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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.自行改变B.经上级主管部门批准改变C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续【答案】 D2. 【问题】 （2014年真题）下列房地产估价相关规定中，属于部门规章的是（ ）。A.房地产估价规
2、范B.房地产估价机构管理办法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地产估价师执业资格考试实施办法【答案】 B3. 【问题】 下列不属于估价委托人的义务的是（ ）。A.根据自己的需要提出估价结果B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料C.协助估价师搜集估价所必要的资料D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责【答案】 A4. 【问题】 在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（ ）。A.估价利害关系人B.估价对象权利人C.估价委托人，不是报告使用者D.估价委托人和报告使用者【答案】 D5. 【问题】 下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价
3、提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】 D6. 【问题】 下列不属于可进行工程竣工的验收条件的是（ ）。A.完成工程设计和合同约定的各项内容B.对当地居民有所安置C.有完整的技术档案和施工管理资料D.有施工单位签署的工程质量保修书【答案】 B7. 【问题】 （）是通过集体座谈的方式了解被访问者想法、收集信息资料的方法。A.实验法B.观察法C.集体访问D.结构式访问【答案】 C8. 【问题】 关于投资项目资本金的表述错误的是( )。A.投资者可以转让其出
4、资B.投资者享有所有者权益C.投资者不得以任何方式抽出D.投资者可从项目法人处获取利息【答案】 D9. 【问题】 某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（ ）元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000【答案】 D10. 【问题】 对人体产生严重心理影响的污染是（ ）。A.大气污染B.环境噪声污染C.水污染D.辐射污染【答案】 B11. 【问题】 关于征收和征用，下列说法正确的是（ ）。A.征收的实质主要是所有权的改变，不
5、存在返还的问题B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为D.征收是无偿的，征用是有偿的【答案】 A12. 【问题】 在计算平均数时，考虑每期资料重要性的方法是（）。A.简单平均法B.移动平均法C.加权移动平均法D.指数平滑法【答案】 C13. 【问题】 根据房屋征收条例，（ ）组织实施本行政区的房屋征收与补偿工作。A.市、县级人民政府B.房屋征收部门C.房屋征收实施单位D.建设单位【答案】 B14. 【问题】 新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资
6、利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，投资利润率为20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05【答案】 B15. 【问题】 当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用（）。A.挑战定价法B.领导定价法C.目标定价法D.随行就市定价法【答案】 D16. 【问题】 某宗房地产的土地价值占总价值的40%，建筑物价值占总价值的60%。从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。A.土地使用权出让金或地价款B.征地和房屋拆迁安置补偿费C.有关土地取得的手续费和税金D.其他土地的补偿费
7、【答案】 D17. 【问题】 某人2006年5月通过出让方式获得一宗土地，地价款是3000万元，之后又花了 2000万元进行基础设施的建设，税费为500万元，正常利润为900万元，出让年限从基础设施建设完成之日(2007年8月)起计。A.假设开发法与成本法或市场法B.假设开发法和收益法C.成本法和假设开发法D.市场法和收益法【答案】 A18. 【问题】 写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和（）来确定。A.市场租金水平的预测值B.业主可接受的最低租金水平C.市场租金的变化趋势D.同类写字楼的平均租金水平【答案】 B19. 【问题】 每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（ ）。A
8、.用途广泛性B.异质性C.弱流动性D.长寿命性【答案】 B20. 【问题】 对于一般房地产投资项目，（）指标应大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列选项中，属于影响房地产价格的经济因素的有（）。A.经济发展B.居民收入C.利率D.汇率E.城市化【答案】 ABCD2. 【问题】 城市详细规划一般可分为（）。A.总体规划B.控制性详细规划C.详细规划D.分区规划E.修建性详细规划【答案】 B3. 【问题】 某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两
9、区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费
10、用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。A.硫氧化物B.煤渣和粉煤灰C.工业废水D.放射性辐射污染【答案】 BC4. 【问题】 在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】 ACD5. 【问题】 下列属于物业管理的基本制度的是（）。A.业主委员会制度B.物业服务招投标制度C.物业服务企业注册制度D.物业承接查验制度E.基础专项维修资金制度【答案】 BD6. 【问题】 (2015年真题) 房地产投资具有不可逆性的主要原因有（）。A.房地产市场对市场信息反应灵敏
11、B.延期投资可能保持了未来获利的机会C.房地产交易税费较高，在客观上阻碍了房地产资产的流动D.房地产投资有机会避免不利条件所造成的损失E.房地产位置固定，投资形成的资产容易成为“沉淀”资本【答案】 C7. 【问题】 拍卖时买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（）。A.委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人B.委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错C.拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质D.买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵E.买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵【答案】 BCD8. 【问题】 申请参加房地产经纪人职业资格考试的人员，必须符合
12、的条件有（）。A.取得大专学历，工作满5年，其中从事房地产经纪业务工作满3年B.取得大学本科学历，工作满4年，其中从事房地产经纪业务工作满2年C.取得双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事房地产经纪业务工作满1年D.取得硕士学历（学位），工作满2年，其中从事房地产经纪业务工作满1年E.取得博士学历（学位)【答案】 BCD9. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素【答案】 AD10. 【问题】 细分市场评价主要涉及( )等三个方面的评价。A.细分市场的可衡量性B.细分市场的规模和发展前景C.细分市场的差异性
13、大小D.企业的目标和资源E 细分市场结构的吸引力【答案】 BD11. 【问题】 下列建设项目中，应采取招标等公开竞价方式取得国有建设用地使用权的有( )。A.工业厂房B.公益设施C.娱乐场馆D.城市基础设施E.高档酒店【答案】 AC12. 【问题】 房地产中介服务包括( )。A.房地产咨询B.房地产开发C.房地产估价D.房地产经纪E.房地产广告设计【答案】 ACD13. 【问题】 (2014真题) 下列区域中，适用2类声标准的环境功能区有（）。A.商业金融区B.仓储物流区C.科技研发区D.集市贸易区E.居住、商业混杂区【答案】 AD14. 【问题】 收益法中确定报酬率的基本方法不包括（）。A.
