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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 一. 工程用地周边环境分析 一 工程土地性质调查1. 工程地理位置： 工程位于河北区南口路榆关道交口,工程地块北邻榆关道、南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧为其他工业用地；工程规划建筑用地100000 平 M,占地面积 67000 平 M左右；原址为工业用地,地上建筑物多为厂、库房、办公用房,拆迁较简洁；二）工程用地周边环境调查1. 生态环境 1-1 自然景观 : 工程周边区域为工业区,有肯定绿化面积,但由于大多数绿化使 原先是工厂的厂区绿化,绿化水平偏低；周边自然景观只有新开河,假如新开 河能够改造,将对该区域的环境提升起到相当的作用；1-2
2、环境污染 : 虽然工程周边区域原为工业区,但是近几年区域内工厂纷纷停 产,加上原本的工厂并不是高污染企业,所以周边的污染并不严峻；原有的大 型污染企业天津搪瓷厂已倒闭,另一污染源东方化工厂距离较远,对此工程无 太大影响；1-2-1 噪音：周边的铁路是主要的噪音污染源,除了西侧的铁路基本废弃,南 侧和东侧的铁路由于是主要铁路,利用率较高,产生的噪音对工程也有一些影 响,但由于工程与铁路有肯定距离,估量噪音的影响将集中在晚上；1-3 治安环境：该区域原有的居住人口不多,但主要是产业工人；在经过了几 年的大规模改造之后,虽然有大批居民迁入,但主要集中在榆关道上,南口路 一带仍然较偏僻,且周边基本无外
3、来人口,治安的基础不错；在工程东侧铁路 邻近有铁路公安处看管所；2. 人文环境： 由于原居民较分散,当地并无特色人文环境；1 / 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - （三） 地块交通条件调查1周边交通现状条件 ：工程所在地距中山路约3 公里,距天泰路 京津大路）1.2 公里,距京津塘高速入口5 公里左右,距天津北站5 公里左右,交通比较便利；在京津大路未改造之前,南口路的交通流量仍比较大,京津大路改造之后,很多流量改走京津大路,使南口路的压力减缓；2公共交通网：18 路,北仓 辰纬路、 803路,万科新城 人民
4、公园852 路,宜兴埠 西站、 670路,小淀 百货大楼671 路,梅厂 百货大楼、 878 路,普济河道 金谷园 610,浦口道 四十七中、 678 路,体院北 普天里3交通远景规划： 榆关道在规划中是一条四十M宽双向四车道的规划路；目前周边工程的退线也可以表达出这一点,改造后的榆关道将使周边的交通状况 进一步改善；（四） 周边市政配套设施调查1. 购物 : 周边购物不太便利,家乐超市在中山北路与育红路交口,中山路 和新安购物中心都距该工程较远；周边也没有成型的自由市场；2. 餐饮 : 周边比较知名的餐饮场所为翰宾楼,另外在工程以西仍有一家津浦 大酒店；3. 训练 : 周边的学校有育英学校,
5、该学校是市属重点学校,距工程距离在 1.5 公里左右；另外外语学校与工程距离也在这个范畴内,同时该校训练质量 也不错；工程西侧的席厂下坡学校就属于训练质量稍差的学校；昆纬路上的天 津市二中是新建的示范校,只是稍远了一些；河北工业高校市本市首批招生的 重点高校,训练质量较好；周边缺少好的幼儿园和保育院；4. 医疗 : 河北医院和铁路医院是周边距工程最近的两所医院,但医院较小；周边医疗水平较高的医院仍有中医医院和二五四医院,其中二五四医院是大型2 / 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 的综合性军属医院,只是距工程
