《2022年四川省房地产估价师自我评估提分卷100.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年四川省房地产估价师自我评估提分卷100.docx（16页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 A房地产开发公司在B市城市规划区内建设一住宅小区，该项目工程合同价为1000万元，建筑工期为5个月。A房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的证明文件，其到位资金原则上不少于（）万元。A.100B.300C.500D.800【答案】 C2. 【问题】 某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2005年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2013年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商
2、业用地，土地使用期限为40年，自2013年12月31日起至2053年12月30日止，不可续期。2015年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。A.3752.92B.3786.20C.3875.70D.3892.44【答案】 A3. 【问题】 某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（）万元。A.8160B.8180C.8260D.8280【答案】 A4. 【问题】 房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单
3、套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】 B5. 【问题】 物业管理的核心工作是（）。A.根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作B.对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态C.执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标D.拥有一个管理有序、高效率的办公环境【答案】 B6. 【问题】 某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。A.社会平均收益率B.项目基准收益率C.通货膨胀率D.国家经济增长率【答案】 B7. 【问题】
4、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格B.类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据C.将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格D.根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格【答案】 A8. 【问题】 如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23
5、，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】 A9. 【问题】 下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入有效毛收入运营费用B.净经营收入有效毛收入运营费用抵押贷款还本付息C.净经营收入有效毛收入运营费用抵押贷款还本付息准备金D.净经营收入有效毛收入运营费用抵押贷款还本付息准备金所得税【答案】 A10. 【问题】 某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.挑战定价法D.
6、随行就市定价法【答案】 C11. 【问题】 租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（）。A.置业投资B.设备租赁C.售后回租D.权益融资【答案】 C12. 【问题】 下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是（ ）。A.交通拥挤B.建筑技术提高C.城市规划改变D.自然环境恶化【答案】 B13. 【问题】 购买的房屋出现问题，（）应该承担责任。A.房地产开发企业B.施工单位C.设计单位D.监理单位单位【答案】 A14. 【问题】 下列不属于房地产置业投资项目盈利能力经济评价中静态指标的是（）。A.投资利润率B.资本金利润率C.财务内部收益率D.投资回报率【答案】 C15. 【问题】 在房地产投资项目估价
7、中，较理想的折现率是采用（）。A.银行存款利率B.银行贷款利率C.通货膨胀率加银行存款利率D.资金的机会成本加风险调整值【答案】 D16. 【问题】 估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。A.应对房屋建筑物.房屋装修部分分别计算折旧B.无论借贷资金还是自有资金都应计算利息C.在估价测算过程中土地成本应包括补缴的土地使用权出让金D.在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金【答案】 C17. 【问题】 某宗房地产的土地面积为360m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观和设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建。测算建筑物拆除费用和残值分别为每平方米建筑面积300元和50元。该房地
8、产相对于空地的减价额是（ ）元。A.6750B.6250C.67500D.62500【答案】 D18. 【问题】 按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为（）。A.完全竞争市场、垄断竞争市场B.一级市场、二级市场C.完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场D.一级市场、二级市场、三级市场【答案】 C19. 【问题】 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：A.该开发公司测算的开发成本B.现时的客观开发成本
9、C.各期销售时的客观开发成本D.各期开发时的客观开发成本【答案】 A20. 【问题】 以下关于经济适用住房的说法，不正确的是（ ）。A.单套建筑面积控制在90m2以内B.购房满5年可转让，应按照规定交纳土地收益等价款C.按照保本微利原则出售D.政府优先回购【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 下列选项中，属于不可以拍卖的房地产的有（ ）。A.手续不全的房地产B.权属有争议，尚处于诉讼程序中的房地产C.未经共有产权人书面同意拍卖的房地产D.未经抵押权人同意拍卖的房地产E.以出让方式获得土地使用权，但不符合政府转让条件的房地产【答案】 BC2.
