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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产建筑基础学问房屋建筑概述 通常认为,建筑是建筑物和构筑物的总称；其中供人们生产、生活或进行其它活动的 房屋或场所都叫做“ 建筑物” ,如住宅,学校,办公楼等,人习惯上也称之为建筑；而人 们不在其中生产,生活的建筑,称为“ 构筑物” ,如水坝,烟囱等；建筑的构成要素 构成建的主要因有三方面：建筑功能、建筑技术和建筑形象；1. 建筑功能：是指建筑物在物质和精神方面必需满意 的使用要求；2. 建筑技术：是建造房屋的手段,包括建筑材料与制 品技术、结构技术、施工技术、设备技术等,建筑不行能脱离技术而存在；3. 建筑形象：构成建筑形象的因素有建筑的
2、体型、内 外部的空间组合、立体构面、细部与重点装饰处理、材料的质感与颜色、光影 变化等；建筑的三要素是辨证统一,不行分割的；建筑功能起主导作用；建筑技术是达到目的 的手段,技术对功能又有约束和促进作用；建筑形象是功能和技术的反映；建筑的分类 按建筑的使用性质分,可分为：工业建筑、农业建筑、民用建筑：其中民用建筑包括 A、居住建筑：又可分为公寓,花园住宅,新建住宅,新式里弄,旧式里弄,简屋；B、公 共建筑；按建筑规模和数量分,可分为：大量型建筑；大型性建筑；按建筑层数或总高度分,可分为：低层建筑；多层建筑；小高层建筑；高层建筑；超 高层建筑；房屋建筑结构承重形式 钢结构、钢筋混凝土结构、钢和钢筋
3、混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其它结构 竹 结构、木结构、竹木结构）；1. 叠砌式 6F 以下建筑）：用于居住、办公、学校、医院；2. 框架式： 20F 左右的住宅及办公楼；3. 剪力墙式：高层；4. 筒体式：大跨度、大空间、超高层；1 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 建筑物的构造组成就常见的民用建筑而言,大致有基础、墙或柱、楼地层、楼梯、屋顶、门窗六个基本组成部分；通风道、垃圾道、烟道、壁橱等建筑配件及设施,可依据建筑物的功能要求设置；1. 基础：位于建筑物的最下部,埋于自然地坪以下,承担上部传来的
4、全部荷载,并把这些荷载传给下面的土层即地基）；基础是房屋的主要受力构件,其构造要求是牢固、稳固、耐久、能经受冰冻、地下水及所含化学物质的腐蚀,保持足够的使用年限；2. 墙或柱：是房屋的竖向承重构件,它承担着由屋盖和各楼层传来的各种荷载,并把这些 荷载牢靠的传给地基；对于这些构件的设计必需满意强度和刚度要求；作为墙体,外 墙仍有爱护的功能,抵挡风霜雪雨及寒暑对室内的影响；内墙仍有分隔房的作用,所 以对墙体仍常提出保温、隔热、隔音等要求；相关词语说明 什么叫房地产？房地产：是指房屋财产和土地财产的总和,指土地上的建筑物和附着物；什么是房产？房产是指在土地上面以房屋的实物形状表达的财产,它在法律上有
5、明确的权属关系；什么是房地产业？房地产业包括土地的开发,房屋的建设、修理和治理,土地使用权的有偿出让、转 让,房屋全部权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场；房地产 业涉及房地产生产、流通、消费、治理的全过程,它是商品经济进展到肯定阶段的产物；属于第三产业范畴；什么是房地产交易？房地产交易是指房地产作为商品而进行的各种交易活动,包括土地使用权的出让、转 让、出租抵押和各种全部制房屋连同相关土地使用权的买卖、租赁、典当、互换、拍卖,以及其它在房地产流通过程中的各种经营活动；依据国家法规规定,一切房地产交易活动 都必需进入房地产市场,纳入政府治理,通过房地产交易治理机构办理房地
6、产交易手续；房地产交易的构成要素有三个方面：一是交易的主体,即从事房地产交易的组织或个人,他们在交易活动中构成买卖的双方或供求双方；二是交易的客体,即用于交易的对象,它2 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 包括土地和房屋,有关房地产学问、情报信息、有价证券也属房地产交易的市场的客体；三是交易的媒体,即房地产交易活动中介机构,详细可分为交易媒体 司、交易所等）、融资媒体 如各种房地产投资供应贷款的金融机构）；如经纪人、信托公由于房地产本身具有不行移动性、地区性和个别性的特点,形成了房地产交易与一般商品交易的
7、不同特点,如一般商品交易可以集中一个固定场所供人们挑选,而房地产交易就必需对每宗房地产进行实地调查；因而房地产市场是一个没有柜台的市场；同时,房地产交易在许多情形下并不能“ 一手交钱,一手交贷” ,土地使用权和房屋全部权的转换往往不能在瞬时完成,由此可以概括房地产交易具有以下特点：1. 进行交易的房地产是房产和地产的无形权益的转移,是房产和地产的有机统一；2. 地产交易投资金额大,费用昂贵,可实行分期付款方式；房地产交易活动可以一次完成,也可以分期间续完成；3. 地产交易区域性强,不同地域的房地产价格有很大差异；4. 房地产交易是有条件的,必需受国家法律法规的制约,交易双方必需签订交易合同,经