6、稍远；5. 文体 : 周边问题设施及场所短缺,至于前文所提周边人文环境不抱负有 关；6. 银行、邮局 : 周边无较大的银行,在周边只有一个工商银行新开河储蓄 所,另外,新开桥邮电所也距工程不远；但是工程周边无证券部；7. 其他： 榆关道西头北洋桥畔有西沽公园,在北站邻近仍有北宁公园,这 是周边较出名的两个景点；五）综合分析：从地理位置分析,该地块在河北区的属于中等地带,原为工业区,随着近 几年的改造已逐步进展成为新的居住区,生活配套设施逐步完善,人文环境尚 未形成,客源基础相对薄弱；二. 区域市场现状及其趋势判定一）宏观层面形势分析及猜测1宏观经济形势趋向调整 1-1 世界经济出现衰退迹象20
7、01 年世界经济增长率为2.4%,大大低于 2000 年的 4.7%；这将是自 1993年以来世界经济的最低增幅；摩根斯坦利将 2.5%的增长率作为判定世界经济是否进入衰退的门槛；以此衡量,就2001 年确定是衰退的一年；目前世界经济面临的一个突出问题是,几乎全部地区的经济显现了 20 年来最严峻的同步下滑的情形；考虑到目前石油及原料价格下降、欧美银行指导利率调低、工业化国家通胀压力减轻刺激购买力增强,以及新技术的应用使劳动生产率连续上升等诸多利好消息,我们当然有理由信任2002 年世界经济将开头复苏,但这一前景是很不确定的,经济形势连续恶化的可能性相当大；1-2 国内经济保持稳固2001 年
8、中国经济一枝独秀,保持了7.3%的增长率,经济总体形势良好,增3 / 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 长稳中趋缓；专家估量,2002 年中国经济增长率在6.8%7.3%之间；1-3 股市将做箱型震荡股市与房市息息相关,目前购买商品房的人群中60%拥有股票；专家估计,股市下降10%,将影响房市3%的购买力；因此,股市的预期与房市走势可谓是“ 牵首动尾” 的联动效应；今年支持股市上涨的因素：宏观经济保持较快速度增长、积极的财政政策 及减税政策；不利于股市上涨因素：国有股减持尚存变数、取消税收“ 打折” 影响上市
9、 公司业绩、市场资金面偏紧；中性因素：证券市场对外开放、市场化、规范化监管以及证券市场创新；三种因素的力气对比基本平稳；估量今年显现连续上涨的牛市的可能性不大,大盘将在 1400 点 1900 点之间做箱型震荡；全年大势可能走出“ 先抑后扬” 的格局；2房地产市场可能低开高走国家统计局的统计数字显示,资2001 年 1 至 11 月,全国房地产开发完成投4857 亿元,同比增长 29.7 ；房地产开发投资的增幅开头回落,1-8 月增长32.1 , 1-9 月增长 31.4 , 1-10 月增长 31.2 , 1-11 月增长 29.7 ；数据显示,虽然近几个月房地产景气指数呈下降的趋势,但土地
10、开发与购置却日趋活跃,增长速度连续攀高；去年1-10 月,全国土地开发面积为1.28 亿平方 M,同比增长 65, 1-10 月,全国商品房销售额高达亿元,同比增长 33.6 ；在商品房销售快速增长的带动下,房地产竣工面积连续增长；截至11 月份,全国商品房竣工面积1.2 亿平方 M,同比增长 17.6 ；而且商品房空置面积的增速降低到 0.9%,是近几年来的最小增幅,其中空置商品房住宅在2000 年首次下降后连续显现负增长,说明白市场上的需求旺盛；因此在国内房地产旺盛的需求拉动下,房地产业投资今年仍有望保持快速增长的势头；带动房地产开发投资增幅回落的缘由,是国内房地产销售增幅的回落；去4 /
11、 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 年一季度全国商品房销售额同比增长48.9 ,二季度增长34.9 ,三季度增长32.7 ,而 10 月当月增长比例为13,为去年以来的最低点；在这一系列销售统计数字面前,很简洁让人产生错觉,目前绝大部分业内人士都对进展形势 感到疑问和持观望的态度,对房地产景气周期做出了错误的判定；房地产 销售增幅回落是有政策背景的,出台新的商品房销售治理方法、央行作出有关 取消零首付的打算、央行发出关于严格放贷的通知；这一系列的政策都充分体现了国内房地产市场目前仍然保留着 年制造上升空间“政
