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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 房屋开发建筑面积与建筑工程成本治理问题讨论-建筑论文房屋开发建筑面积与建筑工程成本治理问题讨论黄飞（辽宁商贸职业学院,辽宁沈阳 110161 ）摘要房地产业由于其相关联度高、带动力强成为我国国民经济地支柱产业 .本文重点分析了房屋开发中老百姓关怀地房地产开发建设地建筑面积运算等方法问题进行阐述,同时也对房地产开发工程经济成本掌握治理问题进行了讨论 . 关键词建筑面积；工程成本；治理DOI 10.13939/ki.zgsc.2022.13.152 1 前言 20 世纪 90 岁月,我们国家经济快速进展,我国地房地产业迎来了进展地春天,到目前已经为
2、我国经济进展做出了庞大地奉献 高、带动力强成为我国国民经济地支柱产业 . .房地产业由于其相关联度房地产开发工程在市场需求和定位讨论地基础上,讨论房屋开发中应对老百姓 关怀地建筑面积运算地精确性和经济成本掌握治理等方面进行深化分析 .通常大 家所说地房地产开发商卖给老百姓房子面积不知道怎么运算,这一问题老百姓 更加关注,笔者通过多年地教案和实际工作,更加深刻懂得建筑面积运算地重 要作用性 . 2 房屋建筑面积运算讨论 城市房地产开发建筑面积运算问题是一个大地问题,是很多老百姓很不好把握 地一个精确地方法,我们地政府应当有一个合理地简洁方法,在这一个问题上 我和我地老师都提过很多次,就是“ 买卖
3、地房屋就是以使用面积” 为准来运算名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 建筑面积,这样老百姓不难把握了,同时也无形中掌握了施工地质量问题 .依据我们现在房屋运算方法很复杂,例：我们现在讨论开发方房屋面积地运算,建筑面积地运算中：有房屋面积楼梯间面积墙风光积仍有公摊面积等 .这样老百姓买卖房子地面积问题就是一个难题,怎么来地？老百姓很难知道它地运算方法 . 2.1 一般性房屋建筑面积规章运算方法第一,单层建筑物不论其高度如何,均按一层运算建筑面积 .多层建筑物自然层地层高在 2.2M 以上者（含 2.2M ,下同）,方可运
4、算建筑面积 .单层建筑物地建筑面积和多层建筑物首层地建筑面积,均按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积运算 .单层建筑物内设有部分楼层者,其二层及二层以上地楼层,以及多层建筑物二层及二层以上地楼层,层高在 2M 以上者,均应运算建筑面积 .有围护外墙地,无外墙地,按自然层结构板水平投影面积运算 .按外墙结构地外围水平面积运算；无外墙地,按自然层结构板水平投影面积运算 . 其次,高低联跨地单层建筑物,以高跨结构外边线为界,可分别运算建筑面积同一建筑物地结构、层数不同时,应分别运算建筑面积 . 第三,设有围护结构（或围栏）不垂直于水平面而超出底板外沿地建筑物,按其底板面地围护结构外围水平面积运算建筑
5、面积 幕墙主墙外边线运算建筑面积 . 2.2 房屋运算面积地范畴.设有围护性幕墙地建筑物,按一是单层建筑物运算一层建筑面积,多层建筑物按各层建筑面积地总和运算 . 二是地下室、半地下室、地下商店（或仓库、车间）、地下车站、地下泳池、地下指挥部等（包括相应地有永久性顶盖地出入口）建筑面积,按其外墙上口（不包括采光井、外墙以外地通风排气竖井、外墙防潮层及其爱护墙）外围水名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 平面积运算 . 三是建于坡地地建筑物吊脚架空层、深基础地下架空层,设计加以利用时,有围护结构且层高在2.2M 以上地部位
6、,按该部位地水平面积运算建筑面积. 四是建筑物内地门厅、大厅,按一层建筑面积运算.门厅、大厅内设有回廊时,按其水平投影面积运算建筑面积 .建筑物内地夹层、插层,按其层高在2.2M 以上地部位运算建筑面积 .技术层和检修通道内设有围护结构地办公室、值班室、贮存室等,层高在 筑面积 . 2.2 M 以上时,按其围护结构外围水平面积运算建五是室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、水平步道（滚梯）,按建筑物地自然层运算建筑面积.室内提勤井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等,按首层面积运算建筑面积 . 六是建筑物间有围护结构地架空走廊,层高在2.2M 以上地,按围护结构外围水平
7、面积运算建筑面积 .建筑物内地变形缝,依其缝宽按自然层运算建筑面积,并入建筑物建筑面积运算 . 2.3 折算面积地范畴第 一 , 坡 屋 顶 内 和 场 馆 看 台 下 地 建 筑 空 间 , 设 计 加 以 利 用 时 , 净 高 在1.22.1M地部位,按该部位水平面积地一半运算建筑面积.建筑物外无围护结构,有顶盖地走廊、挑廊、檐廊、阳台等,按其顶盖水平投影面积一半运算建筑面积 . 其次,有永久性顶盖地室外楼梯,按其依附地建筑物自然层数地水平投影面积名师归纳总结 之和地一半运算建筑面积.雨篷地外边线至外墙结构外边线地宽度超过2.1M第 3 页,共 7 页时,按其水平投影面积地一半运算建筑面
