修改造费用：10006000（112）0.5566
22、.95万元4. 指出并改正下面估价报告片段中的错误下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得建设工程施工许可证。2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中
23、，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时
24、间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业
25、所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。5. 李某于2015年6月向甲房地产开发公司（以下称甲公司）购置了一处商铺，2015年9月交房，装修后即投入使用。同年12月该房屋出现局部基础沉陷，部分墙体开裂等质量问题，不能继续使用。经双方协商，由甲公司负责修复并承担其他损
26、害赔偿。2016年6月该房屋修复工程全部完成，已排除相关安全隐患，房屋达到正常使用条件，但双方就其他损害赔偿问题未达成一致意见。双方协商后决定委托乙房地产估价机构就其他损害赔偿的内容及具体赔偿金额提出建议并进行评估。请问：1.若停业损失仅限于房屋修复期间的租金收益损失，请简述采用报酬资本化法测算的过程。2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应包括哪些内容？【答案】1.报酬资本金化测算过程：（1）测算收益期；（2）确定月租金收益和运营费用，计算月净收益；（3）确定报酬率；（4）计算租金收益损失。2.除房屋修复费用和停业损失外，该项目损害赔偿还应该包括的内容有：（1）房屋使用人周转安置费用；（2）房屋耐久性降低、导致剩余收益年限缩短的损失；（3）修复对邻近房屋损坏的补偿；（4）施工影响的补偿；（5）修复后对承租人的心理减价；（6）补偿协商长期未能得到解决而耗费的相关费用。