12、策市 ” 的特性；同时去年的走低将为今从国内各项房地产统计指标判定,2001 年国内房地产投资增长形势是高开低走,今年的形势很可能与去年相反,表现为低开高走；国内房地产业在经过去年下半年的高位盘整后,2002 年有望出现良好的进展态势；之所以猜测今年房地产投资会增长,关键因素是在启动内需的政策背景下,房地产业将扮演更重要的角色；“炒作 ”在楼市始终都存在,因此不是关键问题；目前楼市真正存在的大问题是房价上涨速度太快,为今后预留的空间太 小；这样的话,住房消费这个亮点今后就难以连续；而这个行业的资本密集型 特点很简洁使行业投资显现过热,从而引发泡沫,从这个角度懂得政府的降温 调控行为就很清晰了；
13、在这方面最好的例子是上海；上海在 1993 年宏观调控之 后,楼市进入了低谷,但也正是当年的低房价为如今的上海房地产的高速进展 供应了空间；目前,国内房地产行业仍处于新的景气周期,现在房地产市场的阶段性走低,可以看作是为今后的市场供应进展空间；在世界经济寒流阵阵的背景下,中国经济在 2001 年所取得的成果是不俗的；在外部环境不利的情况下,今年拉动经济增长的重点之一无疑会是启动内需,房地产业将是重点产业；在促进消费方面,我们留意到在全国经济工作会议八个方面的部署中,并没有提到 “刺激内需 ”的字样,而是提出了“培养国内消费需求”的要求；事实上, “刺激内需 ”的提法过于简洁化,并不能反映和代表
14、我国经济增长的真实情形；相反,培养消费的问题又没有引起真正的重视；“培养 ”意味着扩大,“刺激 ”意味着原先就有只要释放出来就行,两者的本意大相径庭；就目前 国内产业形势观看,唯独能够对经济增长起到较为有效支撑的是两个产业,一 个是房地产,一个是汽车；只有这两个产业具有比较完备的产业链,一旦启5 / 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 动,对经济增长的影响将会最大；房地产开发具有很强的产业关联度,可以带 动建材、冶金、化工、轻工等数十个行业的进展,供应大量的就业机会,是今 后带动国民经济进展的一个新的经济增长点
15、；目前的房地产开发热已经有了本 质的区分,一是个人购房比重的增加,另一个是开发资金显现了以企业自筹和 预付款为主的转变,因此可以认为这一产业也正在达到健康运行的水准线；今年国内房地产进展具有以下利好因素：一、国家宏观政策的推动力；近年来中国 GDP在 - 的增长率中,房地产业的拉动作用达一个百分点；中国连续保持国民经济的连续、快速进展,房地产业就是关键所在；因此,政 府的一系列措施特别有利于该行业的进展；二、住房制度改革推动行业高速发 展；中国住房制度改革正向纵深进展,从危房改造向康居工程迈进；其改革将 连续刺激居民的购房积极性,释放住房消费能量；三、居民消费结构升级是行业进展的内在驱动力；当
16、前居民消费的恩格尔系数已降至40,北京甚至接近35,这正是增加住房消费的良机；四、城镇化进程加速了房地产行业进展；目前中国城镇化人口占总人口36,今后二十年的进展目标是人口的住在城里,每年将有约一千万农夫进城工作、生活,将对住宅产生庞大的需求；综上所述,我们预期：相伴着入世,国内房地产业的庞大前景将吸引国内外投资者的青睐,投 资主体将更加多样化；房地产企业在“ 国退民进” 的背景下,将会启动更多 的民间投资；同时,中心城市建设国际化大都市的步伐将加快,政府投资也 会大幅增加；可以预见,今年国内的房地产投资在无全球性的金融风波影响 的情形下将会连续高速增长的态势；销售也将于 2001 年持平；2