8、积. - - - - - - -精选学习资料 - - - - - - - - - 第三,有顶盖无围护结构地车棚、货棚、站台、加油站、收费站等,按其顶盖水平投影面积一半运算建筑面积.建筑物间有顶盖无围护结构地架空走廊,按其顶盖水平投影面积一半运算建筑面积 . 第四,有顶盖无围护结构地场馆看台,按其顶盖水平投影面积一半运算建筑面积. 3 房地产开发建筑工程成本治理掌握讨论房地产开发工程建筑工程经济成本掌握治理主要地是在工程地施工单位,在符合施工规范地条件下,保证施工质量治理,进行工程经济成本掌握治理 .工程经济成本治理就是效益治理地根本,如何以最小地投入获得最大地利润,是房地产开发企业治理中地主题
9、.目前,很多施工企业都在工程开发治理方面,深度多元化进展,在城市建设对工程开发单位而言,工程经济成本地掌握需要从建设 期地决策阶段、设计、施工阶段全过程来进行掌握,我仅就施工阶段,建设单 位工程成本地掌握做一阐述 . 3.1 制定严密地合同条款 随着我国房地产工程开发,工程工程地治理也将逐步与国际接轨,在目前世界 经济不稳固地势式下,经济仍没有复原地情形下,实行严格地合同治理,是建 设单位地首选课题 .在国际惯例中,经常聘请有体会地询问公司编制严密地招标 文件、合同文本,对承包商地制约条几乎达到无所不包地地步,防止施工单位 以工期紧、场地狭小、品牌型号不明确等为借口,进行各种各样地索赔 .如施
10、工 单位经常会在工程地后期以工期紧为理由,要求增加工程费用,假如合同中预 告了合同报价充分考虑了工期因素,不论实行何种赶工措施均不再调整报价地 条款,就能有效地杜绝费用地增长；如设备安装工程预算,不同地品牌型号价名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 格出入很大,假如不仔细,价值几万元地设备很简洁在施工过程中被“ 偷梁换柱” ,影响工程质量和造成不良后果.利用好“ 严密合同条款”这一条,需要有丰富地工作体会,对可能发生地情形有提前地猜测,在这一点上需要多学习国 外成熟地体会及合同条款 . 3.2 结合施工组织及施工工艺,治
11、理掌握工程成本 作为开发单位地预算及合同施工治理人员应做到“ 三多” ,即“ 多看、多 问、多摸索”. “ 多看” ,就要多看工程地施工组织方案、施工工艺流程、现场 地实际情形 .如：施工中常见地基坑全断面锚喷支护,由于受四周建筑物基础情 况及治水、地质等开挖实际情形地不确定因素影响,难免有些地方需要加强锚 护,同时有些地方也要削减锚筋,甚至在距离坑底肯定范畴或毗邻建筑物地局 部地方不用锚喷,对于加强锚护部分施工单位自然会提出补偿,但对于削减锚 筋及不用锚喷地部分就需要建设单位地细心观看和监督,以便以确凿地证据和充分地理由确定工程量. “ 多问” 就是对于预算中不常遇到地较边缘地工程问题,或是
12、对自己体会不充分地问题不匆忙做定论,要向现场地工程师进行询问 .在工程开发过程中不行防止地市政工程、消防工程、电业工程等,由于行业地 垄断,大多数地造价人员很少遇到这类预算,因此在这些问题上就更需要多 问 . “ 多摸索” ,定额仍是目前建设市场确定造价地主要依据,但也应客观地认 识到定额不行能囊括市场,由于新工艺、新材料地不断涌现,工程施工现场地 特别情形都使得子目组价、工程组价仍为目前造价中不行防止地工作 .如在外电 掘工程中,施工单位往往习惯以地下人孔检查井每座多少元报价,防水硅胶以 每平方 M 多少元报价,到底每座实际有多少土方量,有多少砌筑量,有多少混 凝土量,能不能组价到施工单位地
13、报价水平,防水硅胶具体用量及操作工艺是名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - 什么,能不能组价到每平方M 报价,都需要造价人员去推敲、摸索. 3.3 组织好市场价格讨论治理建立寻价体系工程地工程材料费一般要占工程总成本地60% 左右,明显材料成本是成本控制地重头戏 .工程开发过程中,建设单位为掌握成本及确保材料质量,对某些材料均会采纳甲方指定或限价方式.第一,企业应系统关注机构公布地价格,与社会询问机构保持联系 .建立起企业自身地价格信息网络,保持信息渠道地畅通,准时精确地把握不同地区及不同规格地材料、半成品地价格信息,保
14、证工作人员可随时随地地调用及监督,做到资源共享.需强调一点,政府公布地价格是市场地平均价,具体地价格治理远不能简洁停留在这一深度,要进一步利用长期 与商家建立起地经济往来关系和社会公开渠道,查找物美价廉地产品 . 分析材料地周期变化规律,讨论判定不同地区、不同材料地短期及中期走向,在参照价格信息地基础上,增加理性分析地因素,把握材料地走向趋势,将其 分析 成果应用在开发生产中 . 地产开发企业关于建筑面积运算及经济成本掌握治理上,必需坚持科学进展 观,对房屋建筑开发工程地住房建筑面积制度做出基本判定,并在城市建筑房 屋住房治理存在核心问题城市规划和拆旧点问题、进展城市建设房地产开发工 程,明确产权问题,同时对有房地产开发工程地建筑市场检查和治理 .规范建筑 市场地市场化,使城市房地产行业有效地进展 . 参考文献：1 王丽霞 .建设工程工程成本掌握中地问题与计策讨论J.中国市场,2022 （2）. 2李英 .农村小城镇房屋建设开发工程成本问题讨论J.中国市场, 2022名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 7 页精选学习资料 - - - - - - - - - （38）. 3于凤玲 .建筑工程概预算存在地问题及计策J.中国市场, 2022 （49）. 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 7 页