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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 （）是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。A.流动比率B.速动比率C.利息备付率D.资产负债率【答案】 B2. 【问题】 下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平【答案】 C3. 【问题】 影响消费者行为的主要因素不包括（）。A.心理因素B.个人因素C.社会文化因素D.环境因素【答案】 D4. 【问题】 6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300
2、万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。A.求得的估价价格折现后再扣除需要补交的土地出让金B.先扣除补交的土地出让金再折现到16年后C.不考虑补交的出让金D.要求甲公司补交土地出让金【答案】 A5. 【问题】 6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000m2建筑面积的房屋。
3、房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。A.求得的估价价格折现后再扣除需要补交的土地出让金B.先扣除补交的土地出让金再折现到16年后C.不考虑补交的出让金D.要求甲公司补交土地出让金【答案】 A6. 【问题】 在房地产投资的“购买-持有出租-出售”模式中，现金流出不包括（）。A.购买成本B.土地取得费用C.装修费用D.运营成本【答案】 B7. 【问题】 从估价的角度看，开发商自有资
4、金应得的利息，也要与其应获的利润分开，不能算做（ ）：A.利润B.利息C.开发所得D.开发成本【答案】 A8. 【问题】 引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。这是建设用地的节约和集约利用应当遵循的（ ）原则。A.布局优化的原则B.市场配置的原则C.盘活利用的原则D.合理布局的原则【答案】 A9. 【问题】 对于开发持有出租出售模式和购买持有出租出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费
5、用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】 A10. 【问题】 下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。A.开发商品住宅B.开发工业厂房C.购买优良区位的新竣工物业D.购买繁华区域的成熟物业【答案】 C11. 【问题】 已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为( )。A.10B.9C.1D.0.9【答案】 C12. 【问题】 甲公司的主营业务收入为210 亿元，主营业务成本为l82.50 亿元，年初存货为60 亿元，年末存货为10 亿元，其存货周转天数是（
6、）天。A.61B.70C.120D.140【答案】 B13. 【问题】 某商品房交易估价，评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的实例资料如表3-2。A.实例A实例B.实例CB实例B实例C.实例DC实例C实例D.实例A.实例B【答案】 B14. 【问题】 下列交易实例中，不得选作可比实例的是（ ）。A.成交日期与价值时点相差1.5年B.成交价格为非正常价格，但可修正为正常价格C.与估价对象类似的交易实例D.成交日期晚于价值时点【答案】 D15. 【问题】 房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是（）。A.变现风险B.时间风险C.自然损失风险D.通货膨胀风险【
7、答案】 B16. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：A.目前住宅市场价格B.未来住宅市场价格，折现至价值时点C.各期开始销售时的市场价格，分别折现至价值时点D.各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至价值时点【答案】 D17. 【问题】 某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为（）万元。A.16.79B.18.12C.25.01D.
8、31.17【答案】 C18. 【问题】 价值时点实质上是由（ ）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象【答案】 C19. 【问题】 对于共有房地产的转让，需要其共有人( )。A.全部同意B.超过50%同意C.超过2/3同意D.有人同意就行【答案】 A20. 【问题】 某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80【答案】 B二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合
9、题意)1. 【问题】 下列选项中，属于电磁辐射污染中，光污染的有（）。A.机场的闪动信号灯B.城市杂乱摆放的货摊C.夜间迎面驶来汽车的灯光D.长时间开机的手机、笔记本E.原子能工业发展带来的“三废”【答案】 ABC2. 【问题】 我国廉租住房的房源包括（）。A.新建B.购置C.改建D.租赁E.房地产企业建设【答案】 ABCD3. 【问题】 某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年
10、净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年【答案】 BCD4. 【问题】 国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合产业政策B.项目主要产品质量符合国家的规定C.是否合理开发并有效利用资源D.是否对重大公共利益产生有利影响E.是否危害经济安全、社会安全【答案】 AC5. 【问题】 (2013真题) 下列房地产中，属于免征房产税的有（）。A.监狱用房B.高校招待所C.部队营房D.法院办公楼E.房地产开发企业自用的房地产【答案】 ACD6. 【问题】 用益物权包括( )。A.承包经营权B
11、.建设用地使用权C.债权D.典权E 所有权【答案】 ABD7. 【问题】 下列建设项目中，可以采取划拨方式取得国有建设用地使用权的有( )。A.廉租住房B.军事设施C.城市公共交通枢纽D.旅游设施E.国家重点扶持的能源设施【答案】 ABC8. 【问题】 下列关于房地产估价本质的说法中，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内E.房地产估价是一门科学也是一门艺术【答案】 AD9. 【问题】 根据会计基本准则规定，会计信息的首要质量要求包括( )等。A.可靠性B
12、.相关性C.可理解性D.谨慎性E.可比性【答案】 ABC10. 【问题】 下列选项中，属于其相关定着物的有（）。A.摆放在房屋内的家具B.摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画C.在地上临时搭建的帐篷、戏台D.埋设在地下的管线、设施E.建造在地上的围墙、假山、水池【答案】 D11. 【问题】 财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括（）。A.会计假设B.会计确认C.会计计量D.会计记录E.会计报告【答案】 BCD12. 【问题】 股份制包括( )等企业组织形式。A.无限公司B.有限责任公司C.股份有限公司D.两合公司E 股份公司【答案】 ACD13. 【问题】 甲房地产开发
13、公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。A.进行实地查勘B.要求提供房屋所有权证书C.要求提供国有土地使用证D.调查建设用地使用权是否已抵押【答案】 ACD14. 【问题】 下列特征，属于股票的基本特征的有（）。A.高收益性B.稳定性C.风险性D.价格波动性E.流通性【答案】 BCD15. 【问题】 关于路线价法中选取标准
14、宗地的说法，正确的有（）。A.应一面临街B.土地形状应为矩形C.临街宽度与临街深度之比应为1:1D.用途应为所在区段的代表性用途E.容积率一般设定为1.0【答案】 ABD16. 【问题】 在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（ ）。A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】 ABCD17. 【问题】 在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法