17、本市房地产市场分析2-1 回忆2001 年全市销售商品房660 万建筑平方 M,金额 166.81 亿元,分别比上一年增长 4.76 和 7.07 ,其中个人购买商品房比例为 98.3 ,本市住宅消费继 续 保 持 了 旺 盛 的 增 长 势 头 , 呈 现 购 销 两 旺 的 发 展 态 势 ；从购买情形看,改善型需求逐年上升；去年居民购买每建筑平方 M3000 元以上的商品房数量比上一年提高了1.5 个百分点,其中 30003500 元价位的商 6 / 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 品房购买量提高了5
18、.8 个百分点, 35004000 元的商品房比上一年提高了21.4个百分点；购买商品房的单套面积也发生变化,购买单套面积在 100 平方 M以上的商品房比上一年同期提高了 2.6 个百分点,其中购买单套面积在 100120平方 M商品房同比提高了 4.8 个百分点,单套面积在 120 平方 M以上的商品房同 比 提 高 了 4.34 个 百 分 点；随着住宅质量的提高和功能、环境的转变,购买情形变化,去年全年商品房交易价格平均上升幅大于下降幅 0.5 ,波动幅度在正负 2内,商品房价格呈稳步上升趋势；全年 2400 元/ 以上的成交均价已经高于全国 2304 元/ 的价 格 平 均 水 平；
19、此外,金融贷款连续成为支持居民购房的主要因素之一,去年全年贷款件数占全市商品房销售套数的74.8 ,贷款金额占商品房成交金额的43.8 ,贷款面积占全市商品房的75.3；业内人士认为,从去年全年的商品房销售情形看,我市的住房消费已经向改善型消费过渡,对商品住宅的需求也从单一的价格因素向质量、环境、价格等均好性进展,估量今年的商品房销售将连续保持旺盛的需求,价格将稳步上扬；2-2 市场特点2-2-1 工程差别减小,竞争更趋猛烈,品牌竞争特点显著；随着开发商运作水平的不断提高,各工程在配套设施、建筑材料等开发工程硬件方面的差异减小,要想在工程硬件配置方面取得竞争优势比较困难；将来的竞争将是制造差异
20、的竞争,通过树立工程品牌,表现工程特色；通过工程具体细节的细心设计提高工程的品质；供应周到的售后服务和物业治理,最大限度的使客户中意,提升工程的附加值,带动工程的销售；随着市场竞争猛烈程度的增加,行业平均利润率的降低,相当数量的开发企业将退出房地产开发市场,大部分的市场份额将被少数拥有先进的开发理念、完善的经营治理思想和充分资本的专业化开发商所瓜分,市场集中度会有所上升；开发商为追求规模效应,降低单位配套成本,发挥规模竞争优势,将来工程的开发规模出现逐渐增大的趋势；2-2-2 环境将是将来几年开发工程的宣扬运作重点；7 / 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 27 页
21、精选学习资料 - - - - - - - - - 由于工程的不断推陈出新,开发商之间的相互学习,难以形成在配套方面 的特殊优势；而环境设计作为开发观念的一种表达,从肯定程度上反映出开发 商的实力与水平,同时营造一个好的居住环境对于客户的吸引力也是很大的；随着主流市场的变化,相应的居住观念也发生了变化,购房者购买住宅不仅仅 是解决居住问题,而是选择一种生活方式；可以说过去开发商供应的只是单纯 室内空间,而现在就要供应应客户一个整体的空间,包括室内空间、室外空间,不仅要满意客户生理需求,仍要满意心理需求；纵观天津市房地产市场的发 展,工程环境设计正在从种树、种草,单纯的绿化转向区内的景观设计；而且