8、房地产交易治理部门登记、审核并进行产权变更登记；5. 房地产的增值保值作用,打算了房地产交易仍具有消费与投资的双重性质；什么是房地产市场？房地产市场：是由房地产一级市场 俗称土地市场）、房地产二级市场 俗称楼盘开发）、房地产三级市场 俗称散盘交易）组成；以上三个级别的市场称为房地产市场；一级市场：即土地市场,是由国土部门把握,通过协议,招标或拍卖的方式,将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商；二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后,在土地上兴建物业,然后通过销售,将该物业销售给广大的小业主；三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后,拥有该物业的全部权 以房地产证为依据）,然后将该物
9、业的全部权转让给受让方；单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：A、商品房 B 、非商品房 C 、集资房 D 、福利房 E 、私房3 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 从房地产用途来区分可以分为以下几点：写字楼： 1、标准写字楼 2、商住写字楼 住宅： 1、高层住宅 小高层） 2 、多层住宅 商铺： 1、临街地铺 2、裙楼商铺什么是土地？狭义：土地仅指地球上的陆地表面；广义：土地不仅包括空中环境和地下物质层,仍包括陆地、内陆水域、滩涂和岛屿；土地 作为生产资料,具有数量有限,位置固定,使用经久,即是生产
10、资料,又是生产 关系的客体的四个方面的特点；土地类型是什么？土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集 资,微利房地产；什么是土地使用权？所谓土地使用权,是指依法取得的对某一地块的地上的经营权和利用权,即具有使用 土地的主体资格的单位或个人,依照法定程序办理土地使用权的申请登记,取得土地使用 权证书,被法律确认对土地享有的占有、使用和部分收益、处分的权益；它是我国土地使 用制度在法律上的表达；土地使用权是土地全部权的内容之一,它的使用必需符合土地所 有权人的利益,同时也必需符合社会利益；如对土地的使用权用必需考虑四周环境,不能 给自然环境和邻里造成不良影响,亦即
11、不能污染、破环自然环境,不能给邻理的通风、透 气、采光造成影响；使用权土地的单位和个人,有爱护、治理和合理利用土地的义务；土地使用权出让方式有哪些？1. 协议出让土地使用权：协议出让土地使用权,是指由土地治理部门代表 政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准,经协商确定的土地价格,并将土地 使用权出让与土地使用者的行为；2. 招标出让土地使用权：是指由土地治理部门公开招标或邀请符合条件的 投标人投标,通过竞标后确定的中标人取得土地使用权的行为；3. 拍卖出让土地使用权：是指在指定时间、公开场合,在土地治理部门授 权的拍卖主持人的主持下,竞投者按规定的方式应价,有出价最高者获得土地使用权4 /
12、 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 的行为；什么是地价？土地使用出让的价格,包括土地使用出让金,市政配套设施和土地开发费；什么是土地使用权年限？土地使用权年限是指政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在肯定年限 内出让给土地使用者,土地使用权满后,如该土地用途符合当时城市规划需要的,土地使 用者可申请续用,经批准补清地价后连续使用,假如不符合就该土地使用权由政府无偿收 回；土地的使用年限是如何确定的？凡与国土局签订土地使用权出让合同书的用地,其土地使用年期按国家规定执 行,即：居住用地七十年；工业、商
13、业、训练、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅 游、消遣用地四十年；综合用地或其它用地五十年；什么是住宅？住宅,就是供人居住的房子；人在任何房子里都可居住,但并不是全部的房子都可称 为住宅；可供人们居住的房子,应当具备可供人们生活起居的功能和设施；那些不具备居 住用途的房子,如办公室、商店、厂房,一般不具备这些功能设施,这是划分划分住宅与 非住宅的一个根本标志；人们为自身生活起居设计、建造住宅也经受了一个从无到有的过 程,最初的树洞、岩穴只是为我们的祖先供应了自然的栖身之地；随着人类的进化和劳动 本事的增强,人们逐步意识到要通过劳动来制造和转变自身的居住条件,于是通过人工的 劳动与大自然供应人