15、有（ ）。A.文案法B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法【答案】 BCD18. 【问题】 HFC接入网采用（）传输介质接入住宅小区。A.同轴电缆B.光纤C.5类双绞线D.无线介质【答案】 B19. 【问题】 实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（）。A.可预测性B.不可控制性C.不可逆性D.可延期性E.不可变更性【答案】 CD20. 【问题】 在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要有（）。A.确定质量控制的对象B.对所选用的材料和设备进行质量评价C.对整个施工过程中的工程质量进行评估D.在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定E.将取得的质量数据
16、和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判【答案】 BCD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元/m2、300元/m2和350元/m2，然后根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出
17、年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？【答案】上述估价工作中的错误或不当之处包括：(1)乙评估机构没有对该商业用房进行实地査勘，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场查勘；(2)询问委托人评估期望值不对；(3)根据最高最佳利用原则选取350元/m2作为该商业用房的有效毛收入不妥；(4)直接选用银行贷款利率作为折现率不对。2. 某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内
18、装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。请问：1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错,你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？2.一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。【答案】1.一是，30万元包含家具费用，而15万元仅是室内装饰装修费用；二是，3年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高；三是，3年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变化，不能以3年前价格作为现在估
19、价时点评估的重新购建价格。2.成本法。主要步骤：弄清该房屋室内装饰装修的材料种类、规格、工程量，搜集相关资料;用作预算方式邪恶算估价对象的重新构建价格；测算估价对象的折旧；求取估价对象的积算价值。3. 估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”，房地产估价师必须能够动手写作估价报告。、估价报告在写作时应满足哪些文字要求？、一份完整的估价报告应包括哪些内容？、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时，主要应审核哪些内容？【答案】1.本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要防止错别字
20、和错漏。（1）对词义的要求：用词准确；语义鲜明，不能含混不清、模棱两可；用词不可带有较强烈的感情色彩；用词简练、标准，不堆砌、不生造。（2）对语句的要求：句子简洁，概括性强；搭配得当；逻辑严密。2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：（1）封面；（2）致估价委托人函；（3）目录；（4）估价师声明；（5）估价假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告，还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外，房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求，还可
21、在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。3.本题考查的是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展开，审核重点主要包括以下几方面：（1）估价报告的完整性；（2）估价假设和限制条件；（3）估价目的及价值定义；（4）估价对象的界定、描述和分析；（5）市场背景描述与分析；（6）最高最佳利用分析；（7）估价方法选用；（8）数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程；（9）估价结果确定及结论表述；（10）估价报告的规范性、文字表述；（11）审核结论。4. 本次估价背景情况如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程，主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1
22、.5万m2。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：1.根据房地产估价规范（GB/T502911999)，主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价;估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成后的价值;估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的
23、价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全,故可采用收益法、成本法估算估价对象开发宪成后的价值。4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状
24、条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】1.不能因为估价对象成本造价等资料较为齐全，就得出可以采用成本法估价的结论。本估价对象可以采用成本法估价，是因为估价对象为在建工程，其土地取得成本、建设成本、管理费用、投资利息、开发利润等可通过测算其重新购建价格得出。2.本次估价在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价不对。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以存在工程不能按期完工或抵押人到期不履行债务而需将该工程折价，或者拍卖、变卖的风险，因此在采用假设开发法时应按强制转让
25、前提进行估价。3.用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算不正确。用成本法评估在建工程建筑物价格时，应根据重新取得该在建工程建筑物的必要支出或重新开发该在建工程建筑物的必要支出及应得利润来测算其价格。4.由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素这句话不对。折旧是从建筑物正式竣工之日以后才会存在，所以估价对象虽已停工3年，但该工程仍属于新开发的房地产，在成本法估价中不应考虑其折旧因素。5. 本次估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为XX房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和
26、市场调查时，从估价对象的施工方XX建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断：(一）估价的假设条件1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。3.本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为M年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象
27、为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地査勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。【答案】错误:本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为:本次估价以委托人(或XX房地产开发公司）提供的资料及数据错误:设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。改为:设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。错误:不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致。改为:假定估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致。