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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（）。A.重置价格B.租赁价格C.评估价格D.市场价格【答案】 D2. 【问题】 存量在数值上的表达式是（）。A.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量B.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量C.报告期存量上期存量报告期竣工量报告期灭失量D.报告期存量上期存量报告期竣工量【答案】 B3. 【问题】 甲房地产开发企业，开发一综合地产项目A，项目总投资32000万元。为获得后续建设资金，开发企业于项目
2、动工开发半年后向乙银行抵押贷款，并办理了登记。项目A动工开发一年后，开发企业另一住宅项目B竣工交付，该住宅小区配套建设2栋经济适用住房，王某获得购买经济适用住房的资格，并以抵押贷款的方式购买一套经济适用住房，但王某发现卫生间渗水。A.1280B.1920C.2880D.9600【答案】 B4. 【问题】 某块临街深度100米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为50米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为（ ）万元。A.56B.72C.75D.90【答案】 A5. 【问题】 当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造
3、新建筑物的费用之后的余额时，应以( )进行估价。A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提【答案】 A6. 【问题】 (2015年真题) 房地产开发项目资金筹措计划中包括预收入时，资金筹措计划要与项目的（）配合考虑。A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位【答案】 B7. 【问题】 下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（）。A.社会阶层B.信念和态度C.生活方式D.经济状况【答案】 A8. 【问题】 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命
4、长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：A.30B.34C.36D.40【答案】 B9. 【问题】 某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出
5、租，到2020年年底到期。A.买方出价B.现状价值C.投资价值D.市场价值【答案】 D10. 【问题】 中华人民共和国个人所得税法及其实施条例规定，个人转让住房，以其（ ）为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。A.转让收入额加上财产原值和合理费用后的余额B.转让收入额减除财产原值，再加上合理费用后的余额C.转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额D.财产原值减除转让收入额和合理费用后的余额【答案】 C11. 【问题】 下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A.房地产租金B.房地产实际出租量C.出租房屋空置率D.房价租金比【答案】 C12. 【问题】 某物业
6、的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】 A13. 【问题】 下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（ ）。A.交通拥挤B.建筑技术提高C.城市规划改变D.自然环境恶化【答案】 B14. 【问题】 在国有土地上房屋证收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因索的影响。这一估价假设属于（）。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设【答案】 B15. 【问题】 一套建筑面积
7、为100m2，单价为13000元/m2的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付65万元，第二期于第一年年中一次性支付50万元，余款于第二年年中结清，则此房地产的实际单价为（）元/m2。（年折现率为8%）A.1.2416B.1.2597C.1.2648D.1.2700【答案】 C16. 【问题】 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（ ）。A.快速变现价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值【答案】 B17. 【问题】 （）理论认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A.古典学派的储蓄投资决定理论B.流动性偏好利率理论C.可贷资
8、金利率理论D.IS-LM曲线模型的利率理论【答案】 B18. 【问题】 关于城市规划的下列表述中，不正确的是（ ）。A.城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B.城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行行C.城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域D.城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施【答案】
9、C19. 【问题】 王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。对该房地产评估的抵押价值应是该房地产（）。A.在抵押期终了时的价值B.设定抵押权时的价值C.现时的市场价值D.为了拍卖、变现时的价值【答案】 C20. 【问题】 已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（ ）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 投标文件有下列（
10、）情形的，由评标委员会初审后按废标处理。A.递交投标文件前提交投标保证金B.无法定代表人签字C.投标人递交两份内容不同的投标文件D.未按要求提交投标保证金E.联合体未附联合体各方共同投标协议【答案】 CD2. 【问题】 房地产价格迅速上升，产生的影响有（）。A.产生负外部性B.产生正外部性C.影响整体经济的持续稳定发展D.导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机E.导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题【答案】 ACD3. 【问题】 (2015年真题) 在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）。A.文案法B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法【答案】 BCD4. 【问题】 房地产间接
11、投资包括（）。A.置业投资B.购买房地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款【答案】 BD5. 【问题】 城市详细规划分为（）。A.远期性详细规划B.原则性详细规划C.策略性战略规划D.控制性详细规划E.修建性详细规划【答案】 D6. 【问题】 (2017真题) 保障性住房包括（）。A.限价商品住房B.经济适用住房C.公共租赁住房D.老旧存量住房E.90m2以下商品住房【答案】 ABC7. 【问题】 按照索赔的目的，可以将工程索赔分为（）。A.工期索赔B.工程变更索赔C.合同中明示的索赔D.合同中默示的索赔E.费用索赔【答案】 A8. 【问题】 在可行性研
12、究报告中，项目概况部分应着重介绍（）。A.项目的合作方式和性质B.项目拟建规模和标准C.项目建成后的服务对象D.项目背景E.项目所处的地理环境【答案】 ABC9. 【问题】 (2016真题) 关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B.股票和公司债券同属于流通证券C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E.股票和公司债券都体现资本信用关系【答案】 B10. 【问题】 关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（）。A.市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值
13、B.投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同C.投资价值趋向于市场价值D.国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E.在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估【答案】 AD11. 【问题】 下列情况中会导致房地产价格上升的有（）。A.上调开发商贷款利率B.限制房地产投机行为C.城市化的加速发展D.国际上的政治对立E.政府制定最高限价【答案】 AC12. 【问题】 综合指标是反映具体时空状态下的社会经济现象的综合数量性质和特征的指标，可以分为（）。A.绝对指标B.相对指标C.统一指标D.平
14、均指标E.变异指标【答案】 ABD13. 【问题】 下列房地产中，属于可以转让的有( )。A.被查封的房地产B.异议登记期间的房地产C.抵押权人同意转让的房地产D.购买已满五年的经济适用住房E.已登记尚未领取房屋所有权证的住房【答案】 CD14. 【问题】 (2013真题) 下列区域中，属于1类声环境功能区的有（）。A.康复疗养区B.居民住宅区C.文化体育区D.商业金融区E.集市贸易区【答案】 BC15. 【问题】 (2013真题) 商品房现售条件与预售条件的不同之处有（）。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实【