14、类不断地建造和完善着住宅及其各项功能,住宅作为人类劳动的结 晶,反过来又为人类的生存、享受和进展供应必备的条件；什么是住宅的产权？假如某人同时拥有对某所住宅的占用、使用、收益和处分权益,也就拥有了住宅的产 权；住宅的产权等同于住宅全部权；特点为：全部权在行使时不需要他人的帮助是一种 肯定权；住宅的产权是对住宅的支配权,任何人不得干预；一处住宅只有一项产权,具有排他性；5 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 什么是住宅产权“ 共同共有” ？是以数人共有关系来确定对住宅产权的共有；最常见的如夫妻关系；各共有人并
15、不能 拥有自己的产权部分,因此对于住宅共有产权一般是共享权益、分担义务；除非共同关系 毁灭或解除,否就共有的房产住宅不能恳求分割；什么是住宅小区？住宅小区也称“ 居住小区” 是由城市道路以及自然只是线如河流）划分,并不为交通干道所穿越的完整居住地段；住宅小区一般设置一整套可满意居民日常生活需要的基层 专业服务设施和治理机构；住宅包括哪些类型？现代城镇住宅分类指针许多,依据住宅层数分类,可公为：低层住宅 庭院式住宅）、多层住宅、高层住宅超高层住宅）；依据住宅承重结构所选用的主要材料分类,可分为：混合结构住宅砖木、砌块、砖混、钢混）、大模板结构住宅内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板,内墙现浇外墙砖砌）、
16、框架轻板住宅、简洁结构住宅干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构）；依据住宅的平面布局分类,可分为：点式 墩式、塔式）住宅、条式 板式）住宅；依据住宅设计特点分类,可分为：内廊式住宅、外廊式住宅 筒子楼）、退台式住宅 台阶式住宅）；依据跃层式住宅 复式住宅）、错层式住宅梯间式住宅）；依据住宅的用途和功能分类,可分为：一般住宅、青年住宅、老年人住宅、残疾人住宅、别墅式住宅 庭院式住宅）；什么是预售商品住宅？指建筑工程尚未完成甚至未开工）而预先出售的商品住宅,又称“ 买楼花” ；这是国际上流行的一种筹集住宅建设资金的经营方式；依据国家有关规定,预收的购房款在商 品房屋开工建设前
17、不得超过全部售价的 50%；什么是公有住宅？是指由国家及国有企业、事业单住投资兴建、销售的住宅；在住宅未出售之前,住宅 的产权归国家全部；什么是私有住宅？6 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 是由个人或家庭购买、建造的住宅；公有住宅通过住宅市场出售给个人和家庭,也就 是转为私有住宅；什么是住宅建筑安装费？主要指用于住宅主体工程本身的建筑工费、机械使用费、技术装备费、技术装备、施工 治理费等；其中建筑材料费所占比重较大；整个建安工程总造价通常称为“ 工程总造 价” ；什么是商品房？商品房是指开发商以市场地价
18、取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场 上流通的房地产,它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠予、交换的房地 产；什么是福利商品房？福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价、按房屋的成本造价售给企 业或符合条件的职工,带有福利性质的房屋；什么是微利商品房？微利商品房与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本的微利,这类房屋由 政府主管单位筹资建设,可来解决企业职工住宅困难房,价格由政府确定实行优惠价格政 策；什么是安居房？安居房是指实施国家“ 安居工程而建设的住房 和地方自筹资金建设的面对广大中低收入家庭,特殊是 低于成本,由政府补贴的非营利性住房；什么是经济
19、适用房？属经济适用房一类）,是国家支配贷款 4 平 M 以下特困户供应的销售价格经济适用房是指具有社会保证性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点；经济性 是指住宅价格相对市场价格而言,是适中的,能够适应中低收入家庭的消费才能；适用性 是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用成效,而不是降低建筑标准；它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的一般住房；这类住宅因减免了工程报建中的部分费 用,其成本略低于一般商品房,故又称经济有用房；经济适用房包括安居房、解困房；7 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 什么