10、 【问题】 某宗商用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年，房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元，报酬率为8%，则（）。A.该房地产的收益价格为136.73万元B.该房地产的收益价格为143.89万元C.以第一年净收益为依据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数为5.14D.该房地产的合理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年【答案】 BCD3. 【问题】 下列房地产价格影响因素中属于房地产个体因素的是( )。A.位置B.外部配套设施C.面积D.形状E 地质条件【答案】 ACD4. 【问题】 建设工程设计资质分为（）资质。A
11、.行业B.劳务C.专项D.专有E.综合【答案】 AC5. 【问题】 下列关于不动产登记的表述正确的是（）。A.不动产查封登记、注销登记、预告登记和因不动产登记机构错误导致的更正登记，不得收取不动产登记费B.不动产权证书和不动产登记证明记载的事项不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准C.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力D.住宅类不动产登记费每件80元，非住宅类不动产登记每件550元E.向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费20元【答案】 ABCD6. 【问题】 下列房地产抵押估价活动中，符合合法原则要求的有（ ）。A
12、.将学校用于教学的办公楼假设可改变为商务办公楼进行估价B.对已依法公告列入征收范围内的房屋，按抵押价值进行估价C.对已抵押房地产进行再次抵押估价，不扣除已抵押担保的债权数额D.对在建工程进行抵押估价，不扣除承包人因为发包人违约造成的损失E.对划拨土地的房地产进行抵押估价，扣除相应的土地使用权出让金【答案】 D7. 【问题】 下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有（）。A.将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金B.因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入C.材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账D.会计数据计算、抄写差错E.为调节利润多记待摊费用【答案】 A8. 【问题】 下列各项中，属于房地
13、产开发项目主要不确定性因素的有（）。A.空置率B.资本化率C.运营费用D.开发期与租售期E.建筑安装工程费【答案】 BD9. 【问题】 (2015年真题) 风险型决策的具体方法有（）。A.决策树法B.最大可能法C.期望值法D.最小最大后悔值法E.蒙特卡洛模拟法【答案】 ABC10. 【问题】 关于大额可转让定期存款单的说法中，正确的有（ ）。A.记名并可自由转让B.面额固定C.期限一般在一年以上D.不能提前提取现金E.利率比同期限的定期存款利率高【答案】 BD11. 【问题】 与非专业估价相比，专业估价的特点包括（）A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作
14、业日期长【答案】 ACD12. 【问题】 2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。A.向出具报告的房地产估价机构咨询B.另行委托其他房地产估价机构重新估价C.在规定期限内向原房地产估价机构书面申请
15、复核估价D.直接向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定【答案】 AC13. 【问题】 海洋污染主要是由（）所致。A.航行沿海的船舶排出的废油B.城市生活污水C.油轮触礁而漏散的原油D.临海工厂排放的废水E.沿海居民抛弃的垃圾【答案】 ACD14. 【问题】 在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（）。A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性B.对估价对象进行实地查看C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片【答案】 BCD15. 【问题】 国家无偿收回划拨土地使用
16、权的原因有（）。 A.使用者自动放弃土地使用权B.矿场、机场等核准报废土地C.非法转让土地D.不按批准用途使用土地E.转让时未补交土地使用权出让金或土地收益【答案】 ABD16. 【问题】 在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费【答案】 AC17. 【问题】 下列选项中，属于房地产状况调整方法的有（）。A.直接比较调整B.间接比较调整C.总价调整D.单价调整E.减法调整【答案】 ABCD18. 【问题】 居住区的用地根据不同的功能要求，可分为( )。A.住宅用地 B.公共服务设施用地C.道路用
17、地 D.绿化用地E.建设用地【答案】 ABCD19. 【问题】 二级资质房地产估价有限公司应具备的条件有( )。A.有15 名以上专职注册房地产估价师B.专业技术人员达70C.法定代表人是注册后从事房地产估价工作3 年以上的专职注册房地产估价师D.专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60E.股东中有3 名以上专职注册房地产估价师【答案】 CD20. 【问题】 TCP采用慢启动进行拥塞控制，若TCP在某轮拥塞窗口为8时出现拥塞，经过4轮均成功收到应答，此时拥塞窗口为（）。A.5B.6C.7D.8【答案】 B三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 1.封面（略）目录（略）致委托人函（略
18、）有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于市街号1层（房屋所有权证号：字第号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如表1所示。表1估价对象估价结果一览表注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）房地产估价
19、结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函缺估价报告使用期限）。理由：致估价委托人函的写作内容应包括：标题（致估价委托人函）、估价委托人（名称或者姓名）、估价目的、估价对象（财产范围及名称、坐落、范围、规模、用途、权属等）、估价时点、价值类型（名称）、估价结果、估价机构盖章、法定代表人或者执行合伙人盖章或者签名、落款日期。本估价报告的致估价委托人函缺估价报告应用的有效期。（2）估价对象的描述不全面。实物状况描述不全或不清；或缺估价对象土地实物状况；或建成时间未具体
20、到月；或缺估价对象四至；或缺估价对象分摊的土地面积。估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。理由：房地产估价结果报告中，对估价对象的描述应该包括以下四方面的内容：估价对象范围，包括土地、房屋、构筑物、树木等，同时应说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益；估价对象基本状况，包括名称、坐落、规模、用途、权属等；土地基本状况，包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限；建筑物基本状况，包括层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平