22、,随着人们审美乐趣的不断提高,市场竞争的不断加剧,已有开发商开头将目 光转向境外的设计公司,借助高水平的设计思路来制造工程个性,提升工程档 次；从肯定程度上反映出开发商的实力与水平,同时营造一个好的居住环境对 于客户的吸引力也是很大的；2-2-3 价格趋向上升,但不稳固性增大,精品物业价格看涨；随着房地产市场由卖方市场转入买方市场,房地产业的竞争日趋猛烈,价 格竞争作为一种有力的竞争手段,必定被一些开发商使用；而且,随着消费者 对住宅的要求越来越高,一些配套不完善、居住环境差的工程将难以在猛烈的 市场竞争中站住脚,除降价之外别无他法,导致房地产市场的价格不稳固性增 加；一些前期市场调查具体、市
23、场定位精确、工程规划设计符合市场需求的精 品工程的价格将有相当的上涨；2-1-3 区域开发差异拉大,开发重点向市区南部转移；由于天津市危改、平改的终止,由此引致的需求对房地产开发商的开发区 位选择的影响已不存在,而且住宅开发区位选择受政府政策的影响力将相对降 低,开发区位选择是否适应市场需求成为工程运作成败的关键；随着城市经济 的进展,中心区车辆越来越多,交通拥挤现象逐步严峻,空气污染加剧,生活 质量下降,大量的商业服务设施的集合导致区域地价上涨,造成住宅建设成本 上升,中心区已不适合居住,中心区人口将逐步迁入市区南部；而且南开区、河西区在自然环境、人文环境、交通状况、经济实力等方面均较其它几
24、个区 河8 / 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 东区、河北区、红桥区）要好,人口文化素养比较高,收入水平也高于市区北 部几个区,对居住环境的要求比较高,改善型住宅的市场需求大；相对较高的 市场需求吸引开发商把投资重点放在河西区和南开区,使河西区、南开区的外 环线与中环线之间的区域成为将来几年中高档次居住区开发的热点；2-2 2002 年本市市场分析2-2-1 住宅供需正处于高增长阶段依据国际体会,当一个国家人均国内总产值在1000-3000 美元之间时,是解决居民住房问题的关键时期；本市2000 年人均国民
25、总产值为2169 美元,所以 2002 年应当是住宅建设加快进展的良好阶段；从居住面积上看,人均居住面 积在 30 平 M以下都属于住宅高速增长期；我市去年人均居住面积为 17 平 M距 国际标准仍有很大差距；依据全市经济和社会进展情形,本市 GDP近期将保持 在年均 10%以上的增长速度,国外的体会告知我们,随着居民收入的增加,恩 格尔系数的降低,居民可支配收入中能够用于住宅消费的比重将上升；综上所 述,我市的住宅供需仍处于高增长阶段；2-2-2 住房货币安排将成为住宅市场的重要力气截止到去年 10 月底,全市共有 了住房货币分房方案；初步估量,49 个企业、局 集团公司） 566 个单位实
26、施 2002 年住房补贴在去年基础上有可能翻一番,达到 20 亿元,可见住房货币化安排可能产生的市场需求有很大潜力；可以 预见, 2001 年住房货币化安排政策必将成为激活住宅市场的重要力气；2-2-4 危改将连续起到拉动作用 货币安置引发的安置型需求对于房地产市场的需求规模有着直接的关系,仍是构成近几年我市商品房需求的重要组成部分；100 万平 M,依据体会推算,引致的安置型需求在 2-2-5 三级市场即将启动2002 年我市方案拆迁面积 20 万平 M左右；随着七年危改战争的终止,我市的住宅市场从“ 需求型” 向“ 改善型” 转 9 / 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 9
27、 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 变的迹象越来越明显；改善型客户多现有住房,怎样结合三级市场,利用客户 现住房解决二次购房资金不足问题就变得特别重要；假如通过有效的政策引 导,规范三级市场秩序,将会对增量市场起到更大的拉动作用；而且,政府有关部门已经把搞好三级市场提到了议事日程上,2002 年我市房地产三级市场将日趋活跃；原有住房处置问题的解决,对二级市场定有推动作用；2-2-7 工资将调整,资金将有增量 今年,机关企事业单位职工基本工资和机关事业单位离退休人员退休费都 将上调,将直接提高社会购买力,相应公积金缴存基数也会上调；资金的连续 涌入,对保持住宅市场