20、是商品房的“ 五证” ？房地产商在预售商品房时应具备：1. 国有土地使用证：我国的土地治理法规定,土地属 于国家或集体全部,能转让的只能是国有土地使用权,集体土地使用权只有通 过征用等方式变成国有土地使用权才能转走,只有在国有土地上所建的房屋才 能用于出售；假如不能取得国有土地使用权就不能取得房产证,房屋就不能进 行正常的转让、抵押、出租等；要取得国有土地使用权就得向国家交纳土地出 让金；2. 建设用地规划许可证：依据我国土地治理法规定,建设用地要符合国家的土地利用总体规划；3. 建设工程规划许可证：房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少,都要经过规划部门的规划许可；建设工程施工许可证：只有
21、拥有此证工程才能施工；4. 5. 商品房预售许可证：没有此证,房子就不能销售或预 售,一般来说开发商假如没有前四证,就办不下来此证；什么是外销许可证？凡对境外预售的房屋者要办理此证才可销售；什么是房地产买卖合同？房地产买卖合同是由房管局统一编制,用以明确买卖双方权益,全部的商品房销售都 须签订此合同,目前,内销的房地产合同亦需做公证,外销的房地产合同必需做公证；什么是银行按揭？银行按揭是指购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为；业主先付一部分楼 款,余款由银行代购房者支付,购得楼房全部权将抵押在银行,购房者将分期付银行的本 金与利息；这种方式称为银行按揭；什么是样板房？样板房是指与实际房屋
22、的结构相同,但装修标准按进展商的售楼书而定的房子；什么是示范房？示范房与样板房的装修有区分,目的是为供应应客户装修参考；8 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房屋的建筑面积、公共面积是由什么部门来确定？房屋的建筑面积、公共面积由市房管局地籍测绘大队或测绘中队负责确定；向开发商购买一手商品房属什么转移？属房地产二级市场转移；向开发商购买一手商品房申请登记时,购房者需交的税费有哪些？1. 印花税：数额为交易价的万分之五,每证另贴花 5 元；2. 登记费：数额为交易价的千分之一；3. 契税：数额为交易价的百分之
23、四,目前业主交纳百分之二；4. 公共修理基金：35 元 / 平方 M 什么是商品房的起价、均价、预售价和一次性买断价？1. 数,即得出每平方起价：某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起价；2. 均价：将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和3. M的均价；预售价：预售价也是商品房预销）售合同中的志用术语；预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定的价格为准；4. 一次性买断价：买方与卖方商定的一次性定价；一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必需按此履行付款或交房的义务,不得随便变更；商品房买卖合同有哪些内容？商品房买卖合同当明确以下
24、内容：1. 用地依据、商品房坐落位置、商品房交付使用时间2. 总价款、付款方式、付款时间3. 建筑面积、套内面积、分摊面积和分摊部位分别标明；4. 商品房的销售方式 预售或现房销售）5. 商品房屋的产权性质、产权登记商定的期限和有关方面的责任；6. 发生设计变更的商定7. 关于商品房屋装饰、设计标准、房屋质量的承诺和责任；8. 物业治理方式及售后保修、修理责任9 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 9. 合同商定面积与实测面积发生差异的处理方式 10. 违约责任 什么是物业治理？物业治理是物业治理企业接受房
25、屋产权人或业主委员会的托付,依照物业治理合同或 协议,对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行治理,同时对房屋区域周 围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化治理,并向住用人 供应多方面的综合性服务；物业治理是集治理、经营、服务为一体的有偿劳动,它依据社 会化、市场化、专业化原就进行治理；什么是业主委员会？业主委员会是在物业治理区域内代表全体业主实施自治治理的组织；业主委员会由业 主大会从全体业主中选举产生,是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团 体,其合法权益受国家法律爱护；业主委员会委员从业主中选举产生,每届任期3 年,可连选连任；业主委员会由道
