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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（）。A.净现值B.净现值期望值C.净现值标准差D.净现值标准差系数【答案】 D2. 【问题】 根据房地产开发经营企业的业务经营模式，（）主要适用于商品住宅开发项目。A.开发-销售模式B.开发-持有出租-出售模式C.购买-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出租模式【答案】 A3. 【问题】 根据房地产估价机构管理办法，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。A.行政区域B.估价目的C
2、.估价对象规模D.价值类型【答案】 B4. 【问题】 国家实行房地产（）申报制度。A.出租价格B.评估价格C.成交价格D.抵押价格【答案】 C5. 【问题】 房地产权利的种类中，属于自物权的是（ ）。A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权【答案】 A6. 【问题】 为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（ ）。A.合法原则B.最高最佳利用原则C.一致性原则D.一贯性原则【答案】 D7. 【问题】 某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产
3、的重新购建价格为（ ）万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】 C8. 【问题】 在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（ ）作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数【答案】 B9. 【问题】 城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与（）相衔接。A.土地利用总体规划B.土地利用总体规划大纲C.土地利用专项规划D.建设用地年度供应计划【答案】 A10. 【问题】 在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（）。A.临界点分析B.期望值分析C.
4、敏感性分析D.概率分析【答案】 A11. 【问题】 居住房地产是房地产商品中所占比重最大的一类，与其他类型房地产相比，居住房地产有其自身的特点，进而导致居住房地产的估价也有其独特之处。A.超级市场B.度假村C.俱乐部D.别墅【答案】 D12. 【问题】 房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】 B13. 【问题】 某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13。该写字楼现在的价格
5、为（）万元。A.992B.3306C.10014D.12723【答案】 C14. 【问题】 有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。现约定一年后一次付清，年折现率为5%，则实际单价为( )。A.3000元/m2B.2850元/m2C.2928元/m2D.2857元/m2【答案】 D15. 【问题】 某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元，同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元，市场价值为250万元，拆除费用5万元。如改换新式空调主机（其他配套设备不需改动），则购置、安装新
6、式空调主机和机房改造费用为700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每1m2营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。如年资本化率为5.25%，则至少需签订（）年的租约，方能确保在该租期内能够通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。A.7B.8C.9D.10【答案】 D16. 【问题】 下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（ ）。A.容积率B.空置
7、率C.资本化率D.建安费用【答案】 B17. 【问题】 某类房地产20052009年的价格见表1，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（）元/m2。A.8460B.8500C.8790D.8838【答案】 B18. 【问题】 甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是（）万元。A.0-50B.50-65C.50-80D.62.5-150【答案】 C19. 【问题】 国家征收国有土地上单位、个
8、人的房屋的前提条件是（ ）。A.公共利益B.政府需求C.多数人利益D.个人意愿【答案】 A20. 【问题】 （2011年真题）对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（ ）。A.重置价格B.租赁价格C.评估价格D.市场价格【答案】 D二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 (2013真题) 甲公司用商业用房向银行抵押贷款1500万元，年利率为8%，借款期限为3年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。甲公司贷款的种类属于（）。A.保证贷款B.质押贷款C.自营贷款D.中期贷款【答案】 CD2. 【问题】 政府宏观
9、调控房地产的手段包括( )。A.严格控制建设程序B.金融政策和住房政策C.地价政策D.城市政策E 住房政策【答案】 BCD3. 【问题】 反映企业营运能力的财务分析指标有( )。A.流动比率B.应收账款周转率C.资产报酬率D.存货周转天数E.资产负债率【答案】 BD4. 【问题】 房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将（）结合起来考虑。A.产品定位B.市场定位C.产品细分D.目标选择E.市场细分【答案】 C5. 【问题】 房地产间接投资包括（ ）。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款【答案】 BD6. 【问题】
10、房地产市场分析报告通常包括的内容有（）。A.财务状况分析B.地区经济分析C.市场供求分析D.吸纳量计划预测E.敏感性分析【答案】 BCD7. 【问题】 体现谨慎性会计信息质量要求的做法有（）。A.设立秘密准备B.不高估资产或收益C.不低估负债或费用D.对可能发生的资产减值损失计提资产减值准备E.对售出商品可能发生的保修义务确认预计负债【答案】 BCD8. 【问题】 下列房地产中，通常是用比较法估价的是（）。A.标准厂房B.行政办公室C.写字楼D.房地产开发用地E.在建工地【答案】 ACD9. 【问题】 征用（），不需国务院批准。A.基本农田10公顷以下的B.基本农田以外的耕地不超过35公顷的C
11、.基本农田以外的耕地超过70公顷的D.其他土地不超过35公顷的E.其他土地超过70公顷的【答案】 BD10. 【问题】 提高贷款利率对房地产市场的影响主要有( )。A.导致房地产实际价值下降B.导致房地产实际价值上升C.加大投资者债务负担D.抑制房地产市场需求E 增加房地产市场需求【答案】 ACD11. 【问题】 我国城市土地使用制度改革突出表现在（）。A.征收土地使用费B.开展土地使用权有偿出让和转让C.制定地方性土地使用权有偿出让.转让法规D.制定宪法和土地管理法E.允许农村耕地使用权流转【答案】 ABC12. 【问题】 2018年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2018年6
12、月1日，甲企业将在建的13号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2018年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。A.对15号楼拍卖、变卖所得优先受偿B.与甲企业协商，将抵押物权属转移给乙银行C.与甲企业无法达成一致，可向人民法院申请司法拍卖、变卖D.与甲企业协商变卖或拍卖抵押物，并就变卖、拍卖所得优先受偿【答案】 CD13. 【问题】 (2017年真题) 下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的有（）。A.回归分析法B.简单平均法C.移动平均法D.