28、的购买力将起到很大作用；2-3 不利因素2-3-1 拆迁面积削减：拆迁面积削减,特殊是拆迁方案中公建比例加大, 将对增量市场产生影响；98 年货币安置了 7.4 万户, 99 年货币安置了 4.7 万户,2000 年仅为 1.7 万户；这个因素不容忽视；2-3-2 金融政策怎样进一步支持 2001 年 6 月文件使房地产的资金链显现裂痕,既影响了开发商的资金来 源,又影响了百姓的购房资金；银行对房地产工程贷款“ 惜贷” 现象严峻,住房贷款的利息偏高,年限短、成数低,种类少,不能满意市场的要求；房市的火爆需要金融的大力支持；2-2-3 跟风现象会使判定失误：由于 2000 与 2001 年销售情
29、形向好 , 可能会使业内有跟风心理；今年上市的 新盘增多 . 而简洁被忽视或者不情愿承认的是房地产市场中的泡沫问题 . 如无市 场的实质扩大 , 恐难消化增量,再创辉煌；2-3-3 房地产市场的泡沫现象有所放大：连续两年的 600 万平 M 以上的销量使很多开发商以为房地产的其次个春天10 / 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 已经来临,实就不然,市场上仍有大量的空置房存在,上扬的房地产指数是靠 新开工面积和投资拉上去的,在股市中这招叫“ 拉高出货” ；由于市场上主力 的实际工程运作水平并无实际进展,很多产
30、品仍然重复过去的思路,加之“ 拉 高” 过后的必定回落,所以今年房产指数仍可能上涨,但实际销售量能否保证 就须静观进展；2-4 商品房住宅价格可能会略有上涨2-4-1 土地价格略涨：从宏观上, 2001 年全国土地交易价格上涨了0.2%,其中住宅用用地价格上涨 0.9%；从本市来看,政府土地治理部门间续出台了一些土地使用制度改革的 政策和措施,加强了土地出让力度,出让土地比重的加大会提高住宅单位面积 中的土地成本；2-4-2 建材换代使成本上扬：一批大宗建材的更新换代如粘土砖,镀锌管的禁用和塑钢门窗,PVC管等 新型建材的广泛使用提高了建筑成本；另外近期工业品价格也有回升,钢材、化工材料等基础
31、材料价格上涨,会在肯定时期内影响建筑成本；2-4-3 追高心理：从心理学角度讲,人们往往是卖涨不卖落；连续的火爆销售,可能会使一 些长时间希望住宅价格下降的市民心理下限遭突破,从而进入市场,这与股市 上的追涨心理如出一辙,抬轿的人多,价格自然下行困难；2-6 猜测： 2002 年本市房地产市场将可能保持 2000-2001 年的良好势头,连续走强创新高,成交量可能持平或略低,而价格可能会有所上扬；中档改善型消费需求将连续成为市场主流产品；假如上半年内置换政策调整,下半年销售会好于去年,从而超越去年销售水平,实现年销售700 万平 M的方案指标；11 / 27 名师归纳总结 - - - - -
32、- -第 11 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 假如 2002 年销售显现回落且幅度较大,应视作市场的资金调整,2003 年2005 年销售量必有大幅回调；3. 工程所在区域房地产市场分析3-1 河北区房地产市场简述 依据相关的市场调查报告,我们可以看出河北区的居住定位图一 被调查者居住地分布上图是参与调查的人群分布示意；依据购房者的多少依次为南开区、河西 区、河北区、河东区、和平区、红桥区；其中值得重视的是河北区的被调查者 数量不少,这与该区目前区域市场火爆的情形相吻合；对购房者的区域选择作的调查,结果反映如下：12 / 27 名师归纳总结 - - - -