21、面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。本评估报告对估价对象的权力状况描述不清楚。（3）价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。理由：价值定义要说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。价值类型是指在某个房地产估价项目中根据估价对象由估价目的决定的某种具体类型的房地产价值。不同估价对象、甚至同一估价对象往往具有不同类型的价值。因此，估价结果报告中不同价值类型的价值定义的表述应不同，其中，房地产抵押估价价值定义表述为：“估价对象房地产的押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值（或有限市场价值）扣除法定优先受偿款后的余额”。本估价报告进行的是抵押价值的
22、评估，缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。（4）结果报告的估价结果没有大写。理由：估价结果是本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。本估价结果报告中，估价结果没有大写。（5）缺少风险提示（或说明）。理由：房地产抵押估价结果报告的内容应包括：估价委托人；估价机构；估价目的；估价对象；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；2. 某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产
23、估价机构评估其对该商铺的最高出价。、商务办公楼估价的常用方法有哪些？、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些？、该估价项目适宜采用哪种估价方法？请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房地产价格的主要实物状况包括外观形象；内部装饰装修；设备、设施；智能化程度；物业服务水平以及租户类型。3.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先，确定未来收益期限；其次，预测未来各期的净收益；第三，求取报酬率，根据
24、委托方要求，求其最高出价，报酬率确定为一年期银行存款利率。第四，选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。3. 房地产抵押评估报告估价项目名称：市开发区路号房地产抵押价值评估估价委托人：有限公司估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2012年10月1日至2012年10月8日估价报告编号：估字2012第号目录（略）致估价委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）【答案】该房地产评估报告中存在的错误如下：（1）该房地产评估报告的封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”。理由：房地产估价报告
25、的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价估价委托人、估价机构(名称)、注册房地产估价师(姓名)、估价报告出具日期及估价报告编号。估价报告出具日期，是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是，估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。（2）该房地产评估报告的“致估价委托人函”应放在“目录”前。理由：一份完整的估价报告通常由以下八个部分构成：封面；目录；致估价委托人函；估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。（3）该房地产评估报告缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明。理由：致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象(名称、坐落、范围
26、、规模、用途、权属)、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。（4）该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。理由：七通一平”是指通供水、通排水、通电、通信、通路、通煤气、通热、土地平整。（5）该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。（6）该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。理由：价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的年月日。价值时点也是估价结果所对应的日期。价值时点要说明所评估的估价对
27、象价值对应的年、月、日及其确定的简要理由。（7）该房地产评估报告中价值定义表述错误。理由：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额。4. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的13处房地产估价报告估价报告编号：估字第号项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：房地产估价有限公司注册房地产估价师：（注册号：）、（注册号：）估价作业日期：2011年8月8日至8月18日致估价委托人函（略）目录（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告（一）估价委托人（略）【答案】1.封面中估价作
28、业日期错误，应为估价报告出具日期；2.缺少估价师声明的内容；3.估价结果报告价值类型表述错误，没有说明不考虑租赁、抵押、查封等影响；4.估价结果报告估价原则中包含谨慎原则错误，征收估价不需要遵循谨慎原则；5.估价结果报告估价依据中缺少国有土地上房屋征收与补偿条例；6.估价结果报告中，注册房地产估价师不得以盖章代替签字；7.估价技术报告比较法比较因素说明表中，楼层应该是区位因素，放在实物状况中错误；8.估价技术报告比较法比较因素情况修正表中，可比实例与估价对象面积不同未作修正错误，或者缺少面积无需修正的理由；9.估价技术报告收益法测算中，收益法公式选择未说明理由，未对未来收益情况进行分析；10.
29、估价技术报告收益法测算中，收益法租金计算使用合同租金错误，应使用市场租金；未说明租约外未来租金变化趋势；11.估价技术报告收益法测算中，空置率取0错误，应选用市场客观平均空置率，而不是估价对象的实际情况。12.估价技术报告收益法测算中，有无押金及保证金利息收入未说明；13.估价技术报告估价结果确定中，缺少收益法测算结果背离市场交易价格的理由（或依据不充分）；14.估价技术报告估价结果确定中，估价结果确定不应扣除抵押贷款。国有土地上房屋征收评估办法第十一条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考
30、虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。5. （二）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6，若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清，经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元、12万元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10，设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项目投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。【答案】（1）每年的净收益期望值为：15错误0.5+12错误0.3+10错误0.2=13.10（万元）。当租赁期为3年时，净现值为：当租赁期为5年时，净现值为：加权净现值为：2.58错误0.4+4.66错误0.6=3.83（万元）。（2）按净现值从小到大排列，如表3所示。净现值不小于零的累计概率为：最适宜发排成5号字S92文件，如发排成其他字号或MPS等格式的大样及变通排版的部分可能要稍加调整。