13、指数平滑法E.市场因子推演法【答案】 BCD14. 【问题】 物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有( )。A.查验申请人提供的权属证明B.审查申请人提供的评估报告C.就登记有关事项询问当事人D.必要时对被登记房屋进行实地查看E.及时登记有关事项【答案】 ACD15. 【问题】 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 3000 平
14、方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。A.乙银行同意B.人民法院解除查封C.规划部门同意D.房屋登记机构批准【答案】 CD16. 【问题】 某房地产住宅项目，中途变更设计，买受人选择解除合同，则开发企业应予支付的价款有（ ）。A.全部房价款B.自买受人付款之日起的利息C.违约金D.差旅交通补偿E.精神损失【答案】 ABC17. 【问题】 物业管理的社会化有两个基本含义，即（）。A.房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业B.物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业C.物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业D.物业的所有权人要到社会
15、上去选聘物业服务企业E.政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业【答案】 CD18. 【问题】 担保物权包括（ ）。A.地役权B.典权C.抵押权D.留置权E.质权【答案】 CD19. 【问题】 在下列说法运用市场法估价，其步骤包括( )。A.搜集交易比例B.选取可比实例C.对可比实例成交价格做适当处理D.价格调整E 求取比准价格【答案】 ABC20. 【问题】 对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。A.开发期B.论证决策期C.经营准备期D.经营期E.销售期【答案】 A三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独
16、院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？2.一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。【答案】1.一是，30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是，3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧
17、率较高；三是，3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。2.成本法。主要步骤：弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料;用作预算方式邪恶算估价对象的重新构建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。2. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处房地产估价报告估价报告编号：估字第号项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）、（注册号：）估价作业日期：2011年8月8日至8
18、月18日致估价委托人函（略）目录（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）【答案】1.封面中估价作业日期错误，应为估价报告出具日期；2.缺少估价师声明的内容；3.估价结果报告价值类型表述错误，没有说明不考虑租赁、抵押、查封等影响；4.估价结果报告估价原则中包含谨慎原则错误，征收估价不需要遵循谨慎原则；5.估价结果报告估价依据中缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；6.估价结果报告中，注册房地产估价师不得以盖章代替签字；7.估价技术报告比较法比较因素说明表中，楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；8.估价技术报告比较法比较因素情况修正表中，可比实例与估价对象面积不同未作修正错
19、误，或者缺少面积无需修正的理由；9.估价技术报告收益法测算中，收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；10.估价技术报告收益法测算中，收益法租金计算使用合同租金错误，应使用市场租金；未说明租约外未来租金变化趋势；11.估价技术报告收益法测算中，空置率取0错误，应选用市场客观平均空置率，而不是估价对象的实际情况。12.估价技术报告收益法测算中，有无押金及保证金利息收入未说明；13.估价技术报告估价结果确定中，缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）；14.估价技术报告估价结果确定中，估价结果确定不应扣除抵押贷款。国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征
20、收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。3. XX置业公司部分房地产估价结果报告一、委托人XX置业公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。二、估价机构XX房地产估价事务所，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。三、估价对象XX置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内XX工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于xX市XX路XX号，四至范围XXXX，总占地面积12000m2,土地级别为该市一级二类地区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800mz建筑面积
21、的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为抵押贷款提供依据。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）【答案】(1)缺少土地使用性质描述。(2)缺少产权描述。(3)没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。(4)可比实例A为拍卖，其交易情况一般需修正。(5)可比实例B交易日期修正错误。(6)可比实例B可比性差,修正幅度超过20%，面积与估价对象差别太大。(7)可比实例C选用汇率错误。(8)收益年限不应选取50年。(9)
22、收益法只选择一个参照物，客观性不够。(10)全年收益天数按300天计算错误。(11)确定资本化率不能只参照一个实例。(12)比准价格应为收益价格。(13)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(14)未来发生的利润未计算。4. 因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。、如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可
23、以从哪些方面对张某的疑问进行解释和说明？、一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。、一般而言，房屋征收估价的影响因素有哪些？【答案】1.本题考查的是房屋征收评估的相关规定。一是30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在价值时点评估的重新购建价格。2.本题考查的是房屋征收估价方法和结果确定。成本法。主要步骤：（1）弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集
24、相关资料；（2）用预算方式测算估价对象的重新购建价格；（3）测算估价对象的折旧；（4）求取估价对象的价值。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。根据国有土地上房屋征收评估办法，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。5. 某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。1.评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？2.政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3.评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途、适宜选用哪些估价方法？【答案】1.政府收购该宗房地产时进行评估，土地用途应界定为工业用途，适宜选用成本法、市场法、基准地价修正法。2.收购房地产变为可出让熟地过程中需要投入下列费用：(1)建筑物拆除费用。(2)土地开发费用（如七通一平费用）。(3)其他成本费用（如财务成本、管理费用）。3.出让时对该宗熟地使用权价格进行评估，用途应界定为商业，适宜选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。