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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是（）。A.空置率与有效毛收入呈反向变动B.通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D.金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率【答案】 A2. 【问题】 某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为 F1 F2 F3 F4 。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为A.F1B.F2C.F3D
2、.F4【答案】 A3. 【问题】 下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是( )。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价【答案】 C4. 【问题】 征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（）所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.农村集体经济组织D.地上附着物和青苗所有者【答案】 D5. 【问题】 获取土地使用权属于房地产开发
3、中( )的工作。A.资机会选择B.建设阶段C.前期工作D.租售阶段【答案】 C6. 【问题】 王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800 元/m2的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业贷款组合，贷款期限为20 年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20 万元，则商业贷款的最低月还款额为（）元。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71【答案】 B7. 【问题】 开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的（）以上，才能转让。A.25%B.20%C.15%D.10%【答案】 A
4、8. 【问题】 下列影响某套住宅价格的因素中，属于实物因素的是（）。A.新旧程度B.临街状况C.周围环境D.与相关场所的距离【答案】 A9. 【问题】 (2011年真题) 2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是（）。A.20%B.25%C.30%D.35%【答案】 A10. 【问题】 在居住区附近有一铁路，那么最可能造成居住区房价降低的因素是（ ）。A.心理因素B.交通因素C.噪声因素D.卫生因素【答案】 C11. 【问题】 某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）进行估价。A.比较法B
5、.成本法C.假设开发法D.长期趋势法【答案】 C12. 【问题】 下列的会计恒等式，不正确的是（ ）。A.资产权益债权人权益所有者权益B.资产负债所有者权益C.所有者权益资产负债D.收入费用利润【答案】 C13. 【问题】 (2014年真题) 向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（）A.设计单位B.施工单位C.监理单位D.房地产开发企业【答案】 D14. 【问题】 对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第( )次会议。A.十B.十一C.十二D.十三【答案】 B15. 【问题】 某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。A.社会平均收益率B.项目基准收益
6、率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】 B16. 【问题】 以下关于建设工程施工许可证管理的说法，错误的是（ ）。A.应当放置在施工现场备查B.施工许可证不得涂改C.自领取之日3个月内施工D.不能延期【答案】 D17. 【问题】 征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（）所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府C.农村集体经济组织D.地上附着物和青苗的所有者【答案】 D18. 【问题】 某征收工作评估专家委员会，专家组成员为7人，则其中的房地产估价师人数至少为（ ）人。A.3B.4C.5D.6【答案】 B19. 【问题】 某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制
7、权，可供选择的融资方式是（）。A.发行可转换债券B.发行普通股股票C.发行优先股股票D.发行公司债券【答案】 D20. 【问题】 关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（ ）。A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况下的价值B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场下的价值D.需测算后续开发的应得利润【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列关于强制拍卖的表述，正确的有（）。A.买受人不是强制拍卖的关系人B.人民法院是强制拍卖的主体，也是拍卖人C.强制拍卖标的的所有权人只是
8、强制拍卖的关系人D.强制拍卖的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产E.强制拍卖的标的须为人民法院采取了控制性措施的财产【答案】 CD2. 【问题】 评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（）。A.估价对象B.估价师对估价方法的熟悉程度C.委托人D.估价机构资料库中可用资料情况E.当地房地产市场状况【答案】 AD3. 【问题】 反映和描述房地产市场状况的指标包括( )指标。A.供给B.需求C.空置量D.市场交易E 存量【答案】 ABD4. 【问题】 房地产价格的特征主要包括（）。A.房地产价格受建筑技术的影响很大B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响C.房地产价格形成
9、的时间通常较长D.房地产价格实质上是房地产权益的价格E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金【答案】 BCD5. 【问题】 下列关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格【答案】 BCD6. 【问题】 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善【答案】 C7. 【问题】
10、 房地产权益融资的方式有（ ）。A.上市B.增发新股C.发行企业债券D.住房抵押贷款E.可转换债券【答案】 AB8. 【问题】 (2017真题) 开放经济中社会总需求由（）构成。A.居民消费B.投资C.政府支出D.净出口E.居民储蓄【答案】 ABCD9. 【问题】 某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。A.对危房集中地段的改造B.对基础设施落后地段
11、的改建C.组织实施保障性安居工程建设D.改善性高档住宅区的建设【答案】 ABC10. 【问题】 下列房地产中，属于免征房产税的有（）。A.监狱用房B.高校招待所C.部队营房D.法院办公楼E.房地产开发企业自用的房地产【答案】 ACD11. 【问题】 通常情况下法律、法规规定不得拍卖的房地产包括（）。A.未依法取得房地产产权证书的B.共有房地产，已经其他共有人书面同意的C.权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的D.权利人对房地产的处分权受到限制的E.司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的【答案】 ACD12. 【问题】 以下可以作为质押品提供担保的有（）。A.商标权B