33、- - -第 12 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 图二 被调查者购买区位选择比例其分布情形与前图近似,只是河北区的比重减小,河西区的比重明显增大；是购房者的哪些变化导致的这种转变呢？我们进一步对购房者原居住区和与购买区进行了相关分析,如下图所示：注：横轴 - 原住区,纵轴 - 欲选区）图三 被调查者原居住区域与购买区域对比 其中有几个现象值得留意：1） 各 欲选区 的最高点均与 原住区 重合；充分证明天津人 故土难离 的 心理特点；13 / 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - -
34、- 2） 河西、河北、河东、和平、南开的被调查者其次选择高点均在河西区,证明河西区将是天津市将来房地产市场中最热的区域；3） 从上图可以看出,南开区在被调查者的选择中仅次于河西区,证明白 南开区良好的人文、经济环境对购房者的吸引力也是很强的；从这个调查中可以清晰的看出河西区是本市将来居住的首善之选这个结 论；而且调查从一个侧面反映了人们对人文和生态环境的重视；而河北区的需 求特殊是高端的需求 - 有外流的趋势和倾向；3-2 河北区商品房市场的不平稳性 河北区由于区内原有的大量工厂停工转产,使河北区的经济形势始终难以 由大的进展和质的飞跃；区域内居民大多为产业工人,购买力较河西、和平、南开,等区
35、低；而经济近几年的进展有弱于河东,区内购买力也呈流出趋势,部分河北河东交界的购买力选择流向了河东,使河东区的房价,房屋质量稍高于河北；据不完全统计,河东区工程的平均起步价约为2224 元/ ,比河北区工程的平均起步价 2118 元/ 高 106 元/ ；按目前水平来看,河北区的房地产 价格仅高于红桥区 工程的平均起步价 1937 元/ ）；就河北区内来看,房地产价格从中山路,狮子林桥大街一带向普济河道立 交桥于京津桥方向呈递减,王串场、金钟河大街中环以内地区由于靠近河东,房地产价格也较高；总体来说,河北区房地产价格出现出“ 西南高、东北低”的态势,表现出一种不平稳性；3-3 河北区住宅开发觉状
36、据不完全统计,河北区目前在售工程在80 个左右,总面积在150 万平 M左右,在这些工程中, 1999 年领取销售许可证的工程有24 个, 2000 年领取销售许可证的工程有 30 个,2001 年领取销售许可证的工程有 11 个；工程建筑面积在 6 万平 M以下的有 65 个,占到调查工程总数的 73%；14 / 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 1 万以下1-2 万2-4 万4-6 万6-8 万8-10 万10 万以上14 个2516 个20 个表一15 个3 个1 个33 个数 个1416河北区工程建
37、筑面积分布120201515103501万以下1-2万2-4万4-6万6-8万8-10万10万以上建筑面积图四 河北区工程建筑面积分布6-8万8-10万10万以上1万以下1%4%4%图五4-6万19%21%1-2万2-4万22%29%河北区工程建筑面积分布构成比例从统计结果可以看出,河北区开发工程的面积偏小,建筑面积在 4 万平 M以下的工程占了总数的70%；一方面说明本地区的开发商的实力不够,投机的成分较多；另一方面,小工程数量偏多也于本地区的购买才能有关系；3-4 河北区住宅价格分析15 / 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页,共 27 页精选学习资料 - - -
38、- - - - - - 我们抽取了 51 个工程作价格分析,由于材料来源限制,我们统计的是工程的起步价, 51 个工程中,起步价的平均价为2118 元/ ,最高的是 M兰公寓,起价 3500 元/ ,最低的是文江 - 美庭苑, 1280元/ 起步；1200 1400 1600 1800 2000 2200 2400 2600 3000 以上-1400 -1600 -1800 -2000 -2200 -2400 -2600 -3000 576585285表二河北区工程起步价格分布数 个9 8 7 6 5 4 3 2 1 05765852851200-1400 1400-1600 1600-180