15、答案】 A16. 【问题】 估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。A.体现估价师的专业胜任能力B.反映估价师的职业道德C.保护估价师和估价机构D.保护估价报告使用人E.规避估价风险【答案】 CD17. 【问题】 房地产价格指数包括( )价格指数。A.供给B.房屋销售C.需求D.房屋租赁E 土地交易【答案】 BD18. 【问题】 债券按发行方式分类，可分为( )。A.附息债券B.贴现债券C.公募债券D.私募债券E 长期债券【答案】 CD19. 【问题】 下列免收不动产登记费的是（）。A.申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记，不单独核发不动产权属证书的B.因行政区划调整导致
16、不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更而申请变更登记的C.申请不动产更正登记、异议登记D.小微企业申请不动产登记的E.农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得农用地的土地承包经营权申请登记【答案】 ABD20. 【问题】 下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（）。A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足
17、以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作【答案】 ABD三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元；全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。
18、项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少？（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）自有资金现金流量表（此表题中给出）【答案】本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算1.设月租金为A元1）第1年：年初自有资金投入200万元，年末销售收入4008000320（万元）2）第2年：年初自有资金投入400万元，年末销售收入60078004
19、68（万元），年末还本息：400（110%2）480（万元）3）第3年：年末出租收入100012A60%7200A，年末运营成本为7200A30%2160A或者直接计算出第3年末的净经济收入：100012A60%（1-30%）5040A4）第4年：年末出租收入100012A70%8400A，年末运营成本为8400A30%2520A或者直接计算出第4年末的出租净收入：10001270%（1-30%）5880A5）第5年：年末出租收入100012A80%9600A，年末运营成本为9600A30%2880A或者直接计算出第5年末的出租净收入：10001280%（1-30%）6720A6）第650年：
20、年末出租收入100012A90%10800A，年末运营成本为10800A30%3240A或者直接计算出第6年末的出租净收入：10001290%（1-30%）7560A自有资金现金流量表2. 甲公司在2009年12月31日通过竞拍，以400万元亩的价格获得一宗面积为200亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为70年，容积率为2.0。该项目的计划开发周期为6年，其中建设期5年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为3200元m2。甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的20、5以及共计1200万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从
21、第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的60归甲公司所有，40归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分3年投入，投入比例分别占总建设成本的20、25和30；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为20、30、30和20，销售均价为8500元m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的2、3和5.5。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的
22、项目收支均发生在年末。（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（2）若乙公司的目标收益率为l0，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。【答案】（1）该开发项目财务内部收益率的计算总建筑面积=200666.672=266668（m2）；总建设成本=320026666810000=85333.76（万元）；总销售收入=850026666810000=226667.80（万元）；计算该开发项目的财务内部收益率FIRR设i1=7由于乙公司的财务净现值FNPV=6091.05万元0，因此乙公司的目标可以实现。3. 1、房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函(委
23、托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号12层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：(签章)200
24、6年10月15日估价师声明(略)【答案】1致委托方函缺估价时点。2致委托方函缺估价报告应用的有效期。3结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)。4结果报告估价方法中缺估价方法定义(或各种方法未做说明)。5结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为：“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。”6技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，应修正。7比较因素欠缺，如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近。8缺少可比实例因素的分析说明(或缺少可比实例因素修正系数取值说明)。9可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。10市场法中
25、可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。11估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理。12技术报告中市场法缺少计算公式。13租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。1410%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。4. 本次估价背景情况如下：估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理相关审批、登记手续。以下是该房地产抵押估价
26、报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。2.估价委托人提供了估价对象的房屋所有权证和国有土地使用证复印件，我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实，本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。3.实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持安全的正常使用为前提。4.注册房地
27、产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。（二）未定事项假设本次估价无未定事项假设。【答案】1.我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实。错误，应改为我们不保证复印件与原件的一致性，已向政府有关部门进行核实（或查询）。2.“因为估价目的为再次抵押”错误，应改为：对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价，抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。3.“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提。解析：按实际用
28、途办公估价是违反合法原则的，估价机构或估价师不能为了高估或低估目的而胡乱假设。4.“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误，应改为：本次估价按证载面积为准。5. 本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，
29、使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地査勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商
30、铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】1.虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。2.若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。3.价值最大化分析应在目前住宅用途现状情况下，分别在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下进行定量分析，最后得出在第二种前提下利用价值最大。不能只分析一种前提就得出结论。4.综上所述，估价对象的最髙最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。