12、.土地使用权C.专利权D.房屋使用权E.企业使用权【答案】 AC13. 【问题】 随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为（）。A.消费习惯因素B.人口因素C.消费行为因素D.消费心理E.经济因素【答案】 BCD14. 【问题】 以下关于RIP与OSPF的说法中，错误的是（）。A.RIP定时发布路由信息，而OSPF在网络拓扑发生变化时发布路由信息B.RIP的路由信息发送给邻居，而OSPF路由信息发送给整个网络路由器C.RIP采用组播方式发布路由信息，而OSPF以广播方式发布路由信息D.RIP和OSPF均为内部路由协议【答案】 C15. 【问题】 商品房现售条件与预售
13、条件的不同之处有( )。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实【答案】 A16. 【问题】 土地出让价款的影响因素主要包括（）。A.住房指数B.所在城市C.地段D.用途E.使用条件【答案】 BCD17. 【问题】 下列关于建设用地使用权的表述，错误的有（ ）。A.居住用地出让最高年限为70年，自动续期B.工业用地出让最高年限为50年，自动续期C.娱乐用地出让最高年限为50年，使用权期间届满，最迟于届满前一年申请续期D.科技用地出让最高年限为40年，使用权期间届满，最迟于届满前一年申请续期E.建设用地使用权期间届满前
14、，因公共利益回收土地的，应当依法给予补偿【答案】 BCD18. 【问题】 下列诉讼中，诉讼时效期间为1年的有（ ）。A.延付或拒付租金的B.无故不履行合同的C.身体受到伤害要求赔偿的D.因环境污染损害要求赔偿的E.出售质量不合格的商品未声明的【答案】 AC19. 【问题】 对纳税人的违章行为，可以采取如下方式（）。A.批评教育B.强行扣款C.加收滞纳金D.罚款E.行政处罚【答案】 ABCD20. 【问题】 利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越
15、小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】 A三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函公司：受贵公司委托，我们对位于市路号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房
16、地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。房地产评估有限公司法定代表人：二一二年四月十九日【答案】错误1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。错误2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误3：缺估价
17、机构盖章。2. 某房地产开发企业于2010年3月末以20000万元购得一宗用途为商品住宅的土地。项目于2010年6月末动工建设，建设投资中有12000万元为年利率7.5%、按季计息、分三期发放的银行贷款：第一笔贷款为4000万元，发放时间为2010年6月末；第二笔贷款为6000万元，发放时间为2010年9月末；第三笔贷款为2000万元，发放时间为2010年12月末。借款合同约定的还款方式是：2011年6月前只计息不还款；2011年6月起在每期末支付当期利息；本金于2012年3月末归还5000万元，2012年6月末一次归还所剩本金和利息。请计算该项目各期借款的还本付息额。完成下面项目各期还本付息
18、表（见表2）。表2项目各期还本付息表（单位：万元）【答案】计算该项目各期借款的还本付息额如下：（1）2010.6应计利息：（2）2010.9应计利息：（3）注意三笔贷款发生的时点，不能再假定每笔贷款发生在每季季中。（4）2012.6期末借款本息累计值等于期初借款本息累计值加上本期应计利息。依次计算，完成项目各期还本付息表如表3所示。表3项目各期还本付息表（单位：万元）3. 张某打算转让自己的餐馆，现在请某房地产评估机构对此餐馆进行评估，以确定该餐馆的市场价值。、与一般的商业房地产相比，餐饮房地产有哪些特殊性？、说明对此餐馆进行评估的技术路线。【答案】1.本题考查的是餐饮房地产及其估价特点。餐饮
19、房地产属于商业房地产范畴，其估价特点及其价格影响因素与商业房地产基本类似，但餐饮房地产在以下方面有其特殊性：（1）地段选择的差异性。餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处，又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高，这一点与一般商业房地产相同，但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅，照样门庭若市。此外，在城市的一些城郊结合部，往往建有一些经营规模非常大的酒楼，其经营规模可以达到上千平方米，并且配备有足够车位的停车场，生意非常红火。（2）营业收入的差异性。餐饮房地产属于经营性房地产，其收入主要来自其经营收入。影响餐饮房地产收入的因素主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等，不同地
20、段、环境带来不同的收益，这部分收入主要由房地产带来，而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。2.本题考查的是餐饮房地产估价的技术路线及难点处理。由于餐饮房地产的经营性特点，其收入既有房地产所贡献的，更有非房地产因素贡献的，故利用收益法估价时，净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益。方法之一是通过商业利润进行剥离，商业利润包括平均商业利润和超额商业利润；即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时，两者之差为其获取的超额利润率，此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益，剥离非正常经营收入。4. 某房
21、地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/m2，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方所支出的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/m2。请问：1小题估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2小题在此基础上还应考虑哪些因素才能得出重置价格？【答案】1
22、小题重置价格是指采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。这样确定重置价格错误在于：(1)利息计算错误，概念不清，重置价格计算投资利息应按照该类房地产客观开发周期计算；(2)所列实际成本费用符合当时市场状况，未说明是否与估价时点(2006年6月)的市场状况相符；(3)期望利润不能作为测算用，应采用正常利润。2小题应考虑在建工程自开始建设到估价时点这段时间内，因工程质量、规划设计、周围环境、房地产市场状况等进行的增减价调整。您可能感兴趣的试题5. 甲公司为2009
23、年12月31日通过竞拍，以400万元/亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元/m2。甲公司在获得该宗土地后的第1年和第2年，分别投入了总建设成本的20%、5%以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第3年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第3年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60%归甲
24、公司所有，40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20%、25%和30%；销售从合作开发的第1年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20%、30%、30%和20%，销售均价为8500元/m2；管理费、销售费和增值税金及附加分别占销售收入的2%、3%和5.5%。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，增值税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。【答案】第一问总建筑面积200666.672266668（m2）土地费用40020080000（万元）总建设成本320026666885333.76（万元）总销售收入8500266668226667.80（万元）管理费总额226667.82%4533.36（万元）销售费用226667.83%6800.03（万元）增值税金及附加226667.85.5%12466.73（万元）项目现金流量表IRR7%（8%7%）1641.28/（1641.282403.80）7.4%。第二问