《2022年江苏省房地产估价师高分通关预测题84.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年江苏省房地产估价师高分通关预测题84.docx（16页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A.开发商B.承包商C.监理机构D.建设主管部门【答案】 A2. 【问题】 对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。A.潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B.服务市场潜在市场合格的有效市场C.潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D.潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场【答案】 C3. 【问题】 （）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费
2、用。A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金【答案】 B4. 【问题】 以下各项中，属于房地产开发项目涉及的主要不确定性因素的是（）。A.租售价格B.租金水平C.空置率D.购买价格【答案】 A5. 【问题】 （2016年真题）保修期满后的物业共用设施设备的维修和更新、改造费用，应当通过（ ）列支。A.物业服务费B.房屋保险费C.专项维修资金D.其他费用【答案】 C6. 【问题】 租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险【答案】 D7. 【问题】 张某购买了A房地产开发公司在B市开发的住
3、房一套，因质量问题，与A房地产开发公司发生了质量纠纷。如果张某认为该住房存在严重的主体质量问题，应以（ ）作为能否退房的依据。A.B市人民政府的核验结果B.B市土地部门的核验结果C.B市房管部门的核验结果D.B市质量监督站的核验结果【答案】 D8. 【问题】 房地产价格是由房地产的（ ）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。A.供求B.价格C.供给D.市场【答案】 C9. 【问题】 不应计入收益性物业经营费用的是（）。A.抵押贷款利息B.公共设施维修费C.房产税D.物业保险费【答案】 A10. 【问题】 （2010年真题）转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之
4、日起30日内，持转让合同到（ ）主管部门备案。A.规划B.土地C.房地产开发D.建设【答案】 C11. 【问题】 （2017年真题）在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（ ）。A.蓝色B.黄色C.红色D.紫色【答案】 D12. 【问题】 下列说法不正确的是（）。A.利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1B.偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2C.在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上D.一般来说，对于一个开发期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利
5、润率大体应为35%45%【答案】 A13. 【问题】 某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。A.2 000B.2 693. 42C.3 693. 42D.5 000【答案】 A14. 【问题】 下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )。A.房屋出售B.房地产抵押C.土地使用权转让D
6、.土地使用权出让【答案】 D15. 【问题】 下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（）。A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业B.知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长C.百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的金额D.营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高【答案】 D16. 【问题】 下列影响价格的因索中，不属于实物因素的是（）。A.朝向B.保温C.隔音D.户型【答案】 A17. 【问题】 （2010年真题）转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记
7、手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（ ）主管部门备案。A.规划B.土地C.房地产开发D.建设【答案】 C18. 【问题】 经济适用房的单套建筑面积控制在（）。A.50平米左右B.60平米左右C.70平米左右D.80平米左右【答案】 B19. 【问题】 商品房现房广告不得涉及的内容是（）。A.销售价格B.装饰装修C.小区环境D.升值承诺【答案】 D20. 【问题】 （2011年真题）城市规划中确定的必须控制的城市基础设施用地的控制界线，称为城市（ ）。A.绿线B.蓝线C.黄线D.紫线【答案】 C二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 广告管理中的预算
8、决策，包括的决策方法有（）。A.量力而行法B.销售百分比法C.竞争对等法D.目标任务法E.随行就市法【答案】 ABCD2. 【问题】 选择写字楼租户时需要考虑的因素包括（）。A.商业信誉和财务状况B.可出租面积或可使用面积C.出租单元的面积规划和室内装修D.所需面积大小E.需要提供的物业管理服务【答案】 AD3. 【问题】 间接融资的优点在于( )。A.筹资上可以积少成多B.安全性比直接融资高C.有利于筹集长期投资资金D.由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平E 减少了对筹资者使用资金的压力和约束【答案】 ABD4. 【问题】 适合采用假设开发法进行估价的情况包括（
9、）。A.在建工程B.有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产C.可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产D.可供开发建设的土地E.市场交易活跃的房地产【答案】 ACD5. 【问题】 房地产投资的作用主要包括（）。A.带动经济发展B.促进就业C.减少财政收入D.改善居住条件E.降低投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响【答案】 ABD6. 【问题】 下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( )。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在估价时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E 土地的重新购建价格是法定最高
10、出让年限状况下的价格【答案】 BCD7. 【问题】 下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有( )。A.征地管理费B.青苗补偿费C.安置补助费D.地上附着物补偿费E.被征收农民的社会保障费用【答案】 BCD8. 【问题】 2018年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。A.主合同B.单务合同C.有偿合同D.典型合同【答案】 ACD9. 【问题】 工程建设监理基本工作中的“三控”指的是监理工程师在工
11、程建设全过程中的( )。A.工程进度控制B.工程质量控制C.工程人员控制D.工程投资控制E.工程物资控制【答案】 ABD10. 【问题】 完全竞争市场必须同时具备的条件包括（）A.市场上有足够多的生产者和消费者B.市场上的产品是同质的C.任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者D.资源完全自由流动E.信息是完全的【答案】 ABD11. 【问题】 关于重新购建成本的说法，正确的有（）。A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建成本是客观的重新购建成本D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本E.土地的重新购
12、建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格【答案】 CD12. 【问题】 下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有（）。A.在建工程抵押估价B.期房预售价格评估C.预购商品房抵押估价D.用于产权调换的期房价格评估E.建筑物火灾毁损价值评估【答案】 BCD13. 【问题】 2013年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面