14、累加法B.市场提取法C.指数调整法D.收益乘数法E.投资报酬率排序插入法【答案】 CD15. 【问题】 房地产市场营销因素调查包括的类型有( )。A.竞争情况调查B.价格调查C.市场需求质量调查D.分销渠道调查E 促销策略调查【答案】 BD16. 【问题】 下列房地产不得抵押的有（）。A.幼儿园的教学楼B.某大学的校办工厂C.依法查封的房屋D.正在建造的商品房E.已出租的商品房【答案】 AC17. 【问题】 下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格【答案】 AC18. 【问题】 物业资产管理的职能包括( )。A.物业管理
15、B.设施管理C.资产管理D.运营管理E 组合投资管理【答案】 ABC19. 【问题】 在Linux操作系统中，命令（）可以正确关闭系统防火墙。A.chkconfig iptables offB.chkconfig iptables stopC.service iptables stopD.service iptables off【答案】 A20. 【问题】 下列选项中，属于违约责任承担方式的有（）。A.赔偿损失B.定金罚则C.给付违约金D.继续履行E.同时适用违约金及定金条款【答案】 ABCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库，位于某城市建成区
16、内，土地面积5000m2，建筑面积8500m2，建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构，土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。估价要求：需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。【解】估价过程：(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑
17、物折旧(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格：采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格；采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调査选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：可比实例A:土地面积4300m2，成交日期2006年9月，成交价格605元/m2。修正与调整计算如下：估价对象土地的单价=(681.4+689
18、.9+679.8)元/m23=684元/m2采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点（2007年8月30日）征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元，约合150元/m2;向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费30元/m2;将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元（含开发土地的必要支出和应得利润）。以上合计为290元/m2，可视为城市边缘熟地的价格。【答案】改错如下：(1)采用成本法，估价对象房地产处于第7级土
19、地上，则：估价对象土地的单价=290元/m2X2.20=638元/m2(2)估价对象建筑物的重新购建总价=1000元/m2X8500m2=850.0万元(3)估价对象建筑物的折旧总额=850.0万元x(20/60)=283.3万元(4)旧的房地价值=(340.0+850.0283.3)万元=906.7万元估价结果：根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为906.7万元，折合每平方米建筑面积1067元。2. 本次估价背景情况如下：估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估
20、价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理相关审批、登记手续。以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。2.估价委托人提供了估价对象的房屋所有权证和国有土地使用证复印件，我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实，本次估价假设估价委托人提供的资料
21、真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。3.实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持安全的正常使用为前提。4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。（二）未定事项假设本次估价无未定事项假设。【答案】1.我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实。错误，应改为我们不保证复印件与原件的一致性，已向政府有关部门进行核实（或查
22、询）。2.“因为估价目的为再次抵押”错误，应改为：对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价，抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。3.“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提。解析：按实际用途办公估价是违反合法原则的，估价机构或估价师不能为了高估或低估目的而胡乱假设。4.“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误，应改为：本次估价按证载面积为准。3. 某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递
23、增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】1.五年后可供购房的资金来源有三笔：（这些钱不会放到家中，而是放到银行中生息）1）目前的购房积蓄款（P-F）F1500000（10.25%）60580808.39（元）2）5年间月工资收入的50%（等比递增的年值换算为终值）3）5年间另一房屋出租的月租金（等额零存整村，实质A-F）五年后可用于购
24、房的资金总额FF1F2F3580808.39449360.0964646.711094815.19（元）2.可购住房总价：1094815.19/50%=2189630.40（元）3.可购住房单价：2189603.4012018246.92（元/平米）4. （一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房
25、时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（is）1（1+s）/（1+i）n（1+i）n=6000/（0.25%0.5%）错误1（1+0.5%）/（1+0.25%）60错误（1+0.25%）60=449360.09
26、（元）；（3）F3=A2（1+i）n1/i或者F3=A2/i11/（1+i）n（1+i）n=1000错误（1+0.25%）601/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50万元；5. 某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划
27、拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1.以商品住宅销售均价为基础估价；2.以商业用途土地价格为基础估价。、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。