26、德品质好、热心公益事业、责任心强、有肯定的组织才能和必要工作时间的成年人担任；在 任期内,委员的撤换、增减,由业主委员会会议通过后,提交业主大会确认；什么是三通一平？指土地在进展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准；什么是七通一平？指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整；什么是建设用地面积？经城市规划行政主管部门划定的建设用地范畴内的土地面积；什么是建筑面积？指建筑物外墙或结构外围水平投影面积；什么是建筑物基底面积？指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积；什么是使用面积？使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和帮助用房10
27、 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层 夹层）、2.2M 以上的阁楼等面积,如墙体属两户共有什么是公用建筑面积？即共墙）,其所属面积由两户平均分摊；建筑物内可供公共使用的面积,包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积；什么是公共面积？公共面积指建筑物主体内,户型以外使用的面积,包括层精湛过2.2M 的设备层或技术层,室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,公共面
28、积其产权应属建筑物内参加分摊该公共面积的全部业主共同拥有,物业治理部门统一治理；什么是公共面积分摊？每户 或单位）应分摊的公共面积按如下原就进行运算：1）有面积分割文件或协议的,应按其文件或协议进行运算；2）如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比例进行分摊；即：每户应分摊的公共面积 =应分摊公共面积 每户使用面积 / 各户使用面积之和什么是得房率？套内使用面积与建筑面积之比,这也是衡量某个楼盘的量化指针；什么是容积率？计容积率总建筑面积与地块面积之比；什么是建筑掩盖率 建筑密度、建筑系数）？建设用地范畴内全部建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率 %）；什么是绿化率？建设用地范畴内各类绿地
29、面积之和与建设用地面积的比率 括屋顶、天台和垂直绿化；什么是绿化掩盖率？%）；绿地面积的运算不包建设用地范畴内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率 %）；11 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 什么是日照间距？建筑物与建筑物之间的距离,它要满意一个比例的要求；什么是厅和房间的 开间）？指这一个房间的宽度,是指墙中线至墙中线的距离；什么是中线？指墙的中间的一条线,到两个墙表面的距离都一样；什么是一砖墙,半砖墙？一块标准砖长为240 毫 M,宽为 115 毫 M,高为 53 毫 M,一砖墙指墙
30、厚为240 毫 M,半砖墙指墙厚为 120 毫 M；不包括水泥砂浆和粉刷层）什么是层高？本层地面至上一层地面的高度,标准层高为 2.8M；什么是楼层净高？本层地面至本层顶的高度,净高 +楼板厚度 =层高；什么是承重墙和非承重墙？承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体,在工程图上为黑色墙体,打掉会破坏整个建筑 结构；非承重墙是指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开 的作用,在工程图上为中空墙体,有没有这堵墙对建筑结构没什么大的影响；什么是房型？指几房几厅几卫几阳台；12 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 13 页精选学习资料 - - - - -
31、 - - - - 什么是动线？进住宅大门后,各个功能房之间的活动路线；什么是预置板与现浇板？预置板指预先依据尺寸统一制作的楼板,到时候在直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨卫肯定不能用；现浇板指在施工现场直接用 水泥浇筑的楼板,整体抗震性和抗渗性较好；什么是夹层？在一个楼层内,局部增设的楼层；什么是裙房？指与高层建筑相连的附属建筑,高度不超过 24M；什么是标准层？指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层；什么是设备层？指专用于布置机电设备等的楼层；什么是结构转换层？建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同,该楼层上部与下部采纳不同结构类型,并通过该楼层进行结构转换,就该楼层称为结构转换层；什么是建筑高度？建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度；13 / 13 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 13 页