13、积为15m2。A.按照成交价1%缴纳契税B.出租该房的所得，免征城镇土地使用税C.2014年7月1日转让该房，免征营业税D.2015年7月1日转让该房，免征个人所得税【答案】 AB14. 【问题】 根据物权法，不动产用益物权包括（）。A.土地承包经营权B.建设用地使用权C.宅基地使用权D.地役权E.建设用地所有权【答案】 ABCD15. 【问题】 依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为（）。A.国家鼓励类项目B.国家限制类项目C.国家禁止类项目D.国家监督类项目E.国家投资类项目【答案】 ABC16. 【问题】 关于各复利系数之间关系的说法中，正确的有（）。A.等额序
14、列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数B.等额序列支付现值系数与等额序列支付储存基金系数互为倒数C.等额序列支付终值系数与等额序列支付资金回收系数互为倒数D.等额序列支付终值系数与等额序列支付储存基金系数互为倒数E.一次支付终值系数与一次支付现值系数互为倒数【答案】 AD17. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有（）。A.周边土地出让出现“地王”B.家庭规模小型化C.下调贷款利率D.GDP增速放缓E.城镇化速度减慢【答案】 ABC18. 【问题】 下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（）。A.当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率B.实际利率比
15、名义利率更能反映资金的时间价值C.当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等D.名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小E.计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大【答案】 BC19. 【问题】 某局域网采用CSMA/CD协议实现介质访问控制，数据传输速率为10Mbps，主机甲和主机乙之间的距离为2km，信号传播速度是200m/s。若主机甲和主机乙发送数据时发生冲突。从开始发送数据起，到两台主机均检测到冲突时刻为止，最短需经过的时间是（）s。A.10B.20C.30D.40【答案】 A20. 【问题】 甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形，总价为100万元。相邻
16、的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中，正确的有（）。A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为110万元E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元【答案】 C三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 某旧商业用房的面积为20000m2，业主与某公司签订了租期为10年的租赁合同，约定第一年的租金为240元/m2，以后每年租金上调4%。该公司在市场调查基础上确定对该商
17、业用房进行装修改造后经营最有利。装修改造期为1年，装修改造费用为1000元/m2，分两期投入，前半年均匀投入60%，后半年均匀投入40%，装修改造后即可租赁经营。目前市场上装修改造后的类似房地产的年租金为840元/m2，年租金增长率为5%，空置率为10%，运营费用为有效毛收入的30%。请根据上述资料计算该公司作为承租人可获得的净收益现值。（报酬率为10%）【答案】（1）装修后该公司第一年的净经营收入为：A1=84020000（110%）（130%）/10000=1058.40（万元）。（2）该公司装修前半年的投入为：A2=10002000060%/10000=1200（万元）。（3）该公司装修
18、后半年的投入为：A3=10002000040%/10000=800（万元）。（4）该公司第一年需缴纳的租金为：A4=24020000/10000=480（万元）。（5）该公司作为承租人可获得的净收益现值为：2. 甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？、复核估价的估价目的和价值
19、类型应如何表述？【答案】1.本题考查的是复核估价。复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。2本题考查的是复核估价。复核估价的估价目的应表述为：受银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值类型可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。3. 房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？、抵押估价报告的结果
20、报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？、估价技术报告应说明哪些内容？【答案】1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价
21、值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。4. 据XX大酒店负责人和财务部门提供的资料，XX大酒店属1993年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限40年，土
22、地面积为5723.0m2。【解】(1)客观收益水平为了取得XX大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在2000年、2001年、2002年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见表229。XX大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等的平均收益水平确定。客房收
23、益。估价对象地上所建XX大酒店有381间套房，其中，标准间102间，普通豪华房59间，新装豪华房68间，东楼小洋间33间，公寓房30间，西楼都市e站82间，套房7间；各种客房的执行价格（打折后的平均价格）分别为，460元/(间*天），500元/(间*天），550元/(间*天），350元/(间.天）,580元/(间.天），400元/(间*天），880元/(间.天），平均入住率以60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：客房年客观收益=460元/(间*天）X102间+500元/(间*天）X59间+550元/(间.天）X68间+350元/(间.天）X33间+580元/(间*天）X30间+40
24、0元/(间*天）X82间+880元/(间.天）X7间X365天X60%=3979.89万元餐饮收益。XX大酒店共有6个多功能厅，25个宴会厅，4个零点大厅和1个茶座，每晚平均消费总价分别为33000元、100000元、72000元和2000元，上座率为55%，则：餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元X365天X55%=4155.53万元停车场收益。XX大酒店停车场共有车位74个，每个车位平均收费6元/小时，白天空置率20%,晚上空置率50%，则：停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X20%【答案】改错如下：(1)停车场年客观收益=74个X6元
25、/小时X365天X12小时X(120%)+74个X6元/小时X365天X12小时X(150%)=252.81万元(2)会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天X365天X5%X2=32.49万元(3)年客观总收益=(3979.89+4155.53+252.81+700+32.49)万元=9120.72万元(4)营业费用=9120.72万元X3%=273.62万元(5)本次估价建筑物钢混部分折旧年限取56年（即折旧年限=已使用年限+可使用年限=16年+40年=56年）(6)主体建筑物年房屋折旧费=4714.47万元56年+22.87万元X(12%)50年=84.64万元/年(7
26、)年折旧费=(84.64+476.44+150)万元=711.08万元(8)年利润=9120.72万元X12.5%=1140.09万元(9)年纯收益=(9120.72-6243.731140.09)万元=1736.90万元(10)土地年纯收益=(1736.90-1139.99)万元=596.91万元(11)待估宗地40年期土地价格=596.91万元8%X0.95405723.0m2=12437.80元/m25. 某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机
27、构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。请问：你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?【答案】(1)如该被拆迁人的房屋领有房屋所有权证，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。试题分析(1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。(2)首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。(3)其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。(4)对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆迁房屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。您可能感兴趣的试题