39、0 1800-2000 2000-2200 2200- 2400 2400-2600 2600-3000 3000以上起价图六 河北区工程起步价格分布16 / 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 10%10%1200-140015%14%1400-16001600-18001800-20004%10%15%10%12%2000-22002200-24002400-26002600-30003000以上图七 河北区工程起步价格分布构成比例三.土地分析一）工程地块的优势：S）1 周边地区已经形成地域化的居住区,有
40、了肯定影响；2 城市规划使地块升值,使该地区居住的舒服度增高,市政设施和其他配套设 施会在较短的时间内有所增加,使该区域成为较抱负的居住地段；3 土地价格较低,有较高的操作空间（二）工程地块的劣势 W）1 地段稍嫌偏僻,有污染,包括空气和噪声；2 配套差,人文环境不好；3 周边工程竞争猛烈,河北区的购买力偏弱；三）工程地块的机会点 O）1 周边楼盘具有明显弱点,性价比不合理,价位有炒高现象；2 可以把握对手的情形,后发制人,争取主动；17 / 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 3 改善型为主的需求主流素养提
41、高四）工程地块的威逼及困难点 T）工程直接威逼点 - 周边工程群工程潜在威逼 - 随着地段升值,周边会有新的楼盘显现；开发商是否有把握工程运作的才能；城市规划使地块升值,SW地段稍嫌偏僻,有污染土地价格较低,有较高的操作空间 周边地区已经形成地域化的居住区周边楼盘具有明显弱点 可以把握对手的情形,争取主动O T配套差,人文环境的口碑不好 周边工程竞争猛烈,河北区的购买力偏弱；直接威逼点 - 周边工程群 潜在威逼 - 周边有新的楼盘显现 合作伙伴把握工程运作的才能图八 工程 SWOT 分析 四. 工程可操作性分析 一、 消费者购房考虑因素 对于任何房地产工程开发者来说,消费者购房考虑因素是必需讨
42、论的,从 立项、规划、设计、广告、定价、销售、乃至售后服务和物业治理,这也是市18 / 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 场营销的内涵；前不久,国家统计局经济景气检测中心对此进行了专题调查,结果被消费者列为重要考虑因素的前四位依次是- 价格、环境、交通、位置；天津购房者对购房考虑因素的选择次序,前四位重要因素依次是：价格、地理 位置、环境、房型；如图：图九 被调查者购房考虑因素比例分析与国家统计局的调查结果的差别发觉, 价格 明显是消费者普遍最为关怀的问题, 交通 在天津排在第五位, 地理位置 的受重视程度
43、仅次于 价格 ,很多购房者在 地理位置 中已将 交通 因素一并考虑进去, 小区环境 也是四大重要考虑因素之一,配套设施 就排在 开发商 实力及工程知名度之后,列第七位；园林绿化及小区环境的宣扬就将长时间流行,由于配套作为“ 保健 因素” ,做好可以使人“ 不会不中意” ,“ 环境” 就应属“ 鼓励因素” ,做好可以使人中意,进而产生购买冲动,这也是 二、 购房首选因素分析 改善型 购房者的一大特点；不同收入水平的购房者购房时的首选因素也表现出肯定的特点；19 / 27 名师归纳总结 - - - - - - -第 19 页,共 27 页精选学习资料 - - - - - - - - - 图十 样本购房首选因素比例图家庭月总收入 2